今日拆我屋,明日拆你局

我知道市建局呢隻大怪獸,已悄悄地研究攪緊油麻地旺角嘅舊區,一個我住左十幾年嘅好地方。 依家香港住屋問題,經過曾蔭權梁振英嘅玩法,可以話已經係去到人道災難級數,根本唔係要諗人人住豪宅嘅問題,而係你唔好攪啲舊樓等佢唔好再瘋狂起租,留番啲中下層生存空間透透氣。 但你個市建局就倒行逆施,開始又要向旺角油麻地啲舊區開刀,30年樓齡就當佢舊樓研究點重建,韋志成你係咪有病呀? 你會唔會太貪得無厭? 根本你就係想造大條數話有嚴重赤字,然後就合理化市建局賺到盡揸乾舊區嘅行徑,你以為你啲低級財技普通市民睇唔出? 市建局言詞間仲成日暗示香港人仇富,話市民成日話市建局益發展商,其實講到唔勾結佢地去幫手唔得架,實際上依家市建局根本就係「仇窮」,唔抵得啲低下層唔駛交稅$5000就可以租住市區套房咁開心,未來一定要迫到你$10000先可以0係市區租到劏房,令到你班窮人交番「合理」嘅租金,趕到你入窮巷。 大家可以冇留意到,今次要開展既旺角油麻地地區重建研究,可以話係一個全面嘅市區窮人大清洗計劃,會研究送好多新既特惠畀發展商 (如地積轉移),「鼓勵」佢地拆哂依家好多中下階層住緊嘅舊樓起豪宅,你揸取嘅就係香港普羅市民既血

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知識無罪

今日大家都知道香港民間學院被特區政府警告了,好多知道此事既朋友都好擔心未來民間知識活動會唔會愈遭打壓,等我交代一下事件的始末。 香港民間學院 Intercommon Institute是我與其他幾位青年學人的策劃多年的知識計劃,透過本土研究社義務策劃,想推動學院以外的民間知識活動,課程主要比例嘅收入會畀返講者,支持佢哋進行各範疇的獨立知識生產,長久以來形成一個民間知識社群。開始兩年多已經有500-600位學員參與,民間知識社群亦漸見輪廓。 應該係3年前,開辦時專登走去教育局嘅註冊講座,認真睇下駛唔駛註冊拎個牌。嗰陣直接問個負責人員,佢同我哋講係話只要唔涉及中小學課程,興趣班就唔需要申請辦學牌。所以我哋攪左兩三年都係唔牽涉中小學課程嘅內容,況且我哋好清楚唔係想開補習班,而係教授啲學院以外嘅社會及批判知識。 但在3月28日晚,好記得係林鄭當選之後嘅第二晚,有兩位教育局嘅執法人員,突然上門話收到「投訴」發咗封警告信畀我哋,話我哋攪嘅知識活動違反《教育條例》。我問佢我哋攪興趣班一早問過你哋同事冇問題先攪,佢冇直接回應,就話佢現場嘅判斷係佢大學有聽過類似講座 (當天課程的內容是「風水與數學」)。

