土地經濟可撐多久?

大陸今年出現破紀錄的地王數目,地價不斷上升,意味着樓價未來看漲 ( 其實沒必然關係),這種資產膨脹的遊戲,是否符合目前政府要去槓桿、去庫存,希望經濟結構轉型的目標?

大陸地王的推手,是國企、央企,它們財雄勢大,容易向銀行取得低廉資金,投地財力無限;而地價屢創新高,最大受益者則是地方政府。換言之,地價攀升、房價高企,圍繞着收地、賣地、起樓到物業出售這條產業鏈,參與的主要都是政府,而過程中形成的地產經濟,則支持着政府稅收、地方財政、銀行借貸、私人資產等國家和人民的財富;對一個13億人口的大國來說,地產經濟到底可以撐多久?

在大陸,土地出讓金約佔地方一般預算收入的一半,加上與房地產相關的稅收收入,土地財政是地方政府財政的核心。在土地財政制度的設計中,地方政府和發展商是房價上漲的受益者,也是地王的「造王者」。

撐起政府收入及銀行貸款

土地財政有積極的一面,可以緩和地方財政壓力,推動基礎建設和城市建設,有助促進經濟增長。

但是,土地財政也帶來不少負面影響,包括三四線城市房地產高庫存(即所謂鬼城),一線城市高房價,而房價不停上升,形成資產泡沫,會令地方政府債務累積違約風險增加。此外,地價貴樓價高拉高了實體經濟的成本,搞實業不如炒樓,造成產業空洞化;而財富向房地產高度集中,令有產者財富暴漲,無產者分享不到經濟增長的好處,貧富懸殊的情况日益惡化(參考新浪專欄〈土地財政炒高地價為何還不廢除〉)。

財富高度集中房地產 加劇貧富懸殊

上面說的,香港人很容易就明白,但香港是彈丸之地,可發展的土地有限,而天然資源不足,搞「土地經濟」是迫於無奈;但大陸地方大,經濟結構一定要多元並進,不能讓房地產發展擠掉太多資源;香港的教訓,值得內地引以為鑑。

中共起家,是靠土地革命戰爭,在革命根據地打土豪、分田地,奠定了中共在農村革命的基礎。現在搞土地經濟,也產生了一批土豪和一大批城市無產階級,成為社會不和諧的導火線。房地產表面上是經濟和民生問題,但其實是重大的政治問題。

原文載於《明報》經濟版(2016年8月26日)