最有潛力的發展商──發展局

{編按:市建局行政總監譚小瑩以自己跟主席蘇慶和在市建局的理念、使命和方向有基本分歧為由請辭,她在內部電郵中談到:「市建局是運用公帑和有權力收地,我們在取得土地、安置居民和清拆方面,必須向公眾負責。我認為,將市建局定位為發展商,或者為發展商提供土地的收地經紀,是完全不能接受的。」如果市建局變成發展商,究竟會發生甚麼事?這篇文章原刊於2008年《中大學生報》,細數市建局的種種特權,例如不用交稅、收購物業時不用補地價、可以政府擔保低成本融資,最最令人擔心的是,市建局有權引用《收回土地條例》來強制徵收業權。如果市建局變身發展商,恐怕後果不堪設想。}

作者:陳嘉銘

「我認為聆聽雖然重要,但一旦認清目標,掌握主流民意,便要坐言起行。對十多萬舊區居民來說,一天的延誤,代價是十萬個困境的延續。市建局面對最大的挑戰,是要實事求是,找出一條既能改善舊區居民生活環境,而又能照顧社會上不同意見的可行方法。在眾聲紛紜的香港,市建局希望成為十一萬舊區居民改善生活訴求的一把聲音。」

時任市區重建局主席張震遠,《信報》| 市區更新的核心任務與平衡取向,2008-11-18

仔細咀嚼謝安琪的《最後晚餐》,發覺歌者要教我們學懂橫眉冷對大規模土崩瓦解的宿命:嘉咸橫街的特色雖則可愛,可是受影響的居民最後都必須分手,舊區總敵不過急速的時代巨輪,歌詞更犬儒地肯定「建設推進著行走,沒法逆流」。身邊的朋友都愛上這首以重建保育為賣點的最後輓歌,它叫我們停留在「欣賞」轉瞬即逝的舊區,但現實發生的卻是一幕幕市建局地產商密謀下所引爆炸藥的場面。

發展局局長的「天職」: 發展

2008年1月下旬,馬頭圍塌樓事件發生後,時任發展局局長林鄭月娥在立法會的休會辯論承認了塌樓事件暴露了一連串的社會問題,指出香港最弱勢的社群,其實都聚居在這些失修最嚴重的舊樓,由此指出重建舊區工程刻不容緩。可是,林鄭大概察覺不到她所謂的「社會問題」是由發展局及旗下的市建局造成的。

馬頭圍塌樓事件引伸的問題其實是市建局的收樓策略:董建華當年要求土地發展公司(市建局前身)在十年內開展二百五十個市區重建項目,令舊樓業主抱著「等重建、拒維修」的心態,使樓宇失修問題惡化;同時政府容讓私人發展商在舊區的「落釘」行為導致弱勢租戶捱貴租。如果林鄭試圖對上列由市建局釀成的矛盾絕口不提,反將看似自然的「社會問題」扭轉成重建舊區的動力,試問這不就是將始作俑者的責任推向舊區區民身上嗎?

地球是很危險的,舊區就更危險

市民可能認為市建局亡羊補牢,未為晚也:重建舊區工程始終有需要,因為舊區的建材總會老化,當地的區民會很危險,就如文首張震遠所言:「一天的延誤,代價是十萬個困境的延續」。不過,市建局真的在重建有老化的舊區嗎?翻查零九年初市建局所做的調查,在九個目標區內有1.8萬幢三十年樓齡以上的舊樓,當中兩成,約3,600幢評為「明顯失修」(poor),比十年前大升50%。為什麼市建局一邊廂做重建工程,另一邊廂舊樓失修卻日益嚴重呢?莫非重建工程做得不夠快?

原因是七十年代地產開始活躍,有較多樓宇落成,基數比十年前增加外,也因七十年代落成樓宇屬多層大廈,業權分散,業主重建和維修難度都較五、六十年代低矮樓宇為高,而五、六十年代的樓宇大致已被收購或重建。如果地產商重建目標轉移到七十代年代樓宇,利潤會相對低。由是觀之,市建局做重建工程其實是選擇性的──市建局要在地產商賺大錢的前提下才會進行重建工程。這個斷言當然有其假設:市建局是服膺於地產商的。

進入台後:市建局地產商的勾當

說市建局是服膺於地產商還不算太恰當,因為這忽略了兩者之間的勾結關係。要說兩者之間的勾結關係,就不能繞過市建局的組織特性:市建局其實是獨立於港府的機構卻又有半官方性質。換言之,它雖名為「局」,但實際上沒有任何民意機關可監督其運作。同時市建局基於半官方的地位,它可享有四項市場專利:

1.

