踢爆「買樓夢」

早前做了個訪問,講房屋政策,記者朋友以至不少讀者誤會我想買樓。我須指出,在今時今日的香港,買樓未必是好選擇。我也感嘆,社會衡量年輕人成就的唯一標準,就是那年輕人有沒有樓,這也間接使一些年輕人追錯「夢」,作出錯誤決定。

切勿相信「自住樓幾時買都不會輸」

自住須衡量長遠租和買的成本差距。長遠來說,租金升得快過樓價,應買,而且買是資產、租是支出,在樓價不斷升值的情况下,買比較划算,不過也要計維修地租管理費等開支,所以問題在於租與買的相對成本,及長遠升跌。

樓價與經濟發展緊密聯繫,經濟發展、人口擴張、購買力上升,樓才會愈來愈貴。經濟衰退,投資者首先第一個走,需求難以承載,樓價自然下跌。得少少錢走去買樓,即是「All in Hong Kong(SAR)」,落重注,買重香港的光明前途。過去6年,其他發達國家有2% GDP(本地生產總值)增長已經算不錯,香港受惠於中國因素,年均GDP增長達6.3%,極不尋常,是否能持續,得看中國的表現。

有很多上一代基於自身經歷相信「自住樓幾時買也不會輸」,所以叫人一儲夠錢就買樓,很多父母鼓勵甚至幫子女置業。我不知道這種想法有多少信徒。做一個思考實驗:如果你是先知,知道明天樓市肯定下跌50%,基於「自住樓幾時買都不會輸」,所以你今天買,永遠也不會輸,是不是這樣呢?因此這是一個謬誤。顯而易見,如果我等到明天才買同一層樓,價格省卻一半,剩餘的錢足夠去10次歐洲旅行,再開間「文青」cafe、搞startup或營運社企。「自住樓幾時買都不會輸主義者」會話,你點知明天樓市肯定跌50%?我不知道,但假設我認為明天樓價有一半機會跌50%、一半機會平穩發展,以上論據依然成立,還是不應該買。

有些人相信樓市長期必然向上升,這是不對的。大家看看日本的樓市就知道。香港整體樓價在經歷1997至1998年亞洲金融風暴後,根據差餉物業估價署的售價指數,至2011年才恢復當年價格。買樓是投資所以一定涉及風險,大家怕「迷債」,倒不怕樓債了。有趣的是,為何上一代的人愛磚頭?

買樓比30年前難一倍 租樓相對划算

1980年代工資增長相當快,1981至1986年,5年間家庭入息中位數上升了75%,1986至1991年升了93%,即一年15%至20%,買樓當然容易,租樓也不成問題。1986年,一層新界區的甲類單位,假設40平方米,根據差餉物業估價署數字,平均售價31萬元,供20年,九成按揭(為了方便與現時比較,當時可能得七成),按揭利率7%,供樓約佔家庭入息中位數的41%。新界區居屋根據房委會數字,40平方米約18萬元,7%利率,供20年,供款是收入中位數的25%。

上世紀那個黃金時代,正好港英政府推動置業階梯,很多人買自住樓然後跟隨升浪,現在坐擁一千幾百萬樓並不出奇。2015年同樣單位平均價格升到432萬元,同樣20年供款期,2%利率,按九成,供款額達入息中位數80%,負擔是30年前的兩倍。有人會話20年供不到,可以供30年,重點在於同樣單位、同樣按揭成數,在人工跑輸資產升值底下,下一代是艱難的。就算供30年,也要用人工六成供款。根據售價指數,現在各類單位的樓價比1997年還高82%。

發展後經濟放緩,工資增長緩慢,這是很多國家都有的問題,不是香港獨有,是時代造成,不是個別能力的問題。2010年至2015年,家庭入息中位數5年只升了35%,比起以前一年升20%差得遠。那些開口埋口以自己為例子證明自己成功買樓升值的人漠視大勢,「傑青」也只是少數。

計負擔能力,以40平方米以下甲類單位為例,從1986年到2015年,平均呎價升了16.8倍,但家庭收入中位數只升了5.81倍,即是說要供一層樓,比以前難3倍;各類單位的平均租金升了4倍,即是說租樓相對於供樓,負擔是以前四分之一。租樓比以前划算,收入升幅更追過租金升幅。

買樓須考慮周詳

香港非民主地區,政治風險較高,評級機構已經開始因為政治風險考慮降低香港的評級。與香港緊密相連的中國,政治及經濟不確定性更高,買樓的人其實是賭中國政府能擺平經濟問題,長遠賭中國的政治前景。梁振英上任後,很多人話移民、很多人說失去希望,但樓價依然高企,證明投資者仍然有信心。很多香港人看香港的政治和經濟前景,結論截然不同,一方面很樂觀一方面很悲觀,真是奇哉怪也。

香港風雨飄搖 「今日唔知聽日事」

施永青說得對,年輕人應該放眼世界,不應「為樓死為樓亡」。買樓以流動性高的錢買流動性低的樓,而且買的人往往向銀行借貸,因此當樓價下跌時,樓賣不出,才有「負資產」這回事。

樓是很多人一生人買最貴的一件東西,而且買樓是槓桿非常高的投資,近年雖然金管局下調按揭成數,但還是有「二按」、「三按」,售賣一手樓的地產商已出動120%按揭。現在利率低,一旦加息,負擔就更重。按揭即「孖展」,很多人非常懼怕風險,但講到買樓又不怕了,怪哉。投資還有其他選擇,可以買股票債券讀書創業古玩威士忌名畫,不必孤注一擲。所謂買不買只是居住成本加上投資回報及風險所作的決定,財富的價值和財富的形態是兩件事。’

不動產額大、固定支出高、流動性低,出來工作幾年的年輕人實在不要胡亂聽信傳媒炒作報道和唆擺,急於購買。香港風雨飄搖,「今日唔知聽日事」,局勢快速轉變,說不定幾年後人已身在外地發展,正如到外地讀書工作,除非是「富二代」、「土豪」,可以一擲千金,否則也是慢慢置業。倘若施主深思熟慮後,鐵下心腸落地生根,要在這裏安身立命,與香港特區同生共死,無人能阻,就請去吧。

作者是香港大學經濟金融學院助理講師

原文載於20161029日《明報》觀點版