不要騙人了!發展郊野公園不能解決房屋問題

久不久,特首/高官/行會成員/智庫就會出來宣傳:「必須發展郊野公園來解決房屋短缺問題。」儘管不少學者和民間團體已指出此種理論的荒謬,但權貴們總是不厭其煩繼續自High。今天,我也來一個鍥而不捨,再一次戳破發展郊野公園的迷思。郊野公園的特點如下:1. 大部份是陡峭的山嶺(發展難度極高)2. 比較平坦的部份多為集水區(車輛也嚴禁進入,遑論建屋)3. 交通不便(要同時發展基建調合)當然,就算有以上三個原因,以現今建造技術,都不等於發展郊野公園為「不可能」,但必須付出以下代價:1. 發展成本極高(新造基建、土地平整、運輸成本)2. 發展後管理成本高昂(大規模斜坡監察及定期維修)3. 發展密度極低(地形限制、規劃要求)4. 生態破壞(大量砍樹、土壤流失、地下水污染)5. 市民失去免費消閒選擇(不解釋)綜合以上各點,得出一個結論:「如果郊野公園發展,只會局限於高價低密度房屋,供應單位少之又少,不能解決現時房屋短缺的問題。」堅持發展郊野公園的人,是從來沒有去過郊野公園?還是只以解決房屋問題為名,實是繼續搶地建豪宅?恐怕只有他們肚裡的蟲知道。高官們,權貴們,這種低層次的論述就算說一千次一萬次,也說服不到香港市民的了,你們還要乖乖回到辦公室,老老實實地做研究,真正解決這個重中之重的民生問題吧。文:見則思@思政築覺 發展

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不要騙人了!發展郊野公園不能解決房屋問題

久不久,特首/高官/行會成員/智庫就會出來宣傳:「必須發展郊野公園來解決房屋短缺問題。」儘管不少學者和民間團體已指出此種理論的荒謬,但權貴們總是不厭其煩繼續自High。今天,我也來一個鍥而不捨,再一次戳破發展郊野公園的迷思。郊野公園的特點如下:1. 大部份是陡峭的山嶺(發展難度極高)2. 比較平坦的部份多為集水區(車輛也嚴禁進入,遑論建屋)3. 交通不便(要同時發展基建調合)當然,就算有以上三個原因,以現今建造技術,都不等於發展郊野公園為「不可能」,但必須付出以下代價:1. 發展成本極高(新造基建、土地平整、運輸成本)2. 發展後管理成本高昂(大規模斜坡監察及定期維修)3. 發展密度極低(地形限制、規劃要求)4. 生態破壞(大量砍樹、土壤流失、地下水污染)5. 市民失去免費消閒選擇(不解釋)綜合以上各點,得出一個結論:「如果郊野公園發展,只會局限於高價低密度房屋,供應單位少之又少,不能解決現時房屋短缺的問題。」堅持發展郊野公園的人,是從來沒有去過郊野公園?還是只以解決房屋問題為名,實是繼續搶地建豪宅?恐怕只有他們肚裡的蟲知道。高官們,權貴們,這種低層次的論述就算說一千次一萬次,也說服不到香港市民的了,你們還要乖乖回到辦公室,老老實實地做研究,真正解決這個重中之重的民生問題吧。文:見則思@思政築覺 發展

