姚松炎:買樓發達夢

香港長遠房屋政策終於出台,10年建屋48萬成為目標,然而,有關私人租務市場的管制,文件幾乎一片空白,就減少空置房屋的累進稅,也是杳無音訊。房屋政策綱領仍是老調重彈,鼓勵置業階梯成為不二之法,三層樓市全力推動「上車」,全城延續上幾代人的買樓發達夢。

過去大半個世紀,隨着香港經濟起飛,人口增長,樓宇價格基本向上,雖然亦曾出現幾次樓價大幅下挫,但整體而言,樓價升幅仍遠高於通脹。(圖一)清楚顯示過去40年,當甲類物價指數(CPIA)上升了6倍,樓價綜合指數(CHPI)卻已經上升43倍。事實上,過去幾代人憑着買樓發達的家庭比比皆是,歷史數據好像說明,長遠而言投資住房不但有效對冲通脹,更可以透過高槓桿、低利息、長還款期的按揭借貸資金,以小博大;為數不少的城中富豪,均以投資房產發迹,甚至富可敵國。

但眾所周知,過去的投資回報並不一定代表未來;為什麼市民仍然對樓宇投資充滿信心?這可要歸咎於香港特殊的高地價政策。事實上,政府的每年收益有大約三成來自與土地和房屋有關的收入,高地價對政府本身有利;况且,經歷幾次大跌市後,市民清楚見到政府的救市行動,停賣地、停建屋、回購等安排,排山倒海;市場經已形成預期,即所謂「道德風險」,有政府這座大靠山,大樹好遮蔭。况且,政府亦樂於推高置業率,一方面除了可令庫房收入增加外,另一方面亦可令更多市民支持政府的高地價政策和維穩政策。

所謂高地價政策,嚴格而言,應是少土地供應政策。政府作為全港土地的最終業權人,壟斷土地供應,而且政府在土地的調撥上是完全不受任何民意監管;因此,政府只要限制土地的供應量,基本上是完全控制土地價格。美國兩位著名房產研究學者:Peng and Wheaton(1994)就曾分析過香港樓市,發現回歸前因為中英土地委員會限制每年賣地不多於50公頃,因而導致九七年的樓價大幅上升。但回歸後,每年的賣地面積仍然處於非常低的水平,2013/2014年度只有25.8公頃,而樓宇供應量因着連續的少土地供應政策而出現急速萎縮,從回歸前平均落成26,000間房屋,下跌至2013/2014年度的8750間,打破歷年最低紀錄。

姚松炎:買樓發達夢

 供地少推高樓價政策

透過少土地供應推高樓價的政策至今未改,亦難以更改,因為一旦大幅增加土地供應,意味着現有樓宇價格必須下調,勢必影響到現有的既得利益者,起碼有一半的香港家庭因而受損。這點正是八萬五政策失敗的原因,亦解釋了為什麼市民普遍認為樓價基本只會向上的現象。

然而,這種世代相傳的買樓發達夢終究不能永續,邏輯分析清楚說明,樓價升幅不可能長期跑贏市民的收入增長,因為最終還得要有市民買得起樓,樓價才是市價。換言之,樓價最終必須靠實體經濟支持,不可能遠遠拋離市民的負擔能力,而成為只供炒賣獲利的商品。

但現時香港樓價之貴,已經連續第三年成為世界上最不能負擔房價的城市,2014年的樓價與收入比更加升至14.9,而國際指標把5.5以上定為極度不能負擔。這個14.9的樓價與收入比是指一個達到入息中位數的家庭,要在15年內不吃不喝不買不穿,把總收入完全用去供一層樓價位於中位數的樓宇,還未計15年內的利息,才可以把房屋貸款供完。這個驚人數字,遠遠拋離第二名差不多50%,而且只有香港能夠長期超越其他城市,並節節攀升。

 樓價拋離實體經濟

所謂一個時代的終結,從前的買樓發達方程式開始失效,因為實體經濟已經無法支撐樓市。戰後初期,香港樓價上升主要來自市民收入增加,實體經濟的快速成長,交易成本的大幅下降。(圖二)顯示1984年以前,樓價年度平均升幅(14%),較生產總值的年度平均增長規模(19%)為低。但自從1985年實施聯繫匯率以後,至回歸前,樓價的平均升幅(20%)反而高於經濟產值的平均升幅(14%),樓價升幅開始拋離實體經濟和市民收入的增加;但畢竟當時的經濟增長率仍有不錯的雙位數字。隨着亞洲金融風暴,1998至2007年間,經濟增長率只能維持在平均2%的低水平,但同期的樓價卻出現-3%的平均下滑幅度。但自2008年全球金融風暴,美國瘋狂印銀紙,長期實施超低息,香港的樓價急升,至2014年第三季這7年間,樓價的平均升幅竟高達15%,但同期的經濟平均增長率只有微弱的4%,樓價變化明顯與實體經濟失衡,房產價格上升顯然非因經濟帶動,更與市民收入無關(Yiu 2010)。換言之,上世紀七八十年代的樓價上升是建築在實體經濟效益增長之上,而本世紀2010年代的樓價上升則是建築在浮沙上的海市蜃樓。

事實上,早在上世紀九十年代,樓價開始拋離實體經濟,樓價本已不能負擔。然而,銀行透過拖長按揭還款期,成功讓樓價與收入比進一步拉開;本來用10年收入便可負擔的住房,現在用30年的收入來負擔,即是樓價上升了3倍,而收入卻毋須增加,表面上好似負擔得起。可惜,這場靠延長還款期的按揭遊戲明顯不能持續,且快將終結,樓價與收入比繼續上升的買樓發達夢,行將幻滅。

 所謂業主 一世樓奴

記得在七十年代,買樓可以借九成貸款,還款期為10年。但隨着樓價不斷上升,但薪水卻沒有多少升幅,所以到了八十年代,還款期就變成15年,九十年代變成是20年,到現在最長的還款期已是25年,甚至30年。樓價一直升,薪水追不上,理論上應該買不起樓,但還款期不停加長,令每月供款佔入息比例保持差不多一樣的水平,至今仍是35%左右,但過去的業主供斷樓按後,能享受真正完全屬於自己的物業,但現今的所謂業主,要做一世樓奴,供斷按揭的時候,要不然就是已經西歸,或者土地契約經已到期,又要由頭再供。

按揭還款期其實有上限,最長不過40年,因為就算一畢業25歲即刻買樓,40年後65歲剛好要退休,樓按必須終結。因此,愈來愈多的置業者皆須依靠祖蔭,靠父母借錢付首期才能置業。這一趨勢隱含未來必將出現跨代貧窮,沒有祖蔭的年輕人,便沒法置業安居,長期被高租金壓迫,只有子憑父貴,富爸爸才有富孩子的現象,勢必進一步加劇。回想過去40年的香港按揭遊戲,本質上是一場「上一代付出一生積蓄,賺取下一代血汗」的代際蠶食。

香港樓市,何去何從?前面似乎只剩下三條出路,一曰泡沫爆破,推倒重來。二曰實體經濟有效益突破,收入追上樓房。三曰換入大量收入更高的家庭,或者改玩另類按揭遊戲,再賭一回。

文__姚松炎

原文載於明報星期日生活