政府邀房協研究郊園建屋 6個反對理由

現屆政府本來承諾不會發展郊野公園,但在最後一份施政報告出爾反爾,提出要求市民考慮發展郊野公園的建議,然後親政府團體發動一輪文宣攻勢,甚至提出可發展的地點,聲稱早有研究可行云云,上星期政府更宣布邀請香港房屋協會(房協)就開發兩處郊野公園土地進行研究。短短幾個月,攻勢一浪接一浪,似乎有很急切的賣地需要,不惜違反程序公義,也要匆匆上馬。然而,政府邀請房協就發展郊野公園土地的技術問題進行研究是極之要不得的事情,原因最少有六大項。 1. 應受立會監察 根據基本法第73條規定,政府的開支,包括花在土地開發的研究,應受立法會監察。政府不應透過邀請房協等不受立法會監管的機構進行土地開發研究,企圖繞過立法會監管,研究工作將變成無王管。 大家不可不知,房協並非政府部門,連公營機構都不是,只是一所根據稅務條例第88條開立獲得豁免繳納稅項的私人機構,與香港平民屋宇有限公司屬同類機構,與政府關係特別友好(政府聲稱與房協是緊密伙伴),能夠以低於市價從政府處獲得土地發展房屋,而過程完全不受立法會監管,變成政府可以繞過市民監察的疑似官辦發展商。 表面上,今次的研究費用可能由房協支付,但報道引述政府發言人指:「如果政府

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分析下屆政府房屋政策

根據林鄭月娥政綱,下一屆政府的房屋政策應該會繼續輕微增加房屋供應,繼續全力推升樓價;但目標改變為推高置業率,主要房屋新政策有兩大試點:一是「港人首置上車盤」(下稱「港首居」),二是「免補地價居屋可出租」(下稱「免補租」)。 「港首居」的提議主要仿效從前夾屋,在私樓和居屋之間加多一層階梯。由於現時樓價超出一般市民負擔能力太遠,導致沒有房產的中產或年輕人怨聲載道,房屋流動階梯出現斷層,有大量家庭(或想組織家庭人士)的入息既超出居屋的入息資格上限,遑論申請公屋資格,但因私樓太貴,即使供得起,亦難以儲到昂貴首期,變成夾心階層,苦無出路。 似乎下屆政府會為他們提供一種新置業機會,解決這一部分家庭的需要,前提是他們必須符合「港人」和「首置」的條件,避免予人濫用公帑助人炒樓之嫌。然而,由於政策尚未出台,未知詳情,只好憑政綱內容加以想像,推斷未來或會出現以下情況。 料港人首置盤真正幫助在首期 首先,「港首居」的售價必定會高於居屋定價(居屋現為市價七折)。假設「港首居」的售價為市價的七七折,使房屋階梯由3層變成5層,即公屋(租金資助)、綠置居(市價五五折)、居屋(市價七折)、「港首居」(市價七七折)和私

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當年欲除後快 今日不可移除

橫洲建公屋,棕土本先行,原計劃興建1.7萬單位,竟因官鄉「摸底」反對,就「縮水」變成只建4000個單位,改為發展綠化地,要趕走非原居民。特區政府不肯承認向鄉紳「跪低」,只編寫出一個什麼「重置棕土作業困難」的藉口,自相矛盾。前後矛盾 不合邏輯運輸及房屋局長張炳良在2016年9月21日的記者招待會上如是說:「目前要推進橫洲第二、三期(即發展橫洲棕土,使公屋建屋量達1.7萬個),我們仍然預計需要克服很多實際的困難,包括來自北面工業邨的污染、基建配套,以及如何處理棕地作業的問題。」政府以「重置棕地作業困難」作為拖延發展的原因,認為棕地作業對香港經濟及就業有重大貢獻,不可在沒有重置安排前收地發展。這套理論實在前後矛盾、不合邏輯。所謂棕地或棕土,以發展局長陳茂波的定義,泛指新界已改用作露天儲物場、貨櫃場、倉庫、鄉郊工業及回收場等與環境並不協調用途的荒廢農地(註1)。這類土地的出現,源於1980年代政府輸了「生發案」的官司,導致新界農地用途「無王管」,讓這些倉庫、貨櫃場如雨後春筍,遍佈新界。當年政府認為農地不可作非農業用途,窮追猛打,上訴至英國樞密院,最終敗訴而回,浪費大量公帑。如果政府認為棕地作業對經濟和就業有重大貢獻,當年為什麼要控告土地業權人?誓要終止棕地作業而後快,不惜對簿公堂,亦要停止棕地作業,豈不是政府故意作出破壞香港經濟和就業的行為,搞亂香港?其後,政府在1990年代和2000年代修訂《城市規劃條例》,引入「發展審批地區」(development permission area, DPA)和執管權,令到棕地作業較難在新界部分地方擴張。這豈不又是政府破壞香港經濟和就業的行為?為公眾利益收地應理直氣壯其實,道理很清楚。政府不應為了少許的經濟和就業利益而犧牲重大的環境和市民健康成本,更不可在沒有民意授權下長期在地價上補貼棕地作業。事實上,政府若能收回棕地,既可糾正過去的政策失誤,又可解決周邊環境的污染問題,更可增加土地供應,一舉三得,公眾利益遠遠大於保留作業的產業價值。為了整體公眾利益,合理賠償土地業權人,收地發展應該理直氣壯、天經地義。正如1980年代的「順風鐵廠案」(Director of Buildings and Lands v. Shun Fung Ironworks Limited),該廠1960年代開始在將軍澳區經營,主要收集從拆卸廢船收集回來的廢鐵。1981年11月,政府為了發展將軍澳新市鎮,向船廠發信,要求收回用地,當時並沒有為廠房重置。然而工廠一直未有遷出,政府決定於1985年引用《收回土地條例》下令鐵廠離開。根據第12(c)條的規定,政府的賠償金額甚至不包括「希望值」(hope value),鐵廠控告政府,最終敗訴。如果單單因為「重置作業困難」就應放棄或延後發展,那麼政府為什麼強行發展將軍澳新市鎮?換言之,為了重大公眾利益,法律賦予政府實權,只需合理賠償,可以徵收土地。故此政府藉辭推搪延遲發展橫洲棕土,非不能也,實有內情。橫洲棕地作業沒重置困難况且,橫洲棕地作業根本沒有重置困難。首先,早在2013年和2014年,發展局長陳茂波在其網誌已經分別提出,在洪水橋和元朗南分別預留72公頃(註2)和20公頃(註3),總共92公頃土地,發展所謂「特殊工業」。這些地段可興建特別設計的多層樓宇,安置受影響的棕地用家。其他未能搬進上述多層樓宇的作業,大致可以分為車場、回收業和大型機械存放。以橫洲34公頃的土地為例,當中有一半、約17公頃是車場。這是極其浪費的土地運用;將車輛駛走,輕而易舉,建個多層停車場,更有效益。另外關於重置回收場,外國經驗告訴我們,將回收場設於堆填區門口,省卻回收工人的運輸費用和減少碳里程,更可減輕堆填區飽和壓力,這才是對香港和對回收業最有利的做法。拆村趕人不遺餘力 非法霸地手下留情至於貨櫃場,近年葵青碼頭的貨櫃吞吐量,自2014年8月開始,已連續25個月,吞吐量持續出現年度下跌(註4),可以預計貨櫃場業務應該跟着一同萎縮。政府應藉此機會重新規劃港口後勤設施,例如考慮在貨櫃碼頭附近找地方安置空櫃和拖架等,騰出棕地建屋。最後,政府指出橫洲土地上有8.5公頃官地,其中3.8公頃官地曾被非法霸佔(註5),16年來政府共損失估計高達數千萬元的公帑收入,直至傳媒揭發事件,政府才採取執法行動。過去我們見到政府在拆村趕人「不遺餘力」,卻對非法霸佔官地的車場手下留情;即使被揭發,政府既沒有罰則,反而使之合法化,批賃短期租約繼續經營,變相鼓勵更多非法霸佔官地。政府需要解釋這項施政的背後邏輯。當年政府既然不惜工本、對簿公堂,誓絕棕土,說明政府根本認為棕土違反地契的土地用途,今日不應容忍棕土擴張。在當前急需興建公屋的大環境下,為了公眾利益,只要作出合理賠償,收回棕土,理所當然。註1:陳茂波網誌(www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_109.html)註2:陳茂波網誌(www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_27.html)註3:陳茂波網誌(www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_74.html)註4:香港港口的貨櫃吞吐量(至2016年8月;www.hkmpb.gov.hk/docs/HKP_KTCT-stat.pdf)註5:〈橫洲車場霸官地 逾16年涉3.8公頃〉,2016年9月16日《星島日報》文:姚松炎(立法會議員)/李志榮(議員助理)(系列之二)原文載於《明報》觀點版(2016年10月12日) 棕土 橫洲 橫洲事件 棕土爭議