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誰的城市:地下空間的壟斷與共享

近年大大小小的城市發展爭議,激發了不少公眾對既有土地使用及城市發展的反思。本來早前開展有關「城市地下空間」的官方諮詢可以是一個很好的起點,藉以讓公眾重新思考如何優先善用土地資源(包括地下空間、棕土、閒置官地、政府丁地),以免卻過往移山填海的開發模式對香港自然及生活環境造成的不必要傷害。不過政府似乎在影響香港長遠發展的《香港2030+》報告中,並未能為我們提供相關發展大概估算數字及背後假設,讓市民更清楚這些市區地下空間對於土地發展優次的意義,變相地下空間的諮詢文件一出,只不過將數個早幾年已經立案的主要市區地下空間計劃共冶一爐而已,並無新意。地下空間勢將「領展化」回顧現時的相關討論,除了不少工程上的技術性及援引外國案例外,我們必須注意到這些城市空間資源將會面臨的危機。根據官方諮詢文件(註1),政府打開了發展計劃有關業權(land ownership)的討論,並提及公私營合作開發的可能性,意味着一種城市地底空間資源的私有化,可能會以批地、出售或外判方式由發展商或其相關組織開發、管理及營運,將現時已高度壟斷的城市土地業權分佈,從地上向地下延伸。我們完全可以預想到,城市地下空間私有化將會有機會出現大量過往已經頻頻發生的問題,包括數年前有關「私人發展公眾休憩空間」(POSPD)的公共空間爭議,當中涉及私人管理影響市民的公共空間使用權、政府無法介入發展商管有公共空間使用方式等問題。公私合營的城市空間開發會更容易出現空間規劃的傾斜,如地下空間開發將會更容易傾向發展商相鄰的發展,製造人流集中化區位優勢及壟斷性租值(monopoly rent),將惹來水洗不清的「官商勾結」指控(見表)。業權壟斷亦將扼殺空間使用的可能性及加劇市區租金負擔,讓普通市民排除於地下空間的參與。尤其現時數個地下空間計劃中,銅鑼灣維園地底發展連接港鐵北港島線新站的地下通道空間,未來會否又再將地權判給港鐵營運圖利?灣仔站連接利東街(現時的「囍匯」商場),現時正由市建局出資興建一條100米長的行人通道,未來地下空間的使用權又會否被市建局所壟斷?但是似乎政府沒有預視到當中業權分配所帶來的土地矛盾,又或者城市空間使用的公平性問題已再不是政府的必要考慮。公開短期批租模式 化解業權壟斷要做到土地資源與民共享,就不能再讓城市裏的地租壟斷在一小撮地主階層手上,否則一切都是空談。過往政府一直沒有發現的,以及以公私合營發展所扼殺掉的,是這些地下空間以公開短期批租(short term tenancy)開放予市民申請的可能性。尤其歐洲城市近年談及不少「臨時城市」(temporary city)的概念(註2),相信透過短租方式反覆嘗試不同城市空間使用的可能性,重視「特現空間」(pop-up space),嘗試過程中就能更好找出最相宜的利用方式。相對於城市發展慣常使用的私人產業發展模式(private ownership model),這種政府短租的共同靈活使用,向普通市民開放參與使用,鎖定政策受惠對象與目標,如扶持本地小店經濟、提供免費開放的共享工作空間(co-working space)等,不僅能打破既有市區城市空間的區位壟斷結構,更能配合未來急速變化的城市經濟需要,讓現時3個公園所能製造7公頃額外市區地底空間(註3)向市民共享成果。如果不是由於既得土地利益考量或守舊的官僚主義作祟,我看不出有何理由不去研究與落實一種更進步更具參與性的城市地下空間使用方式。請政府以理據說服市民近年放進基本工程儲備基金的土地相關收益每年約500億至800億元。如要以「審慎理財」來合理化引入公私合營方式開發地下空間,這理據顯然是不充分的。請政府以理據說服市民:為何一種加劇既有業權壟斷的開發模式,會比一種向市民開放箇中空間使用更合乎公眾利益與期望?這一點社會大眾必須在這數月的市區地下空間諮詢過程中問個究竟。註1:詳情請參閱規劃署及土木工程拓展署開展之《城市地下空間發展:策略性地區先導研究》的公眾參與摘要,諮詢期至2017年2月6日註2:關於更多短暫城市空間使用的案例,可參考Peter Bishop與Lesley Williams的著作The Temporary City,2012年註3:《明報》,〈三大公園地底 倡挖多層空間〉,2016年11月8日作者是本土研究社成員、城市研究者原文載於2016年12月23日《明報》觀點版

