姚松炎:住屋贏在起跑線

過去三日,先有財政預算案,繼有發展局賣地表,復有金管局公布收緊按揭成數,針對私人房屋市場的需求和待遇,實行層層收緊,步步進逼。相反,對資助房屋的需求和優惠,卻提供面面放寬,處處厚待。似乎香港政府有計劃進一步加強這套「贏在起跑線」的房屋競爭遊戲,令公營房屋的競爭更加白熱化,私人住屋更加無法負擔。

首先,在財爺的預算案中,坊間原本盛傳有關對細單位加辣的措施,一一欠奉。基本上完全沒有任何解決樓價與租金不能負擔的方案,僅向已貴為業主的家庭提供兩季免差餉的優惠,對未置業或者正在租住私人樓宇的家庭而言,卻被「飛沙走甜」零優惠。相反,資助房屋的待遇則相當優厚,包括提供一個月免租,更首次提出特別專為資助出售房屋業主的「補價貸款擔保計劃」,可以向按揭證券公司借錢補地價,只還息不還本,甚至本息不還,便可出租或出售房屋,鼓勵以資助房屋作為賺錢工具。(現時報道說未到出售,本息均不用還,但我相信最終並不可能。)

收緊私樓市場 放寬公屋限制

同日,房委會亦建議提高申請資助出租房屋的入息與資產限額(分別提高5.8%及7%),讓更多家庭可以加入爭奪房屋資助,令競爭加劇。以現時已經長達二十七萬家庭的輪候冊而言,資助房屋(包括出租和出售)的總供應量每年最高只有二萬九千間,本已是僧多粥少,現在放寬申請限制,勢必增加輪候人數,拖長輪候時間,或者減低中籤機會。

未置業或仍租住的家庭對財爺預算無望,唯有寄望發展局的賣地公布,希望增加供應,遏抑樓價和租金上升。豈料公布的賣地計劃,其估計可供應的總樓宇數量,全年只有一萬六千間,與去年的估計一萬五千五百間差不多,但最終只能賣出土地興建6,300間房屋 [0],達成率低於一半。更不堪的是,在29幅賣地當中,竟然有超過一半,總數達15幅是尚未通過城規改劃申請,即係煲無米粥,「吹吓水」而已,達成率可能比去年更低。如此賣地表等同向市場宣布,土地供應根本無法增加,若果外圍因素不變,樓價與租金繼續上升可期。未置業或仍租住的家庭又一次大受打擊。

前兩日心情尚未平復,本已憂心忡忡,周五突然傳來噩耗,晴天霹靂!金管局突然大幅收緊按揭成數,由七成降至六成,連「按保」都從九成下調至八成。本來政府見死不救,唯有人自救,多年來辛辛苦苦、死慳死抵儲了首期,以為可以買樓,怎料一聲收緊按揭,即時生效,買樓夢碎,業主聞風更馬上加租,走投無路,只怪自己當年沒有申請公屋。

房屋資助覆水難收

所謂贏在起跑線,先上公屋者為王。現時的制度完全扭曲資助房屋作為扶助低收入家庭的福利政策原意。根據現時入住公屋的機制,是否合資格住在資助出租房屋(公屋)只考慮申請時的入息和資產,只要申請時不超過限額,一旦成功獲得編配公屋單位,基本上可以享用終身,甚至讓後人繼承。即使被發現家庭入息或資產已超出限額,一般只須繳交雙倍租金,仍然可以繼續居住。根據統計處的資料,現時有多達三十萬戶入住公屋的家庭,可能已經超出入息和資產限額。

只要公屋在手,既享低租優惠,亦可隨時以優先及優惠價購買資助出售房屋(居屋),若果成功買得居屋,資助更是永久享有,永不審查,即使成為世界首富,資助仍然永享,除非業主自行放棄資助,否則永不收回。現時的資助金額一般以樓價的三成至四成半折讓不等,換言之,資助金額實際上與樓價同步上升,即使樓價大跌,業主還有特惠條款,可以原價賣給房委會,保證回購協議永久生效。

