林勉一:劉皇發R.I.P.?

劉皇發死咗,我想提醒大家,如果你真係好懷念佢的話,先至好學啲傳媒咁講R.I.P.。 新界原居民當年六七暴動跟英國佬搵食,換取到丁屋特權。大家唔好以為丁屋政策係自古已來嘅嘢,實情係70年代先開始有。 英國佬俾著數就跟英國佬搵食對付左仔,中共嚟就跟中共搵食。你唔好以為丁屋只係新界佬自己土地起二千一百呎咁簡單,本來丁權係唔俾賣(即係套丁)俾發展商,結果就套丁成行成市。亦都因為利益龐大,當中涉及無數鄉黑勢力恐嚇、地政高官延後利益,幾多人搞到不能和平地生活,仲講rest in peace? 咁都唔止,而家政府土地儲備裡面,有成千公頃係預留做鄉郊式發展,即係丁屋。政府講唔夠地?要發展郊野公園?你又唔講呢成千公頃土地? 成個鄉事勢力咁惡,其中一個重要原因係佢地係一個利用制度坐擁龐大利益。劉皇發就係呢個集團嘅代表人物。一個劉皇發走咗,佢當然後繼有人,呢個尋租集團仍然會吔文吔武,繼續尋租。如果你覺得同佢有親,咁先好講R.I.P.,除非你係連詩雅,R.I.P.即是rest in piece*咁解。 *: Google一下「連詩雅+rest in piece」就會明

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回購丁權是出路? 與胡國興先生商榷

特首選舉將至,鄉事派在選委中起碼佔30席,顯然各參選人對丁權問題的立場也是關鍵議題(又或是一面照妖鏡)。目前已宣布參選的兩人中,胡國興先提出回購丁權作為出路,葉劉淑儀則只提出「下屆政府應主動與鄉議局商討」這種模稜兩可的說法。然而,就着前者的說法,在討論回購丁權是否可行之前,應先釐清「丁權」是什麼。丁權由何而來?如果本無一物,何須花公帑去買?基本法第40條指的權益從未釐清《基本法》第40條全文是「『新界』原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護」。然而,基本法起草時有否明確列明所指的「合法傳統權益」是什麼?翻查李浩然編著的《香港基本法起草過程概覽》(2012年出版),第40條由1986年第1稿至1990年第11稿(最終稿),當中就字眼上公眾及委員各有正反意見,其中有質疑特權的延續,亦有認為九七回歸後應無分原居民和非原居民。但無論如何,條文所指的「合法傳統權益」是什麼,亦找不到明確界定,以致多年來任由鄉事派自行詮釋。然而,鄉議局2011年出版的《新界鄉議局史》中亦提及「該條條文(基本法第40條)屬憲法文件一部分,只表達了指導性原則,並不是具體的法例」,可見鄉議局亦深明基本法第40條從未釐清,這點在本人於2016年中刊於《明報》的文章亦提及到(註)。非有實際損失 何須補償?除了基本法內容爭拗不清之外,鄉事派亦會搬出「補償論」,意即港英政府租借新界後,將新界地主所謂原有的「永業權」變為「承租權」,將本無列明限期的「紅契」及「白契」變成限期至1997年的「集體官批」,等同強搶民產,因此以丁屋政策作補償乃合理。然而,由港英政府到特區政府的管治,即使土地性質上是「承租地」,但實際上亦是當成「私人土地」看待。九七回歸,新界土地獲自動續期到2047年,私人土地業權不受影響,特區政府沒有奪去私人財產。當政府需要收地作公共建設時,也按法例作賠償,這點不論地主是原居民或非原居民也無異。就算是鄉事派欲跟隨的清朝土地制度下,都是皇帝要收回就收回。九七回歸時新界土地沒被「搶奪」,以丁屋政策作補償之說並不成立。棄「傳統精神」 為建屋炒賣作招搖亦有一種說法是,清朝制度下百姓建屋不受限制,所以清朝帝制時代的制度應延伸至永遠。那是因為當時人們主要經濟收入來源是農業,非買賣房屋,朝廷會按農地耕作收成量計算納糧數目。房屋僅為百姓居所,朝廷沒對建屋加收徵稅(或納糧)。如果抽空歷史脈絡,硬要搬出清朝時的制度當成「傳統權益」,那清朝時興盛的農業活動,為何原居民不來捍衛?原因很簡單,就是假借「傳統」名義,抽取歷史中對自己有利的說法,不利的就拋棄,其實就是出賣歷史。此外,清朝時華南有不少村落有一種慣例,是即使要轉讓土地或房屋,也先轉讓給親人、同氏族親友,再找不到買家才向外找。當時的社會經濟環境,不視買賣土地及房屋為謀財活動,耕地為謀生、房屋為謀住。先轉讓予親人的慣例也是確保鄉村土地不會輕易流給外人。但這一切從不在鄉事討論「傳統」時帶出。現在為求發展丁屋,與發展商合作,發展「屋苑化丁屋」只為圖利,這到底是哪門子的「傳統」?捍衛傳統 更應取消丁屋政策「傳統」作為文化的傳承,如慶典、祭祀儀式、維繫氏族關係的精神、傳承風俗文化等,若非造成太大環境影響或對他人帶來不便,亦值得尊重。當「傳統」被利用成無本生利的招牌,更影響本身維繫同村關係的精神,反而就是背叛傳統。「丁權」只是1972年實施的丁屋政策下的申請資格,非實質「傳統權益」;提出「回購丁權」等於用公帑買不存在的空氣,實屬可笑。同意尊重「傳統」,亦同意政府為市民解決住屋問題。既然當初政策原意是為滿足村民的住屋需求,就更應取消縱容原居民變賣村地、製造利益衝突、破壞鄉村融和關係的丁屋政策,提出真正解決住屋問題的辦法,還鄉村寧靜。註:林芷筠,〈「以法保丁」的事實問題〉,2016年6月6日,刊於《明報》觀點版文:林芷筠作者是本土研究社成員,建築、測量、都市規劃及園境界選委原文載於《明報》觀點版(2016年1月7日) 土地 丁權 丁屋

