姚松炎:出售公屋,是禍是福?

前朝敗政,遺害未除,租置計劃,本曾永禁。可惜,舊臣雖尚在,租置復出台,舊酒換新瓶,公屋又出售。

2015年香港《施政報告》提出把新落成公屋,由出租改為出售,計劃甚至包括房協、市建局及平民屋宇有限公司等資助機構亦可出售資助房屋,出售對象為現時公屋租戶,出售價比居屋的三成折讓還再低一截,坊間盛傳可能低至五折,冀形成3層資助房屋階梯,目的為增加公屋流轉云云。

一聽到增加流轉,市民一般直覺以為此計劃可以加快公屋輪候冊家庭的上樓時間,可惜,這只是一廂情願,或者是語言誤導,實情計劃只會令公屋輪候家庭須要等候更久。

本來有新公屋落成,若直接分派給公屋輪候家庭,上樓速度最快。現在提出的新出售公屋計劃,卻先讓現公屋租戶購買新公屋,然後騰空原有的舊公屋,再分配給公屋輪候家庭,一加一減,在數量上不可能帶來任何加快上樓的邏輯。

相反,因為增加了兩項程序,時間必然被推遲,輪候時間勢必拖長。這兩項程序包括:一、讓公屋租戶購買新公屋,然後遷出舊公屋,需時最少4個月。二、重新翻新舊公屋,需時最少5個月。換言之,新政策令公屋輪候家庭的輪候時間最少延長9個月。以1個月租金港幣1萬元計,這項先導計劃若影響500伙,則因延誤9個月的總租值約為港幣4500萬元,尚未計算其他行政和裝修支出。

 為增加房委會資金流轉

其實,政府所講的增加流轉,應該是指增加房委會和其他資助機構的資金流轉。因為傳統出租公屋,房委會和其他資助機構須支付巨額建築成本,卻難以從租金收回成本,因此,以現時的建築成本計,每建一間出租公屋,房委會的現金流便會流出100萬元以上,每月的租金收入恐怕連管理維修支出尚且不足應付,實難以帶來現金流入。

相反,若果可以把新公屋以市價五折出售,以市價300萬元一間公屋計,五折出售仍可為房委會馬上帶來150萬元現金流,即時可以支付該單位的建築成本100萬元,尚餘50萬元現金,仍可供房委會等資助機構興建0.5間出租公屋,讓房委會收支平衡,避免2017年房委會出現負債,或者須要停建公屋。

然而,與誠哥跳船舉措一樣,在這樓價高不可攀之際,分拆房產出售,先行套現,減低風險,財技了得。所謂五折出售,實以現時高昂樓價計算,須知現時私樓租金回報率低見2厘,而正常回報率一般在4厘以上,即樓價下跌五成,仍屬正常。到時的市價就是今日的賣價,房委會連地價折讓都「賺埋」,而帳面仍然擁有那五成業權,業主想出租或出售,還須先補足地價給房委會,所以技術上此計劃是一招鎖定利潤(註),拋空泡沫爆破風險之舉。

誠然,政府在本質上有巨大誘因推高置業率,當年的租置計劃就是以提升置業率為目的之政策。推高置業率不但可為政府減低支出,更可馬上增加印花稅和差餉收入,並同時增加銀行按揭等業務,推動經濟增長。但最重要的是,當業主人數愈多,則社會上支持樓價繼續上升和高地價政策的人便會愈多,對政府土地收益有長遠利益。而且樓價有效對冲通脹,甚至跑贏通脹愈倍,業主愈多,支持政府推高通脹的人數便愈多,變相把政府中飽私囊的印銀紙伎倆合理化和正常化,後患無窮。况且,業主為着保護自己的房產投資價值,會傾向支持政府維穩,不想發生任何可能導致樓價下跌的政治事件,變得是非不分,甚至助紂為虐,社會沉淪。

事實上,公屋政策原意,只為避免有人無家可歸,流離失所,故以可負擔之租金出租單位,有房屋條例嚴格約束加租和逼遷安排,行之有效。政府實不適宜誘人買樓,把住屋需要搞成投資需求,變相誘使低收入家庭向銀行借貸,把未來的50年市值租金一次付清,卻全無法例保障,貸款頓成次按,卻因有政府擔保,銀行樂於批行。2007年美國次按風暴記憶猶新,緣起政府推高置業比率,香港卻未有汲取教訓,反而故技重施,請君入甕,實非香港之福。

註:因熱錢流入,投資需求上升所帶動的樓價升值,此部分的額外利潤,必須出售才可獲取,一旦熱錢流出,利潤即逝

作者是中大地理與資源管理學系副教授

原文載於明報觀點版