一人一屋 港人住港

香港政府快將換屆。特首選舉在下周日(3月26日)舉行,新特首由1194名選委選出。

現屆政府視房屋問題為重中之重,先後制定「長遠房屋策略」和推出多項「需求管理」措施(俗稱「辣招」)。很可惜,事與願違,這些政策無法冷卻樓市,樓價不斷升破歷史高位;香港樓市更連續7年被列為「全球最不能負擔」(可參閱Demographia「中位數倍數」)。無論誰當上新特首,必須實事求是,承認過去房屋政策無效,汲取教訓,重訂房策,令到樓價回落至可負擔水平,方可徹底解決香港的房屋問題。

盼新特首把私樓供應發揮最大效用

下一任特首不需完全否定現有房策。「長遠房屋策略」的大原則是增加供應,此大原則適用於新房策;新房策的目的是令樓價下降至可負擔水平。「長遠房屋策略」卻十分粗疏,它只定下一個10年總供應量,而這個總供應量不分單位大小、不分公(屋)私(樓)。近年來,私樓單位愈建愈小,是因為樓價愈來愈高,買家只可負擔更小的單位。單位面積縮小後,單位數目自然增加,但總樓面面積卻沒有增加。現屆政府不斷強調成功增加私樓單位數目,但這只是表面的,下一任特首應引以為鑑。

同樣地,私樓供應和公屋供應不能混為一談。樓價不能負擔是因為私樓供不應求,對症下藥是增加私樓供應,樓價才會下跌。相反,增加公屋供應治標不治本;但香港土地有限,多建公屋便意味少建私樓,造成反效果。「長遠房屋策略」沒有考慮到此反效果,把公屋、私樓的供應目標比例定為6:4,以為主力增建公屋,便可解決香港的房屋問題;而事實是香港的樓價愈來愈不能負擔。由於政治考慮,下一任特首很可能仍然堅持多建公屋,但希望她/他設法把有限的私樓供應發揮最大的效用。

建議政府賣地加「一人一屋」條款

香港的土地有限,不可能把可發展的土地都用作房屋用途,也不可能把所有房屋土地興建私人住宅。當私人房屋土地供應增加有限時,下一任特首應設法令新增的土地發揮最大的效用。做法是跟從「買家印花稅」和「較高印花稅」(「雙辣招」)的大原則,分別是減低港外需求和投資需求。要強調的是,雖然以下建議用上「雙辣招」的大原則,但實際做法是天淵之別。

建議是政府在賣地時加入以下條款:當單位開售時,如果買家是非香港永久居民或已經擁有一個住宅單位,他們在購入單位後便要繳付該單位的「應課差餉租值」(註;「應課差餉租值」由差餉物業估價署根據以下方法估計:假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,按年出租,估計可得的年租)。如果買家已經擁有另一個住宅單位,此單位便被視作出租物業,繳付「應課差餉租值」正好抵消租金收入,大大減低投資意欲;如果該單位沒有出租,「應課差餉租值」便成為空置稅,同樣有效地減低投資意欲。同一道理,向非香港永久居民徵收「應課差餉租值」便能有效地減低港外需求。

如果買家是香港永久居民和沒有擁有其他住宅單位,他們便不需繳付「應課差餉租值」。如果此類買家同時購入多個單位,便不符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件,他們只能聲明其中一個單位為自住單位,免交「應課差餉租值」,其他同時購入的單位一律要繳付「應課差餉租值」,堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。

另一點要注意,如果此類買家當時只購入一個單位,而日後購入其他住宅單位後,他們便不再符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件,即在購入其他住宅單位後,之前一個單位便需要繳付「應課差餉租值」。此舉是避免把之前一個單位作為投資用途。

以上設計可歸納為一個原則:一人一屋,港人住港。

可堵塞現時漏洞

現屆政府以為「適度有為、迎難而上」,對樓市一再「加辣」,其實是藥石亂投,其間樓價連續創新高。以上建議可幫助下一任特首準備退市(撤辣),因「應課差餉租值」可有效地減低投資和港外需求,可用來代替「較高印花稅」和「買家印花稅」;「應課差餉租值」更可堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。在開始退市時,下一任特首應該保留「額外印花稅」,因撤銷「額外印花稅」可能讓「一人一屋」買家有機會藉短期投機買賣圖利。

因投資和港外需求受到抑制,「一人一屋」的售價理應比有投資成分的私樓低,這便可令樓價下跌。「一人一屋」卻不會為樓市帶來太大的衝擊。「一人一屋」的限制比居屋少,例如「一人一屋」沒有入息限制,買家只要是香港永久居民和沒有擁有其他住宅物業,便不用繳付「應課差餉租值」;此類買家甚至可以把「一人一屋」出租,也不用繳付「應課差餉租值」。居屋的30%折扣已經造成求過於供,「一人一屋」的售價折扣更小,估計不會超過20%。「一人一屋」並不是急進建議,下一任特首大可盡量在賣地時引入「一人一屋」條款,方可有效地令樓價下降。

如何退市 下任特首一大挑戰

約5年前,現屆政府已經意識到房屋問題是重中之重;下一任特首面對的房屋問題更嚴重。5年前的樓價已是「極度不能負擔」,而現時的樓價比5年前更不能負擔(請參閱Demographia)。現屆政府藥石亂投,引入不少「辣招」,如何退市已是下一任特首的一大挑戰。更大的挑戰是如何大幅增加房屋供應、如何分配公屋和私樓的供應,還有如何令有限的私樓供應發揮最大的效用。且看下一任特首如何應付這些挑戰。

註:公司是「非香港永久居民」,所以公司買家需要繳付「應課差餉租值」

文:程騰歡

作者是香港大學經濟金融學院副教授

原文載於《明報》觀點版(2017年3月20日)