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從灰色到綠色凱恩斯經濟政策

全球經濟步入增長停滯的可能性愈來愈高,經濟合作與發展組織(OECD)更加預測全球可能出現經濟衰退[1],2015年的國際貿易增幅只達2%,升幅之低與過去50年的五次衰退(1975、1982-83、2001、2009年)情况相似。事實上,即使各國濫發銀根多年,仍然無法提振經濟;美國經濟剛剛復蘇,有氣無力,歐盟經濟陷入長期低增長,中國的經濟數據更已淪為國際笑話,俄羅斯、巴西、台灣等經濟體已經連續幾季負增長,澳門的GDP更出現罕見的25%跌幅。情况令人聯想起上世紀三十年代的經濟大蕭條,當時亦催生了凱恩斯經濟理論。所謂的凱恩斯經濟學派,泛指政府透過加大投資,刺激經濟,包括透過借貸來發展基建,直接加大經濟增長。國內一般稱為鐵公基,亦是近年產能過剩及「鬼城」(即樓宇落成後賣不出)出現的主因。雖然近年已經有多份研究[2]證明凱恩斯經濟政策會導致經濟效益受損,但當經濟走下坡,失業率上升,政府為了政治上的穩定和政商界的自身利益,一般會「明知不可為而為之」。香港政府其實是凱恩斯學派的忠實追隨者,發展基建已經成為香港政府的最重要施政方針之一,亦是政府開支之中最高比例的項目之一[3],這背後當然與賣地旋轉門的利益輸送有關,但政府口頭上仍以社會效益作為藉口,包括過去的十大工程和現時的5000億元大白象工程,政府一直以提高就業率作為興建這些基建工程的辯解。近期的5000億元基建包括機場三跑、高鐵,港珠澳大橋、蓮塘口岸等幾項工程。即使香港面臨勞工不足的情况,不斷輸入外勞,但有團體叫停高鐵,答案竟然係停建高鐵會引致七千勞工失業。然而,隨着全球暖化逼在眉睫,惡劣天氣殺到埋身,凱恩斯式的大興土木,毁山滅林已經不合宜,把灰色石屎鋪天蓋地,只為增加經濟產值,帶動就業,早已為人唾棄。這種灰色凱恩斯經濟政策盲目浪費資源,飲鴆止渴,把人類推向滅亡,早應禁止。但正如上文提到,當前經濟步入衰退,一旦失業大軍湧現,救經濟刻不容緩,急如星火,政府為免倒台,加上自己利益,一定兵行險着,大灑金錢。既然改不了政府的劣根性,唯有把灰色凱恩斯改為綠色凱恩斯,刺激經濟的同時,可以救救地球,雖然有損效益,尚算兩害取其輕。建議一﹕用百億改用太陽能譬如只需要動用100億港元為香港的發電裝置由化石能源改為太陽能(US$0.25/KWh),便可以為香港每年消耗的430億度電力的一成(約59億度[4])轉為零碳,即減少263萬公噸碳排放,拯救地球。另根據美際開發銀行2014年報告[5],改用再生能源的社會效益高達US$0.285/KWh。換言之,若果數據在香港適用,把香港的發電裝置全部改為太陽能發電,總社會效益每年可達131億港元,長遠有利香港改善市民生活,單單減少因污染造成的疾病和死亡一項,已是功德無量。報告中所指的社會效益包括經濟效益提升和社會成本下降。經濟效益包括就業增加和減少電費。社會成本下降則指紓緩全球暖化,控制空氣污染,及保障能源自給的安全。香港的研究亦有差不多幅度的社會效益,根據WWF(2015)[5]估算,每年發電引致的碳排放的社會成本高達64億港元(US$35/T),而發電所需的天然氣成本在2015年為178億元,但將會急升至2035年的604億元。換言之,若改用再生能源,為香港節省的直接生產成本和間接社會成本均非常巨大,在2035年時達到671億港元,遠高於投資於交通基建的社會效益價值。建議二﹕用4000億回購荒廢農地此外,綠色凱恩斯政策亦可動用大約4000億港元全面收回新界3800公頃荒廢農地(根據現時政府出價每方呎1100元賠償新界農地計算),可以即時復耕,為香港的蔬菜自給率提升30%,市民除了享用新鮮食用蔬菜外,對減少農藥、化肥等污染,以致減少運輸碳里程都有莫大裨益,健康無價,飲食為先。或者可以動用1200億元收回1200公頃新界棕土,發展公屋,改善環境,糾正規劃失誤,一舉三得。若以一半土地面積作為興建公屋計算,地積比率5倍,則已可發展60萬間房屋,解決政府的所謂土地不足問題。况且,棕土本來就不容於新界,地契列明農業用途,只不過政府敗了官司,不能執行權益而已。如今既需土地,何不順便糾正政府的規劃失誤,以免夜長夢多,污染泥足深陷。建議三﹕用1200億回購棕土建屋上月全球首長在巴黎COP21會議簽訂的減碳協議,中國和香港本來就需要為未來的減碳減廢作出長遠有效的措施,今年政府亦要向聯合國提交生物多樣性國際公約報告,香港政府本來就需要為可持續發展和改善環境作出努力。然而,灰色凱恩斯經濟政策不斷填海推土,毁山滅林,只會把香港的碳排放愈排愈多,把香港的居住環境愈變愈差,生物多樣性愈來愈少。這種舊式發展方程已經窮途末路,不值留戀。叫停灰色凱恩斯經濟政策,既可避免無謂的資源浪費,更可阻止全球暖化進一步惡化,和香港宜居度日走下坡。相反,綠色凱恩斯經濟政策,仍可滿足政商界的政府干預大有為迷思外,更可改善城市污染問題,避免穹頂之下無青天,湖海之內無淨魚,朝着可持續社區的方向,邁向循環城市,落實四零方案(零耗糧、零耗水、零耗能、零排廢)的自給生活,為未來理想城市踏出堅實的一步。註﹕[1] Reuters (2015) OECD warns of global trade slowdown, trims growth outlook again,Markets, Nov. 9.[2] Mitchell, D.J. (2005) The Impact of Government Spending on Economic Growth, The Heritage Foundation,[3] 2013/14年度的政府工程支出達883億港元,佔政府全年總開支3,157億港元的28%[4] WWF (2015) 香港2050能源願景,碳排放和用電的共治良方,世界自然基金[5] Vergara, W., Isbell, P., Rios, A.R., Gomez, J.R., Alves, L. (2014) Societal benefits from renewable energy in Latin America and the Caribbean, Technical Note No. IDB-TN-623, Inter-American Development Bank.作者是中文大學未來城市研究所副所長原文載於2016年1月31日《明報》星期日生活 環保