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致所有疑似特首參選人公開信:丁權何去何從?

隨着梁振英宣布不連任、選委會選舉塵埃落定,新一屆特首「跑馬仔」正式起動。筆者認為,各界除了留意不同「跑馬仔」人選的動向,特首選舉亦正是一大良機,就香港爭議多時的政策問題進行辯論。其中筆者最為關注,就是丁屋及全面廢除丁權的問題。筆者呼籲,所有特首參選人都應清楚交代立場。丁權無限 土地有限梁振英2012年參選特首時,以及同年11月當選後會見鄉議局高層時,曾提出用「截龍」方式解決丁屋及丁權問題,即規定某一年後出生的男性新界原居民不再享有丁權;發展局長陳茂波亦曾撰文稱,在善用土地資源的大前提下,有需要檢討丁屋政策。可惜,現屆政府5年任期快將完結,丁屋和丁權的問題一直懸而未決。丁權無限,土地有限,丁權問題其實迫在眉睫。民主黨早前進行民調,亦顯示近七成受訪市民認為政府應全面廢除丁權。翻查資料,特首「跑馬仔」兩大「熱門」人選曾俊華及林鄭月娥,其實也曾就丁屋爭議發聲。曾俊華任規劃環境地政局長時,表明要檢討丁屋政策;而林鄭月娥任發展局長時亦提出,男性新界原居民不能永享丁權,並建議以《基本法》確保香港生活方式「50年不變」的原則為丁權訂立期限,規定在2029年後出生(即在2047年後滿18歲)的男性新界原居民不再享有丁權。筆者希望,兩人一旦參選特首,亦不要因為懾於鄉紳壓力或要「拜票」而放棄原則及社會公義。至於已宣布參選的退休法官胡國興和新民黨葉劉淑儀,前者提出興建「丁廈」,但筆者認為由於丁權相關案件仍在處理中,丁權是否確認存在,仍待判決,方案可謂言之尚早;後者政綱只稱「政府應主動與鄉議局商討如何解決丁屋問題」,筆者則不寄厚望了。作者是民主黨立法會議員原文載於2016年12月23日《明報》觀點版 丁權 丁屋 特首跑馬仔

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套丁係乜東東?

