內地房地產泡沫有多高?

中央政府這回是真怒了,掀起了「十一」房地產調控風暴,督戰16個城市地方政府在國慶黃金周裏加班加點,出台各種調控房地產政策。

每當大事臨頭,官員們玩急就章,往往就會鬧笑話。年初的股市「熔斷」,就臭名昭著一回,4天就收回了。但這並不妨礙在樓市中一再玩弄。

政府玩熔斷 直接定價好了

比如先前有地方為控制地價上漲,搞土地拍賣熔斷,拍賣價格超過限定價格就熔斷、就流拍。結果,一些實力不濟的開發商紛紛玩這一招,我拿不到地也不讓你拿,大家一起熔斷。於是土地供應減少,反而使房價名正言順地上漲。

在「十一」風暴中,東莞市也玩了一番熔斷,美名曰「備案」:開發商賣房要先到政府部門備案一個價格,如果不備案,或者銷售價格與備案價格相差上下15%,就熔斷。東莞文件稱,要對所謂違法企業「依法予以查處並責令整改」。可是,東莞政府出此違反市場原則的文件,依的是哪部法律?憑的是什麼實施處罰?若如此,何必還要改革開放?何必還要企業和市場?直接回到30年前好了,政府直接定價好了。

地方陽奉陰違 國務院乾脆來狠的

路人皆知,房價大漲,原因只有一個,就是鈔票多了。而能印票子的人,只有中央政府一家。票子多了,政府高興嗎?這就要看哪一級政府了。

地方政府當然樂見多多益善,因為它們太依賴土地財政了。地方政府通過經營土地可獲得3部分收入:土地出讓金、與土地出讓相關的各種稅費收入、以土地抵押為融資手段獲得的債務收入。僅土地出讓金,1999年到2015年這17年間,全國土地出讓收入總額約27.29萬億元,年均1.6萬億元。而一旦房地產市場出現大波動,依靠房地產的幾十個行業都將受到禍害,甚或導致大量失業,令中國人財富嚴重縮水,最後中國實體經濟崩潰。

那麼,地方政府就不怕房地產泡沫破裂嗎?不怕金融危機嗎?怕,但天塌下來有大個兒頂着,有中央政府戳着。地方官任期5年,任後留下的爛攤子關我屁事,誰管他洪水滔天。

而在中央政府,不僅有長遠的經濟穩定的責任,在當下,中國剛剛加入SDR(特別提款權),人民幣正式成為全球流通貨幣,在其他國的外匯儲備中,人民幣配置比例高達10.4%,這對人民幣是一個巨大的需求量。只有人民幣不貶值,保持匯率穩定,他國才願意在國家外匯儲備中配置人民幣資產。所以,中央政府是不大願意做大房地產泡沫的。

但地方政府不這麼想:房地產來錢快,當然最好高潮不斷,最好房地產連續高漲個兩三年,通過賣地,直接把30萬億元地方債都清零了。於是,16個城市出台房地產調控政策時都留了一手,表面上看繁花朵朵,但背後,真正有效打壓房地產的擴大土地供應,大家誰也不回應。

你們不是陽奉陰違嘛,國務院乾脆來狠的,發布房地產調控意見,其中一條甚狠:允許商業地產改變屬性,做成住宅和公寓,水電費用按照民用住宅標準執行。這下子,不用批土地、不用建高樓,辦個手續、裝裝修修就可以了,住宅市場憑空多出了大批供應量,房價焉能消停?但是,可以想見,地方政府會在審批環節設置障礙,繼續陽奉陰違。

房價收入比 中國24.98美國3.37

如果將房產當作投資品看,必須要依據3個屬性來度量房地產是否出現泡沫。3個主要指標是:房地產投資佔GDP(本地生產總值)比重、房價收入比、租售比。

內地房地產投資佔GDP比例一直很高,2013年是14.8%,2015年為14.18%。「房價收入比」是指住房總價與居民家庭年收入的比值,用於判斷居民住房消費需求的可持續性。據資料,在全球102個可統計的國家或地區中,中國為24.98,位居世界第6;美國為3.37,位居第99。「租售比」是住房售價與月租賃價格的比值,國際標準通常為1:100到1:200,目前內地房屋租售比排名前20的城市這一指標均高於1:300,其中第一名是深圳的1:732,第三名北京為1:625,第五名上海為1:607。

從1960年以來,房地產投資佔GDP比例高於6%的國家,其房地產泡沫最後都歸於破滅。當年日本房地產泡沫破滅時,房地產投資佔GDP比重也不過是9%;而美國次貸危機爆發時,這一比例達到局部峰值6.2%。

中國14.18%,有點恐怖咧。

原文載於20161029日《明報》觀點版