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官商鄉黑 盡在橫洲

在橫洲事件還未變成全港議題前,我們有朋友試過走入元朗鄉郊地方,當場被當地村民問「你們是否做那些乜乜棕土研究的?」意味着今天「棕土」已經成為新界的敏感詞。作為一個土地研究者,經過連日橫洲事件的討論,完全能夠預視到我們未來的新界田野考察工作將會阻礙重重,再無所謂先易後難,迎難而上。其實橫洲發展計劃,早已在數年前成為政府被民間批評沒有優先善用棕土時「交功課」的旗艦項目,去年我們發布棕土研究《棕跡》及牽涉綠化帶滅村計劃再被重新討論一遍,當時以為已是公眾關注橫洲案例的巔峰,無法想像事件會因朱凱廸被暴力威嚇再度發酵,讓橫洲棕土成為了香港土地規劃的關鍵詞。除了一些政府內部文件、前言不對後語或者自爆黑幕,各個關注土地的民間團體的研究調查工作,充當了議題的彈藥庫,在漫長儲備的過程很多人會覺得沒有價值,但時機一到整理齊全的資料則能大派用場。過往本土研究社着重發展地區的地權調查,我們的棕土研究也不例外,兩年前開始橫洲發展計劃時,我們已鎖定它為分析個案。關於實際土地持有的民間研究,對於認識現時土地規劃的實作相當重要,亦是可以公開查閱作印證的憑據,唯一的條件就是要有資源付款查冊。在一些囤地研究 (Land Grab Studies)中,近年世界銀行研究報告參考不少地方土地資料,指出我們「對在地真實發生何事意外地無知」 (astonishing lack of awareness of what is happening on the ground),做相關研究就如巨大黑箱內的拼圖遊戲。根據我們2015年2月進行約40塊地段的抽樣調查,發現元朗橫洲地權主要由黃、梁、蔡、楊等原居民地主集中持有,其中一些地權擁有的狀况更是「50年不變」。另有約8塊抽查地段,由「REALITY ENTERPRISES H.K. LTD.」自1976年起持有,資料顯示部分地段以每月60,115元租予曾樹和經營的福喜停車場,意味出現缺席地主(absentee landlord,意指地主只是收租,並不真正在此生活或經營)租上租的租賃關係。抽樣調查中,只有一間信邦有限公司(SHUN PONG LIMITED)於2009年收購兩塊抽樣的地段,亦意味近年該區地權變動的狀况相對微弱(只佔抽查數5%)。圖一、透過使用橫洲地段索引圖,我們將橫洲劃分四個小區進行地權研究,抽樣調查地區中40塊地權持有狀况以進行橫洲個案研究。地權研究發現,橫洲很多土地由原居民地主持有,主要透過出租棕地給臨時倉庫、停車場等作業圖利。地段資料內一份曾樹和與業權人的租約,啟發了我們棕土研究小組的興趣,及後再發現大部分橫洲土地以屏山鄉鄉事委員會主席曾樹和的福禧集團承租,以「包租公」的身分劏地出租棕土予百戶倉地散戶圖利。綜合現時資料,福禧集團以每月呎租約1元向原居民地主租用土地,現時元朗倉地租價約為每呎4元,估計包租劏地者可從中賺取3倍收益。數日前我與侯志強做節目時我更向他印證,當區有些倉地更可以每呎13元出租,是逾10倍的利潤。整個橫洲棕土帶近30公頃,當中曾樹和於棕土帶的利益涉及每月數百萬。試問現時香港還有什麼行業,可有如此高的租金回報?另一重要發現是橫洲官地與私人土地之比例。去年我們透過橫洲發展區中劃作「後勤用途」(Open Storage)的地段索引圖,判斷出區內政府及私人擁有的土地各佔50%,意味若收地發展,只須回收一半地權,其餘一半本身已屬政府土地資源,正常來說是很有空間進行地權整合。翻查官地範圍當中有沒有相關短租 (Short Term Tenancy)或臨時政府撥地(Government Lot Allocation)等,發現類似安排極少,去年得出了對於該區是否有非法霸佔官地的合理懷疑。及後,再經明報記者的深入調查,就發現了多年佔用3.8公頃的官地,並牽起了後來地政總署姍姍來遲的執法工作。圖二、圖中顯示出政府土地與私人土地的分佈,有助發現橫洲非法佔用官地的情况。橫洲被佔用3.8公頃的官地,以呎租4元保守估算,單計佔用官地收租收入,每月約160萬。