「投票日前有原居民提供套丁個案資料。」候任立法會議員朱凱廸說。「你知道有人販毒,你會唔會周圍同人講你知邊個販毒?」候任立法會議員何君堯如是說,認為朱將自己暴露於危險中,實為不智。回帶到八月份,何君堯在立法會競選論壇上稱,套丁是原居民憲法權益,套丁亦是必要過程,因為若不套丁,就不會有地去建屋,問題是在套丁過程中作虛假聲明。愈聽愈亂。究竟,套丁是否合法?虛假聲明又是什麼一回事?什麼是套丁?如果套丁沒有問題,為何公開表明掌握套丁資料是「將自己暴露於危險中」?根據近月新聞報道,套丁和橫洲棕地這兩個關鍵詞,令人聯想到是朱凱廸受威嚇的相關事件。最近大量套丁、丁屋政策資訊湧現,不同立場的人有不同說法,要判斷誰是誰非前,宜先認識套丁和丁屋政策是乜東東。丁屋政策是 新界傳統土地權益?丁屋政策於一九七二年出現。城市規劃師、本土研究社成員林芷筠說:「六七十年代,殖民政府意欲在新界開展新市鎮,為了安撫新界原居民,殖民地政府在一九七二年冬天推出了小型屋宇政策(Small House Policy),即所謂丁屋政策,某程度上權宜之計。這點未必能在官方歷史文件中找到,因為殖民政府從來只說丁屋政策原意為改善鄉村居住質素,不會扣連起新界發展大計。但時間上,連同換地權益書,就在六七十年代發生。換地權益書是當時港英政府為了要在新界作大規模收地發展而發明的,換地權益書是一種徵收土地賠償方式,先收農地,其後再按比例換取屋地。丁屋政策只是實行了四十年的政策,跟傳統扯不上關係。」根據政府在一九七二年十一月二十九日發出的新聞公布,小型屋宇政策及實施旨在「讓鄉郊地區村民可以在條件較佳、安全、面積較大、較永久而衛生標準有所改善的樓宇居住」。在丁屋政策下,年滿十八歲,父系源自一八九八年時為新界認可鄉村居民的男性原居村民(男丁),可一生人一次向地政總署申請,在其所屬鄉村內的合適土地上,免補地價建造一所不超過三層高,每層面積不超過七百平方呎的小型屋宇自住。點解有人話 套丁違反丁屋政策原意?丁屋政策原意為方便新界原居民在自己所屬鄉村建屋自用,並改善鄉郊居住環境,但推出後被部分原居民濫用,目的只為套丁圖利。地政總署至今已批出逾四萬宗丁屋申請,在一些原居民村,不難發現圍封管理的別墅式屋苑。為限制丁屋轉讓,條例設有五年的轉讓期限,村民若在建屋後五年內轉讓,須補地價,但這地價會按年折扣遞減。五年後則可自由買賣其丁屋,免補地價。據本研究社調查,二○一○至二○一四年,有2413間丁屋在落成五年內補地價轉讓,佔同期落成丁屋總數約47%。何謂「套丁」?男丁申請興建丁屋時,須在申請表聲明,他是有關土地的唯一合法註冊業權人,亦須保證他從未就其發展小型屋宇的權益或申請批建小型屋宇的資格作出轉讓安排。男丁要行使丁權,他還需要擁有土地,方可向地政總署申請在其土地上興建丁屋自住。現實情况是許多男丁沒有地,加上丁屋發展有價有市,促成「套丁」情况出現。套丁三部曲1。有權無地的男丁與發展商達成協議,男丁將丁權售予發展商,發展商將土地轉名給男丁2。男丁向地政總署虛報自己是真正的土地業權人,申建丁屋3。男丁獲發展商支付一筆賣丁費用,而建成的丁屋全歸地產發展商所有林芷筠:「他們申建丁屋並非用來自住,純粹牟利,整個過程事先和發展商有協議。如果男丁向發展商買地建丁屋自住,嚴格來說不算套丁。」現在的法律漏洞是針對聲明一刻,原居民是否作不誠實的虛假聲明。「有很多商業化的丁屋屋苑,一落成便賣出去,為何經常拉不到哪些人?跟地政總署投訴,獲得的回覆是沒有證據證明他們和發展商之前有協議。」