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公私合營與伙伴合作之別

星光大道擴建計劃,既以康文署(公)與新世界(私)聯合申請改劃之名,復以批出政府官地予私人機構營運之實,表面證據是一項不折不扣的公私合營計劃,加上在原簽訂的文件內,亦列明是以公私合營模式合作,鐵證如山;康文署卻在水中抱月,指項目乃伙伴合作計劃,並非公私合營,卻說不出兩者有何分別,傳媒遍尋該詞出處,卻又踏破鐵鞋,直接問康文署到底伙伴合作與公私合營有何分別,答案竟是無補充!?總之只要胡亂安個新名,就毋須遵守公私合營守則,毋須招標,公然私相授受,市民能奈之何?作為專門研究公私合營計劃的學者,去年曾與學生擇文回顧香港過去170年的公私合營歷史 [1],對此伙伴合作一詞,自然不會陌生。須知合作者,必多於一人,兩者並非買家賣家,亦非一主一僕,而是共同承擔風險,有福同享、有難同當,就基本上符合伙伴合作精神,英文稱之為Partnership,相關項目城中隨處可見,其中有關土地營運權之私人伙伴合作計劃,最表表者莫過於中環渣打銀行總行之興建項目。1987年,銀行與一財團合作,以一種國際常用的售後租回(Sale and Leaseback)合作計劃,成功無償興建一座全新總部大樓,存為佳話。所謂售後租回,即係銀行把土地營運權的若干年出售予承建商,承建商卻毋須付款,只須代為興建總部大樓,而且銀行保證租回部分樓層作總部之用,互惠互利。程序須公平公開公正私人與私人之間的伙伴合作項目非常普遍,有的經過招標,也常有直接欽點,私相授受一詞正好表示私人之間的利益交換可視作等閒。然而,當其中一方為政府機構或半官方機構,資源屬公,決策後果影響大眾,並非私人自己承擔後果之可比。因此,公私合營,英文稱為Public Private Partnership,必須經過公平、公開、公正程序,實為常識,且已載在政府守則,毋容置疑。公私合營在香港的歷史源遠流長,最早的合作可以追索到1860年前後,無獨有偶,這次合作也與海旁用地有關。早自1841年香港首次賣地以後,海旁地段業主經常以平整海旁為名,私自填海佔用官地。1856年政府成立填海專責委員會,探討填海費用與土地營運權問題,1868年,政府推行首次公私合營填海賣地計劃,落實文咸西街的填海造地工程。當時的思維模式與今天的政府官員也許同出一轍,認為把海旁的填海權批給海旁附近地主是順理成章,海旁地主只需負責所屬地段的工程費用,便可享有新填土地在租賃期內的營運使用權,到期把土地歸還政府,計劃十足十今天的「建造、營運、收回」(Build, Operate, Transfer, 簡稱 BOT)制式,堪稱香港公私合營計劃之始祖,計劃亦成功為政府節省填海成本高達七成。無業權轉讓 仍屬公私合營誠然,首次賣海公私合營,有點權宜之計,為了理順海旁私自填海之患,雖然沒有招標或者拍賣,是次合營起碼收回官海地價,除笨有精。同年,政府立法通過政府擁有海旁發展權,地契明確列明海旁填土隸屬英皇。1876年,政府再次出售填海計劃,但今次改用公開拍賣形式,價高者得,把油麻地的海床土地出售填海,發展了首個九龍南新市鎮。回顧這段歷史,其實香港政府早在1876年已經學懂公私合營必須公開透明,公平公正的原則。此後,政府大量應用公私合營,包括多條過海隧道項目,均屬公私合營計劃,細分還可分為BOT,BOOT等多種,但仍統稱為公私合營。譬如西隧採用BOOT制式,比BOT多了個O,表示own,即有業權轉讓,營運者同時擁有業權。換言之,即使沒有業權轉讓,只有建造和營運,已屬公私合營,清楚反駁了康文署指星光大道擴建計劃因不包括土地業權轉讓,所以不屬公私合營的講法。當然,我們絕不排除過去殖民政府有貪財取利,官商勾結之事,其中有幾宗重大的公私合營案件,正正因為沒有經過公開透明的程序,私下批地予某一財團,最終導致爛尾收場,前人交了高昂學費。當中最廣為人知的包括兩項於1920年代的豪宅發展項目:九龍塘花園城市和九龍灣啟德濱;戰後的粉嶺聯和墟市鎮發展項目,同樣以公私合營開始,亦以爛尾收回告終。天水圍新市鎮 爛尾失敗例子政府經常透過廉價批地或者減收地價方法進行公私合營,譬如今天為人詬病的會所用地,正是當年以低地價條款批地給會所經營者獲利的合營手法,至今不衰。其中最為人熟識的公私合營失敗之作,莫過於天水圍新市鎮發展。1979年,政府為了吸引私人發展商參與,不惜與發展商簽訂備忘錄,承諾在發展該區時不會發展商業項目 ,以保障發展商在該區的商業利益。但因1982年樓市下滑,政府最終需要回購土地,又是爛尾收場。回歸後,新政府繼續殖民統治,承繼前朝殖民政府的所有土地財富,據為己有,未有歸還公眾。數碼港項目正好印證新政權的殖民土地作風,在完全沒有公眾諮詢、沒有招標程序的情况下,私下與某一私人財團合作發展這項謀利項目,盡顯官地私用,不受憲政約束之權,民間亦不能奈之何。事實上,法庭早有多宗判例[2],根據香港的土地法則,法庭確認殖民政府在行使土地權益決策時,並非履行政府公職,而是行使作為土地最終業權人之權益,故不受行政法規約束,「超然」於憲法對政府之監管,民眾故不可就政府批地和補價決定申請司法覆核,完全體現「土地屬於政府,不屬於人民」的殖民侵略主義。明乎此理,大家就不難理解康文署所謂的伙伴合作與公私合營之別。當政府與財團合作,又能夠稱之為伙伴計劃,而不是公私合營,唯一合乎邏輯的解釋就只有私私合營的伙伴合作。換言之,康文署非常坦白,直認不諱,今次星光大道擴建計劃,政府根本不是以公家身分參與,而是百分百以私人身分合謀,把殖民侵略得來的土地作為交易品,換取利益。因此,法理上根本是兩個私人的伙伴合作,完全不需要什麼公開、公平、公正的招標程序,更加不需要什麼諮詢民意過程,事實上,該處很快就會圍封,變成公眾不准進入的土地,客觀上確認了這套理論。另外還有兩種辯解都不成立,在此一併討論。第一,官方謂是次擴建工程不會獲利,是蝕本生意,所以不需招標。然而,根據地政總署在土地價值評估的內部指引規定,無論任何改變地契條款的申請從表面上沒有實質的地價改善,甚至虧本,但根據估值原則,任何申請都必須交付最低的技術補價,明確否定了康文署的講法。任何人有意從事慈善活動,大可慷慨捐款,多做義工,毋須透過私相授受的公私合營來假惺惺做善事。最後,有團體認為該擴建工程對香港長遠經濟有利,不應阻撓。但正因如此,該工程根本就應該由政府自行出資興建,作為政府,理應對香港發展有長遠承擔,不可縮骨,企圖把自己的責任交給財團,坐享其成。須知財團逐利,見血封喉,西隧收費高昂,最終害苦公眾,早成公論。海濱長廊,難得一處公共空間,理應眾所共享,無須諸多建設,把大好免費休閒去處,變成又一高級消費場所。[1] 姚松炎,劉仕豪,文瀚鋒,楊樂陶,廖穎兒(2014)空間規劃百年變奏,城市發展千里和嗚,歷史照片研究比賽亞軍。[2] Hang Wah Chong Investment Co Ltd v Attorney General [1981] HKLR 336, Canadian Overseas Development Co Ltd v Attorney General [1991] 1 HKC 288, Secan Ltd v AG [1995] 2 HKLR 523原文刊於明報星期日生活 政府

