良好的理念 空洞的房策

雖然現屆政府的任期快將結束,但仍然努力修補其樓市調控措施的一個明顯漏洞。

自今年4月12日起,住宅物業投資者再不可以利用「一約多伙」的漏洞來避免繳付較高的印花稅(稅率為15%)。其實現屆政府留給下屆政府的房屋問題,不是修修補補便可解決。由於現屆政府的房策和調控措施無效,5年來樓價大幅上升,現時樓價比之前更難負擔,下屆政府需要面對更嚴峻的挑戰。另外,現屆政府遺下多項無效的調控措施,如何退市亦要下屆政府費煞思量。

房屋問題不是修修補補便可解決

林鄭月娥在4月11日獲中央任命為第五屆特首。她的政綱有以下的房屋政策,包括建構「港人首置上車盤」、增加「綠置居」供應和讓未補地價的居屋出租。以上的政策欠缺細節,難以分析。本文嘗試揣測以上政策方向,目的是防範下屆政府重蹈現屆政府覆轍,在房策上一錯再錯。

房屋委員會在2016年10月推出「綠置居」先導計劃,先導計劃微調綠表居屋而成。

第一,先導計劃把原本是居屋的景泰苑轉為 「綠置居」,提供合共857個單位。第二,「綠置居」的申請者資格沿用居屋綠表申請人的資格。第三,先導計劃微調居屋以市價七折定價至「綠置居」以市價六折發售。基於上述比較,「綠置居」的主要作用是令本來居屋綠表申請人受惠,讓他們轉往申請「綠置居」,以更大折扣置業。除非候任特首心目中的「綠置居」和以上「綠置居」差別很大,增加「綠置居」供應難免削弱綠表居屋吸引力,令綠表居屋申請人下降。一加一減,恐怕置業率和騰出公屋單位數量不會顯著增加。

長遠而言,「綠置居」二手市場將會和現時居屋二手市場一樣,欠缺流通性。居屋二手市場分為已補地價和未補地價。已補地價居屋和私樓買賣無異,不受限制,但補地價金額可觀,約為單位市值30%(註1),是居屋流入二手市場的主要障礙。未補地價居屋轉售有限制,主要的限制是買家須為居屋綠表合資格申請人。將來,「綠置居」二手市場會面對更大的障礙(更可觀的補地價,估計為市值40%)和同樣的限制(合資格買家)。活化居屋二手市場無可厚非,因可增加二手供應,讓買家有更多選擇。

未補價居屋放租 變相政府資助投資

在活化居屋市場方面,候任特首「建議研究推出試驗計劃,容許未補地價的居屋業主,通過與社會企業合作,把單位在市場放租,以增加居屋租務市場流通性」。以上政策讓居屋業主毋須補地價便可出租單位,賺取租金收入,即政府變相資助居屋業主投資住宅市場。現在住宅市場異常亢奮,市民希望政府能夠打擊投機、投資、海外需求,冷卻樓市,候任特首卻偏偏提出資助居屋業主投資住宅市場的政策,到底她想向市場傳遞什麼信息?

候任特首另外提出「在居屋之上,構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』,重燃置業希望」。何謂「可以負擔的」?Demographia為全球主要城市編算「中位數倍數」,中位數倍數愈高,房屋愈難負擔;中位數倍數高於5.0已被視作「極度不能負擔」。香港2016年的中位數倍數是18.1,全球最高,即香港房屋是全球最難負擔;同年全球第二高的中位數倍數是悉尼,其中位數倍數是12.2,遠遠低於香港。

居屋價是市價七折,以此計算,居屋的中位數倍數是12.7(18.1×0.7),仍然高於悉尼(全球第二高)的中位數倍數。如果「港人首置上車盤」定價在居屋之上,中產家庭面對的中位數倍數超過12.7,高於全球第二高的中位數倍數,難道候任特首認為這就是「可以負擔的」?以上計算也顯示居屋買家亦面對高於全球第二高的中位數倍數,下屆政府應該正視居屋價過高的問題。

為首置上車盤去投資化 賣地時加條款

香港的樓價已嚴重脫離購買力。如果候任特首的目的是「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』」,她需要為「港人首置上車盤」去投資化。其中一個做法是在賣地時加入以下條款:(1)如果買家是非香港永久居民(註2),他們便要繳付應課差餉租值;(2)如果買家是香港永久居民,但他們已擁有其他住宅物業,包括居屋和「綠置居」,他們同樣要繳付應課差餉租值。以上條款可大大減低海外和投資需求,令樓價重新與港人購買力接軌。

下屆政府應盡量在賣地時加入以上條款,讓它發揮最大的效用。樓價與港人購買力接軌後,自然是可負擔的。以上條款的限制比申請居屋的限制小,可謂完全符合候任特首的房策:「在居屋之上,構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』,重燃置業希望。」

房策設計得宜 良好理念可實現

樓價與港人購買力接軌還有其他好處,例如港人購買力由收入而定,短期波幅不大,相對穩定;樓市隨之變得較為穩定,減低買家、業主甚至是發展商的風險。另外,居屋的定價不再是基於全球最難負擔樓價,避免出現居屋的中位數倍數高於全球第二高中位數倍數的荒謬現象。當居屋價回落後,政府便毋須向居屋綠表申請人提供更大的折扣,可以取消架?疊屋的「綠置居」,簡化香港的房屋市場。

以上的例子說明,只要房策設計得宜,良好的理念是可以實現的。候任特首大可與她的班子動動腦筋,設計出更完善的房策,徹底解決香港房屋這一個老大難題。我想,給下屆政府5年時間,讓它令香港的中位數倍數下降至單位數水平,即10.0以下,應該難不倒下屆政府吧?(註3)

註1:注意,居屋以市價七折定價
註2:公司買家是非香港永久居民,所以它們要繳付應課差餉租值
註3:新加坡2016年的中位數倍數是4.8

作者是香港大學經濟金融學院副教授

文:程騰歡

原文載於《明報》觀點版(2017年4月26日)