林勉一:劉皇發R.I.P.?

劉皇發死咗,我想提醒大家,如果你真係好懷念佢的話,先至好學啲傳媒咁講R.I.P.。 新界原居民當年六七暴動跟英國佬搵食,換取到丁屋特權。大家唔好以為丁屋政策係自古已來嘅嘢,實情係70年代先開始有。 英國佬俾著數就跟英國佬搵食對付左仔,中共嚟就跟中共搵食。你唔好以為丁屋只係新界佬自己土地起二千一百呎咁簡單,本來丁權係唔俾賣(即係套丁)俾發展商,結果就套丁成行成市。亦都因為利益龐大,當中涉及無數鄉黑勢力恐嚇、地政高官延後利益,幾多人搞到不能和平地生活,仲講rest in peace? 咁都唔止,而家政府土地儲備裡面,有成千公頃係預留做鄉郊式發展,即係丁屋。政府講唔夠地?要發展郊野公園?你又唔講呢成千公頃土地? 成個鄉事勢力咁惡,其中一個重要原因係佢地係一個利用制度坐擁龐大利益。劉皇發就係呢個集團嘅代表人物。一個劉皇發走咗,佢當然後繼有人,呢個尋租集團仍然會吔文吔武,繼續尋租。如果你覺得同佢有親,咁先好講R.I.P.,除非你係連詩雅,R.I.P.即是rest in piece*咁解。 *: Google一下「連詩雅+rest in piece」就會明

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回購丁權是出路? 與胡國興先生商榷

特首選舉將至,鄉事派在選委中起碼佔30席,顯然各參選人對丁權問題的立場也是關鍵議題(又或是一面照妖鏡)。目前已宣布參選的兩人中,胡國興先提出回購丁權作為出路,葉劉淑儀則只提出「下屆政府應主動與鄉議局商討」這種模稜兩可的說法。然而,就着前者的說法,在討論回購丁權是否可行之前,應先釐清「丁權」是什麼。丁權由何而來?如果本無一物,何須花公帑去買?基本法第40條指的權益從未釐清《基本法》第40條全文是「『新界』原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護」。然而,基本法起草時有否明確列明所指的「合法傳統權益」是什麼?翻查李浩然編著的《香港基本法起草過程概覽》(2012年出版),第40條由1986年第1稿至1990年第11稿(最終稿),當中就字眼上公眾及委員各有正反意見,其中有質疑特權的延續,亦有認為九七回歸後應無分原居民和非原居民。但無論如何,條文所指的「合法傳統權益」是什麼,亦找不到明確界定,以致多年來任由鄉事派自行詮釋。然而,鄉議局2011年出版的《新界鄉議局史》中亦提及「該條條文(基本法第40條)屬憲法文件一部分,只表達了指導性原則,並不是具體的法例」,可見鄉議局亦深明基本法第40條從未釐清,這點在本人於2016年中刊於《明報》的文章亦提及到(註)。非有實際損失 何須補償?除了基本法內容爭拗不清之外,鄉事派亦會搬出「補償論」,意即港英政府租借新界後,將新界地主所謂原有的「永業權」變為「承租權」,將本無列明限期的「紅契」及「白契」變成限期至1997年的「集體官批」,等同強搶民產,因此以丁屋政策作補償乃合理。然而,由港英政府到特區政府的管治,即使土地性質上是「承租地」,但實際上亦是當成「私人土地」看待。九七回歸,新界土地獲自動續期到2047年,私人土地業權不受影響,特區政府沒有奪去私人財產。當政府需要收地作公共建設時,也按法例作賠償,這點不論地主是原居民或非原居民也無異。就算是鄉事派欲跟隨的清朝土地制度下,都是皇帝要收回就收回。九七回歸時新界土地沒被「搶奪」,以丁屋政策作補償之說並不成立。棄「傳統精神」 為建屋炒賣作招搖亦有一種說法是,清朝制度下百姓建屋不受限制,所以清朝帝制時代的制度應延伸至永遠。那是因為當時人們主要經濟收入來源是農業,非買賣房屋,朝廷會按農地耕作收成量計算納糧數目。房屋僅為百姓居所,朝廷沒對建屋加收徵稅(或納糧)。如果抽空歷史脈絡,硬要搬出清朝時的制度當成「傳統權益」,那清朝時興盛的農業活動,為何原居民不來捍衛?原因很簡單,就是假借「傳統」名義,抽取歷史中對自己有利的說法,不利的就拋棄,其實就是出賣歷史。此外,清朝時華南有不少村落有一種慣例,是即使要轉讓土地或房屋,也先轉讓給親人、同氏族親友,再找不到買家才向外找。當時的社會經濟環境,不視買賣土地及房屋為謀財活動,耕地為謀生、房屋為謀住。先轉讓予親人的慣例也是確保鄉村土地不會輕易流給外人。但這一切從不在鄉事討論「傳統」時帶出。現在為求發展丁屋,與發展商合作,發展「屋苑化丁屋」只為圖利,這到底是哪門子的「傳統」?捍衛傳統 更應取消丁屋政策「傳統」作為文化的傳承,如慶典、祭祀儀式、維繫氏族關係的精神、傳承風俗文化等,若非造成太大環境影響或對他人帶來不便,亦值得尊重。當「傳統」被利用成無本生利的招牌,更影響本身維繫同村關係的精神,反而就是背叛傳統。「丁權」只是1972年實施的丁屋政策下的申請資格,非實質「傳統權益」;提出「回購丁權」等於用公帑買不存在的空氣,實屬可笑。同意尊重「傳統」,亦同意政府為市民解決住屋問題。既然當初政策原意是為滿足村民的住屋需求,就更應取消縱容原居民變賣村地、製造利益衝突、破壞鄉村融和關係的丁屋政策,提出真正解決住屋問題的辦法,還鄉村寧靜。註:林芷筠,〈「以法保丁」的事實問題〉,2016年6月6日,刊於《明報》觀點版文:林芷筠作者是本土研究社成員,建築、測量、都市規劃及園境界選委原文載於《明報》觀點版(2016年1月7日) 土地 丁權 丁屋

