Roger Nissim :不可爲趕建房屋犧牲郊野公園

2013年梁振英政府重新啟動中斷了十年的土地拍賣,嘗試努力追回房屋供應的巨大差額,算是走對了方向,可惜世上沒有「即住樓」,房屋短缺不會立即消失,普羅大眾必須明白,房屋供求大概需時四至五年才可能恢復平衡。

本人十分擔心政府會為了追求土地供應而抄捷徑。發展局局長陳茂波和運輸及房屋局局長張炳良一起開始引導大家考慮把部分「綠化地帶」改變規劃用途,或探討「郊野公園」土地的利用,視爲創造建屋用地的可行之策。本人覺得這是壞透的主意,張局長最近在發布會中提出這些辦法,作為達到短期造地目標的權宜之計,實在不能接受。

根據法定的分區計劃大綱圖,「綠化地帶」的土地使用目的如下:「主要是保育已建設地區/市區邊緣地區內的現有天然環境、防止市區式發展滲入這些地區,及提供靜態康樂用地。」「綠化地帶」土地一般推定不得發展 (presumption against development)。

「郊野公園」由郊野公園條例建立,郊野公園及海岸公園管理局的法定責任是「鼓勵使用和發展郊野公園作康樂和旅遊」,「保護野生動植物」和「保存和維護具歷史和文化價值的建築物地點」,郊野公園土地同樣地一般推定不得發展。現時約有24個郊野公園,作郊野康樂、自然保育及戶外教育用途。

法律的文字十分清晰,絕不糢糊,說明這些地方有法定的公眾用途,是動不得的。兩位政策局局長的言論,鼓勵城市規劃委員會、郊野及海岸公園委員會,以至公眾人士,疏忽執行甚至推翻他們本身的法定責任。

本人同時要提醒大家, 2011年起,「國際生物多樣性公約」已經適用於香港,政府承諾了遵從公約條款,並於今年就「生物多樣性策略和行動計劃」展開公眾諮詢。政府不但須要採取行動保護郊野及海岸公園,還須要加以擴充和強化。

這些綠色土地之所以對施政者有吸引力,原因是它們大多屬於官地,政府只需花很少錢,甚或不用花錢徵收土地,不過當中藏有經濟謬誤和盲點。這些土地最多只能用作興建低密度的低矮房屋,供應少量單位,所得實在不能抵償綠色土地的永久喪失,對香港人絕非划算的交換取捨。

那麼還有甚麼方案可供選擇呢?答案在於善用現有的「棕地」,香港有爲數600座的荒廢工業大廈,都有四五十年樓齡,假如以現代住宅取替,將爲市區重建帶來正面的能量。

港鐵往堅尼地城的西區延線和往鴨脷洲的南線完工後,所有在黃竹坑、香港仔、鴨脷洲、堅尼地城等地的舊工廠大廈應該重新規劃作居住用途。這幾處地方均已有成熟的基礎建設,理應成為興建房屋的明確目標地區。政府又應該為土地契約的更改提供方便,假如業權分散構成問題,政府可以選擇徵回土地。

2014年的施政報告,曾指出在新界北和元朗地區,有257公頃農地被用作工業或臨時儲物倉,又或已經荒廢,這些土地應該盡早進行房屋建設。

最後,政府應該拿出勇氣,推行新界新市鎮的建議。以粉嶺北方案爲例,有爲數約200名農夫將會受到影響,如果最終能夠讓七萬名市民上樓,那麼政府就應當付出金錢收回土地。其實這是實行民主的一課,為多數人的利益,合理賠償少數受影響人士不應成為前進的障礙。

我的信息很清楚:不要動我們的郊野公園和綠化地帶,請政府着眼在其他更有效益的土地。

作者簡介:Roger Nissim(李森)香港大學房地產及建設系客席教授、香港鄉郊基金會董事

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