全民退保是龐氏騙局

全民退保有一極嚴重問題,就是所有退保方案到我們這一代領款時均已破產。上一輩全程領款無須供款,我們這一輩全程供款最後卻顆粒無收。那只是支持把財產進行世代轉移,毫無公理可言。根據香港大學社會工作及社會行政學系(周永新教授)於2014年8月20日發表的《香港退休保障的未來發展研究報告》(以下簡稱「文件」),各方案如於2012年開始實施,開始出現負回報(結餘逐年縮小)以至破產(結餘少於零)的日期如下:工聯會方案:負回報日期──2017年;破產日期──2030年全民退保聯席方案:負回報日期──2028年;破產日期──2050年公共專業聯盟方案:負回報日期──2024年;破產日期──2036年周永新方案:負回報日期──2026年;破產日期──2042年(參考該文件的p.95-97及p.132,文件下載:http://www.cpu.gov.hk/doc/en/research_reports/Future_Development_of_Retirement_Protection_in_HK_main_report.pdf)也就是說,你請一位20歲的年青人今天逐年逐月為全民退保供款,而到60歲時他根本一文錢也分不到,你怎樣游說他支持這種計劃?你於心何忍?為何你們這樣殘忍?更甚的是,上述計劃還有一致命的假設,就是它能獲取高於通脹2%的回報。可是以近年恒生指數的表現看,買股票能不蝕錢,已屬萬幸,遑論回報。陳德霖的外匯基金最近一季蝕了幾百億,就做了個現成例子。假如通脹是4%,那就意味他們的投資回報就要達到6%。到底這些退保團體為何會有把握獲取這個高回報,那就真是天曉得了。所以說不定該計劃還會在更早的時候就宣告破產了。為何全民退保的下場如此悽慘?因為它基本上就是一個龐氏騙局。它答應領款人能獲取相當回報,但前提是要由其他人的供款來支持。而隨著人口日漸減少,供款的人越來越少,領款的人越來越多,就會出現爆破。更何況在這個騙局裡,有一班人也就是上一輩未曾供款就能領款,那可說比一般騙局更難維持。有些人被左翼誤導,以為只要付500億元,就可以落實全民保障。但其實500億元,除以全港720萬人,只相當於每人6944元。只付6944元,退休生活就安枕無憂?那是否太傻太天真?這只是騙人的語言偽術、糖衣毒藥。能夠派款,絕大部分是建基於我們不斷供款。研究報告已說明了,其實500億元只能為大家帶來每月100元的收益,還要建基於上述的投資回報。至於為何學者和智庫會推出這種不能持續的方案?他們傻的嗎?我不知道,我只知道學者或智庫已非金漆招牌,信心保證。雷鼎鳴和林奮強不就是一些反面教材嗎?那麼左翼又為何支持呢?因為他們只看到今天的長者需要退休,而看不到他日我們成為長者會更為悽慘。那就像他們只看到香港的老夫需要娶大陸的少妻,而看不到那令香港人片瓦難求以及男女比例嚴重失衡,因而全力支持單程證。那種選擇性的同情心,已非一朝一夕的事了。到底我們是否如此命途多舛,還要全民投入這個騙局?我為香港忐忑。原文載於作者facebook 退休保障

詳情

香港股災,為什麼要幸災樂禍?