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姚松炎:住屋贏在起跑線

過去三日,先有財政預算案,繼有發展局賣地表,復有金管局公布收緊按揭成數,針對私人房屋市場的需求和待遇,實行層層收緊,步步進逼。相反,對資助房屋的需求和優惠,卻提供面面放寬,處處厚待。似乎香港政府有計劃進一步加強這套「贏在起跑線」的房屋競爭遊戲,令公營房屋的競爭更加白熱化,私人住屋更加無法負擔。首先,在財爺的預算案中,坊間原本盛傳有關對細單位加辣的措施,一一欠奉。基本上完全沒有任何解決樓價與租金不能負擔的方案,僅向已貴為業主的家庭提供兩季免差餉的優惠,對未置業或者正在租住私人樓宇的家庭而言,卻被「飛沙走甜」零優惠。相反,資助房屋的待遇則相當優厚,包括提供一個月免租,更首次提出特別專為資助出售房屋業主的「補價貸款擔保計劃」,可以向按揭證券公司借錢補地價,只還息不還本,甚至本息不還,便可出租或出售房屋,鼓勵以資助房屋作為賺錢工具。(現時報道說未到出售,本息均不用還,但我相信最終並不可能。)收緊私樓市場 放寬公屋限制同日,房委會亦建議提高申請資助出租房屋的入息與資產限額(分別提高5.8%及7%),讓更多家庭可以加入爭奪房屋資助,令競爭加劇。以現時已經長達二十七萬家庭的輪候冊而言,資助房屋(包括出租和出售)的總供應量每年最高只有二萬九千間,本已是僧多粥少,現在放寬申請限制,勢必增加輪候人數,拖長輪候時間,或者減低中籤機會。未置業或仍租住的家庭對財爺預算無望,唯有寄望發展局的賣地公布,希望增加供應,遏抑樓價和租金上升。豈料公布的賣地計劃,其估計可供應的總樓宇數量,全年只有一萬六千間,與去年的估計一萬五千五百間差不多,但最終只能賣出土地興建6,300間房屋 [0],達成率低於一半。更不堪的是,在29幅賣地當中,竟然有超過一半,總數達15幅是尚未通過城規改劃申請,即係煲無米粥,「吹吓水」而已,達成率可能比去年更低。如此賣地表等同向市場宣布,土地供應根本無法增加,若果外圍因素不變,樓價與租金繼續上升可期。未置業或仍租住的家庭又一次大受打擊。前兩日心情尚未平復,本已憂心忡忡,周五突然傳來噩耗,晴天霹靂!金管局突然大幅收緊按揭成數,由七成降至六成,連「按保」都從九成下調至八成。本來政府見死不救,唯有人自救,多年來辛辛苦苦、死慳死抵儲了首期,以為可以買樓,怎料一聲收緊按揭,即時生效,買樓夢碎,業主聞風更馬上加租,走投無路,只怪自己當年沒有申請公屋。房屋資助覆水難收所謂贏在起跑線,先上公屋者為王。現時的制度完全扭曲資助房屋作為扶助低收入家庭的福利政策原意。根據現時入住公屋的機制,是否合資格住在資助出租房屋(公屋)只考慮申請時的入息和資產,只要申請時不超過限額,一旦成功獲得編配公屋單位,基本上可以享用終身,甚至讓後人繼承。即使被發現家庭入息或資產已超出限額,一般只須繳交雙倍租金,仍然可以繼續居住。根據統計處的資料,現時有多達三十萬戶入住公屋的家庭,可能已經超出入息和資產限額。只要公屋在手,既享低租優惠,亦可隨時以優先及優惠價購買資助出售房屋(居屋),若果成功買得居屋,資助更是永久享有,永不審查,即使成為世界首富,資助仍然永享,除非業主自行放棄資助,否則永不收回。現時的資助金額一般以樓價的三成至四成半折讓不等,換言之,資助金額實際上與樓價同步上升,即使樓價大跌,業主還有特惠條款,可以原價賣給房委會,保證回購協議永久生效。事實上,今次財爺預算案中有關「補價貸款擔保計劃」,繼「白居二」計劃後,再一次明益居屋業主,可以借錢補地價,只還息不還本,甚至本息不還,便可出租或出售居屋,直至業主過世或者轉售後才需還本還息,市民的反應一般認為計劃加劇炒風,助長租金上升,不明白為什麼政府多重優待居屋業主。其實只要明白現時資助出售房屋制度中有關永久資助的荒謬,就明白政府唯一可以收回資助的方法就只有提供更多利益,誘使受資助者放棄資助。這就是政府經常提到的加快流轉,意指加快收回資助,讓資助可以流轉。但如何收回資助?上次白居二計劃透過增加買家,炒高居屋價平均15%[1],讓居屋業主獲得額外利益,成功誘使部分業主出售居屋,放棄資助,但配額竟然用不到一半,反映利誘不足。今次加碼,補價貸款借屍還魂,把本來就存在的借錢補地價計劃進一步優化,首次在港提供還息不還本,甚至本息皆不還的按揭計劃,大大增加誘因放棄資助。得人恩果者賞 自食其力者罰我和兩位港大同事三年前已提出有關居屋資助難以收回的問題,不能永續,因此曾提議居者有「期」屋 [2],即把永久資助改為有限年期,但政府反喜以利套利,以利誘收回資助,因而造成今天多層優惠集於居屋一身的怪現象。曾受資助而又已發迹者反而獲得愈多資助,得人恩果者賞;從未獲資助而又有骨氣者反遭打壓,自食其力者罰。正如上月本欄提到,房屋到底是權利還是福利?現時香港的資助房屋出現易入難出,甚至有入無出的情况,彷彿已經變成權利,但實情卻是一頭先福利、後權利四不象。關鍵就在起跑線,在香港若想獲得資助房屋的權利,在申請時必須先符合低收入和低資產的福利審查要求,但只要通過審查,獲編配資助房屋,房屋便成為權利,即使飛黃騰達,坐擁千萬豪宅,富可敵國,仍然可以繼續享有資助。除非政府給予更多利益,達至可以滿足放棄資助的價值,才有望收回資助,加快流轉。這就把人的一生命運決定在政府手中,十八歲決定終身。