不用交稅

2.

收購物業時不用補地價。

3.

遇到不肯就範的業主時,有權引用《收回土地條例》來強制徵收業權,3個月就

能解決問題,以避開冗長的談判程序。

4.

有政府在後台擔保,令市建局可以低成本融資。零九年七月市建局有史以來首次發債,金額是十五億元,年期三年,獲得標普的評給是AA+,竟然與特區政府的主權評級看齊。高評級令到這批債券的利率只有2.08厘,遠低於銀團貸款的利率。

市建局的營運模式其實十分簡單,逐一收購舊樓單位,統一業權之後即與地產商共謀。至於收入來源主要分兩種:首先向地產商收取一次性的訂金,當新樓建成後再與地產商分紅。原則上與港鐵地產業務「我出豉油你出雞」的生意模式無異:港鐵負責提供車站上蓋,發展商負責起樓,港鐵從中分紅。此其一。

其二就是上述四項市場專利最尾一項:發債。零九年七月,市建局發債集資十五億港元,目標為機構投資者而非散戶小股民。集資的原理,就是把重建區居民貶為比債仔更不利的代罪羔羊,市建局收樓重建不成,就無法向利字當頭的機構投資者還債。

市建局左手發債給唯利是圖的機構投資者,右手就和地產商握手言歡。零二年市建局以呎價4000元收購灣仔船街舊單位,舊樓的總樓面面積約為7.9萬平方呎,重建後變成四十六層高的豪宅嘉薈軒,總樓面面積增至超過20萬平方呎,目前平均呎價9000元,頂層單位呎價兩萬多。另外,長沙灣順寧道的豐盛居和深水埗福榮街的one new york是另外兩個市區重建項目,當年收購呎價3000元,如今總樓面增加一倍半,每呎賣6000元。市建局在給立法會的報告中毫不掩飾其戰績:自2001年起與房協開展的三十二個項目,總樓面由約360萬平方呎激增至約1000萬平方呎,發展商的利潤可想而知。

革命前的戲劇式預演

列寧在十月革命前便曾指出,革命的產生並非一朝一夕之事。

革命成功之前,在政治領域裡必然需要一系列的戲劇式的預演來作前導:二月期間,立法會就政府計劃在四月一日開始把發展商申請舊樓強制拍賣重建的門檻由持有九成業權降至八成進行答辯大會。在議員多番質詢下,發展局副秘書長袁民忠在大會直言:「政府不是以這個法例去保障香港樓宇安全,這個法例是提供多一個途徑讓私人市場進行市區更新和重建,樓宇安全只有間接的關係。」

也許這是Freudian slip,失言所泄露的真相是:重建跟樓宇安全正式脫鈎。不過脫鈎的何只是「建設」與「穩定」的固有想像。在跟發展商的勾結前提下,一切堅固的都煙消雲散,例如我們一直信奉的私有產權概念──如其說市建局是故作友善問舊區業主及租戶「請放下手裡那鎖匙好嗎」,不如說是迫令舊區市民賤價變賣他們花了半生積蓄買下來的居所。回到當下,謝安琪唱的最後一句歌詞:「窗內外耗費不菲 卻再也找不到我共你」大抵不會是假的。近日市建局表明馬頭圍道重建項目會以500平方呎以下小型單位為主,而市建局的所謂特事特辦還是要賺錢,因為接納收購的自住和商戶業主還是要被迫付新建設的七成市值樓價,付不下的話就無容身之所。

台後的張震遠說希望市建局成為十一萬舊區居民改善生活訴求的一把聲音,可是他裝作看不到台下遍佈全港的「觀眾」已叫嚷著。他們呼喊著:「我們才應該是主角。」

參考資料

香港獨立媒體網|〈拜託,不要再說市區重建只是賠多賠少﹝兼譴責無線失實報道﹞〉|朱凱迪

http://investing-of-life.blogspot.com|〈隱形地產商〉|廖匯恒

《星島日報》7-Aug-09|舊樓失修 較10年前增50%

標題為編輯所擬,原題為〈【市局重建 以X為本】謝安琪在台上唱歌,市建局地產商在台後勾結〉