目前地政總署又重新批出當中1.2公頃土地共20個地段短租給霸地者,毋懼申訴專員公署批評地政鼓勵「先霸後租」繼續作出這種土地「規範化」。我們可以從新界地權狀况及租賃關係的視覺,看到元朗橫洲公屋發展項目中的官商鄉黑的處處蹤迹,相信連日的報道市民大眾已經清清楚楚,心中有數。仍未清楚的,是這種勾結不止橫洲棕土帶發生,其實是散落在橫洲的四面八方。我們去年製作包含全新界棕土分佈的《棕源地圖》(https://goo.gl/vKxNkr),發現元朗橫洲一帶上下左右土地規劃都相當可疑。現時橫洲東部屬元朗工業區,山貝河另一面是頻頻出現規劃申請的南生圍。近日南生圍旁邊,新鴻基地產正向城規會申請一個水貨城發展計劃(A/YL-NSW/241),可見其東面的地權已經基本由大地產商成功整合。橫洲南部除了是現時所謂第一階段4000個綠化帶公屋單位發展的所在,同時近日再被揭發恰巧在發展邊界旁,剛剛就是新世界地產正在申請一個3座39層高的高密度豪宅項目。雖然新世界地產否認知悉橫洲發展計劃,但其規劃申請圖則中顯示該發展申請完全知悉相鄰的公屋位置,就連計劃中的馬路也有顯示接通,引發出一個土地規劃的羅生門,以及一個為何只收綠化帶內三條的非原居民村,卻不收回新世界發展在綠化帶內擁有的土地作公屋發展的選擇性劃界。另一個未為市民關注的地方,是橫洲西部元朗蝦尾新村「鄉村擴展區」(Village Expansion Area)的借屍還魂。「鄉村擴展區」計劃在十多年前因「丁權無限,土地有限」而被擱置,近年政府重新啟動,蝦尾新村成為頭炮,將相鄰天水圍的一塊2公頃的政府土地資料,送予當區原居民作70間丁屋發展。在2014年元朗區議會會議的報告中,曾樹和歡迎政府重啟相關擴展計劃,並要求政府在鄉議局層面內部商討當中丁屋的申請與分配。整個項目已在今年財政預算預留了1500萬進行基建工程,預計2016年第三季展開工程,2018年第三季完成,將是下一屆立法會密切關注的潛在炸彈。橫洲北部為則為豐樂圍濕地,長實早年收購魚塘,歷經多年與漁戶村民的官私紛爭,數年前正計劃19座2000個單位的發展計劃。該區奉行濕地零損失(no net loss)的發展原則,當年發展商將魚塘間的塘壆地拆去充當濕地面積計算,「騰籠換鳥」充保育。另一個著名景點則是有「嘉湖山丘」之稱的泥頭山,也是朱凱廸直接挑戰過的案例。早於「官商鄉黑」成為熱議之前,一個個發展計劃與土地破壞早已在上下左右珠胎暗結。是山高皇帝遠,還是香港地少人多?站在橫洲丫髻山的頂端,可看到橫洲全景,官商鄉黑,東南西北,一覽無遺。橫洲個案,看到不分棕土綠地的色盲規劃,但「棕土優先」如此簡單的道理,我們是要用上數年的工作,合各人之力,才能將「棕土」一詞成為茶餐廳的日常話題,這裏不得不向曾經關注棕土政策的朋友表示謝意。暴力威嚇、官商鄉黑、發展取捨,歸根究柢,其實是新界土地應如何運用的問題。批判土地研究學者Derek Hall根據東南亞的土地政治實况,歸納土地運用涉及法例(Regulation)、市場(the Market)、暴力(Force)與規範 (Legitimation)等四權。不同人士、利益社群及機構如何運用上述權力將對方排除於土地之外,又如何讓他們得以操縱土地的使用。檢視元朗橫洲事件,既有法規體制容許「先佔後租」的短租安排,更會另設高層次橫洲工作小組特事特辦,透過提出出自真實需要及「棕土優先」的可持續土地發展概念,促成新界土地使用的新價值規範與政策規則,打破地區土地資源分配秩序、土地發展區位選取,也讓利用市場的囤地者無法再按「囤積、改劃、私人發展」的「市場秩序」主宰新界土地私人發展,同時亦讓被各種私人收地、棕土利益圈養的暴力逐漸在整合棕土的過程中消散,這樣才能真正還新界一個沒有官商鄉黑的鄉郊。是故棕土政策不止是一個環保或善用土地的政策而已,它正在直接挑戰着新界土地使用權的核心課題。而棕土政策仍可以走多高多遠,同志仍需努力。文﹕陳劍青編輯﹕曾祥泰fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao原文載於2016年9月18日《明報》星期日生活 土地 棕土