富爸媽窮爸媽決定未來若果沒有申請到公屋,在私人市場更加是贏在起跑線,看您有冇富爸媽,我們未來城市研究所最近的調查發現[3],超過四成年輕被訪者認為能否置業,取決於有冇父母財政支援。可笑是金管局竟然解釋今次收緊按揭是為了遏抑細價樓價格,然而2014年4月金管局研究部總裁[4]發表論文,根據1991年至2014年多次收緊按揭的結果,發現收緊按揭無助於遏抑樓價。即使不懂數量分析,只要回顧過去六年,金管局已經多次收緊按揭,但樓價仍然繼續升;雖然每次收緊都能產生短期的減少成交量和減慢樓價上升速度的效果,但很快樓價又重拾升軌。誠然,收緊按揭成數必然可以減低銀行體系的風險,但結果可能把風險轉移到承受風險能力較差的系統,反而會增加整體房產市場的風險。譬如今次銀行收緊按揭,買家為求籌足七成或者加按保九成按揭,可能被迫轉而向其他放貸機構尋求資金,包括透過財務公司承按(財仔按)、私人借貸、父母物業加按轉按等等。事實上有報道指出去年經財仔按的市場份額已經急升一倍,今次再進一步收緊銀行按揭,可能會繼續推升財仔按,令市場風險提高。其他未能加按或者籌足資金的買家,置業夢碎,可能轉而租住,勢必加劇本已嚴重供應不足的租務市場租金升幅,火上加油。財爺因而提出這一箭三鵰的創舉:補價貸款擔保計劃。一來有助增加租盤,期望紓緩租金上升壓力;二來可以收回資助,在此地價高不可攀之際,鎖定補價,把死資助變成活快錢,機不可失;三來還可益放貸機構大賺一筆,單單每年行政保費已經高達貸款額的1.25%,還未計高於一般市場按揭利率的P-2.5%和首期的保險金更是高達總樓價的2%,對放貸機構來說,財爺真是財神爺!即使收費如此高昂,但估計市場的需求仍然存在。因為財爺送贈的其實是一項出租期權,價值不輕。譬如一間約四百萬元市值的居屋,若果補地價佔市值約三成,假設為一百萬元,若果參加這項補價計劃,向按揭證券公司借錢補地價,首年約需繳付四萬元,但隨後每年只須支付利息約一萬元,另加行政保費一萬二千元,合共每年二萬二千元。但若果市值租金可達每月一萬元,全年租金可收十二萬元,即使扣除維修費和利得稅等支出,年利潤仍然接近八萬元,不計時間成本,十二年便可返本,只要業主在補價後的壽命長於十二年,期權仍然有利(此例只作講解用途,並不一定符合實際情况,而且每個案的數據金額大不相同),因為業主可以一直不還本金,直至過世。若果本息皆不還,每年只付行政保費,看似划算,其實計算更加複雜,包括欠息是否利疊利,擬參加者應先詳細查詢,並諮詢專業意見,不宜冒進。簡而言之,若居屋業主已另有更佳住所居住,而自覺尚餘壽命不短,買此出租期權仍然相當吸引。但這正是政府的高招,以此優厚出租期權作利誘,收回資助。日後即使樓價回落,別人的補價金額下降,但因為您已放棄資助,而補價早已鎖定在高位,悔不當初。當然,若果認為現時樓價仍有上升空間,早點補價,早買早着,亦未可知。居屋借貸補價風險難測除此之外,必須注意還息部分可以是浮息,當美國實施利率正常化,香港的利率回升,每月供款或最終還款將會上升,屆時租金亦可能下跌,一來一回可以嚴重影響整項出租期權價值的估算,由賺變蝕,風險難測。而最大的損失應該是永久放棄房屋資助,日後即使政府向居屋未補價業主提供任何福利和優惠,皆與您無緣,譬如白居二計劃的15%市值純利,只有未補價業主獨享。根據政府過去的朝令夕改、藥石亂投作風,只要手握資助王牌,將來土地愈來愈缺,政府可能只會加碼送禮,為求買回資助,一擲千金。君不見有著名學者建議政府向全港居屋業主豪送地價全額,若果今次一時貪念,買這出租期權,可能日後後悔莫及。况且,房委會向居屋未補價業主提供的回購保證,價值連城,如同一張安全網,實在無得輸。一旦補價,回購協議自動取消,成本不輕。當社會批評年輕人不知上進,只求一登公屋,不惜一到十八歲便馬上申請公屋,更不擇地點、凶宅,但求早着先鞭,轉買居屋,永享資助;卻沒有議論當年上公居大屋之輩,今日不少早已富甲一方,但仍然佔用公居大宅,未有放棄資助,或者早已大賺一筆,轉售圖利多時,甚或參加白居二,多賺15%。當然,各有前因莫羨人,但若果制度不公,只會扭曲行為,影響社會公平競爭,最終勤無立錐之地,反要交稅不停供養曾獲資助之富豪,情何以堪,理何以存?[0] 根據發展局2015-16賣地計劃回顧表(http://gia.info.gov.hk/general/201502/26/P201502260506_0506_142707.pdf)[1] 姚松炎(2014) 房產學人——白居二又來了!2014年12月02日[2] 鄒廣榮、黃紹基、姚松炎(2012)新聞發布會,2012年2月10日[3] Castro, B., Yiu, C.Y., Shen, J., Liao, K.H., Maing, M.(2015)The Housing Pathways of Young Chinese in Hong Kong, International Journal of Housing Policy, forthcoming.[4] He,D. (2014) The effects of macroprudential policies on housing market risks: evidence from Hong Kong, Banque de France, Financial Stability Review, No. 18原文刊於明報星期日生活 房屋

