新界北規劃的交通擠塞及健康風險

《香港2030+》的諮詢期於4月底結束,對於一個聲稱要規劃香港未來30年的諮詢文件,公眾給予的關注實在是不成比例,對於計劃提供25.5萬居住人口、面積達720公頃的新界北策略增長區,討論就更加不足了。 根據《香港2030+》所指,新界北的發展目標是要在邊境地區創造高達21.5個就業機會,當中似乎主要牽涉到跨境的物流作業及相關工業活動;問題是,這些跨境的物流作業活動,究竟是否能夠構成足夠的在地就業?根據過往政府開發新市鎮的經驗,跨區的就業需求只會隨著新市鎮發展得更完善而不斷提高,實際例子與數據我早已在本欄《新市鎮的孤島效應》提及過,在此不贅。 圖一:新界北策略增長區擬議的運輸連接 (圖表來源:《香港2030+》、筆者自行添加) 被納入新界北發展的地區,包括香園圍、打鼓嶺、坪輋、恐龍坑及皇后山等。以現時政府提供的概念圖推測,似乎政府是想在既有的沙頭角公路之外,另外興建一條連接道路,接駁到現時的粉嶺公路之中,以疏導將來往市區工作的交通車流。 不過,北區的運輸道路網絡早已經接近飽和。根據北區區議會的《北區交通幹道及樞紐汽車流量調查》,粉嶺北的交通樞紐馬適路與沙頭角公路交界,其路口的飽和度(Do

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新地產霸權?

本屆政府以房屋土地政策為主打。然而5年下來,私樓的升勢一浪高於一浪,「上車」置業愈來愈難;公營房屋方面,輪候公屋排隊的時間愈來愈長,且短期內看不到改善曙光;與此同時,新樓的「納米房」數量不斷增加,港人居住質素正在下跌,而政府在覓地方面也未見任何突破……交出這樣一張成績表,房屋土地政策還可以說是成功嗎? 過去5年,政府不斷發出信息,表示房屋供應會漸漸增加,土地開發也「重回正軌」,可供建屋的地皮陸續有來。這些信息目的十分清楚,就是令人產生樓市供應源源不絕的預期。而眾所周知,樓市受預期牽動,當知道未來供應驟增,有意置業者自然不急於入市,靜待樓價回落。這種心理預期一旦成為主流,樓市自然會降溫! 事實卻是另一回事:本地樓市不但沒有降溫,樓價反而不斷創出新高!香港已連續7年成為全球住宅價格最高的城市。資料顯示,去年樓價中位數是本地家庭收入的18.1倍,而2010年該比例為11.4倍(5.1倍以上即視為樓價嚴重超出負擔水平)。 即使政府調控樓市的「辣招」一再「加辣」,但據差餉物業估價署公布的數據顯示,今年2月私人住宅售價指數為312.8點,按年升14.3%,已是連升11個月,二手市場亦不斷錄得破頂成

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要衝破三大管治迷思

新特首會否施行新政?新政會否為社會帶來新契機和新氣象?這當然是香港人的期望,但如果執政者無法衝破管治香港的迷思,恐怕這些期望只是一廂情願。所謂香港管治的迷思,就是某些關於管治香港的理論、觀點和看法,沒有根據更未經證實,但社會大眾、意見領袖和政府高官卻把它們當作事實一樣深信不疑。結果,香港的管治水平無法提升,撕裂社會的深層次內部矛盾愈演愈烈。這些迷思包括: 傳媒不可碰 新聞自由和獨立媒體是文明社會的重要支柱,乃行政、立法及司法以外的第四權。這老早已經是社會的共識甚至常識。在這樣的情?下,政府幾乎是別無選擇地要尊重新聞機構的編輯自主和採訪自由。問題是當新聞專業淪落為散播謠言和扭曲現實的洗腦機器,或者與居心叵測的人狼狽為奸,甚至被人利用借刀殺人,政府視若無睹置之不理,就必然會應驗英國政治學家伯克(Edmund Burke)的名言:「壞人所以囂張,因為好人袖手旁觀。」(all that is necessary for the triumph of evil is that good men do nothing) 傳媒牽?民眾的鼻子走,它的失實報道有害健康,甚至可以致命。在今天資訊爆炸,充斥