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不要騙人了!發展郊野公園不能解決房屋問題

久不久,特首/高官/行會成員/智庫就會出來宣傳:「必須發展郊野公園來解決房屋短缺問題。」儘管不少學者和民間團體已指出此種理論的荒謬,但權貴們總是不厭其煩繼續自High。今天,我也來一個鍥而不捨,再一次戳破發展郊野公園的迷思。郊野公園的特點如下:1. 大部份是陡峭的山嶺(發展難度極高)2. 比較平坦的部份多為集水區(車輛也嚴禁進入,遑論建屋)3. 交通不便(要同時發展基建調合)當然,就算有以上三個原因,以現今建造技術,都不等於發展郊野公園為「不可能」,但必須付出以下代價:1. 發展成本極高(新造基建、土地平整、運輸成本)2. 發展後管理成本高昂(大規模斜坡監察及定期維修)3. 發展密度極低(地形限制、規劃要求)4. 生態破壞(大量砍樹、土壤流失、地下水污染)5. 市民失去免費消閒選擇(不解釋)綜合以上各點,得出一個結論:「如果郊野公園發展,只會局限於高價低密度房屋,供應單位少之又少,不能解決現時房屋短缺的問題。」堅持發展郊野公園的人,是從來沒有去過郊野公園?還是只以解決房屋問題為名,實是繼續搶地建豪宅?恐怕只有他們肚裡的蟲知道。高官們,權貴們,這種低層次的論述就算說一千次一萬次,也說服不到香港市民的了,你們還要乖乖回到辦公室,老老實實地做研究,真正解決這個重中之重的民生問題吧。文:見則思@思政築覺 發展

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如何加強對樓宇內部供水系統工程的監督

現行食水相關法例側重保護水源,但即使源頭供應潔淨無害的食水,並不等於市民飲用的水是安全的。因為食水經過街喉後,再流到市民的居所內成為扭開水喉就有的自來水,當中要經過的喉管和部件多不勝數。假設「街外」的工程和水質全無問題,如何確保地界內的建築物使用的水喉物料亦是安全的呢?(一)新落成的樓宇的內部供水系統整棟的樓宇工程中牽涉的人仕眾多,包括負責設計的建築師和顧問團隊、負責執行的總承建商及核下各行各業的承包商、最後由政府部門在負責統籌的專業人士協助下監督工程和驗收成果。設計者當然有責任確保供水系統設計完善,但設計者責任通常比較集中,而且設計者通常都會在工程合約中訂明供水系統物料不可含有有害物質的條款,所以問題一般不會發生在設計的階段。反而最後在工地使用的物料是否符合設計中訂明的要求,經手人眾多,責任分散,是本地食水安全最關鍵的一環,今年七月初以來的「水喉焊接物含鉛事件」印證了這一點。為了加強對施工的監管制度,我們建議政府應改革「持牌水喉匠」制度,確立持牌水喉匠的工程監督角色,將物料採購及施工的責任回歸真正負責執行工程的分判商及總承建商。於新制度下總承建商有責任聘請合資格的分判商及「核准工人」負責水務工程,而持牌水喉匠則負責監督工程及品質監控,讓施工及監工責任實行「分家」。至於政府方面,除了有審批設計的職責外,更應負責設定檢驗標準。水務署應要求承建商工程在執行階段,進行水喉部件物料檢驗,抽查一定百分比的水喉和部件作「非破壞性測試」,並將有疑問的部件送往認可實驗室分析,確保水喉和部件不會污染水質,以補足現行「只檢查證書、不檢驗物料」的漏洞。即使水務署在「鉛水事件」後要求抽驗焊料,但不久又爆出恆温電熱水器含鉛,反映政府必須訂下一個更全面的物料清單。在完成工程後,政府應要求承建商抽驗水質,抽取水辦於認可實驗室分析,確保沒有過量有害物質,提交報告予政府審批。至於抽驗佔樓宇所有供水點的百分比、水辦的分佈及取辦方法均應根據先進國家標準由政府部門訂定。香港政府更新水喉部件的物料構成的標準已長期落後於發達國家。政府應定期檢視物料構成標準及水質標準,使香港的食水符合國際的衛生標準。水務署應向業界發出及定期更新守則,使建築物工程中物料檢驗及水質檢驗的程序、標準和原則保持透明。(二)單位內部裝修工程其實在樓宇落成後的日子,建築物內仍然會有不同的工程進行,包括公共地方維修、單位內部裝修、甚至更換部件,都會影響市民飲用的食水。家居裝修工程既不用專業人士,又不涉政府部門,所以政府有責任讓市民自己能夠輕易辨識市面上哪一些產品符合食水安全,最方便的方法就是定立「食水設備標籤計劃」,讓市民識別合格產品。最後,我們建議樓宇入伙後,政府應強制大廈定期驗水,確保有害的水喉部件不會經年累積而對食水構成威脅。政府應定期作出風險評估,定出強制驗水大廈名單的緩急先後。作者:思政築覺(劉紹禧、關兆倫)