股市當災,有些人會幸災樂禍,笑買股的人貪心,並進一步說股跌了,樓還會遠嗎?我同情買股的人。我們都要為退休生活籌謀,也有人要準備上車。而那不是單靠持有現金,就能達到的事──除非你月薪比天高。樓也許還易辦,堅持賺個最低工資,或者可以排公屋,但單身好像很難上樓,所以還要找一個一起堅持低薪的伴侶,那仍是有希望。然而對一般人來說,即便是五年前或未來可能回落至五年前的樓價,不做點投資,要累積首期可能也不容易。至於退休生活,你怎能以有限的資金,應付退休後仍不斷跟隨通漲上升的生活成本呢?只要有點同理心,不離地,不難明白我們都被迫要做點投資,對於大家這一刻的積蓄蒙受災難,我笑不出來。就積蓄配置,我們其實沒有多少選擇。眾所周知持有現金必輸,你總要從樓或股中作出抉擇。除非有一天央行不印鈔票了,現金或者可以考慮一下。當然說到保值,也不只樓或股,有人會買黃金,甚至有人看好Lego和Swatch,並要買較大的房子來收藏這些玩意,但恐怕那不像更為可靠的投資。樓和股始終是主流的保值工具。選樓還是選股,要看你對樓還是股較為樂觀。過去多年港股只是橫行,而樓價卻節節上升。相信是源於企業的經營成果乏善足陳。產品和服務都供應過剩,消費者早心生厭膩,企業只能割價搶客。一個冰箱,今年售價可能比五年前更低,電腦更不用說了,而工資和原料成本卻在上漲,企業業績焉能變好?至於樓,由於工資仍有增長,因此租金仍是有向上的動力。股樓榮枯互見,也許並非無理。加上樓宇正和其他產品及服務相反,幾乎只有它是供應有限,甚至供不應求。也因此大家都只能撥更多的收入,去競逐這項有限的資源,收入都流入住屋而非其他物品了。展望將來,投入樓市還是股市,就視乎上述情況會否逆轉。另一方面,樓無法沽空,不易像股票般被大戶操控一瀉千里。事實上大戶亦對樓市沒有興趣,因為流動性太低、交易費用太高,不合他們的炒賣胃口。此外,投資物業亦不會不幸遇上欺負小股東的奸商,回報和開支亦遠為透明。這是股市輸錢比樓市更容易和更普遍的原因。然而在正常情況下,物業的租金回報亦受制於市民的薪金,不像股票有機會像火箭般升到完全離地。當然,對很多人來說,買第二樓房作投資簡直是痴人說夢,大家要稍為安享晚年,幾乎就只餘股票一途。假如連香港股市也如陸股一樣沉疴不起,我相信那絕非港人的美事。原文載於作者FB,標題為編輯所擬 投資

詳情

兩極化的房屋市場

私樓是香港物業的高端市場,公屋是低端市場。今天的香港人,兩邊市場都難以踏足,某程度是拜內地移民所賜。內地富豪、雙非學生、內地大學生,以及每年度畢業後留港的優質內地生,均佔用了高端市場的房屋。來港讀書學生一般家底不錯,有力承接香港物業,雙非家長熱租上水物業,而就讀學士和碩士的內地生則令新界東租盤稀缺,例如30年樓齡的大圍金禧花園,實用呎租已搶至高達44元水平。這些赴港讀書的內地學生,由2003年的1,600人,急增至2014年的19,606人。至於畢業留港的,單是2014年便有9,714人,十年累積數字亦不容小覷。這些均導致私樓僧多粥少,新盤開售更往往錄得超額認購數十倍,連山遙水遠的尚築也賣個滿堂紅。老實說,對於離鄉背井、本來可能家住農村的內地生來說,他們不可能嫌遠,也不可能嫌天水圍和洪水橋「落後」,那只是我們嬌生慣養而已。而每年50,000名主要以家庭團聚為由的新移民,則進佔低端市場,令輪候隊伍越來越長,由2014年9月的26.3萬個個案,進一步增至2015年5月的27.5萬。影子長策會更曾估計,由於每年公屋均供不應求,剩餘未能配置公屋的個案也就越來越多,到2023/24年度輪候個案更會累積至40萬個以上。龐大需求源源不絕,遠超供應所能承載,因此不管息口或熱錢走勢,我們都得承認香港注定有房屋不足之大患,必定有大批人沒有屋住,而且人數越來越多──當然這說法有點誇張,他們並非無家可歸,只是無力成家立室而已。高端市場是價高者得的遊戲,而低端巿場則是只限窮人的平台。隨著陸人湧港,私樓越來越貴,公屋的入息要求則越來越緊。香港人如要在數量有限的房屋裡找到一個容身之所,他也必須向兩極化發展,要麼令自己極富,要麼令自己夠窮。這令我想起6月6日《Economist》的一篇文章,指出貧富懸殊嚴重的一個原因,是富人傾向與富人結婚,窮人又多與同類連理,也就成立了極富或極貧家庭。假如窮人多與富人成親,或許可縮窄貧富差(當然有一問題,就是窮人遠遠多於富人,所以「港女吊金龜」或「港男覓千金」均如大海撈針)。手口可是這個道理在香港並不適用。富人與窮人結婚,極可能「比上不足,比下有餘」──其富未至於私樓之列,其窮又未達公屋水平。在香港要覓個蝸居,須維持「富與富」及「窮與窮」的組合,才能馬到功成,縱然那只會鞏固香港的堅尼系數。假如你犯上「稍富加窮人」這個致命傷,那可不是不去日本或不看電影所能彌補的。有人指供應不足只是假象,因香港仍有高爾夫球場或棕土可以發展,那將能滿足來自大陸的大量需求。可是我並不看好,粉嶺高球場和洪水橋一帶棕土均已納入發展局的研究計劃當中,如環保觸覺譚啟邦所言,在此以後,香港其實真的已沒有多少可供發展的大片土地,去滿足這些新需要。假如我們不想坐以待斃,就只有兩個基本選擇。首先是減少需求,例如冒失去國際都會地位風險,拒納優才,又或收斂大愛精神,拒絕家庭團聚的申請。否則就是增加供應,也就是利用綠化地帶、郊野公園以至填海。我們到底想要更多大陸人,還是想保留香港的自然環境?假如我們不肯取捨,兩路不進,那就只有接受香港大量年青一代,均只能當無殼蝸牛的事實。原文載於作者FB,標題為編輯所擬 房屋