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姚松炎:兩種公屋政策 兩種社會氛圍

?施政報告提出計劃,局長姑且稱之為「綠表置業先導計劃」,目的讓富起來的公屋租戶向上流動,可以低價購買全新公屋,政府打本五成,讓租戶早成業主,然後歸還舊公屋再出租,加快流轉云云。計劃卻引來社會劣評如潮,包括(一)計劃既未能加快公屋輪候家庭上樓速度,反會做成最少九個月的延誤;(二)綠表富戶本已享有資助多年,卻易請難送,為了讓富戶更上一層樓,政府增加資助,由資助月租,改為資助地價,被評為制度不公;(三)當此極高樓價之際,把公屋由租轉售,訂價卻以市價計算折讓,即使五折仍然超出一般公屋家庭負擔能力,若非富戶實亦難以上流。但社會有意見認為,出售公屋、居屋,皆反應熱烈,出現大幅超額認購,實乃天與人歸。况且,有新加坡出售組屋為例,廉價出售資助房屋對穩定社會作用,彰彰明甚。事實上,政府近年積極增建公屋、居屋,勢必進一步提高資助房屋佔全港房屋的比例。根據房委會資料,現時出租公屋單位數量782,000間,約佔全港住宅單位的30%,資助房屋如居屋單位等則約有394,000間,佔15%,即資助房屋已約佔全港房屋的45%。根據長策報告,未來10年建屋目標48萬間,其中29萬間為資助房屋,只有19萬間為私人住宅,換言之,10年後的資助房屋將由現在的45%,進一步上升至47%。香港的房屋政策彷彿正慢慢走向新加坡組屋化,公營資助房屋佔總體住宅單位的比例將會愈來愈高,最終達至資助房屋佔絕大多數,好比新加坡現時的組屋單位約佔全國住宅單位的88%,是否公屋高比例就可以安居樂業?在星是權利 在港是福利然而,香港的資助房屋政策與新加坡的資助房屋政策的最大分別,亦是根本上的分別,並非數量上或者比例上的不同,而是房屋政策的原則有別。新加坡的資助房屋是公民權利,大致上任何新加坡公民,除了超級富豪家庭外,其他公民一律享有政府資助房屋的權利,不但房屋的面積和質素優越,價格均在可負擔能力範圍,可租可買,任君選擇,且政令必行,恆常可信。根據國際住房研究機構Demographia上星期最新發表的報告,2014年新加坡的樓價與收入比只有5.0倍,屬可負擔範圍之內。相反,香港的資助房屋只是貧民福利,屬救濟性質,因此,只有低收入家庭,經過入息審查和資產審查合格,證明屬貧窮家庭,才有資格申請資助房屋。房屋的面積和質量較差,基本政策目的只是為了盡量避免有人無家可歸,談不上安居樂業。更不幸的是,香港的資助房屋的申請辦法均須浪費大量交易費用,出租公屋需要長時間排隊,現時一般家庭由接受申請後起計,需時約3年,其他低分申請者如單身人士需時更長,動輒5至7年。輪候期間,無依無靠,或付高昂租金,或住危樓劏房,甚至等不及上樓,飲恨而終。而申請居屋者,不但須通過入息與資產審查,而且朝令夕改,時而停建,時而改弦更張,什麼私人參建、置安心、先租後買、混合發展模式,五花八門,卻總是僧多粥少,每每出現過百倍超額認購,政府以抽籤決定誰獲資助,把基本住屋需要變成一場賭博﹕時來風送滕王閣,扶搖直上萬戶侯;命途多舛棺材屋,餐風飲露入窮途。况且,居屋的售價並非以申請家庭入息的可負擔上限為依歸,而是根據當時市價的七折計算。以現時香港的樓價與收入比高達17.0倍的驚人數字計算,不但遠超新加坡兩倍有多,更加超出了部分合資格家庭的可負擔能力,導致兩批不幸家庭,一批固然是因為運滯而未能被抽中的家庭,更不幸的是一批既超出申請出租公屋資格,但又無力負擔購買資助居屋的家庭,活在夾縫中,求公不得,求居不能。這種房屋福利政策迫使年輕人18歲馬上申請公屋,因為只有此時,在未有收入之際,資格尚可符合。一旦公屋在手,以後無論收入如何大升,均可繼續獲得資助,甚至獲得額外着數,譬如平價購買新公屋,政府打本五成,還有止蝕回購安排,均只有綠表家庭(即已享有出租公屋家庭)才有資格一享再享,更獨享優先購買一手和二手居屋特權,尊貴待遇,唯憑當年入息低、入表快、運氣好,先入公屋者為王。正因為香港房屋資助政策講求申請時間與策略,一子錯滿盤皆落索,政策令全城家庭扭盡六壬,只為成功獲得資助房屋,不惜減人工,不晉升,浪費人生。當新加坡的年輕人可以全心全意努力發展事業和貢獻社會的時候,香港的年輕人卻在自怨自艾,左顧右盼如何申請資助房屋;當新加坡人人能夠安居樂業、全情投入共同發展社會的時候,香港卻人人自危、朝不保夕,無暇關顧社會變化。此消彼長,日子有功,不同的房屋政策主導不同的行為,決定生活安穩還是長期憂慮,最後帶來不同的社會氛圍,影響深遠。因此,即使香港公營資助房屋的數量正在急遽上升,若果資助房屋政策仍然是以貧民福利為本,而非公民權利為念,加上政府繼續奉行高地價政策與及製造房屋供應寡頭壟斷,人心仍然無法安穩,低收入家庭徒把精神放在申請公屋、居屋之上,高收入家庭、政府、商人則把心力放在炒地炒樓的發達夢中,鼓吹功利,自毁長城。當然,世上沒有免費午餐,推行公民適切居住權利的房屋政策,必然需要大量資金和土地,因此,稅項的增加或所難免,而且政府必須具備人口管制及擴張城市版圖的能力,長遠方可持續為不斷增加的公民提供適切居所。?每年一房屋怪招 最終一團糟與其每年推一項房屋怪招,一時港人港地,一時白居二,今次又綠置先導,最終都是一團糟,香港政府不如馬上展開真正的長遠房屋政策諮詢,不是那種計算10年供求數量模型的政策,而是真正從根本原則出發,到底市民希望香港長遠的資助房屋是公民權利,抑或是貧民福利?大家情願改革稅制,改變人口與城規制度來達至房屋權利,還是沿用今天救助扶貧式的房屋福利制度,繼續窮人鬥命長、中產鬥運氣、權貴鬥貪婪的全民耗費精力於房屋的社會氛圍?然而,自由經濟學派認為市場競爭效率最高,房屋作為可交易投資工具,讓市場決定最高價值,讓全球富豪競爭,追逐資源回報極限,無力負擔者與被淘汰者理應離開此地,另尋歸宿,市場自然平衡。似乎香港現屆政府主掌決策的官員皆以此理論為依歸,特首更已直接明言,家庭入息低於中位數的皆不應獲政治權利,並呼籲對社會不滿的年輕人尋找他鄉的機遇。但事實上,早在1966年聯合國人權公約已把適切居所列為公民權利,香港作為簽約一方,有責任履行以可負擔房屋作為公民權利的條約。經濟學殿堂級大師約翰密爾(1848年)的經典之作﹕政治經濟原理第一章第十二節中清晰闡明,土地從本質上與一般生產要素與別不同,土地乃自然恩賜,盤古初開本已有之,土地的存在並不涉及任何人力的投放,因此土地價值從經濟本質而言並不屬於任何人,土地之使用乃建基於民眾之容讓,故必須以公眾利益為優先,這與其他資源的使用權及獲益權有着根本的差別,亦是房屋理應視為權利之基礎。所謂權利,即視房屋為公民所應得,不論貧富;視土地為公有,公平共享;視公民安居樂業為政府應有之義,安心所需。可惜,自從天道衰微,天下盡歸皇土,官賈則以房屋為資產,價高者得;以土地權益為交易,官商勾結;以吞併掠奪為壟斷,囤積居奇。幸天之未喪斯文,最近Anna Miller (2014)的Public Housing Works,分析了維也納和新加坡的資助房屋政策,點出了兩地以房屋為民權的治國理念,民心歸向。香港房屋政策何去何從,命繫一念。作者是中文大學未來城市研究所副所長原文刊於明報星期日生活 房屋