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新界土地發展的偽本土轉向

自2012年新界東北發展打開了有關區域融合的土地爭議以來,新界邊陲地帶的發展計劃都出現了一場蔚為奇觀的「本土轉向」——兩個新界主要新發展區的發展策略,都由原來「配合深港兩地社會與經濟融合」的大珠三角定位,改變做要建設「香港人的新市鎮」的發展論述,開始講求以服務地區需要為綱,是為研究本土城市規劃一個不能忽略的有趣現象。這次土地發展的策略轉向,是否意味着過往被廣為詬病的融合意圖已經消失?新規劃又是否已充分配合了我們具體的城市需要?究竟這是一次民心所向的本土轉向,還是只不過是一種具本土特色的中港融合﹖策略已修 發展依舊轉向後的洪水橋新發展區,整套發展佈局已作出變更,定位為服務「區域」:為屯門、元朗、天水圍打造一個「新界的中環」。這與第一期洪水橋的官方文件中,提到「我們同意進一步加強香港和珠江三角洲之間的經濟合作,尤其是快速增長的前海……我們從區域和地方的角度考慮洪水橋新發展區的策略用途」,可見定位已經出現180度的變化。值得留意的是,策略定位的改動並非小修小補的事,因發展策略如何,空間規劃、土地分配就會如何,理論上整個規劃諮詢過程是要從頭做起的。然而在基本發展內容沒有根本性的變化下,洪水橋的規劃程序卻繼續強行推進,諮詢期現已剩下不足一個月。如果新規劃定位真是關心地區居民需要的話,為何沒有在這些地區舉辦諮詢會,從香港西北居民的角度出發去想像洪水橋的未來規劃,問過他們是否需要這個「新界的中環」﹖似乎發展策略在書面上已修改好了,但實際上卻是發展依舊。作為一個未來國家新金融中心,我們在深圳前海的展示館內,可以看到完全另一個版本的發展策略。展示館中有個名為「萬千百十」的國家戰略目標,所謂「萬」,就是指要在2020年,吸收至少10萬個香港永久居民到前海地區工作與生活。人從何來?館內亦已將一條連接洪水橋及前海的鐵路專線(作為「深港機場快線」的支線),也列入在展示館內,明顯將洪水橋定位為輸血管的功能,輸送香港專才北上的考慮。出奇地,這是「本土轉向」後的洪水橋發展諮詢再沒有向香港市民提及的情况。那究竟是特區政府已經拒絕了配合這套國家戰略,還是在規劃諮詢文件刻意隱藏、暗渡陳倉?前海不是這樣說故此,現時新界土地發展出現了兩個版本的發展邏輯:一方面是來自規劃署「本土轉向」後的服務地區的政策修辭;另一方面則是來自國家戰略規劃的發展想像,配之以不少非官方的建制研究,如有提出洪水橋發展策略應「內引外聯」,內聚香港專才勞動力,方便到前海上班,甚至有建議將洪水橋建造成「前海人的家園」。發展局有責任在諮詢期間,解釋為何新界土地發展「本土轉向」了,卻仍會存有兩種版本,是特區政府沒有好好跟深圳一方交代清楚我們的新發展定位,還是只是掩飾計劃是要香港配合前海發展而放棄自身城市定位的公關修辭。官方有種說法,會指洪水橋是要借助其連接邊境的「地理優勢」,發展「橋頭經濟」,可製造約15萬個就業機會,因此雖然會提及結連前海一帶,但到最後還是為了地區居民需要的。但事實上,發展局一直沒有交代那15萬個職位是如何估算出來的,與及這些工作是如何配合到地區人士的需要,變相淪為公布發展計劃時的數字遊戲。「地理優勢」的迷思回溯到1993年的地域發展策略,當時政府也聲稱天水圍同樣具有「中港邊境經濟活動中的商業及服務中心地位」的地理優勢。最終土地開發了,職位卻沒有因「地理優勢」而跑出來,開發的賺了巨財,悲情的卻悲情下去。事實上,洪水橋的基本定位一開始已是個吸引專才居住的新中產社區,從房屋佈局來看,這裏區內一半房屋用地規劃做私樓,公營房屋方面都是居屋比租住公屋為多,比起長遠房屋策略將未來公私營房屋比例定為「六四比」,明顯是要吸引高學歷專才人士進駐該區,而非為附近地區有需要的居民服務的新市鎮。究竟洪水橋真的可以解決既有如天水圍等地的就業問題,抑或是成為了供應香港專才給前海的「衛星城市」?這將會是洪水橋規劃討論的關注點,公眾亦可在9月中截止的最後諮詢階段表達意見,不要讓以上有關香港城市角色定位問題蒙混過關。原文刊於明報觀點版 規劃

