橫洲是香港房地產利益爭奪的縮影

用《史記》和《晉書》上的話說,橫洲項目,「遂使豎子成名」。這是香港房屋政策和現狀的一個縮影。筆者評論香港時事近25年,作為香港一名工程師,並不多說香港的房屋問題。這不是因為無知,而是事情複雜,牽連甚廣,盤根錯節,不容易說得清楚。做起來比說更難,就不多說了。不比法律問題,一件件都是可以說得清楚的。

同心協力的理想狀况只是烏托邦

回歸以來,3位行政長官似乎都想解決香港房屋問題。董建華的八萬五是大手筆,但未能因應市場作出調節,公屋、私屋的關係未能處理好,內地來港人士等情况又有變化,結果是虎頭蛇尾。即使如此,現在還有人懷念當初。曾蔭權的7年,不論是年度批地,還是總體批地,都是3位行政長官中最少的,即使他任後香港經濟已經穩步上揚,也任由香港房屋處於部分短缺狀態。劏房、籠屋,應「運」而生,成為一門生意。但他還是想開發部分邊境禁區土地,這也是大手筆,結果卻是無疾而終。到梁振英上任,香港的房屋問題已經相當嚴峻,掣肘甚繁,短缺甚多。政府統計是40多萬個單位,這可能還是低估了的。如果在10年內能夠填補,也算一大政績,但卻舉步維艱,用梁的話說是「粒粒皆辛苦」。

為什麼呢?因為政府的政策是「見縫插針」。在港島、九龍,幾乎沒有空地,「見縫插針」,只能是拆舊建新,項目很小,處理業權,周期很長,從供應側的角度看,成本也高。新界土地較多,但有相當一部分業權,已為蓄謀已久的大地產商所控制,有一部分業權在新界鄉紳手裏,只有一部分屬於政府。有些土地之上,又有各種經營者。如果這3部分業權者,加上經營者,可以同心協力,規劃協調,放棄私利,各自發展,共同解決香港的房屋問題,香港到2030年的房屋問題是可以解決的。但在香港,這種理想的狀况,只是烏托邦。

以橫洲為例,港府打算拿來興建17,000間公屋和居屋,沒有私屋,但只是綠地部分可以開發,可建4000多間,作為第一期。港府打算分3期開發,先易後難。第二、三期的土地屬於棕地,政府已經分租給不同的經營者,有修車的,有停車的,有放置空櫃的,林林總總。對這些各式各樣的經營者,港府要收回土地就需要賠償安置。而部分業權可能也未必在政府手裏。對這樣的土地,本來還不到場地平整、安排配套設施、築基蓋樓的條件。開發居住小區,也要有綠化,把綠地拿來開發,開發後又要綠化,有些浪費。但開發需要交通設施,有了交通設施就可以提高臨近土地的價格。如政府還沒有收回全部業權,有些地主可能還希望賣給地產商,將來蓋私樓,甚至豪宅,比賣給政府建公屋的價錢好,就會阻止政府開發,港府徵地權雖大,但有限度,有的項目計劃可能就要泡湯。

空缺單位是規劃事項 不是吵架問題

政府披露,已經找到152幅土地,可以提供約21萬個單位。可以設想,儘管152幅土地不會全都像橫洲,但有部分也難免有橫洲現象。如果有十幅八幅土地都要行政長官開記者會解畫,是否很麻煩?加上有些議員、政客要利用機會曝光,香港的媒體又喜歡捕風捉影,就會添加變故。

由此看來,「見縫插針」的政策還不如麥理浩當年的新市鎮計劃。香港空缺的40多萬個單位,可以居住100多萬人口。如果以40萬、50萬人作為一個新市鎮的容量,有這樣的兩三個新市鎮就足夠了。如果要建立一個衛星城市,有一個大嶼山也就足夠了。這是一件規劃事項,而不是在鎂光燈下吵架抽水的問題。

與新加坡相比較,香港有更多的得天獨厚的條件:一、香港還有一些可以「見縫插針」的土地,等適當時機處理,會有較好的經濟效益。但如強行規劃,只能自找苦吃。二、香港還有邊境禁區,通過與深圳協商規劃,可以在將來發揮巨大的協同效應。三、香港可以開發離島人口稀疏的區域,發展交通網,成為優良的旅遊消閒區域。四、根據《林區及郊區條例》、《郊野公園條例》、《海岸公園條例》等的規定,香港還可以將郊野公園精緻化,更具有觀賞價值,充滿園林公園景觀,並拿一部分土地解決香港的居住問題。香港的土地儲備增加了,房價就不會居高不下,這比什麼「辣椒」(辣招)都有效。

即使參照新加坡模式,進行填海造地,香港也還是有優勢的,香港的海域和島嶼遠比新加坡為多,香港日後的焚化爐的渣滓、建築廢棄物等就可以填海造地。

有人以為,香港有《保護海港條例》,有禁止在海港內填海造地的推定,所以不得再填海造地。這是誤解,上述禁止的推定是根據終審法院的一個判決做出的,但僅限於海港。狹義地說,僅限於在港島和九龍之間的維多利亞海港,不涉及可以填海造地的其他廣泛的區域,港府填海造地並沒有法律上的障礙,只要符合《前濱及海牀(填海工程)條例》的規定就可以了。

建議港府對豪宅丁屋僭建作深入研究

與「見縫插針」尋覓土地一樣,填海造地也要成本。如果計算各種政治、經濟、社會帳,前者並不便宜,後者的效益可能更大。但無論如何,都要用錢。筆者建議,港府對豪宅地宮僭建和丁屋頂層僭建展開深入調查研究,到底兩者僭建的面積多少?居住使用情况如何?如進行刑事化處理將牽涉多少專業和其他人士,司法成本多少?如強制回填養蟲、養老鼠會造成多少浪費?如強制拆除(除危樓外)會有什麼後遺症?可否按非刑事化處理?修例情况如何?可否按市值補地價?如不能一次過補地價,可否利用銀行貸款分期付款?香港金融市場是否有所壯大?所得補地價的財富估計有多少?可否專款專用,用於扶貧和土地開發(包括填海造地)?總體社會的反應如何?這不但可以解決「有法不依」的問題,而且可以減少浪費,增強法治意識,造福社會,解決香港房屋的老大難問題,還完全符合香港《基本法》第119條促進和協調房地產業發展之要旨。

文:宋小莊(香港工程師、資深評論員)

原文載於《明報》觀點版(2016年9月26日)