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政府未來5年:用資源隱藏撕裂 逃避制度問題

在林鄭月娥正式當選特首後的第一刻,很多香港人關心的問題,並非她的具體政綱,而是她在未來5年,是否有足夠的能力和動機去修補香港社會的撕裂。這反映了兩大問題:第一,是過去5年在梁振英政府領導下的香港,它的撕裂確實情况十分嚴重;第二,更為有趣的是,這證明了很多人擔心她不能有效地停止及修補香港的撕裂,而這正正是很多市民不支持她任特首的原因的核心所在。 雖然她在當選後便立即發表演說,表示會盡力修補撕裂,可是這對幫助解決大家的憂慮十分有限。依然記得,言猶在耳,現任特首梁振英在當選後,也立即在台上說過類似的話,結果在他任內,香港社會出現了史無前例的分化和撕裂。林鄭月娥的外號是「CY(梁振英)2.0」,值得留意的是,這「2.0」的意義,並非指「另一個梁振英」這麼簡單,而是一個進化版—— 一個因工作能力更強、對政府的運作更加熟悉,因而比正版梁振英更具破壞力的「梁振英」。 選舉歷練過程 沒在林鄭身上發生 雖然比喻可能有點誇張,但市民的憂慮絕非全無理據。本身,選舉是一個對政治人物十分重要的歷練和成長的過程。因為要盡力地爭取每一個人的支持來擴大自己的勝算,所以必要學懂謙卑。再加上要不斷爭取政見和價值未必完全和

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林鄭的房策 能否對應時代?

林鄭月娥在2月底提名期完結前推出全面政綱,但當時已手握570多張提名票準備交表。她的土地及房屋政綱,旨在「重建置業階梯」大方向下,推出「港人首置上車盤」、容許未補地價居屋出租,並傾向增加居屋及「綠置居」多於公屋,以增加流轉。聽來該受主流受落,但「置業階梯論」政府已早在1980年代推行,到今天「有樓族」與「無樓族」累積財富的機會差距龐大,新一代工種零碎化漸成趨勢,置業階梯之路是否能對應時代? 置業階梯論的盲點 在香港缺乏對租客保障的制度下,置業相對於租樓會較穩定,但除了要先儲到大筆首期,還要綑綁一定比例的收入供樓。雖然另外兩名候選人未明言「置業階梯」,但也對中產置業有少許落墨。林鄭與胡國興同提「港人首置」,但後者加以限制不能出租;而曾俊華亦提「夾屋」。「港人首置」,多個選擇不失為可行方向,但若依仗「置業階梯論」邏輯,當這群「上了車」的業主十年八年後有能力再置業,他們將成為既得利益者,資產可藉樓換樓累積,或擁多層樓收租,又或再劏細房出租。那繼續談增加土地供應建屋、什麼多管齊下,也無法說服公眾新建房屋用得其所。再者,若首置屋不過是另類資助房屋,以市價打折扣,入場費也難以負擔。 因此重點還是處

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沒有夢想的香港人?

近日,一位地產財團的主席都慨嘆香港「已變質」,「只係炒樓、整高啲(樓宇),或者賺多啲」;身邊不少朋友都失笑:因為令他們感到最生活迫人的,正正就是一個「樓」字。 適足住屋權是人的基本權利之一,《經濟、社會與文化權利的國際公約》第11條要求締約國保國民的基本生存權利,亦有特別點明「包括足夠的食物、衣著和住房」。但何謂適足的住房?聯合國經濟、社會與文化權利委員會《第四號一般性意見:適足住屋權》就指出,適足住屋權本身,不只是有瓦遮頭,還包括尊重尊嚴、生計、兼顧居民生活方式、社區網絡、文化身分表達、免遭迫遷、言論自由、結社自由、獲取資訊和參與公共決策權。[1] 香港人的適足住屋權又如何呢?首先,香港樓價高企屬世界馳名;根據美國顧問公司Demographia 公布《全球樓價負擔能力調查》,於2016年,香港的樓價入息比率(樓價中位數除以家庭全年入息中位數)為18.1倍,即一個家庭要不吃不喝約18年才可置業;這個比率屬全球之冠;而香港已是第7年蟬聯此「寶座」。 而聯合國經社文委員會亦在2014年審議結論中:「委員會感到關切是,香港在提供價格為居民可負擔的適足住屋方面投資不足,導致較高比例的人口生活在