去年底,丁屋發展商與11名沙田原居民合謀瞞騙地政總署,轉讓丁權牟利,被判串謀詐騙罪成 ,判囚兩年半至三年不等,成為首宗因「套丁」入罪的案例。案件源於一宗廉政公署跟進的投訴,因而作出調查。起丁屋可賺錢?土地正義聯盟早前撰文披露起丁屋如何賺錢,丁屋發展收益龐大,改革丁屋制度,會觸動一連串利益關係。丁屋成本(每間/元):地價:約30萬丁權:約100萬建築費:約150萬補地價:約100萬地區有勢力人士顧問費:約20萬總成本:約400萬丁屋利益(元):售價:約1000萬淨盈利:約600萬利潤:150%-200%每年丁屋落成量:1000間總銷售額可達:100億丁屋屋苑發展涉及人士:丁屋地地主——出地發展商——出錢傀儡原居民申請人——賣身分原居民村長或鄉事委員會正副主席——核實原居民身分地政總署——審批承建商——建屋鄉村有勢力人士——透過控制鄉村道路,收取「路費」或「顧問費」,又或壟斷建築工程打擊套丁有何方法?林芷筠表示:「建議政府調查誰人賣地給原居民,紀錄有關人士的資料,或可增加阻嚇力,如懷疑有套丁情况,亦方便地政總署調查。此外,亦可增加轉讓丁屋的難度,例如增加丁屋補地價金額,減低地產商和原居民的投機意欲;延長轉讓限期,甚至禁止轉讓予非親屬人士。」丁屋政策應否廢除或改革?林芷荺認為應改革,甚至廢除丁屋政策,原因:1. 違反丁屋政策原意:丁屋政策原意是改善村民居住質素,但現在很多丁屋落成後便轉讓,明顯違反丁屋政策原意。2. 造成鄉郊破壞:丁屋利潤太大,吸引很多人先破壞農地,後發展起樓。3. 加劇原居民分化:牽涉丁屋生意的利益集團,包括地主(發展商或原居民),發展商(外人或原居民),現時制度的漏洞只會養肥這班人。為何有些人爭做村長?因為村長是男丁申請建丁屋時的見證人,證明男丁是村民, 一個人成為村長,很容易成為被巴結的對象,村長決定哪些地應該被誰人申請,哪個人有沒有資格等。身為原居民的楊先生,也同意廢除或改革丁屋政策。他指:「丁屋政策實行四十年,性質上已變了很多,很多地方變成地產項目式發展,眼見成個鄉效環境、來村居住的人,以及整個鄉村氛圍已經不同。在香港,除了地產商可容易起樓之外,就是有丁權的原居民做到。我同意最低限度要改革丁屋政策制度,現在集團式興建丁屋,有律師團隊幫手,在現存的法律下,難以對他們造成威脅。」有何改革丁屋政策建議?楊先生無奈說,暫時想不到有效的建議,改革村代表(村長)選舉方法或許能改善套丁問題,但實際上難實行。「在申建丁屋過程上,村長擔當重要角色,因為他要證明申請丁屋的原居民是本村村民。村長是義務工作,大部分原居民起丁屋時,也會給予村長利市。村長是村民一人一票投出來,但實質操作下,村內一些勢力人士會令有意參選的人知難而退,很多鄉村的村長選舉,村民表面上有得選,實際上無得揀。」不久前,原居民李先生在電台烽煙節目中直斥新界「鄉黑一體」,建丁屋都要付「保護費」,更指唔畀就被人燒物料。楊先生稱沒見過有人燒物料,但要付路費、保護費等很普遍,並非今時今日先發生。「路費沒有特定的給予對象,誰人阻你就要畀路費,畀吓所謂『開心錢』大家。因為地價炒起,收取的費用會提高,次數亦可能會增加。放火燒物料未見過,但攔路、阻止建築車駛入也會發生。老一輩原居民可能司空見慣,但年輕一輩會睇唔過眼。」文﹕李佩雯圖﹕資料圖片編輯﹕蔡曉彤fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao原文載於2016年9月18日《明報》星期日生活 土地 丁權 原居民 丁屋 橫洲 套丁