事實上,今次財爺預算案中有關「補價貸款擔保計劃」,繼「白居二」計劃後,再一次明益居屋業主,可以借錢補地價,只還息不還本,甚至本息不還,便可出租或出售居屋,直至業主過世或者轉售後才需還本還息,市民的反應一般認為計劃加劇炒風,助長租金上升,不明白為什麼政府多重優待居屋業主。其實只要明白現時資助出售房屋制度中有關永久資助的荒謬,就明白政府唯一可以收回資助的方法就只有提供更多利益,誘使受資助者放棄資助。這就是政府經常提到的加快流轉,意指加快收回資助,讓資助可以流轉。但如何收回資助?上次白居二計劃透過增加買家,炒高居屋價平均15%[1],讓居屋業主獲得額外利益,成功誘使部分業主出售居屋,放棄資助,但配額竟然用不到一半,反映利誘不足。今次加碼,補價貸款借屍還魂,把本來就存在的借錢補地價計劃進一步優化,首次在港提供還息不還本,甚至本息皆不還的按揭計劃,大大增加誘因放棄資助。

得人恩果者賞 自食其力者罰

我和兩位港大同事三年前已提出有關居屋資助難以收回的問題,不能永續,因此曾提議居者有「期」屋 [2],即把永久資助改為有限年期,但政府反喜以利套利,以利誘收回資助,因而造成今天多層優惠集於居屋一身的怪現象。曾受資助而又已發迹者反而獲得愈多資助,得人恩果者賞;從未獲資助而又有骨氣者反遭打壓,自食其力者罰。正如上月本欄提到,房屋到底是權利還是福利?現時香港的資助房屋出現易入難出,甚至有入無出的情况,彷彿已經變成權利,但實情卻是一頭先福利、後權利四不象。關鍵就在起跑線,在香港若想獲得資助房屋的權利,在申請時必須先符合低收入和低資產的福利審查要求,但只要通過審查,獲編配資助房屋,房屋便成為權利,即使飛黃騰達,坐擁千萬豪宅,富可敵國,仍然可以繼續享有資助。除非政府給予更多利益,達至可以滿足放棄資助的價值,才有望收回資助,加快流轉。這就把人的一生命運決定在政府手中,十八歲決定終身。

富爸媽窮爸媽決定未來

若果沒有申請到公屋,在私人市場更加是贏在起跑線,看您有冇富爸媽,我們未來城市研究所最近的調查發現[3],超過四成年輕被訪者認為能否置業,取決於有冇父母財政支援。

可笑是金管局竟然解釋今次收緊按揭是為了遏抑細價樓價格,然而2014年4月金管局研究部總裁[4]發表論文,根據1991年至2014年多次收緊按揭的結果,發現收緊按揭無助於遏抑樓價。即使不懂數量分析,只要回顧過去六年,金管局已經多次收緊按揭,但樓價仍然繼續升;雖然每次收緊都能產生短期的減少成交量和減慢樓價上升速度的效果,但很快樓價又重拾升軌。

誠然,收緊按揭成數必然可以減低銀行體系的風險,但結果可能把風險轉移到承受風險能力較差的系統,反而會增加整體房產市場的風險。譬如今次銀行收緊按揭,買家為求籌足七成或者加按保九成按揭,可能被迫轉而向其他放貸機構尋求資金,包括透過財務公司承按(財仔按)、私人借貸、父母物業加按轉按等等。事實上有報道指出去年經財仔按的市場份額已經急升一倍,今次再進一步收緊銀行按揭,可能會繼續推升財仔按,令市場風險提高。其他未能加按或者籌足資金的買家,置業夢碎,可能轉而租住,勢必加劇本已嚴重供應不足的租務市場租金升幅,火上加油。

財爺因而提出這一箭三鵰的創舉:補價貸款擔保計劃。一來有助增加租盤,期望紓緩租金上升壓力;二來可以收回資助,在此地價高不可攀之際,鎖定補價,把死資助變成活快錢,機不可失;三來還可益放貸機構大賺一筆,單單每年行政保費已經高達貸款額的1.25%,還未計高於一般市場按揭利率的P-2.5%和首期的保險金更是高達總樓價的2%,對放貸機構來說,財爺真是財神爺!