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紙一般的城市想像

如果大家有到規劃署查閱那位前公務員薛國強近日向城規會入紙遞交有關取消中區電車路的提案(Y/H4/10),就會發現申請內容其實是相當兒戲的——交通技術文件欠奉,申述理由只有三段,連知會土地擁有人也只填上「N/A」,獲批機會是零,似乎旨在引起關注。在這個尖沙嘴海傍割地、任意斬樹、南生圍斬件上馬、洪水橋最後階段諮詢等城市議題都逼在眉睫的季節,青春有限,我個人就不會為如此拙作投放過多的注意。[caption id="attachment_55003" align="alignnone" width="433"] 薛國強向城規會的改劃申請原文,內容粗疏,根本不會有獲批機會。[/caption]然而,這個規劃小行動得到了社會的莫大關注,除了因為理由足夠離地以外,他有意無意打中了兩種城市心境﹕一是一種近日有關於香港市民對城市公共地景(Urban Landscape)的管理憂慮。無論是灣仔地標同德押偷步清拆,還是中西區夤夜斬樹,香港都彌漫着一種對熟悉的公共地景,突然會在某天不由自主地消失的恐懼,有什麼風吹草動都會牽起龐大反應。二是公眾開始在事件中,發現我們的規劃制度原來也可以容讓一個非土地擁有人申請改變公共用途,有些更會反問「為何他可以申請改劃不屬於他的地方?」,讓這種「踩界」的申請,成為了一個媒體關注的城市奇觀,因而成為城中熱話。改劃狂想曲?那麼是否每個市民都可以像取消電車的申請,隨意申請改變城市的規劃用途?是的,程序上,只需向城規會填份表格即可。就連取消電車這般粗疏的提案或者早前薛申請改劃解放軍總部做酒店用地一般,也能通過申請並進行公眾諮詢,就可想而知應該沒有什麼申請是不可能了。若要學習那位前政府顧問這般,譜出你的規劃狂想曲,就必須知悉整個規劃技術程序是如何的。在現今的城規制度中,任何市民均可根據城市規劃條例第12條A,向城規會申請「修改圖則」,亦即「改劃」。那我們可以改劃什麼呢?公眾可就圖則上四大類提出修改,包括(一)土地用途地帶、(二)《註釋》說明頁的條文、(三)某土地用途地帶「第一欄」及「第二欄」用途,以及/或(四)《註釋》所列的規劃意向和發展限制。所以,現時電車是透過(二),即取消《註釋》文件及說明頁內有關「電車」的字眼,申請在法訂規劃文件內淘汰電車。那麼必須是顧問公司或有專業資格才能提出申請嗎?就此查詢,規劃署也特別註明「委聘合資格的專業人士代為提出申請,並非強制性的要求」。所以,是所有香港市民,無論是業權人還是非業權人,都有資格提出改劃城市每個角落的土地用途的權利。但請不要以為我們有了改劃權,就代表了享有城市自主。事實上,你可以任意提出規劃申請,並不代表城規會最終會接納你的改劃方案。而特區政府在規劃程序上幾乎是必勝的﹕城規會委員全由特首委任、城規會主席都是由規劃署長兼任、民間亦欠缺足夠資源與官僚體系比拼,在權力不均的城規體制裏,政府取得了絕對優勢。過往除了發展商的上訴挑戰外,城規會的審批權力幾乎未嘗一敗,並不會因民意多寡而有決定性的影響。作為一個土地作為核心利益且高度壟斷的城市,規劃權力也因意味着分配土地資源的力量,壟斷在政府的手裏亦「順理成章」。城市民間改劃戰我個人傾向認為規劃申請權是一個讓公眾參與城市建構的平台,然而實際上,像薛國強的公眾參與只是九牛一毛,使用得最多、最出神入化的仍然是發展商而非公眾。這種「被規劃」的事件近年不斷出現,如2010年元朗牛潭尾曾有案例(A/YL-NTM/223),只持有部分土地的發展商在數十公頃「綜合發展區」內的農地,向城規會申請興建二百多座低密度平房。儘管土地業權根本還未整合過來,連幾十戶村民的屋舍及農地都納入在發展商規劃申請,讓在地村民長期活在被發展的陰影,也是發展商一方用以「宣示主權」的慣用手段,激起了往後私人逼遷、農地荒廢的問題。[caption id="attachment_55005" align="alignnone" width="500"] 2010年發展商在元朗牛潭尾「綜合發展區」規劃申請,將不屬於該發展商的幾十戶村民屋舍土地納入二百多座低密度豪宅發展,引發日後連串的農地徵收效應。圖片來源:城規會[/caption]過往民間亦有積極利用公民的規劃申請權利,作為挑戰香港過度發展的工具。較著名的可算到十年前利東街居民自行提出的「啞鈴方案」,透過向城規會遞交一個被專業學會認受的民間規劃申請,挑戰了市區重建自稱「以人為本」的原則,亦因城規會以「技術理由」拒絕接納而突顯了城規制度的荒謬,打開了公民運用改劃方式挑戰規劃霸權的序幕。其後小則有西貢關注團體唯一一次成功「偷襲」將丁屋用地改劃為綠化地帶的嘗試,大則有灣仔合和二期將加劇交通負荷的酒店建議改劃做綠化帶的倡議行動。我們本土研究社亦聯同其他專業團體,在2012年建議改劃啟德新發展區圖則,透過民間公眾動員參與改劃程序來帶出既有規劃問題。最後雖然被當局拒絕,但亦能透過公眾參與的過程勾出當中各種部門及團體的利益結構,讓公眾更清楚發展真面目。回想起來,如果我們學習薛國強搬提出取消體育城的規劃申請,懂得「玩膠」策略,雖然可能要押出一輩子的名聲,但也真的有可能引起全城的關注呢。[caption id="attachment_55004" align="alignnone" width="500"] 文中提及的人文啟德2.0方案,建議稍為改動「啟德體育城」的位置,騰空出一塊用地增加公營房屋供應,最後被官方部門拒絕。[/caption]希望取消電車的事件不會成為民間改劃的壞案例,亦不只於逗留於緬懷與對消逝的鬱結,倒是能夠開啟市民行使公民規劃權的創造與實踐。原文刊於明報星期日生活 規劃