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改革「持牌水喉匠」制度

尤記得今年七月初,政府在啟晴邨爆出「鉛水事件」之初,便透露了負責啟晴邨水務工程,根據《水務設施條例》註冊的持牌水喉匠的名字。同一名水喉匠同期負責的項目還包括房委會四個新屋邨:屯門龍逸邨、長沙灣邨、沙田水泉澳邨和葵涌葵聯邨。公眾紛紛驚訝一個水喉匠如何包辦多條大型屋邨的水喉工程?後來大眾都了解到,雖然法例規定「除持牌水喉匠外,任何人或任何人僱用不屬持牌水喉匠的人進行樓宇供水系統的安裝或改裝工程,即屬違法」,但事實上,很多大型工程根本不可能由一個持牌水喉匠獨力完成。在啟晴邨的事件中便看到內部供水系統工程由總承建商分判予不同的分判商,而工程的持牌水喉匠完全沒有對分判商工人的監管權力。其後調查更發現施工工人的施工質素低劣,甚至工程可能由未受正式訓練的工人所做。施工及監工實行「分家」之必要現行內部供水系統工程制度中,持牌水喉匠需要兼顧設計、施工及品質監控,從事例可以看到,並不理想。尤其施工與品質監控的角色,其實存在原則上的利益沖突。品質監控的原意,是要確保施工的質素附合法定要求和合約條款。原則上,品質監控的一方應獨立於施工的一方,才可確保品質檢定在客觀、公正的條件下進行。香港的樓宇建築工程正是施行這種制度,由認可人士、註冊結構工程師與註冊岩土工程師負責設計與監督工作,施工則由一般建築承建商及專門承建商負責。確立「持牌水喉匠」和「核准工人」的角色我們建議內部供水系統工程也可實行類似樓宇建築工程的監督制度。因應持牌水喉匠不足的情況,增設只負責施工的核准工人制度,並立法規定所有內部供水系統的施工,必須由核准工人負責。而核准工人的培訓與考核可與建造業議會等機構聯合制定。而原來的持牌水喉匠則仍然負責工程的設計,統籌與監督,尤其應強化監督的角色。監督要求也應因應工程的規模大小與複雜程度來制定如工地巡查頻度等。如上文所述,我們對水務工程監管制度的建議,大多參照香港政府其他部門對一般建築工程和樓宇設備工程一些行之有效的規管制度,如政府各部門之間加強溝通,互相參照,必定能高效率地建立加強監管水務工程的新系統。文:劉紹禧、關兆倫

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開發綠化帶解決住屋需求?

