姚松炎:港人港地走過場 美麗誤會終落幕

政府終於正式承認暫時不再推港人港地的賣地計劃,但再三強調計劃並非壽終正寢,亦非擱置,換言之,港人港地計劃如今是半天吊,處於既不停止、亦不進行的無可言狀形態。這與當年八萬五政策的忽然不存在,如出一轍。為什麼香港的公共土地政策,經常出現這樣撲朔迷離的結局?

按道理,一項公共政策,必須經過民意授權與監督,包括諮詢、審議、通過、實行、監察與檢討,即使港人港地計劃只是先導計劃,亦應根據一般政策的實施程序,正如其他先導計劃一樣,必須經過立法會的審議,完成後進行檢討;若果先導計劃的效果理想,理應成為正式長期計劃;若果計劃的效果已經達到,功成身退,理應終止計劃;若果計劃仍未確定成效,理應延長先導計劃,繼續試行;若果計劃因某種原因暫時不可推行,理應先行擱置。邏輯上任何公共政策試驗只有以上四種狀態,斷不會出現既不終止,亦不進行,又不延續,也不擱置的無可言狀。奇怪是當年八萬五政策如是,今天港人港地計劃亦復如是,香港的土地公共政策之所以與別不同,不合邏輯,皆因土地行政全不受民意監察,政府以大地主身分為所欲為。既然土地決策不受公共行政法規約束,政府在土地行政上所作的決定等同私人決定,市民無權置喙,自然毋須向公眾交代有關決策;所謂無可言狀,實質拒絕交代,你能奈之何?

 不經審議私自推出的政策

這就是土地政策有別於其他一切政府政策的根本分別,譬如三式辣招(額外印花稅),縱使先實施、後審議,最終仍須交由立法會通過;但八萬五政策和港人港地計劃,卻由始至終毋須經過任何審批程序,既不請自來,亦不辭而別。經此兩役,市民應該清楚明白,政府在土地決策上的絕對權力和不受監管的超然地位,這項殖民政府的特權為政府施政帶來無比靈活與自由。

即使你信奉精英主義,甚至甘候賢君聖帝作蟻民,認為政府擁有凌駕一切的特權可讓施政更加高效率、不帶民粹;但港人港地計劃從本質上根本不可能達到降低樓價的目的,完全無法保障港人置業。以為找一兩幅土地來限制境外人士購買,就能把樓價下降至市民可負擔的水平,縱不是誘惑的謊言,亦不過是美麗的誤會。計劃的本質其實是轉移視線,把經濟問題變為敵我問題,找個假想敵,製造敵我矛盾,激起敵愾同仇而已。

 實施港人港地 供求依然不變

邏輯很簡單,試想若城中有兩幅地,每幅地都可提供1000個住宅單位,但因容許外資購買,兩地均有1000名港人和1000名境外人士爭奪,導致樓價飈升,令部分港人無法負擔,保障港人優先置業之聲不逕而走。後來政府把其中一幅地實施港人港地限制(「港地」),不容許境外人士購買,但把另一幅地(「非港地」)繼續開放給所有國籍的買家,結果自然是把境外買家推去「非港地」,變成1000名港人與2000名境外買家爭奪1000伙,需求增加了50%,供應卻沒有增加,結果只會令「非港地」樓價更高,港人在非港地更加難以置業;最終港人無奈只好跑去「港地」買港人港地樓,於是「港地」的需求仍是2000人,只不過全是港人而已,既然「港地」的需求與供應不變,其他因素相同,價格怎會回落?從以上的簡化模型可以得知,計劃不但未能減低樓價以保障本地人置業,反會進一步推高樓價,令港人更難負擔,更少選擇;最終的結果只會導致社區人口單一化,人為地製造出境外人士社區與本地人社區的分化,加深矛盾,導致內部分裂。

事實上,自從2012年10月宣布推行港人港地計劃,並於去年9月成功賣出兩幅位於九龍東的港人港地,地價不但不比同區地價低,反而以市場估值上限賣出,印證樓價不因「港地」所移之說。樓價都沒有因此而絲毫回落,反而節節上升,差估署樓價綜合指數由2012年10月的149.6,上升至2013年9月的156.3,年度升幅約5%;雖然其間有其他因素變化,但足見港人港地計劃的降價效果成疑。

公共政策之所以必須細審周詳,皆因其影響深遠,後果難以挽救,且市民適應需時,實不宜草率行止。若當時政府不是急就章,甚至好大喜功,匆匆把港人港地計劃急上馬,不惜繞過一切監察制度,以地契條款批出限制;而能先諮詢各界,經立法會審議立法,斷不會出現今天這種走過場,無聲落幕的笑話。

 請先參考外國例子

限制境外人士購買房產,尤是住宅物業,其實世界風行,未聞朝令夕改,皆因各國皆以立法執行,必先慎密細審,反覆論證,確立原則,令出必行。譬如澳洲就有限制外國人購買房產政策,首先製定《1975年外國收購與兼併法》,繼而定立《1989年外國收購與兼併規則》,並成立外國投資審批委員會,所有外國投資房產者必須向委員會提交申請、審批,未聞因樓價退熱而更弦易轍。新加坡更加全面限制外國投資者購買佔當地住宅供存量九成的組屋,變相禁止境外投資住宅市場,只開放一成私樓炒賣,其價格遠高於組屋市場,確認以上邏輯的推論;組屋制度實行50餘年,未曾因樓價起落而欲行又止。只有香港以地契條款約束房產買家國籍,未經立法授權,隨時抵觸《歧視法》,後患無窮;地契條款只須合約雙方協議,便可更換,改契從來不受監管,制約形同虛設。

經一事,長一智,雖同屬限外購令,但形同神異,依法抑或據契,差之毫釐。解決香港房屋問題,必須從根本入手,還地於眾,革除殖民。

文 × 姚松炎

編輯 胡可欣

fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao

原文載於明報星期日生活