詳情

新地商場的陰影

今天在荃灣大自然素食用餐,心中不禁掠過一絲陰影──它坐落的正是新地的商場,甚麼時候會輪到它被迫遷或被迫花費巨資裝修,繼而選擇結業?你的租約還有多長時間?我幾乎想找個店員問問,很擔心它步上元朗大力齋廚不幸的後塵。上六樓看看,稻香已經結業,又或者應說是改裝,六月末會改稱「稻坊」。我赫然想起元朗廣場的潮館,早前也是明明仍然新淨卻走去裝修,我就感到奇怪,怎麼稻香要如此浪費。現在細心一想,才發現稻香可能也是身不由己。畢竟印象中,稻香並不是一家熱衷不停裝修旗下酒樓的公司,它深受愛戴的必殺技是一蚊雞,而非新裝修。它可以怨自己選錯業主嗎?一街之隔的荃灣好彩海鮮酒家,租的是舊樓,它就很久沒有裝修,沒有一個喜歡騷擾它的業主。我問茶客,荃灣除了好彩,還有哪家酒樓比較好?他們說沒有了。難道去荃灣廣場的潮江春?那裡的盅頭飯30元一盅,這裡才17元,而荃灣廣場的稻香又結業了,我也是聽了他們說,才走上荃廣六樓看看。可是好彩其實亦不能逃脫新地魔爪。去年裝修最新最漂亮的一家好彩──元朗好彩,又不獲新元朗中心續約,倘大一間酒樓(可擺68圍的旗艦店)的裝修和風火水電又全泡湯了。早前蓮花新派素食料理的老闆關姑娘說,如要擺酒,元朗好彩的場地很不錯啊。我說它的確也是首屈一指,可是去年已結業啦,我還說那樣拆了,多不環保。她也明白,說地產商從來就不會考慮這些。荃廣其實近日也有不少改動,早前中原電器和蘇寧電器的舖位對調,於是兩間都要裝修。中華書局由四樓搬去五樓,書店也許本身已是利潤微薄,但仍要受此無妄之災。我以為空出的舖位是為了吸引人流更廣的店舖,但原來只是換來一間似乎更為夕陽的CD Warehouse。有見這些不停遷移店舖之策,我才醒覺元朗三聯早前租用大馬路舖位,實在比等待Yoho Midtown商場開幕更為明智。當初我就想,何不等Yoho Mall開幕,地利更佳?但誰知道開店之後,裝修可以用多久呢?看看新世紀廣場和apm的三聯均沒有好下場,相反荃灣富華中心的三聯就安泰得多,前車不是很可鑑嗎?而新城市廣場的商務也曾像孟母三遷,其他商務會這樣搬來搬去的嗎?你以為搬走商務可能是要迎入不凡商戶,但原來不過是開一間平平無奇的GAP而已。六樓的豐澤和蘇寧也是要無端調舖,玩的就像方塊移位遊戲。七樓的滿記又要無故裝修,由深色改為淺色,也許未來又要被命令改回深色,我不敢想像原本的那些深色桌椅,現在花落何方。但為滿足其The Town is Ever New的口號,它又怎能不去不斷向租戶開刀呢?那已成為事先張揚的陽謀。新地商場手下的亡魂已是不知幾凡,最新的一批租客將是屬於Yoho Mall的,它們會否血本無歸?會否經營兩三年後又被要求換舖或重新裝修?它們租用前最好參考業主往史,心裡有所準備。亦難怪新地表示引入的都是高級食肆──不收你昂貴的一餐,根本無法應付這個業主的無盡苛索。12年前Yoho Town入伙,新地早就宣傳會有一個大型商場,沒想到一等就是12年歲月,然而他們最後可能也是白等了,它也許未如預期般有用。這些視租戶如棋子般調個不停的遊戲,反映業主已走火入魔。除了製造如山的建築廢料,並令大量租戶艱苦經營之外,更重要是那根本不符合顧客的利益。是的,你要求不舊的酒樓也裝修,又或要求店舖調位,顧客的確會有點新鮮感。可是羊毛出自羊身上,如果食客要為這些裝修或店舖調位而每碟小菜每籠點心多付十元八塊,相信他們都寧願不要。大集團還比較能承受,因為他們看的是大數,新地成本高就由其他店舖「連坐」分擔,由全港食客為新地進貢,只有孤店的中小企就艱難得多。然而新裝修不久就麻木了,而如果原本的空間已是最為善用或耐看,重新裝修隨時還會新不如昔。這種租戶輸、顧客輸、環境輸、業主又不見有得益的做法,實在是天大的造孽。翠華就精明得多,它沒有一間店位於新地的商場。大埔翠華是其中一間裝修最漂亮的分店,正因它並非落戶新地物業大埔超過城,而寧選被其團團包圍的大埔廣場,否則它也不會放膽豪裝。為了兩年一裝條款,可能只好因陋就簡。暑假開的元朗新店亦是落戶舊樓,避開新地的新商場,Yoho Town住客只好細味Yoho Mall的美好安排。也許其他商戶也可向翠華學習。當稻香等已吃過多次教訓,下次是否應該優先不要租用新地商場?租戶甚至能夠團結一致,對抗地霸,例如中小企的商會是否也應做一點統計,看看哪家地產商最為刻薄,最令租戶提心吊膽,並製成清單給商戶考慮不要租用,兼發動輿論戰聲討離譜個案?有人說我早前談的大力齋廚一事並不新鮮,這些惡行由來已久,但新鮮之處在於發生了卻沒有人寫,如果商戶能夠齊心團結,挺身而出,也許就不至於演變成今天這場任由魚肉的不平等關係。曾有人說一家最成功的企業,是能夠贏得社會的尊敬。但很可惜新地的事例,證明了它不過是贏盡全城的鄙視罷了。原文載於作者FB 商場