相比起早兩星期各界一片聲討的電車問題,「土地問題」的複雜性及牽涉範圍之廣,似乎更值得各界討論。特首梁振英一直強調增加房屋供應以解決市民住屋問題的逼切性,但在方法上十分側重增加土地供應,甚至重劃綠化用地作住宅用途,被廣泛批評為「盲搶地」。作為建築師,又怎會不想「起樓」? 但起樓也要顧及生活質素、整體城市空間、生態保育、持續發展等問題。近日,一幅位於九龍大窩坪延坪道的住宅用地正進行土地招標,但該地皮去年被政府由「綠化地帶」改規劃成「住宅」用途時已經有環保團體、議員、該區市民及學生等群起反對。但政府一如既往地行政主導,堅持提交城規會,並獲得通過,而且在8月7日啟動土地招標。除了該綠化地的生態價值、位置太貼近獅子山郊野公園、天然山坡風險 (註1)、交通影響、以及不顧反對聲音和司法覆核,仍然急急修改規劃及招標賣地等程序公義問題之外,我們從建築師角度,希望指出以下幾點: (圖1) 大窩坪地皮突破市區發展邊界,比現時旁邊的帝景峰進一步深入綠化用地,整體規劃十分突兀,違反循序漸進的城市化發展原則,有為日後開發更多綠化用地及至郊野公園鋪設先例之嫌。 (圖2) 該地皮面積達20,401平方米,但可建樓面面積只有 58,750平方米,地積比約2.8倍,遠較一般市區用地的8-10倍低,明顯只能作低密度住宅之用。假設發展商用盡地積比及高度限制,又假設發展商選擇全部提供實用面積500呎左右的中小型單位,整個發展也只能提供約950伙(圖2A)。如果選另一塊合適的市區地皮,要提供同樣的單位數量,而將地積比設在8倍這下限水平,只須佔用要約7,300平方米的地皮。換句話說,用普通一塊市區地代替比這塊綠化地來提供同樣大小數量的住宅單位,是可以節省3分之2 的土地,即13,100平方米 (相等於30個標準籃球場) (圖2C)。在土地資源緊絀的前提之下,大窩坪地皮似乎並不能有效解決香港市民住屋需要。   況且,這2.8倍的地積比、加上其沒有限制單位數量的賣地章程及其規劃大綱圖來估計,發展商極有可能根據市場原則,盡量發展大單位甚至兩至三層的獨立洋房來賺盡每一呎地,將項目變成與旁邊帝景峰相近的發展模式 (註2),結果令整個項目所能提供的單位數量比上文估計的950個少,估計只有500-600個 (圖2B)。而且鄰近區內樓盤現時平均呎價達$18,000,發展商在市場考慮上必然會是以超豪宅作為目標,售樓呎價必在$20,000以上。    600個單位充其量也只是佔政府全年建屋目標 1.9 萬伙私營房屋的3%。在這裡必須補充,我們「並非建議在這塊地皮上增加地積比」,而是希望指出這塊地皮「並不適合作為解決土地問題的方法」。政府及發展局局長陳茂波一再重申推出這塊地皮是為了解決香港市民迫切的住屋需要 (註3),但上文已清楚道出此地皮所能提供的單位數量偏少,與需要犧牲的綠化土地面積不成正比,而所能提供的單位價格根本不是普通市民所能夠負擔。其實,不少專業團體,例如本土研究社都非常系統化地研究及論述指出過香港的房屋及土地問題其實不是「土地供應不足」所致,而是土地資源出現錯配。我們認為,政府應重新檢視現行的房屋政策,檢討公私營房屋的建屋比例,正視住宅單位嚴重空置,找出問題的癥結。建築師有社會責任去改善城市環境,所以我們不反對建屋,亦不反對賣地,我們只是反對在沒有科學數據及研究支持下,捨難取易,盲目以供應土地去試圖解決住屋問題,但最後卻因為選址錯誤等原因,浪費寶貴的土地資源。註1)  因地理環境,政府早前委託顧問做的天然山坡風險研究已指出地皮存在一處巨石滾下及兩處山泥傾瀉風險,並在賣地章程中列明要求中標發展商負責詳細研究及維修保養周邊約20萬平方米的天然山坡 (詳見http://www.landsd.gov.hk/tc/tinfo/tpage_m_nkil6542.htm)。但亦有土木工程師實地考察後指出政府報告低估斜坡風險 (詳見2015年4月21日明報:山坡旁擬起樓 惹塌巨石隱憂 重逾50噸 工程師﹕非擬建屏障可擋http://www.mingpaocanada.com/van/htm/News/20150421/HK-gga1h_r.htm)註2)  旁邊帝景峰項目內的帝景居及帝景軒為多層洋房單位,實用面積大部份超過900呎,帝景臺則為複式洋房,單位實用面積達2,000呎。近月平均呎價成交約$18,000/呎。資料來源:中原地產:http://estate.centadata.com/pih09/pih09/estate.aspx?type=3&code=EGAAWPWOPA&ref=data註3) 政府新聞公報- 立法會十二題:改劃大窩坪「綠化地帶」用地的建議http://www.info.gov.hk/gia/general/201503/18/P201503180427.htm 房屋