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管理公共財政之王道

市民對林鄭月娥的新政府在公共財政的處理方式是有相當高的期望,特別是現屆特首梁振英和不少「梁粉」在過去年多已不斷批評前財政司長曾俊華是一個「守財奴」,不肯給予梁振英足夠的公共財政支持,令他提出的重要民生和經濟政策不能順利推行。 必須做好與市民溝通工作 林鄭在其競選特首政綱中提倡一個所謂「理財新哲學」,主要包括4個範圍:(1)把握機遇,投資未來;(2)及時投放資源,防患於未然;(3)有效運用財務措施,促進經濟及社會發展;(4)落實稅務新方向,提升競爭力。以上四方面的理財哲學可以說是一個放諸四海皆準的標準,問題是如何有效地落實林鄭的理財理念,這才是一個最重要的關鍵。然而,在推行「理財新哲學」前,新政府必須明白這些理財概念是會增加市民對下屆政府提高公共財政資源的支出及有效分配的預期,因此,林鄭和其主要財金官員必須做好與市民溝通的工作,並訂立適當的財政規條,以便日後能夠暢順地落實林鄭的政策目標。 假若新政府要有效管治社會,首要任務是適當地增加政策透明度,從而提升政府與市民的溝通能力和政府的信譽。以政府坐擁超過9000億元的公共財政儲備為例,大部分香港市民均認為這儲備水平是過分豐厚,政府是有責任還

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城市發展 戀殖到何時?

Powerpoint簡報有預設樣式(template),大家有沒有想過,城巿也有「預設樣式」可「複製、貼上」,而香港也是這種規劃概念的產物? 時間回到四百年前,英國於全球建立殖民城巿(settler city),在各地「貼上」不少城巿「預設樣式」,大多以教堂為中心,以「十」字般的四條大路向外擴張,並在周邊圍上綠化帶——今天香港的綠化帶(green belt)規劃,概念正由此而來。 儘管香港不全照辦煮碗,其概念仍有跡可尋,如最早建立的港島維多利亞城(Victoria City),便以西環、上環、中環、下環(今灣仔及銅鑼灣)劃分;油麻地作為九龍首個新城市,初代佈局也參考過「預設樣式」,本來的構思是一條主要大路,沿路發展成長方形城巿。 規劃的「殖民意識」不僅在於城巿設計,更是「由上而下」的霸權。 本土研究社的陳劍青說,其實香港至今仍未走出殖民思維:「殖民式規劃在最近的《2030+》、橫洲也看到,政府當原來的地方是白紙一張,把(在規劃圖紙)畫好的東西『貼上』就行,忽視甚至剷走原有的人和歷史文化。」 橫洲發展要剷平三條村,《2030+》填海會影響東大嶼海岸生態。 香港,有沒有第二條發展的路? 回

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一人一屋 港人住港

香港政府快將換屆。特首選舉在下周日(3月26日)舉行,新特首由1194名選委選出。 現屆政府視房屋問題為重中之重,先後制定「長遠房屋策略」和推出多項「需求管理」措施(俗稱「辣招」)。很可惜,事與願違,這些政策無法冷卻樓市,樓價不斷升破歷史高位;香港樓市更連續7年被列為「全球最不能負擔」(可參閱Demographia「中位數倍數」)。無論誰當上新特首,必須實事求是,承認過去房屋政策無效,汲取教訓,重訂房策,令到樓價回落至可負擔水平,方可徹底解決香港的房屋問題。 盼新特首把私樓供應發揮最大效用 下一任特首不需完全否定現有房策。「長遠房屋策略」的大原則是增加供應,此大原則適用於新房策;新房策的目的是令樓價下降至可負擔水平。「長遠房屋策略」卻十分粗疏,它只定下一個10年總供應量,而這個總供應量不分單位大小、不分公(屋)私(樓)。近年來,私樓單位愈建愈小,是因為樓價愈來愈高,買家只可負擔更小的單位。單位面積縮小後,單位數目自然增加,但總樓面面積卻沒有增加。現屆政府不斷強調成功增加私樓單位數目,但這只是表面的,下一任特首應引以為鑑。 同樣地,私樓供應和公屋供應不能混為一談。樓價不能負擔是因為私樓供

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