房子不是用來炒的

去年12月16日閉幕的中央經濟工作會議,對中國房地產指出「要堅持『房子是用來住的,不是用來炒的』的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落」。會議進一步指出「房子不是用來炒的」,包括「嚴格限制……投資投機性購房」:「要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。」

在經濟學中,房子擁有雙重特性,它既是投資品,又是消費品,而獨特之處更是生活必需品。這些特性存着根本的矛盾,難以化解。作為生活必需品,政府希望運用市場提供容易負擔、價格穩定的住房;另一方面,作為投資品,房價容易受到各種政策、經濟表現、利率、匯率、金融市場狀况、市場預期種種因素影響。在衆多因素影響下,房子的資產價值難免有波幅。政府沒有足夠能力同時應付衆多因素,穩住房價。

以上的分析說明政府在房地產政策上一定要取捨。要市場提供價格穩定的住房,房子不可以是投資品,即「房子不是用來炒的」。「房子是用來住的,不是用來炒的」的定位為房地產政策立下清晰目標。有了清晰目標後,下一步是如何制訂、落實適當的政策,令房地產「去投資化」。

可考慮引入「房炒稅」 減投機意欲

在金融學中,資產價值取決於資產的將來收益(註1);房子投資的主要將來收益是租金。制訂「房子不是用來炒的」的政策可考慮引入「房(防)炒稅」。「房炒稅」與租金掛鈎,抵消租金收益,令房子投資失去主要收益,大大減低投資投機意欲,房子便成不了投資品。

落實「房炒稅」要注意一點:「房炒稅」不宜與個別房子所收租金直接掛鈎。直接掛鈎給予房東極大誘因盡量壓低租金,巧立名目向租客收取各項收費,如按金、鑰匙金、水電費、管理費、維修費等等不能盡錄,目的是逃避「房炒稅」,令「房炒稅」失去效用。

因此,「房炒稅」只宜間接與房子應得租金掛鈎。房子應得租金估算可參考香港特區差餉物業估價署應課差餉租值的做法。應課差餉租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,按年出租,估計可得的年租」(註2)。香港早於1845年開徵差餉,差餉物業估價署有豐富經驗估算應課差餉租值,相關技術已經十分成熟。

要落實「房子是用來住的」的堅持,本地戶籍(本戶)居民可獲免徵「房炒稅」,而免徵只限一套房子。即是說,如果本戶居民擁有多於一套房子,除了免徵的一套房子外,其餘的房子一律要繳交「房炒稅」。其餘的房子可視作出租房子或空置房子,出租房子是投資品,「房炒稅」正正為此而設,防止房子成為投資品。至於空置房子,「房炒稅」的作用是空置稅,同樣有效地令房地產「去投資投機化」。以上財稅政策,大致可「支持合理自住購房」。

應因地制宜 切忌一刀切

以下探討實施「一套免徵」的一些技術細節。「一套免徵」宜以個人為單位。如果「一套免徵」以家庭為單位,為了逃避「房炒稅」,有些伴侶會選擇不結婚或假離婚。這些行為影響組織家庭、養兒育女,長遠對社會、人口結構有不良影響。以個人為單位亦可讓父母為子女預購自住房子,和「房子是用來住的」沒有牴觸。就算有家庭利用個人「一套免徵」購房子投資投機,「房炒稅」仍能嚴格限制投資投機性購房數目於該家庭本戶成員人數內。况且房地產市場應容許有限度投資,才可符合實際需要——總有一些(本戶或非本戶)居民要租房子住。

另一問題是「一套免徵」應否適用於非本戶居民?首先,非本戶居民絕不能跟本戶居民享有同等的「一套免徵」待遇。把同等待遇給予非本戶居民將引入龐大的外地投資需求,有違「房子不是用來炒的」的原意。但一些非本戶居民,如學生、僱員、企業家,有實際居住需要,對他們一律徵收「房炒稅」便有違「要支持合理自住購房」,所以他們應享有一定程度的「一套免徵」,例如「一套半徵」(他們有一套房子可獲免徵一半「房炒稅」),又例如「免徵」/「半徵」以家庭而不是個人為單位。這些中間落墨方案應因地制宜,切忌一刀切,可按不同情况而制訂合適的政策。

去投資投機化 房價得以穩定

如果將「房子是用來住的,不是用來炒的」解讀為「政策要支持合理自住購房,嚴格限制……投資投機性購房」,引入「房炒稅」便能嚴格限制投資投機性購房。房地產「去投資投機化」後,不會再有泡沫和大起大落,房價得以穩定。房地產投資投機需求減少後,房價隨之回落,變得更可負擔(註3)。穩定和可負擔的房價,加上「一套免徵」,便能「支持合理自住購房」。要實現「房子是用來住的,不是用來炒的」的堅持,可考慮為「房炒稅」(和「一套免徵」)立法。

雞年剛至,金雞報曉,意味天將明,象徵由黑暗到光明。「房子是用來住的,不是用來炒的」為雞年報曉,房地產將「去投資投機化」,房價不再大起大落,自住購房重現光明。謹此祝願大家置業安居、建家立業!

註1:將來資產重售價或會影響現時資產價值,但將來資產重售價還是取決於資產的將來收益
註2:www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html
註3:配合土地政策更能事半功倍

作者是香港大學經濟金融學院副教授

原文載於《明報》觀點版(2017年1月30日)