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被出賣的尖沙咀海傍

先不要說被地產商侵佔我們的公共空間,其實尖沙咀星光大道海傍,早於2003年自梁振英自認成功向中央爭取因開放自由行,而新世界又巧合地同期獲批地皮及20年的經營權以來,這地方已經不再是為了讓香港市民享用吧。撫心自問,你現在行街還會走過去星光大道嗎? 如果有所謂官商勾結,港人利益被出賣,亦應已在十多年前珠胎暗結了。然而政府在優化海傍計劃所悄悄出賣的,不僅僅是一片城市土地而已 (給地產商經營權再續到2035年),他事實上嚴重地出賣了香港的城市品味。到過星光大道的遊人應該都曾有個很簡單的疑問:是誰這般低俗想到要公開展示成龍的手印? 答案似乎只有問品味極度庸俗的旅發局及地產商才會知道。坦白說,我每次經過都想作嘔,有種像被成龍強吻的難受。難怪,星光大道在2011年已被CNN 選為全球12大名不符實的旅遊陷阱之一,將旅遊經驗形容為「噴嚏打不出來般的難堪」(as satisfying as a sneeze that doesn’t quite come out)。若你旅行碰到外國朋友知道你來自香港,然後跟你說來過香港星光大道,你也會否覺得很難堪? 有如此唯利是圖的地產商,香港國際形象破產不是沒有理由,現在還要不用公開招標,繼續直接讓給新世界做優化管理,那究竟又是什麼道理?特別是有關梁振英爆炸性的發展理念,他連過往香港一種聊勝於無的公眾參與程序也出賣了。以往尖沙咀其他地區改善工程,都曾會啟動公眾諮詢過程,邀請市民參與多場諮詢會。姑勿論諮詢屬真屬假,公眾至少也在官方場合有表達及試圖扭轉民意的機會。現在政府做法,卻是直接放在城規會通過就代表諮詢了民意,連一場公開諮詢會都沒有,完全不用向公眾交代,不停在火頭處處的情況下突襲。被失踪的規劃民主,香港人就註定每天要為斬樹、迫遷、割地、偷拆疲於奔命。自由行泛濫的今天,或者我們的城市被一群短視的地產利益佔領得太久了,可能再無人得起尖沙咀的本土歷史。從前尖沙咀有數條漁村,以從事香木轉口著名,這就是香港之所以稱為香港的源起。為了回應六七暴動,港英開始於70年代在將尖沙咀海傍「還港於民」,將過往屬軍事設施、舊火車站用地都騰空出來建造給港人文娛康樂的開放空間,像徵著殖民地一種新的市政管治,是對當時香港居民一種公共文化生活的政治承諾。星光大道象徵著香港真正歷史意義的淪亡,真實的歷史變得虛無,被某些離地的明星、低俗的地產口味踐踏著香港的歷史原型,私下契約,背叛了40多年來「還港於民」的文化承諾。不必再證成你們是否官商勾結,單是這些理由,我們都應該立即中止星光大道給予新世界的地契吧!原文載於作者FB 公共空間

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鉛爆如何收場?

鉛爆滿月,至今蔓延14屋苑過萬戶人受災,差不多一百個港人就有一個中招。試問問自己,其實攪清楚個問題沒有?你會否認為自己買個過濾水龍頭就當沒事? 只要苦主索償就代表解決問題? 政府幫你全邨換水喉,就等於事件沒發生過?一切都無法回頭了。回想麥里浩時代的十年房屋計劃,成立房委會提倡「安居樂業」來實現長治久安,方法就是要透過賦予香港一種得以持續的「城市生活」,更塑造了一代人的香港意識。然而今日我們要面對的,是管治階層只考慮盤根錯節的城市利益,房委會工程利益愈分愈爛,就連普通市民最基本的城市生活都摧毀掉。有一群只懂權鬥、分餅仔、囤地劏房的肉食者,我們又何以遠謀?我是無法想像鉛爆如何收場的。問題之巨大,對我來說本質上是與核爆沒有分別的:整場災難,大得難以用已經衰敗的行政機制自行解決。漸漸地,我們卻發現城裡的人選擇了官冕堂皇的話,如常生活下去。而香港比日本更糟糕的是,至今連一個承認自己無能解決問題的問責官員都未辭職,民間亦無能力立法會連一個權力特權法案都沒有通過。一個月過去,這令我真的認為,鉛水問題必須要以一場城市公民起義方式進行,以打破這種不斷重覆問題的利益結構為目標,不然都是自欺欺人的,這是認真對待問題的最低要求!原文載於作者FB