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被遺忘的阿怒

電影《玩轉腦朋友》(Inside Out) 大獲好評,無論大小朋友都讚不絕口。電影其中一個訊息是悲傷(阿愁 Sadness)對個人成長的重要性,具體講述傷感如何為人生經歷帶來立體感。但另一個情緒專員阿怒在電影中似乎就沒有得到如此正面的處理。除了一開始介紹阿怒出場時,說他做的一切也是為了公平外,其他時間阿怒也多是令主人翁發脾氣和作出衝動行為。社會經常強調和平理性,究竟和阿怒的角色有沒有衝突?為甚麼我們會憤怒? 巴士飛站、上司卸膊、被騙買點數卡、男友偷食、食水有鉛等等千千萬萬的原因,可以說憤怒是與不公義、不平等、不合理的事情有關的情緒反應。憤怒情緒的行為反應小至反一個白眼,以至怒罵、襲擊,真的是可大可小。現代社會中,在絕大多數的情況下,能控制怒氣以及其行為,的確可以維持社會秩序。但在一些極端的事件上,例如同學被欺凌圍毆、女士被非禮甚至強暴、老人被虐,如果還保持所謂「和平理性」,而不怒罵或者出手制止,根本不乎合人性,甚至可以說是麻木不仁。 聖經哥林多前說「愛是不輕易發怒」(Love ….. is not easily provoked),而非「愛是不發怒」,問題不是「發怒」,而是為了甚麼而發怒。控制情緒而達至「不輕易發怒」固然重要,當看到別人發怒,不論因由指責,也非良好的溝通方法,尤其是你就是那個令別人發怒的人。論語有云:「君子求諸己 小人求諸人」,指責別人發怒前,你有沒有檢討自己是否做了嚴重傷害別人的事? 如果沒有,你有否嘗試解釋,以化解誤會?如果有一些人,做了一些令人憤怒的事,不認錯,不解釋,只會一副高高在上、嬉皮笑臉的態度,反過來指責你暴力、不冷靜,這種態度不叫「和平理性」,而是叫做「無賴」。[文:見則思@思政築覺]

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都是你的錯──自我不反省,只怪弱者的哲學

[作者:見則思@思政築覺]房委會公屋食水質量控制問題檢討委員會主席張達棠回應關於檢驗漏洞時稱: 「樣樣都驗都無問題,我哋可以,(但)嗰邊廂我哋有30萬市民排緊(公屋)隊,好期望,等到頸都長,你話做得呢啲嘢等大家安心,等多半年,係咪社會可以接受呢?如果社會可以接受,我哋咪咁做囉,有代價架嘛」。雖然張主席承認了檢驗漏洞,但似乎同時暗示,這個漏洞和緊迫的公屋興建時間表有關。有人甚至會覺得張主席的意思是: 「咁多人排公屋,如果你真的要絕對安全的公共房屋,咪等多陣囉,無辦法架喎」。我們不是張主席肚裡的蟲,不知道他真的是這個意思,還是不善詞令。但近年很多事件,也令人感覺到有一種「自我不反省,只怪弱者的哲學」- 市民買不起樓要住劏房,不是因為人口和土地政策出錯,而是多數人也看太多電影和到日本旅遊,不儲蓄。- 警方創作口供並懷疑智障男子殺人,不是警員的做法有錯,而是智障男子沒有表明自己是智障。- 特首高官民望低,不是因為施政失敗,而是有市民網上太多惡意評論。- 爭取最低工資、標準工時、男士侍產假,不是因為勞工保障和福利不足,而是打工仔貪心。政府和親政府人士,雖然口說為民,但政策和言論經常有「鋤弱扶強」之嫌。長此下去,如何得民心? 民心不歸,何來管治?「都是你的錯」的心態一日不改,「專注經濟民生」的講法,不過空談吧了。