即使收費如此高昂,但估計市場的需求仍然存在。因為財爺送贈的其實是一項出租期權,價值不輕。譬如一間約四百萬元市值的居屋,若果補地價佔市值約三成,假設為一百萬元,若果參加這項補價計劃,向按揭證券公司借錢補地價,首年約需繳付四萬元,但隨後每年只須支付利息約一萬元,另加行政保費一萬二千元,合共每年二萬二千元。但若果市值租金可達每月一萬元,全年租金可收十二萬元,即使扣除維修費和利得稅等支出,年利潤仍然接近八萬元,不計時間成本,十二年便可返本,只要業主在補價後的壽命長於十二年,期權仍然有利(此例只作講解用途,並不一定符合實際情况,而且每個案的數據金額大不相同),因為業主可以一直不還本金,直至過世。若果本息皆不還,每年只付行政保費,看似划算,其實計算更加複雜,包括欠息是否利疊利,擬參加者應先詳細查詢,並諮詢專業意見,不宜冒進。簡而言之,若居屋業主已另有更佳住所居住,而自覺尚餘壽命不短,買此出租期權仍然相當吸引。

但這正是政府的高招,以此優厚出租期權作利誘,收回資助。日後即使樓價回落,別人的補價金額下降,但因為您已放棄資助,而補價早已鎖定在高位,悔不當初。當然,若果認為現時樓價仍有上升空間,早點補價,早買早着,亦未可知。

居屋借貸補價風險難測

除此之外,必須注意還息部分可以是浮息,當美國實施利率正常化,香港的利率回升,每月供款或最終還款將會上升,屆時租金亦可能下跌,一來一回可以嚴重影響整項出租期權價值的估算,由賺變蝕,風險難測。而最大的損失應該是永久放棄房屋資助,日後即使政府向居屋未補價業主提供任何福利和優惠,皆與您無緣,譬如白居二計劃的15%市值純利,只有未補價業主獨享。根據政府過去的朝令夕改、藥石亂投作風,只要手握資助王牌,將來土地愈來愈缺,政府可能只會加碼送禮,為求買回資助,一擲千金。君不見有著名學者建議政府向全港居屋業主豪送地價全額,若果今次一時貪念,買這出租期權,可能日後後悔莫及。况且,房委會向居屋未補價業主提供的回購保證,價值連城,如同一張安全網,實在無得輸。一旦補價,回購協議自動取消,成本不輕。

當社會批評年輕人不知上進,只求一登公屋,不惜一到十八歲便馬上申請公屋,更不擇地點、凶宅,但求早着先鞭,轉買居屋,永享資助;卻沒有議論當年上公居大屋之輩,今日不少早已富甲一方,但仍然佔用公居大宅,未有放棄資助,或者早已大賺一筆,轉售圖利多時,甚或參加白居二,多賺15%。當然,各有前因莫羨人,但若果制度不公,只會扭曲行為,影響社會公平競爭,最終勤無立錐之地,反要交稅不停供養曾獲資助之富豪,情何以堪,理何以存?

[0] 根據發展局2015-16賣地計劃回顧表(http://gia.info.gov.hk/general/201502/26/P201502260506_0506_142707.pdf)

[1] 姚松炎(2014) 房產學人——白居二又來了!2014年12月02日

[2] 鄒廣榮、黃紹基、姚松炎(2012)新聞發布會,2012年2月10日

[3] Castro, B., Yiu, C.Y., Shen, J., Liao, K.H., Maing, M.(2015)The Housing Pathways of Young Chinese in Hong Kong, International Journal of Housing Policy, forthcoming.

[4] He,D. (2014) The effects of macroprudential policies on housing market risks: evidence from Hong Kong, Banque de France, Financial Stability Review, No. 18

原文刊於明報星期日生活