程騰歡:房策「新風格」 糾正舊錯誤

新一任特首林鄭月娥是香港第一名女特首,她強調要為管治注入「新風格」。香港樓價不斷創新高,已經嚴重脫離一般家庭收入,亦證明政府多年的土地、房屋政策行之無效,實在有必要注入「新風格」,樓價才有望「正常化」。她提出「港人首置上車盤」,目的是讓一般家庭有機會擁有自置物業。更重要的是,「新風格」能否糾正政府多年來的政策失誤? 以往最大的政策錯誤是曾蔭權政府(2005年6月至2012年6月)沒有建立土地儲備。雖然梁振英政府(2012年7月至2017年6月)迅速地制定「長遠房屋策略」,定下房屋供應目標,銳意增加房屋供應,但奈何土地供應有限,而增加土地供應需時多年。土地供應不足,房屋供應自然不達標。 梁政府沒有周詳地制訂「長遠房屋策略」,定下不切實際的建屋目標,其間不斷向市場發放「不能達標」信息,即房屋供不應求。樓市本來已熾熱,這些信息簡直是火上加油。 樓價不斷上升,遠遠超過一般家庭收入升幅。隨着購買力減弱,新建單位的面積愈來愈小。原本一個大單位,現在「劏」成多個小單位,單位數目自然增加,卻完全是因為樓價愈來愈難負擔。負責任的政府應為此擔憂,但梁政府卻厚顏無恥,把小單位增加的問題當成是供應量增加,列為

詳情

突破不記名交易 創新科技建商機

「股神」巴菲特原本堅持不沾科網股,但科網公司已不再是單純概念,變得與我們生活息息相關。最終「股神」也與時並進,不再執著,在2011年開始購入IBM股票。雖然他承認投資IBM失利,但去年仍然大手購入Apple股份,大賺一筆,還大嘆Google(和Walmart)是他錯過的最大投資機遇。巴菲特果然不愧為「股神」,坦然承認錯誤,修正投資策略,挽回聲譽,值得我們學習。 1993年諾貝爾經濟學獎其中一位得主是諾斯(North, 1920-2015;註1)。在獲獎演辭中(註2),他嚴厲批評當時發展經濟學,說它自第二次世界大戰結束後,50年來毫無進展。他批評當時發展經濟學偏重科技發展和人力資本投資,忽略制度(institutions)和相關誘因的重要性。他提倡制度分析在經濟學不可或缺,是新制度經濟學(new institutional economics)創立者之一。 科技日新月異 建新商業模式 我同意制度重要,但不同意制度一定比其他因素,如科技發展和人力資本投資,更重要。其實經濟分析最重要是客觀;主觀地認為某因素比其他因素更重要便會令分析大打折扣,甚至出錯。 在獲獎演辭中,諾斯指出「隨着人類日益相

詳情

良好的理念 空洞的房策

雖然現屆政府的任期快將結束,但仍然努力修補其樓市調控措施的一個明顯漏洞。 自今年4月12日起,住宅物業投資者再不可以利用「一約多伙」的漏洞來避免繳付較高的印花稅(稅率為15%)。其實現屆政府留給下屆政府的房屋問題,不是修修補補便可解決。由於現屆政府的房策和調控措施無效,5年來樓價大幅上升,現時樓價比之前更難負擔,下屆政府需要面對更嚴峻的挑戰。另外,現屆政府遺下多項無效的調控措施,如何退市亦要下屆政府費煞思量。 房屋問題不是修修補補便可解決 林鄭月娥在4月11日獲中央任命為第五屆特首。她的政綱有以下的房屋政策,包括建構「港人首置上車盤」、增加「綠置居」供應和讓未補地價的居屋出租。以上的政策欠缺細節,難以分析。本文嘗試揣測以上政策方向,目的是防範下屆政府重蹈現屆政府覆轍,在房策上一錯再錯。 房屋委員會在2016年10月推出「綠置居」先導計劃,先導計劃微調綠表居屋而成。 第一,先導計劃把原本是居屋的景泰苑轉為 「綠置居」,提供合共857個單位。第二,「綠置居」的申請者資格沿用居屋綠表申請人的資格。第三,先導計劃微調居屋以市價七折定價至「綠置居」以市價六折發售。基於上述比較,「綠置居」的主要作

詳情

一人一屋 港人住港

香港政府快將換屆。特首選舉在下周日(3月26日)舉行,新特首由1194名選委選出。 現屆政府視房屋問題為重中之重,先後制定「長遠房屋策略」和推出多項「需求管理」措施(俗稱「辣招」)。很可惜,事與願違,這些政策無法冷卻樓市,樓價不斷升破歷史高位;香港樓市更連續7年被列為「全球最不能負擔」(可參閱Demographia「中位數倍數」)。無論誰當上新特首,必須實事求是,承認過去房屋政策無效,汲取教訓,重訂房策,令到樓價回落至可負擔水平,方可徹底解決香港的房屋問題。 盼新特首把私樓供應發揮最大效用 下一任特首不需完全否定現有房策。「長遠房屋策略」的大原則是增加供應,此大原則適用於新房策;新房策的目的是令樓價下降至可負擔水平。「長遠房屋策略」卻十分粗疏,它只定下一個10年總供應量,而這個總供應量不分單位大小、不分公(屋)私(樓)。近年來,私樓單位愈建愈小,是因為樓價愈來愈高,買家只可負擔更小的單位。單位面積縮小後,單位數目自然增加,但總樓面面積卻沒有增加。現屆政府不斷強調成功增加私樓單位數目,但這只是表面的,下一任特首應引以為鑑。 同樣地,私樓供應和公屋供應不能混為一談。樓價不能負擔是因為私樓供

詳情

房子不是用來炒的

去年12月16日閉幕的中央經濟工作會議,對中國房地產指出「要堅持『房子是用來住的,不是用來炒的』的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落」。會議進一步指出「房子不是用來炒的」,包括「嚴格限制……投資投機性購房」:「要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。」 在經濟學中,房子擁有雙重特性,它既是投資品,又是消費品,而獨特之處更是生活必需品。這些特性存着根本的矛盾,難以化解。作為生活必需品,政府希望運用市場提供容易負擔、價格穩定的住房;另一方面,作為投資品,房價容易受到各種政策、經濟表現、利率、匯率、金融市場狀况、市場預期種種因素影響。在衆多因素影響下,房子的資產價值難免有波幅。政府沒有足夠能力同時應付衆多因素,穩住房價。 以上的分析說明政府在房地產政策上一定要取捨。要市場提供價格穩定的住房,房子不可以是投資品,即「房子不是用來炒的」。「房子是用來住的,不是用來炒的」的定位為房地產政策立下清晰目標。有了清晰目標後,下一步是如何制訂、落實適當的

詳情