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原居民權益

近日一些立法會候選人不斷重申丁屋權利已獲終審法院在「陳華案」中確認,這明顯是言過其實。「陳華案」涉及的問題是非原居民可有資格參選新界村代表的選舉。終審法院指出,村代表選舉涉及鄉村居民的整體福祉,現時這些鄉村居民大部分皆非原居民,而且村代表是晉身鄉議局從而進入立法會的途徑,故將村代表候選人限於原居民屬對參與公共事務的權利的限制;若沒合理理由,該限制便違反《人權法案》的保障。鄉事委員會提出,這限制是為保障新界原居民的傳統權益,而鄉議局亦是保障新界原居民權益的組織,故認為該等限制為合理。這兩點均為法院所駁回。第一,法院指出,原居民的傳統權益必須為可追溯至1898年,村代表選舉制度在日治時期引入,故選舉村代表並不屬於原居民的傳統權益。法院並舉例說,在丁屋政策下原居民的一些土地權益才屬傳統權益。這句籠統的說話在法律上稱為「判詞以外的評語」(obiter dicta),一般對法院並無約束力,因為這宗案件並不涉及丁屋政策,雙方亦未就丁屋政策是否屬傳統權益提出理據。其後原訟法院亦曾兩次指出,終審法院這句評語並非定論。於是,丁屋政策是否屬原居民的傳統權益,還得視乎有關權益能否追溯至1898年。支持這說法的主要論據是按大清的法律,原居民有權在其擁有的土地上興建物業,不受任何限制,但這權利為英政府所奪去,故丁屋是給予原居民的賠償。按此論據,賠償只應給予在1898年已擁有土地的原居民及其後代,而非所有原居民皆有權獲丁屋賠償。若他們的祖先當年沒有土地,自然沒有權益可遺留後代。大清律例亦沒規定政府得向沒有土地的居民提供土地。現時的丁屋政策,部分包含在1950年代引入的私人條約批地,當時的批地政策主要為改善鄉村的衛生環境,與傳統權益並無關係,亦不能追溯至1898年。要改變這部分的政策,並不涉及《基本法》對原居民的保障。此外,法院還指出,鄉議局的設立是為代表所有新界居民而非單是原居民的利益,但多年來鄉議局已淪為原居民的喉舌,現在是否該重新檢視鄉議局的職能?原文載於《明報》副刊(2016年8月31日) 丁權 原居民 丁屋

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從丁屋及土地政策看前途問題路線分野

香港眾志以房屋土地範疇作為頭炮發布政策綱領。要旨之一,是嘗試勾畫出社會上多條前途問題路線的分野,讓大眾了解新世代陣營,不只囿於「統獨」的自決路線。不止政治地位 更關乎社會制度香港2047年後前途未卜,不止關於政治地位應如何籌謀,更關乎貼身的社會制度將如何轉變,其中自然包括可否擺脫土地「被規劃」的命運。如同主權問題一樣,我們應盡早展開有關融合、佈局、邊界等討論,全民重訂發展優次與方向。與此同時,着手推動城規會民主化及終結丁屋特權,讓香港人自主規劃。自決運動不應空中樓閣地談論香港應否獨立,卻忽視最緊扣日常生活的社會政策。實行「外部自決」是香港民主的一種有力體現;但自決運動關心的,不應只是公投選項之中能否填寫「獨立」的小方格,而是在運動過程中,讓每個人有機會和能力思考香港各樣的問題,並以自決方式逐步改變。所以香港眾志有意推動3年社會政策公投、5年制訂香港約章的藍圖,重視而不自限於主權問題,同時於其他社會議題實踐自主自決。然而,前途運動的另一軸人馬中的陳雲,最近卻高調支持擴大丁權,任由丁屋問題惡化,令人驚訝。陳雲稱丁權是原居民的「法定權利」和「傳統文化」,無視所謂「傳統」其實只是殖民政府建構出來的事實。在1972年丁屋政策出現前,鄉議局的權益論述中,沒有「原居民」或「非原居民」的區分。「原居民」身分是在丁屋政策推行後,才開始流行起來的概念。丁權從來不是自有永有的傳統,而丁屋政策也只是政府的分治策略,目的是巴結一部分人,瓜分新界土地資源。而《基本法》第40條中所寫「合法傳統權益」是否包括丁權,以及違反「建屋自住」原則的「套丁」,實在令人質疑。至於陳雲明言支持他組黨參選的侯志強又是什麼人?侯志強是上水鄉事委員會主席、鄉議局當然執委,也是惠州政協,可說是整體丁屋特權的代言者。侯更曾誇下海口,指「我們是業權人,起500層都得」,未來,興建丁屋大廈或不再只是電影《竊聽風雲3》的橋段。對於被媒體問及有關買賣丁權違法的問題時,侯故作神秘說他自有方法,是「商業秘密」。陳雲也刻意把丁屋特權與鄉郊、「有田耕、生活寫意」的美好圖像拉上關係;但事實上,不少真正以農為生、以田為家的新界村民,不單為政府忽視,更時刻受着這班特權階級的出賣與暴力威脅及壓迫。而且,當丁地不斷擴張,綠化地會嚴重受破壞:由2007年開始,鄉議局不斷建議放寬於綠化地帶申請建屋的限制;近3年,更有四成於綠化地帶的建屋申請獲批。香港眾志希望開展有關廢除丁權的討論,其中一個可行辦法就是為丁屋政策設立「日落條款」,在不遲於2047年前完全了斷丁屋問題,讓香港人公平地自主香港土地運用與房屋發展。討論自決運動,不能只討論主權問題;特權階級,也從不止包括政府。要是不廢除鄉郊權力及既得利益結構,這個利益板塊最後也只會如主權移交前一樣勾結中共,自毁社區及土地。作者是香港眾志副秘書長原文載於《明報》觀點版(2016年5月6日) 土地 丁權