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$80,000一個單車泊位,貴嗎?從南丫島的單車泊位看香港的房屋問題

南丫島近榕樹灣渡輪碼頭,最近建成了一個單車停泊場,用了2480萬港元公帑興建。民建聯區議員余麗芬稱是民建聯經過了十年「成功爭取」,土木工程署2013年正式落實興建。停泊場提供約300個車位,即每個單車位造價約8萬元。相信不少人看到這裡已經倒抽了一口涼氣。「$80,000一個單車泊位,很貴!」「只不過是一條鐵吧!」不如先冷靜一下,在未討論「貴」與「不貴」的問題前,讓我們先看看事情的本質。設計也好,規劃也好,說到底也只不過是解決問題的方法。而這事件上的問題是 : 「榕樹灣渡輪碼頭,單車停泊於行人橋兩側,阻塞碼頭通道。」要解決這個問題要從多方面,由改動最少,造價最低的方法開始,一步一步考慮:現有行人橋兩側,是真的空間不夠,還是單車擺放的方法有問題? 如加裝設備,令單車與路成45度停泊,中間通道便會闊接近1m。如不能解決,會否考慮單車只準放通道的其中一邊,再在現有碼頭做小規模改造,補償失去的單車停泊位。若碼頭改造不可行,可研究加闊碼頭通道,在現有結構上伸出鋼平台。以上三樣也不可能,或許要考慮對環境影響較大,造價較高的「填海造地」。南丫島的情況,有沒有用以上原則考慮可能只有民建聯和土木工程署比較清楚,只知道最終是用了「填海造地」的方法。但即使「填海造地」是無可避免,造地的面積又如何衡量? 現在造地的面積是350平方米,每架單車大概佔1.1平方米。但如果大家有見過單車徑上的單車停泊架,4平方米範圍便可泊8架單車,每架單車大概佔0.5平方米。即如果用比較節省空間的單車架,造地面積便可減半。這個事件不就是香港房屋問題的縮影嗎? 香港市民負擔不起私樓,公共房屋嚴重短缺,香港政府在沒有數據支持下,一口咬定是土地問題,要開山,想填海,破壞郊野公園,污染濕地。常說為民生的政府,有想過房屋問題是人口政策出錯嗎? 是公私營房屋比例失衡嗎? 是空置單位太多嗎? 是丁屋政策已經被濫用了嗎? 棕土已經全發展了嗎?如果你覺得$80,000一個單車這件事很荒謬,那只歸究土地問題的房屋政策更是荒天下之大謬。「$80,000一個單車泊位,貴嗎?」我想你已經有答案了。【文:見則思@思政築覺】原文載於作者FB(function(d, s, id) { var js, fjs = d.getElementsByTagName(s)[0]; if (d.getElementById(id)) return; js = d.createElement(s); js.id = id; js.src = “//connect.facebook.net/en_US/sdk.js#xfbml=1&version=v2.3”; fjs.parentNode.insertBefore(js, fjs);}(document, ‘script’, ‘facebook-jssdk’));「民主不能當飯吃,可是不民主的政權卻可以讓我們天天飲毒水,而面不改容。政治就是眾人之事,爭取公義和民主,不過是為了生存而已。」全文:http://wp.me/p2VwFC-dYn#評台Posted by 評台 Pentoy on Wednesday, July 22, 2015 基建 區議會

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