程騰歡:房策「新風格」 糾正舊錯誤

新一任特首林鄭月娥是香港第一名女特首,她強調要為管治注入「新風格」。香港樓價不斷創新高,已經嚴重脫離一般家庭收入,亦證明政府多年的土地、房屋政策行之無效,實在有必要注入「新風格」,樓價才有望「正常化」。她提出「港人首置上車盤」,目的是讓一般家庭有機會擁有自置物業。更重要的是,「新風格」能否糾正政府多年來的政策失誤?

以往最大的政策錯誤是曾蔭權政府(2005年6月至2012年6月)沒有建立土地儲備。雖然梁振英政府(2012年7月至2017年6月)迅速地制定「長遠房屋策略」,定下房屋供應目標,銳意增加房屋供應,但奈何土地供應有限,而增加土地供應需時多年。土地供應不足,房屋供應自然不達標。

梁政府沒有周詳地制訂「長遠房屋策略」,定下不切實際的建屋目標,其間不斷向市場發放「不能達標」信息,即房屋供不應求。樓市本來已熾熱,這些信息簡直是火上加油。

樓價不斷上升,遠遠超過一般家庭收入升幅。隨着購買力減弱,新建單位的面積愈來愈小。原本一個大單位,現在「劏」成多個小單位,單位數目自然增加,卻完全是因為樓價愈來愈難負擔。負責任的政府應為此擔憂,但梁政府卻厚顏無恥,把小單位增加的問題當成是供應量增加,列為功績。梁政府以為可以自欺欺人,市場的眼睛卻是雪亮的。政府重量,市場卻重質,看穿了房屋供應沒有大幅增加,仍然是供不應求,樓價依然節節上升。

房策土策不可分 須制訂房屋需求政策

房策「新風格」應該糾正以上問題。第一,房策和土策再不可分開制訂。政府沒有土地儲備,應該很清楚土地供應有限、提高土地供應需時多年。沒有地哪有屋?市場明白「長遠房屋策略」不切實際,「長遠房屋策略」自然無效。

管治「新風格」應把房策和土策結合制訂,令政府正視增加土地和房屋供應的局限。正視局限後,政府應該明白,除了制訂房屋供應政策,還要制訂房屋需求政策。

第二,房屋政策的目標不應是一個簡單的房屋供應量。提高房屋供應是一個手段,目的是令到樓價更可負擔。上文提到,樓價上升令到「劏盤」情况出現。雖然「劏盤」增加單位數目,但這完全是表面的。「劏盤」出現證明梁政府的房策徹底失敗,因為樓價變得更難負擔。房策「新風格」的目標應該是令到樓價可負擔。要令樓價可負擔,制訂房屋需求政策是必然的,因為土地/房屋供應有限、提高土地/房屋供應需時多年。

房屋需求可分為本港和港外需求,又可分為住用和投資需求。如果房策「新風格」的目標是令到樓價可負擔,便要制訂去港外和投資化的房屋需求政策。界定港外需求比較直接,非香港永久居民(註1)置業一律可視作港外需求;界定投資需求比較複雜,已擁有物業者購入更多單位和公司購買住宅物業可視作投資需求。

投資物業的主要收入是租金收入。投資物業一般被視為出租物業,政府可向這些物業徵收應課差餉租值(註2),抵消其租金收入,使其投資價值消失;對於沒有出租的投資物業,應課差餉租值便是空置稅,使其投資價值同樣地消失。至於非香港永久居民買家,政府一律徵收應課差餉租值,使港外買家卻步。當港外買家卻步或物業投資價值消失,以上建議便能做到去港外和投資需求。

以上建議更可用來落實林鄭提出的「港人首置上車盤」。做法是在賣地時引入以下條款:在單位開售時,(1)非香港永久居民買家一律要繳交應課差餉租值;(2)至於香港永久居民買家,如他們擁有其他住宅物業,他們也要繳交應課差餉租值。換句話說,只有「港人首置客」不用繳付應課差餉租值。值得注意,如果「港人首置客」日後購入其他住宅物業,稅局便可運用條件二,向他們徵收應課差餉租值。

政府應盡早推「港人首置上車地」

以上安排令到「港人首置上車盤」失去港外和投資需求,「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價,變得更可負擔。除了更可負擔外,「港人首置上車盤」還有以下優點:

一、鎖定「港人首置客」,提供機會讓他們置業,直接提高置業率;

二、當「港人首置客」購入其他住宅物業後,他們將喪失「港人首置客」身分,而應課差餉租值提供極大誘因,令他們放售原來購入「港人首置上車盤」,為二手市場提供流動性;

三、「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價;居屋可以「港人首置上車盤」定價,提供折扣,讓更多人有置業機會。

基於上述種種優點,政府應盡早推出「港人首置上車地」。試驗、完善「港人首置上車盤」需時,希望政府把握時間、機會,讓「港人首置上車盤」發揚光大。

林鄭提出管治「新風格」和「港人首置上車盤」,是間接承認以往的土策、房策不濟,總算踏出了第一步。希望她在制訂土策、房策時,做到合二為一,把房策的目標定為令樓價回復至可負擔水平。除了增加房屋供應,去港外和投資需求同樣重要,「港人首置上車盤」可以是去港外和投資需求的試點,希望政府盡早推行。

註1:公司是非香港永久居民,港外買家不可以利用公司購買物業逃避規範

註2:應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,按年出租,估計可得的年租

原文載於《明報》觀點版(2017年7月10日)