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致所有疑似特首參選人公開信:丁權何去何從?

隨着梁振英宣布不連任、選委會選舉塵埃落定,新一屆特首「跑馬仔」正式起動。筆者認為,各界除了留意不同「跑馬仔」人選的動向,特首選舉亦正是一大良機,就香港爭議多時的政策問題進行辯論。其中筆者最為關注,就是丁屋及全面廢除丁權的問題。筆者呼籲,所有特首參選人都應清楚交代立場。丁權無限 土地有限梁振英2012年參選特首時,以及同年11月當選後會見鄉議局高層時,曾提出用「截龍」方式解決丁屋及丁權問題,即規定某一年後出生的男性新界原居民不再享有丁權;發展局長陳茂波亦曾撰文稱,在善用土地資源的大前提下,有需要檢討丁屋政策。可惜,現屆政府5年任期快將完結,丁屋和丁權的問題一直懸而未決。丁權無限,土地有限,丁權問題其實迫在眉睫。民主黨早前進行民調,亦顯示近七成受訪市民認為政府應全面廢除丁權。翻查資料,特首「跑馬仔」兩大「熱門」人選曾俊華及林鄭月娥,其實也曾就丁屋爭議發聲。曾俊華任規劃環境地政局長時,表明要檢討丁屋政策;而林鄭月娥任發展局長時亦提出,男性新界原居民不能永享丁權,並建議以《基本法》確保香港生活方式「50年不變」的原則為丁權訂立期限,規定在2029年後出生(即在2047年後滿18歲)的男性新界原居民不再享有丁權。筆者希望,兩人一旦參選特首,亦不要因為懾於鄉紳壓力或要「拜票」而放棄原則及社會公義。至於已宣布參選的退休法官胡國興和新民黨葉劉淑儀,前者提出興建「丁廈」,但筆者認為由於丁權相關案件仍在處理中,丁權是否確認存在,仍待判決,方案可謂言之尚早;後者政綱只稱「政府應主動與鄉議局商討如何解決丁屋問題」,筆者則不寄厚望了。作者是民主黨立法會議員原文載於2016年12月23日《明報》觀點版 丁權 丁屋 特首跑馬仔

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套丁係乜東東?

