中國房地產市場的最後瘋狂

中國的房地產市場如同正在演繹的一本小說,驚心動魄地迎來了最後的高潮:一切的矛盾是如此的尖銳,根本沒法解決;一切的存在又是如此的合理,根本沒人敢來辯駁。大家群情激昂、場面波瀾壯闊,但估計最後的結局卻不外乎是在悄然間迎來了最終的反轉,喧囂、貪婪、瘋狂都隨風而逝,回歸於沉寂。

房地產價格將出現重大拐點

我們認為中國的房地產價格將馬上出現重大的拐點,調整的空間很大,跨度將會很長。很多人會問:中國的房地產價格上漲一直是非理性的,被質疑有很大的泡沫成分,但為什麼要在這個時間點上判斷拐點即將出現呢?

第一,國際經濟局勢正在發生新的變化,世界範圍內低利率的情况將開始出現轉變。從歐洲、日本、英國央行最近的舉措可以看出,低利率甚至負利率對經濟增長的刺激愈來愈無效讓各大央行開始警覺。「放水」的源頭美聯儲局也是一樣。9月這次的決議不加息,引來了眾多的批評聲音,質疑美聯儲局已經喪失公立和信譽。按照目前的市場估計,12月的加息已經勢在必行。總統大選的結果應該不會有太大影響。希拉里當選,市場對經濟增長可能會更有信心,可以加息;特朗普當選,美聯儲局也可一如計劃加息,一來避免特朗普說三道四,二來真出現災難性的結果也可以找特朗普當替罪羊。全球流動性氾濫的情况開始逆轉。雖然利率上漲的絕對值不大,但其帶來的去槓桿過程卻會影響深遠。全球範圍內各類資產的價格都會出現一定的下調。

瘋狂購房正消滅最後購買力

第二,資產價格的反轉往往發生在最後的購買力被消耗之後。這些年來加拿大、澳洲、英國,甚至日本、美國的房地產都有大量來自中國的購買者。這些海外房產已經消耗了中國富裕階層的購買力。而當下中國一線、二線城市的瘋狂購房正在消滅市場上最後的購買力。銷售的房屋面積愈來愈小,正是因為現在的購房者大都是購買力較低的人群。這些購房者當中,月收入遠遠低於月還貸金額的情况開始變得普遍。房地產貸款也出現了所謂的「氣球貸」,即每月只還很少的利息,多年後再一次還清絕大部分的貸款。房屋銷售中,高利貸做首付、刷幾十張信用卡做首付也很常見。通宵排隊去辦離婚買房、朋友之間一起集資買房,杭州甚至有購房群眾像殭屍一樣撞破售樓處房門,不問價格搶購房子。瘋狂的背後是貪婪的人心,種種迹象表明了這是最後的購買力。俗話說,「上帝欲使人滅亡,必先使其瘋狂」,人人都只想着發財致富、毫無理智的搶購房產的時候,財富其實已經遠離而去。

定時炸彈變大 政府不會坐視不理

第三,中國政府必然會出重手調控房地產市場。中國的實體經濟放緩已是不爭的事實,當前房地產價格的迅猛上漲不僅沒有如預期的對經濟增長起到支撐作用,對實體經濟的擠出效應反而變得愈來愈明顯,也完全打亂了原來政府淘汰、整合鋼鐵、水泥、煤炭等落後產能的計劃。中國的自住房屋擁有率、房屋負擔比率、人口的老齡化等等不利因素已經決定了房地產價格必然會出現重大拐點。但問題是到房價下跌時會帶來多大的衝擊。泡沫一直存在,這是一個定時炸彈,但現在這個炸彈正變得愈來愈大,開始將億萬老百姓的財富深度捲入。中國政府不會坐視不理,為避免出現更大的系統性風險,會有新的房產調控政策出來,人為引爆這顆炸彈。以前的限購政策其實都是推波助瀾,更像是搞「飢餓行銷」。政府真要扭轉房地產的不正常情况,其實還有很多辦法,估計很快就會看到。

沒房子負擔 一切或變得更好

趨勢反轉之後,將會是漫長的均值回歸過程。中國的人口紅利正在消失,製造業的競爭優勢也早已不再,社會消費的能力也將會被這次房地產瘋狂大大地蠶食。樓價的下跌和調整很有可能歷時數年。但中國長期經濟發展的潛力和未來的機會,永遠都在。沒有了房子這個惱人的負擔,一切或許只會變得更好。

文:午言(對冲基金投資總監)

原文載於《明報》觀點版(2016年10月3日)