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新界非原居民的處境 其實就是香港的命運

想不到踏進後政改時代特區政府首個開展的議題,就是立即全速啟動洪水橋最後階段的發展諮詢,與及在行會通過新界東北規劃的「土地問題」。在這個土地割據及吞併邊界的時代,往往被政府開刀的新界非原居民村,竟與現時港人的命途何等相似:可預視到當中的非原居民社群,不出十年內將難逃連根拔起的滅絕浩劫。究竟新界非原居民是什麼的社群? 為何他們會被開刀? 以我在新界多年研究及倡議過程的觀察,可理解他們大都是戰後走難來港的移民,有異於當時南來的資本家先來市區置房設廠過活,他們一跨過深圳河就在新界這片土地停留下來,僅僅為著生存的理由租地耕作,散落於原居民圍村旁的農地聚居,許多都形成了「一屋一田」的特殊聚落地理佈局,又叫「散村」。先以為暫住一時,臨田建屋,然後一住下,就住了兩三代過半世紀。而八十年代後他們建造的「耕寮」,大都被官方永久地認定為「臨時寮屋」,被徵稅之餘又不被確認他們的居住權,現則順理成章成為政府在土地開發時可以「最低成本」開刀的對象。經歷近數十年的地產利益瘋狂囤地、新界鄉郊規劃淪陷及原居民丁屋霸權的浪潮,新界約百多條非原居民村的水土、社區及生活功能已受嚴重破壞,有的被收地滅村、有的社區支離破碎、有的則仍能在變遷中努力保留著社群既有生活方式。由於他們默默深耕付出,加上新界鄉村的相對穩定性,令不少在市區失落的香港城市文化仍然在這片土地上得以留存。在今天「獅子山精神」的神話破滅,新界非原居民的「東北精神」或「元朗價值」卻仍然以生活實踐展現出何謂「自力更生」,比所謂「香港精神」更像香港精神的原型。香港城市社會的變遷烙印在鄉村內不同時代的相應發展。他們因地制宜的傳統精耕細作技術、即將失傳的客家村歌、數十年來人與自然共存生活經驗等文化累積,相對於不少只靠炒賣丁屋渡日、無視文教承傳的新界原居民村,更是香港活生生的城市文化瑰寶。然而基於各種理由,政府一直不承認新界非原居民在香港歷史中的文化意義,一些非原居民村一直不被政府認定為「村」,他們長期居住兩三代的家園被政府命名為「臨時寮屋」。「臨時」是借來的時間,「寮屋」是借來的地方。在政府眼中,他們只是香港的鐵皮屋過客:夠鐘發展就唔該借過。說到這裡,我們應該相當清楚,其實新界非原居民,就是香港主體。看著他們留存文化與生活就如看著過去的自己,他們被吞併與擺佈的命運就如同我們的命運。一些社工團體經常會直接當這群受影響的「苦主」說要幫助他們,並說只有他們才是抗爭主體,其實,究竟我們又以什麼身份角色、憑什麼「幫」他們呢? 難道我們不就是他們嗎? 如果他們所隱含的就是我們所追求的香港主體理想,他們的終局亦是我們的終局,我們就不僅僅是要當他們是「弱勢社群」般去協助他們,更應該是我們要透過成為他們,而成就一個更大的「我們」。有說香港命運,其實就是不斷於錯誤的時勢被置於錯誤的地方,正當要相遇之際卻又因錯誤的理由被重置分開的無間輪迴。香港人要告別這套香港被寫好的命運,追求命運自主,涉及一種對既有價值秩序割斷,然後重生。那麼,香港人如非原居民的處境一樣又要如何抗衡被不斷被遷移失散的永劫輪迴? 最終找到及重建屬於我們安身立命的地方?在此意義下,香港的土地問題就等於香港命運的問題,所有人都不能迴避。而未來香港四大土地開發計劃,即「洪水橋」、「新界東北」、「新界北」及「大嶼山」,正在配合改造香港既有城市地理佈局,亦即將會把大部分香港的非原居民徹底清除。如此情況,我們急需創造的是一種接通命運共同體的政治論述,在捍衛「他們」家園的過程中,實現一種「我們」的未完成計劃。這是每一位勇於面對後政改時代的香港人,都要準備的第一份功課。原文載於作者FB

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