「投票日前有原居民提供套丁個案資料。」候任立法會議員朱凱廸說。「你知道有人販毒,你會唔會周圍同人講你知邊個販毒?」候任立法會議員何君堯如是說,認為朱將自己暴露於危險中,實為不智。回帶到八月份,何君堯在立法會競選論壇上稱,套丁是原居民憲法權益,套丁亦是必要過程,因為若不套丁,就不會有地去建屋,問題是在套丁過程中作虛假聲明。愈聽愈亂。究竟,套丁是否合法?虛假聲明又是什麼一回事?什麼是套丁?如果套丁沒有問題,為何公開表明掌握套丁資料是「將自己暴露於危險中」?根據近月新聞報道,套丁和橫洲棕地這兩個關鍵詞,令人聯想到是朱凱廸受威嚇的相關事件。最近大量套丁、丁屋政策資訊湧現,不同立場的人有不同說法,要判斷誰是誰非前,宜先認識套丁和丁屋政策是乜東東。丁屋政策是 新界傳統土地權益?丁屋政策於一九七二年出現。城市規劃師、本土研究社成員林芷筠說:「六七十年代,殖民政府意欲在新界開展新市鎮,為了安撫新界原居民,殖民地政府在一九七二年冬天推出了小型屋宇政策(Small House Policy),即所謂丁屋政策,某程度上權宜之計。這點未必能在官方歷史文件中找到,因為殖民政府從來只說丁屋政策原意為改善鄉村居住質素,不會扣連起新界發展大計。但時間上,連同換地權益書,就在六七十年代發生。換地權益書是當時港英政府為了要在新界作大規模收地發展而發明的,換地權益書是一種徵收土地賠償方式,先收農地,其後再按比例換取屋地。丁屋政策只是實行了四十年的政策,跟傳統扯不上關係。」根據政府在一九七二年十一月二十九日發出的新聞公布,小型屋宇政策及實施旨在「讓鄉郊地區村民可以在條件較佳、安全、面積較大、較永久而衛生標準有所改善的樓宇居住」。在丁屋政策下,年滿十八歲,父系源自一八九八年時為新界認可鄉村居民的男性原居村民(男丁),可一生人一次向地政總署申請,在其所屬鄉村內的合適土地上,免補地價建造一所不超過三層高,每層面積不超過七百平方呎的小型屋宇自住。點解有人話 套丁違反丁屋政策原意?丁屋政策原意為方便新界原居民在自己所屬鄉村建屋自用,並改善鄉郊居住環境,但推出後被部分原居民濫用,目的只為套丁圖利。地政總署至今已批出逾四萬宗丁屋申請,在一些原居民村,不難發現圍封管理的別墅式屋苑。為限制丁屋轉讓,條例設有五年的轉讓期限,村民若在建屋後五年內轉讓,須補地價,但這地價會按年折扣遞減。五年後則可自由買賣其丁屋,免補地價。據本研究社調查,二○一○至二○一四年,有2413間丁屋在落成五年內補地價轉讓,佔同期落成丁屋總數約47%。何謂「套丁」?男丁申請興建丁屋時,須在申請表聲明,他是有關土地的唯一合法註冊業權人,亦須保證他從未就其發展小型屋宇的權益或申請批建小型屋宇的資格作出轉讓安排。男丁要行使丁權,他還需要擁有土地,方可向地政總署申請在其土地上興建丁屋自住。現實情况是許多男丁沒有地,加上丁屋發展有價有市,促成「套丁」情况出現。套丁三部曲1。有權無地的男丁與發展商達成協議,男丁將丁權售予發展商,發展商將土地轉名給男丁2。男丁向地政總署虛報自己是真正的土地業權人,申建丁屋3。男丁獲發展商支付一筆賣丁費用,而建成的丁屋全歸地產發展商所有林芷筠:「他們申建丁屋並非用來自住,純粹牟利,整個過程事先和發展商有協議。如果男丁向發展商買地建丁屋自住,嚴格來說不算套丁。」現在的法律漏洞是針對聲明一刻,原居民是否作不誠實的虛假聲明。「有很多商業化的丁屋屋苑,一落成便賣出去,為何經常拉不到哪些人?跟地政總署投訴,獲得的回覆是沒有證據證明他們和發展商之前有協議。」去年底,丁屋發展商與11名沙田原居民合謀瞞騙地政總署,轉讓丁權牟利,被判串謀詐騙罪成 ,判囚兩年半至三年不等,成為首宗因「套丁」入罪的案例。案件源於一宗廉政公署跟進的投訴,因而作出調查。起丁屋可賺錢?土地正義聯盟早前撰文披露起丁屋如何賺錢,丁屋發展收益龐大,改革丁屋制度,會觸動一連串利益關係。丁屋成本(每間/元):地價:約30萬丁權:約100萬建築費:約150萬補地價:約100萬地區有勢力人士顧問費:約20萬總成本:約400萬丁屋利益(元):售價:約1000萬淨盈利:約600萬利潤:150%-200%每年丁屋落成量:1000間總銷售額可達:100億丁屋屋苑發展涉及人士:丁屋地地主——出地發展商——出錢傀儡原居民申請人——賣身分原居民村長或鄉事委員會正副主席——核實原居民身分地政總署——審批承建商——建屋鄉村有勢力人士——透過控制鄉村道路,收取「路費」或「顧問費」,又或壟斷建築工程打擊套丁有何方法?林芷筠表示:「建議政府調查誰人賣地給原居民,紀錄有關人士的資料,或可增加阻嚇力,如懷疑有套丁情况,亦方便地政總署調查。此外,亦可增加轉讓丁屋的難度,例如增加丁屋補地價金額,減低地產商和原居民的投機意欲;延長轉讓限期,甚至禁止轉讓予非親屬人士。」丁屋政策應否廢除或改革?林芷荺認為應改革,甚至廢除丁屋政策,原因:1. 違反丁屋政策原意:丁屋政策原意是改善村民居住質素,但現在很多丁屋落成後便轉讓,明顯違反丁屋政策原意。2. 造成鄉郊破壞:丁屋利潤太大,吸引很多人先破壞農地,後發展起樓。3. 加劇原居民分化:牽涉丁屋生意的利益集團,包括地主(發展商或原居民),發展商(外人或原居民),現時制度的漏洞只會養肥這班人。為何有些人爭做村長?因為村長是男丁申請建丁屋時的見證人,證明男丁是村民, 一個人成為村長,很容易成為被巴結的對象,村長決定哪些地應該被誰人申請,哪個人有沒有資格等。身為原居民的楊先生,也同意廢除或改革丁屋政策。他指:「丁屋政策實行四十年,性質上已變了很多,很多地方變成地產項目式發展,眼見成個鄉效環境、來村居住的人,以及整個鄉村氛圍已經不同。在香港,除了地產商可容易起樓之外,就是有丁權的原居民做到。我同意最低限度要改革丁屋政策制度,現在集團式興建丁屋,有律師團隊幫手,在現存的法律下,難以對他們造成威脅。」有何改革丁屋政策建議?楊先生無奈說,暫時想不到有效的建議,改革村代表(村長)選舉方法或許能改善套丁問題,但實際上難實行。「在申建丁屋過程上,村長擔當重要角色,因為他要證明申請丁屋的原居民是本村村民。村長是義務工作,大部分原居民起丁屋時,也會給予村長利市。村長是村民一人一票投出來,但實質操作下,村內一些勢力人士會令有意參選的人知難而退,很多鄉村的村長選舉,村民表面上有得選,實際上無得揀。」不久前,原居民李先生在電台烽煙節目中直斥新界「鄉黑一體」,建丁屋都要付「保護費」,更指唔畀就被人燒物料。楊先生稱沒見過有人燒物料,但要付路費、保護費等很普遍,並非今時今日先發生。「路費沒有特定的給予對象,誰人阻你就要畀路費,畀吓所謂『開心錢』大家。因為地價炒起,收取的費用會提高,次數亦可能會增加。放火燒物料未見過,但攔路、阻止建築車駛入也會發生。老一輩原居民可能司空見慣,但年輕一輩會睇唔過眼。」文﹕李佩雯圖﹕資料圖片編輯﹕蔡曉彤fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao原文載於2016年9月18日《明報》星期日生活 土地 丁權 原居民 丁屋 橫洲 套丁