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姚松炎:出售公屋,是禍是福?

前朝敗政,遺害未除,租置計劃,本曾永禁。可惜,舊臣雖尚在,租置復出台,舊酒換新瓶,公屋又出售。2015年香港《施政報告》提出把新落成公屋,由出租改為出售,計劃甚至包括房協、市建局及平民屋宇有限公司等資助機構亦可出售資助房屋,出售對象為現時公屋租戶,出售價比居屋的三成折讓還再低一截,坊間盛傳可能低至五折,冀形成3層資助房屋階梯,目的為增加公屋流轉云云。一聽到增加流轉,市民一般直覺以為此計劃可以加快公屋輪候冊家庭的上樓時間,可惜,這只是一廂情願,或者是語言誤導,實情計劃只會令公屋輪候家庭須要等候更久。本來有新公屋落成,若直接分派給公屋輪候家庭,上樓速度最快。現在提出的新出售公屋計劃,卻先讓現公屋租戶購買新公屋,然後騰空原有的舊公屋,再分配給公屋輪候家庭,一加一減,在數量上不可能帶來任何加快上樓的邏輯。相反,因為增加了兩項程序,時間必然被推遲,輪候時間勢必拖長。這兩項程序包括:一、讓公屋租戶購買新公屋,然後遷出舊公屋,需時最少4個月。二、重新翻新舊公屋,需時最少5個月。換言之,新政策令公屋輪候家庭的輪候時間最少延長9個月。以1個月租金港幣1萬元計,這項先導計劃若影響500伙,則因延誤9個月的總租值約為港幣4500萬元,尚未計算其他行政和裝修支出。 為增加房委會資金流轉其實,政府所講的增加流轉,應該是指增加房委會和其他資助機構的資金流轉。因為傳統出租公屋,房委會和其他資助機構須支付巨額建築成本,卻難以從租金收回成本,因此,以現時的建築成本計,每建一間出租公屋,房委會的現金流便會流出100萬元以上,每月的租金收入恐怕連管理維修支出尚且不足應付,實難以帶來現金流入。相反,若果可以把新公屋以市價五折出售,以市價300萬元一間公屋計,五折出售仍可為房委會馬上帶來150萬元現金流,即時可以支付該單位的建築成本100萬元,尚餘50萬元現金,仍可供房委會等資助機構興建0.5間出租公屋,讓房委會收支平衡,避免2017年房委會出現負債,或者須要停建公屋。然而,與誠哥跳船舉措一樣,在這樓價高不可攀之際,分拆房產出售,先行套現,減低風險,財技了得。所謂五折出售,實以現時高昂樓價計算,須知現時私樓租金回報率低見2厘,而正常回報率一般在4厘以上,即樓價下跌五成,仍屬正常。到時的市價就是今日的賣價,房委會連地價折讓都「賺埋」,而帳面仍然擁有那五成業權,業主想出租或出售,還須先補足地價給房委會,所以技術上此計劃是一招鎖定利潤(註),拋空泡沫爆破風險之舉。誠然,政府在本質上有巨大誘因推高置業率,當年的租置計劃就是以提升置業率為目的之政策。推高置業率不但可為政府減低支出,更可馬上增加印花稅和差餉收入,並同時增加銀行按揭等業務,推動經濟增長。但最重要的是,當業主人數愈多,則社會上支持樓價繼續上升和高地價政策的人便會愈多,對政府土地收益有長遠利益。而且樓價有效對冲通脹,甚至跑贏通脹愈倍,業主愈多,支持政府推高通脹的人數便愈多,變相把政府中飽私囊的印銀紙伎倆合理化和正常化,後患無窮。况且,業主為着保護自己的房產投資價值,會傾向支持政府維穩,不想發生任何可能導致樓價下跌的政治事件,變得是非不分,甚至助紂為虐,社會沉淪。事實上,公屋政策原意,只為避免有人無家可歸,流離失所,故以可負擔之租金出租單位,有房屋條例嚴格約束加租和逼遷安排,行之有效。政府實不適宜誘人買樓,把住屋需要搞成投資需求,變相誘使低收入家庭向銀行借貸,把未來的50年市值租金一次付清,卻全無法例保障,貸款頓成次按,卻因有政府擔保,銀行樂於批行。2007年美國次按風暴記憶猶新,緣起政府推高置業比率,香港卻未有汲取教訓,反而故技重施,請君入甕,實非香港之福。註:因熱錢流入,投資需求上升所帶動的樓價升值,此部分的額外利潤,必須出售才可獲取,一旦熱錢流出,利潤即逝作者是中大地理與資源管理學系副教授原文載於明報觀點版 公屋

