當中資走進你家門

近年中資大舉「襲港」奪地,過去5個財政年度,中資財團所投得政府賣地、市建局及鐵路項目的比例由過往1%至5%,增加至20%至25%(註1),引起本地資本階級「洗牌」的疑雲。當中資來到眼前,回到最基本的問題:我們是否認識何為「中資」?又如何從歷史維度去理解中資與香港房地產的關係?這也許是認識當前中資「泊港」以及中港關係的起點。

「中資」的界定與分類

到底什麼是「中資」?香港暫時未有一致的定義,亦比較少有討論,多數指來自中國或由中國資金所經營的企業。但這樣界定會忽略在金融操作下比較隱藏的中資,部分可能以投資、收購本地或外地公司,或在外地註冊公司變身「外資」,仍未被留意和納入討論。

台灣就中資(他們稱為「陸資」)的定義問題討論已久。由於台灣政府限制陸資湧入本地經濟,禁止投資國防事務和經濟上有壟斷性質的範疇,即使進入其他行業都需申請和經審核批准,他們的界定更涵蓋了陸資有份持股的外地公司:(a)直接或間接持股30%或(b)對公司有控制能力。但事實上仍可透過多種方式規避其投資限制,例如冒充外資或稀釋股權,最明顯的例子是連眾所周知的中國電商阿里巴巴,竟曾在台灣開放陸資前,以「新加坡商」身分在台灣成功註冊成立公司。所以如何就「中資」作一個有效和有意義的界定,是未來需要認真探討的課題。

另外,中資不是鐵板一塊,亦不同於一般的外來資本,不純粹是商業機構,大多都有中國政府機構的介入和掌控,可以根據資金來源和與中國政府的隸屬關係作分類:國有企業(分中央直屬和地方政府的企業)和民營企業。央企的投資行為往往受中央命令的限制,例如前幾年在港多番高價投地、有央企背景的,如中海外、保利置業近來似乎都受中央的「緊箍咒」限制,指「不希望央企做地王」(註2),出價未有如過往般進取,但其他地方國企和民企投地出價依舊「兇猛」。可見不同類型的中資有不同特點和投資策略,有需要區分開來理解和分析。

進軍香港房地產的前世今生

回到歷史的脈絡,香港中資進軍本地房地產始於改革開放。在此之前,中資(中國銀行、華潤、招商局等)不會介入當時已相當蓬勃的房地產市場,主要都是從事國家分配的專職(如銀行、貿易)賺取外匯,角色相當明確。1970年代末之後,香港中資的構成及角色大為改變,一方面老牌中資嘗試投資房地產市場,另一方面因着中央地方關係改變,國家允許中央和地方政府來港開設企業,學習現代的經營管理經驗。1983年,新華社香港分社社長許家屯在部署香港前途問題時,更大膽提出「拖住英資、穩定港資、壯大中資」的經濟方針,有意以中資「統戰」港資(如合作進入大陸市場),「維持繁榮穩定」之餘,亦解除了限制中資在港發展的障礙。在這個形勢下,很多中資放開手腳,主動投資住宅和商業大樓,不過在當時香港經濟版圖仍未算太有影響力。1990年代香港地產業步入全盛期,適逢人民幣開始貶值,中資兩次大規模投資房地產,但其後因亞洲金融海嘯而重創。此時中國結束福利房分配制度,快速發展住宅市場化,香港中資於是變陣轉型,重點北上進軍蓬勃的地產市場,自此在香港地產市場表現低調。

近年中資高調重回香港地產市場始於2012年,國企背景和民企背景的中資公司皆齊頭並進香港地產市場。特別的是,這一波的中資不但買入整棟寫字樓和豪宅物業,亦積極競投政府土地,進軍豪宅市場。伴隨着地產市場格局的挪動,承建商和建築工程的利益結構亦有可能隨之改變,未來中資承建商是否進一步壯大,值得留意。

劍指新界農地的囤地趨向

除了投地和直接購買物業外,中資未來可能會跟隨本地「地產霸權」既往的路徑——收購和囤積農地,再待改劃、補地價發展,新界農地將會是「港地爭奪戰」的新戰場。例如民企萊蒙國際稱近期沒有參與投地,計劃未來會以農地補地價方式發展(註3),在上年以7700萬元購買元朗2.6萬平方呎農地,待補地價發展住宅項目。不少人認為中資不如「本地薑」懂玩囤地遊戲,因為購買農地需要地區領袖和地產代理的引線穿針。但這並非不可能,一來中資可以逐漸建立起地方人際網絡,另外亦有些「速食」的方法,例如中信泰富曾直接收購持有農地的公司。翻查其年報和查冊,發現它在1990年代以「艇仔公司」逐步收購持有農地的公司的股權,並陸續更換成中信職員作公司董事,成功取得元朗的農地,再於2005年以近10億元轉售予長實發展。

難為中港資本定分界

面對中資湧港,論者常寄望聯結本地的「地產黨」作政治盟友一同對抗中資,但今天在資本世界中其實已是「中港難分」。以五大本地地產商為例,若抽取代表未來發展的土地儲備數字來看(見表),可見這些所謂「港資」的房地產發展和利益其實已主要傾斜在中國內地,需要依賴內地的政商關係,才能實施這些發展項目。又如新世界集團旗下的新創建,主要業務均是中國內地的公共建設,包括達650公里的公路、水廠、污水廠和發電廠等,已構成錯節盤根的中港政商利益共同體。

當港資早已跨越深圳河,大幅擴展其商業版圖至內地,指望它們無視和擺脫這利益結構站在港人利益的一邊,恐怕只是一廂情願。

註1:《香港經濟日報》,〈中資湧港 10財團5年422億吸地 涉逾萬伙陸續登場 定價受考驗〉,2016年6月13日
註2:《明報》,〈中央限做地王 央企難進取〉,2017年3月6日
註3:《明報》,〈萊蒙國際:元朗項目2018年預售 冀再收購周邊土地〉,2016年9月1日

文:[email protected]

原文載於《明報》觀點版(2017年3月17日)