辣招失靈自有因 正本清源解困局

去年末政府大幅提高物業買賣印花稅,官民樓價指數卻創新高,顯示加辣措施已失效,未能遏抑樓價攀升。回顧過往4年多,政府扭盡六壬,樓市依舊大漲小回。為何辣招不絕卻再三失靈,未能扭轉大局,更弄巧成拙?香港房地產如何走出螺旋困局?

2008年環球金融海嘯後,美國大幅減息及放寬銀根,力挽狂瀾。港元掛鈎美元,必須同步減息,穩定匯率。不過美元氾濫,香港首當其衝,熱錢湧入穩賺負利率下資產升值潮,也看破美港經濟循環有別,掛鈎美元不穩妥,隨時生變,投機港元「轉錨」人民幣兼升值賺匯價,一舉兩得。銀行清算結餘比率即時飈升,從活期存款(支票加儲蓄帳戶)1%正常水平跳升至最高10%,而且長期偏高。

游資熱錢來犯,影響社會民生,政府在2009年實施按揭分級管制成數,遏抑投資需求,冷卻炒賣熱潮。翌年更實施特別印花稅,先繳後退,針對短炒倒賣。不過政府未積極釋放供應配合,尤其恢復公開拍賣土地無期,耽誤戎機。炒賣收斂,投資仍熱,政府在2012年換屆時,樓價較3年前上漲50%之多。新班子坐言起行,供求雙管齊下,尤其針對外來投資者。不過遠水不能救近火,有賴「管理」需求措施降溫,緩和局勢。政府界定居民初次置業最優先,其他一概讓路,更加辣配合,遏抑本地投資需求。

附表是辣招一覽,對照樓價指數及中文大學香港亞太研究所民意調查。照理稅務辣招之下,炒家絕迹、外來投資裹足、本地投資觀望,樓市應該是用家主導,按供求規律,樓價應該下調,卻是大漲小回。美國加息塵囂多時,終於2015年底實現,香港樓價回穩卻未回落。去年底政府終按捺不住,突然在11月初調升劃一置業印花稅,但師老無功,樓價續創新高。其實中大香港亞太研究所隨後民意調查已露端倪,一年內樓價看升者較前增加近一倍,並不尋常,顯示大眾市民對新措施不抱期望。

辣招失靈自有因 正本清源解困局

按揭措施弄巧反拙 須撥亂反正

為何辣招藥石無靈?既然人人讓路初次置業,為何樓價不跌反升?所謂辣招,分為稅務措施及按揭措施兩部分。稅務措施是寓禁於徵,排斥投機炒賣、內外投資,讓路予用家,特別是初次置業。此措施在當下環境無可厚非,我們沒有異議。按揭措施是優先分配置業信貸,物業愈高檔貴價愈嚴苛、愈低檔平價愈寬鬆,即是優惠初次置業。此措施出發點不壞,惟結果則弄巧反拙,必須撥亂反正。

扼要地說,置業按揭雖然有抵押,物業市值卻非借貸關鍵,因為住房是人生最貴重資產,不到山窮水盡,絕不輕言放棄。銀行考慮點是就業及負擔為先,按揭成數為次,主要條件是負擔不超過月入五成,成數不高於估價七成。按揭特性是每月還本付息,息隨本減,而且負擔能力隨升職加薪而提升。所以置業按揭之風險系數是正常一半,即50%。遇上利率起跌,通常是調整還款年期,維持每月還款不變,待換樓提早清贖時結數,所以實際年期是10年以內,風險有限。

「逆周期措施」荒腔走板

按揭措施變本加厲顯然是財金官員對金融風暴猶有餘悸的反應,以為這樣既能消除負資產債務之患,也可減低銀行業系統風險之憂。所謂「逆周期措施」——四成首期、壓力測試、年期設限、債務設限等關卡重重,已荒腔走板,令置業者望門興嘆、換樓者有心無力。美國風潮禍根,是銀行左手置業按揭優惠以支持社區重建、右手發行按揭證券以對冲信貸風險,衍生多層金融投資工具,散落零售投資市場。客觀環境突變遷,按揭拖欠牽一髮而動全身,產生骨牌效應。香港按揭證券市場未成氣候,不會重蹈覆轍。

必須指出的是按揭措施變本加厲,加重換樓成本,打斷換樓鏈,癱瘓轉手市場,成交萎縮,無從發揮配對供求、議價平衡等功能。發展商反客為主,每年落成新盤約2萬,等於私營房屋5%,成交卻佔三成之多,更左右市場定價。原因何在?其一,轉手市場低價單位供應銳減,初次置業大多投向新盤市場;其二,發展商備有二按資助買家支付首期,繞過按揭管制,促銷新盤,而轉手市場業主礙於現實,無從仿效。此消彼長、主客易位,發展商有力支配樓市,為買家度身訂做樓盤,變相抬高樓價不跌,故此近月利淡因素瀰漫,民意反憂慮樓價上揚。

應改弦易轍 讓轉手市場重拾主導

稅務措施理應扭轉樓市,變成用家市場,卻事與願違,變成發展商市場,皆因按揭措施變本加厲,妨礙置業。初次置業雖有優先,卻為四成首期惆悵,首期在手又為壓力測試煩惱等,好比過關斬將。按揭措施之弊在於以個案為本而非組合為本,規管準則變成審批條件。正本清源,應大刀闊斧改弦易轍,讓轉手市場重拾主導。其實香港銀行經營穩健、按揭經驗豐富、風險管理成熟,即使亞洲金融風暴及SARS瘟疫雙重打擊下,呆壞帳損失也有限。財金官員何必越俎代庖、不自量力規管個別按揭?

辣招是非常手段,本來已治標不治本,按揭措施變本加厲更令政策偏離原意、窒礙市場。當前急務是撥亂反正,轉以組合為本規管整體風險,以退為進,釋放市場力量遏抑樓價。具體步驟有三:

其一,撤消個案為本按揭規管,即成數、利率、負擔、年期等,代以組合為本之整體風險規管。按揭個案之間有交互作用,個案風險總和未能充分反映組合風險。

其二,制訂整體指標參數,規管按揭成數、還款負擔比率、壓力測試等,銀行若未達標,需購買「按揭放貸人保險」始能應用特惠風險系數(50%)計算資本撥備。銀行再不用按本子審批,可就個別申請調整按揭條件,包括「按揭借款人保險」等,控制整體風險,符合規管要求。

其三,修正「換樓」定義,惠及「一換幾」個案,以示公允。

徵「超級差餉」違經濟規律 絕不可行

有學者以為辣招失靈因為用藥不當,甚至建議向出租及空置住房徵收「超級差餉」,等於年租估值,以釋放單位放售,增加供應。不過此舉根本違背經濟規律,絕不可行。

道高一尺魔高一丈,辣招與樓價惡性循環乃意料中事,皆因管制措施脫離市場現實。房地產市場供求周期此起彼落,關係錯綜複雜,單憑三招兩式,豈能翻雲覆雨「逆周期」而行,遏抑樓價?

文:鄭宏泰/陸觀豪

作者鄭宏泰是香港中文大學香港亞太研究所助理所長,陸觀豪是退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員

原文載於《明報》觀點版(2017年1月11日)