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原居民權益

近日一些立法會候選人不斷重申丁屋權利已獲終審法院在「陳華案」中確認,這明顯是言過其實。「陳華案」涉及的問題是非原居民可有資格參選新界村代表的選舉。終審法院指出,村代表選舉涉及鄉村居民的整體福祉,現時這些鄉村居民大部分皆非原居民,而且村代表是晉身鄉議局從而進入立法會的途徑,故將村代表候選人限於原居民屬對參與公共事務的權利的限制;若沒合理理由,該限制便違反《人權法案》的保障。鄉事委員會提出,這限制是為保障新界原居民的傳統權益,而鄉議局亦是保障新界原居民權益的組織,故認為該等限制為合理。這兩點均為法院所駁回。第一,法院指出,原居民的傳統權益必須為可追溯至1898年,村代表選舉制度在日治時期引入,故選舉村代表並不屬於原居民的傳統權益。法院並舉例說,在丁屋政策下原居民的一些土地權益才屬傳統權益。這句籠統的說話在法律上稱為「判詞以外的評語」(obiter dicta),一般對法院並無約束力,因為這宗案件並不涉及丁屋政策,雙方亦未就丁屋政策是否屬傳統權益提出理據。其後原訟法院亦曾兩次指出,終審法院這句評語並非定論。於是,丁屋政策是否屬原居民的傳統權益,還得視乎有關權益能否追溯至1898年。支持這說法的主要論據是按大清的法律,原居民有權在其擁有的土地上興建物業,不受任何限制,但這權利為英政府所奪去,故丁屋是給予原居民的賠償。按此論據,賠償只應給予在1898年已擁有土地的原居民及其後代,而非所有原居民皆有權獲丁屋賠償。若他們的祖先當年沒有土地,自然沒有權益可遺留後代。大清律例亦沒規定政府得向沒有土地的居民提供土地。現時的丁屋政策,部分包含在1950年代引入的私人條約批地,當時的批地政策主要為改善鄉村的衛生環境,與傳統權益並無關係,亦不能追溯至1898年。要改變這部分的政策,並不涉及《基本法》對原居民的保障。此外,法院還指出,鄉議局的設立是為代表所有新界居民而非單是原居民的利益,但多年來鄉議局已淪為原居民的喉舌,現在是否該重新檢視鄉議局的職能?原文載於《明報》副刊(2016年8月31日) 丁權 原居民 丁屋

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