詳情

趕絕小店的裝修條款

素食界震撼新聞:全港數一數二的素食餐廳元朗大力齋廚將經營至5月24日,有可能延至31/5,視乎要多長時間還原店舖交吉,但24/5前都會做。大家對大力生意不錯竟然結束均感意外,那是我們太天真無邪罷了。死因是新鴻基續租除了加租,還要求續約時拆毀全店裝潢重新裝修,估計裝修費400萬元,而現時每月才賺十多萬,單是裝修費就蠶蝕三年利潤。想當年沙田果一道健康餐廳也是命喪這裝修條款。店主當年就跟我說,那些桌子和椅子還好端端的,就這樣丟了不是太浪費嗎?別再問為何新地商場用餐昂貴,體諒一下,那裡的食肆除了要交貴租,還要不停裝修,與此同時堆填區就越堆越滿。地產霸權就是這樣愛護環境,愛護後代,神憎鬼厭、EVIL四字當之無愧。不過大力粉絲也無需絕望,他們已找到新舖址,在朗屏站附近的媽橫路舊樓福昌樓,但比現址小一半,恐怕每晚的人龍比現在還要長幾倍,不過至少不用每隔幾年裝修一次。新店在七月開張,故也只是暫別一個多月。即使會有新店,大力少東仍是深表不捨,畢竟這家店我們都很有感情,4000呎能擺14圍酒席的素食餐廳也是少之又少。今天臨別再三叮囑,就趁這十幾天多來幾次。我說祝願大力新店一切順利,謝謝一直以來經營它,令我們有過很多個滿足的早上、中午和晚上!沒有大力,我本來就不搬來元朗雞地。大力告別交通廣場,似乎又為我離開這裡帶來另一個圓滿的理由。滄海桑田,我不禁感慨沒有了0.4萬呎的大力齋廚,你給我100萬呎的Yoho Mall也是毫無用處。事實上元朗確在變天。元朗廣場人山人海的麥當勞將告結束,變身太子珠寶,敦促我們提升生活品味。另一邊廂,以「食街」聞名的又新街有多家食肆倒閉,其中地標B仔涼粉亦將結業。那亦源於受自由行帶動,業主租金叫價極為進取。大力少東也引以為鑑,說中小食肆相繼結業已證明此行實屬艱苦經營,更何況齋舖,所以新店也縮小了規模,但求降低風險。香港的大街小店正經歷大洗牌,傳統食店都變身藥房金舖,而後者是不可持續的,因為內地人總不可能不停買藥和買金,但到時我們卻已喪失了賴以維生、引以為傲的香江特色,香港完成了空洞化,百業蕭條,這是那些良知泯滅的所謂零售界代表秘而不宣的陰謀,背後動機令人費解。他們今天的字字金句,都會名垂香港罪惡史。原文載於作者FB、標題為編輯所擬 小店

詳情