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姚松炎:買樓發達夢

香港長遠房屋政策終於出台,10年建屋48萬成為目標,然而,有關私人租務市場的管制,文件幾乎一片空白,就減少空置房屋的累進稅,也是杳無音訊。房屋政策綱領仍是老調重彈,鼓勵置業階梯成為不二之法,三層樓市全力推動「上車」,全城延續上幾代人的買樓發達夢。過去大半個世紀,隨着香港經濟起飛,人口增長,樓宇價格基本向上,雖然亦曾出現幾次樓價大幅下挫,但整體而言,樓價升幅仍遠高於通脹。(圖一)清楚顯示過去40年,當甲類物價指數(CPIA)上升了6倍,樓價綜合指數(CHPI)卻已經上升43倍。事實上,過去幾代人憑着買樓發達的家庭比比皆是,歷史數據好像說明,長遠而言投資住房不但有效對冲通脹,更可以透過高槓桿、低利息、長還款期的按揭借貸資金,以小博大;為數不少的城中富豪,均以投資房產發迹,甚至富可敵國。但眾所周知,過去的投資回報並不一定代表未來;為什麼市民仍然對樓宇投資充滿信心?這可要歸咎於香港特殊的高地價政策。事實上,政府的每年收益有大約三成來自與土地和房屋有關的收入,高地價對政府本身有利;况且,經歷幾次大跌市後,市民清楚見到政府的救市行動,停賣地、停建屋、回購等安排,排山倒海;市場經已形成預期,即所謂「道德風險」,有政府這座大靠山,大樹好遮蔭。况且,政府亦樂於推高置業率,一方面除了可令庫房收入增加外,另一方面亦可令更多市民支持政府的高地價政策和維穩政策。所謂高地價政策,嚴格而言,應是少土地供應政策。政府作為全港土地的最終業權人,壟斷土地供應,而且政府在土地的調撥上是完全不受任何民意監管;因此,政府只要限制土地的供應量,基本上是完全控制土地價格。美國兩位著名房產研究學者:Peng and Wheaton(1994)就曾分析過香港樓市,發現回歸前因為中英土地委員會限制每年賣地不多於50公頃,因而導致九七年的樓價大幅上升。但回歸後,每年的賣地面積仍然處於非常低的水平,2013/2014年度只有25.8公頃,而樓宇供應量因着連續的少土地供應政策而出現急速萎縮,從回歸前平均落成26,000間房屋,下跌至2013/2014年度的8750間,打破歷年最低紀錄。 供地少推高樓價政策透過少土地供應推高樓價的政策至今未改,亦難以更改,因為一旦大幅增加土地供應,意味着現有樓宇價格必須下調,勢必影響到現有的既得利益者,起碼有一半的香港家庭因而受損。這點正是八萬五政策失敗的原因,亦解釋了為什麼市民普遍認為樓價基本只會向上的現象。然而,這種世代相傳的買樓發達夢終究不能永續,邏輯分析清楚說明,樓價升幅不可能長期跑贏市民的收入增長,因為最終還得要有市民買得起樓,樓價才是市價。換言之,樓價最終必須靠實體經濟支持,不可能遠遠拋離市民的負擔能力,而成為只供炒賣獲利的商品。但現時香港樓價之貴,已經連續第三年成為世界上最不能負擔房價的城市,2014年的樓價與收入比更加升至14.9,而國際指標把5.5以上定為極度不能負擔。這個14.9的樓價與收入比是指一個達到入息中位數的家庭,要在15年內不吃不喝不買不穿,把總收入完全用去供一層樓價位於中位數的樓宇,還未計15年內的利息,才可以把房屋貸款供完。這個驚人數字,遠遠拋離第二名差不多50%,而且只有香港能夠長期超越其他城市,並節節攀升。 樓價拋離實體經濟所謂一個時代的終結,從前的買樓發達方程式開始失效,因為實體經濟已經無法支撐樓市。戰後初期,香港樓價上升主要來自市民收入增加,實體經濟的快速成長,交易成本的大幅下降。(圖二)顯示1984年以前,樓價年度平均升幅(14%),較生產總值的年度平均增長規模(19%)為低。但自從1985年實施聯繫匯率以後,至回歸前,樓價的平均升幅(20%)反而高於經濟產值的平均升幅(14%),樓價升幅開始拋離實體經濟和市民收入的增加;但畢竟當時的經濟增長率仍有不錯的雙位數字。隨着亞洲金融風暴,1998至2007年間,經濟增長率只能維持在平均2%的低水平,但同期的樓價卻出現-3%的平均下滑幅度。但自2008年全球金融風暴,美國瘋狂印銀紙,長期實施超低息,香港的樓價急升,至2014年第三季這7年間,樓價的平均升幅竟高達15%,但同期的經濟平均增長率只有微弱的4%,樓價變化明顯與實體經濟失衡,房產價格上升顯然非因經濟帶動,更與市民收入無關(Yiu 2010)。換言之,上世紀七八十年代的樓價上升是建築在實體經濟效益增長之上,而本世紀2010年代的樓價上升則是建築在浮沙上的海市蜃樓。事實上,早在上世紀九十年代,樓價開始拋離實體經濟,樓價本已不能負擔。然而,銀行透過拖長按揭還款期,成功讓樓價與收入比進一步拉開;本來用10年收入便可負擔的住房,現在用30年的收入來負擔,即是樓價上升了3倍,而收入卻毋須增加,表面上好似負擔得起。可惜,這場靠延長還款期的按揭遊戲明顯不能持續,且快將終結,樓價與收入比繼續上升的買樓發達夢,行將幻滅。 所謂業主 一世樓奴記得在七十年代,買樓可以借九成貸款,還款期為10年。但隨着樓價不斷上升,但薪水卻沒有多少升幅,所以到了八十年代,還款期就變成15年,九十年代變成是20年,到現在最長的還款期已是25年,甚至30年。樓價一直升,薪水追不上,理論上應該買不起樓,但還款期不停加長,令每月供款佔入息比例保持差不多一樣的水平,至今仍是35%左右,但過去的業主供斷樓按後,能享受真正完全屬於自己的物業,但現今的所謂業主,要做一世樓奴,供斷按揭的時候,要不然就是已經西歸,或者土地契約經已到期,又要由頭再供。按揭還款期其實有上限,最長不過40年,因為就算一畢業25歲即刻買樓,40年後65歲剛好要退休,樓按必須終結。因此,愈來愈多的置業者皆須依靠祖蔭,靠父母借錢付首期才能置業。這一趨勢隱含未來必將出現跨代貧窮,沒有祖蔭的年輕人,便沒法置業安居,長期被高租金壓迫,只有子憑父貴,富爸爸才有富孩子的現象,勢必進一步加劇。回想過去40年的香港按揭遊戲,本質上是一場「上一代付出一生積蓄,賺取下一代血汗」的代際蠶食。香港樓市,何去何從?前面似乎只剩下三條出路,一曰泡沫爆破,推倒重來。二曰實體經濟有效益突破,收入追上樓房。三曰換入大量收入更高的家庭,或者改玩另類按揭遊戲,再賭一回。文__姚松炎原文載於明報星期日生活 房屋

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