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丁權背後的三方博弈

自去年12月4日,法院裁定「套丁案」各被告串謀詐騙罪成並判囚,成為首宗買賣丁權案被定罪後,鄉議局與港府之間的對抗開始呈螺旋上升態勢。大多數香港人沒有丁權,政府亦沒有足夠土地讓所有丁權變為丁屋,丁權問題於是成為一場角力。港府、代表新界原居民的鄉議局、沒有丁權的香港人,形成一場多方參與的三方博弈。原居民把丁權視為合法傳統權利,當作核心利益來捍衛,因為不但攸關現時也攸關子孫後代的利益。除了就「套丁案」上訴,鄉議局劍及履及開始成立「新進步聯盟」黨,並正式派表招收黨員,揚言要出選9月立法會選舉,維護被不斷侵蝕的權益。非原居民的港人則認為丁權是一種特權,感覺不公,以民間組織、學者與退休高官為代表,在公眾平台發表反對言論;傳媒亦相繼爆出鄉議局成員涉嫌套丁、佔用官地的消息。港府則傾向削弱丁權兌現成為丁屋的空間,用行政程序令兌現變得困難。丁權代代延續 激化居民對立九七回歸後,港府與鄉議局圍繞丁權與丁屋展開過好幾次博弈。如2004年4月,地政總署實施「新審理丁屋申請程序」,將丁屋資格只需由村長核實證明改由署方查核族譜鑑別。鄉議局放話指港府如不收回該等做法即於7月1日上街,當時董建華政府正處弱勢,恐數十萬原居民在七一關鍵時刻,變成壓垮駱駝最後一根稻草,只得中止新做法。2007年,鄉議局不滿丁屋審批慢,放話要到北京投訴港府處理丁屋不力。不久,規劃署建議放寬丁屋興建限制,容許五成丁屋可建於丁屋發展範圍外。丁權可以代代延續,對土地的需求似無底深潭。另一方面,又激化原居民和非原居民的對立,令感覺不公的情緒在市民心中蔓延;港府以拖字訣應付丁屋興建,不時利用輿論平台向原居民施壓,原居民亦同樣有「被擺上枱」的感覺。2012年10月,發展局長陳茂波在報章撰文表示政府現有2348公頃土地儲備,其中933公頃大部分預留建丁屋,佔土儲約四成,至於用在住宅發展則只有392公頃,佔土儲17%。輿論對該文迴響極大,紛指樓價已遠超市民負擔能力之時,政府卻預留大量土地給只佔一成人口的原居民,對600多萬非原居民香港人不公平。預留土儲無法解決丁屋問題900多公頃丁屋土儲將來是否真的會用來建丁屋,尚為未知之數,港府事先張揚等於把住屋壓力,轉移到原居民身上。港島、九龍半島土地利用近飽和,存在較多土地可用於開發的新界亦被公屋、私樓、丁屋三方需求夾壓,於是低密度的丁屋頓成箭靶。一座丁屋可建合共2100平方呎樓面。以香港房價計算,一座丁屋市值超過港幣1000萬元,扣除約400萬元購地費與建築費,起碼可賺600萬元以上。普通一個香港人,很多一輩子也積聚不了這一筆錢。一個原居民家庭,如有幾名男丁而又建成丁屋,其財富已超過多數香港人畢生奮鬥所得。目前約有24萬個擁有丁權的新界男性原居民,政府預留的丁屋土儲只夠建約6萬間丁屋,無法解決目前丁屋問題;如用來建高密度公屋或私樓,則可建數十萬個單位,容納百多萬人居住,大大紓緩港人居住難題。個別學者建議以多層式大廈取代低密度丁屋,藉此紓緩土地供應難題。如此處理,興建丁屋土儲當然可以減少,但公平問題始終懸在那裏,沒有得到解決。思考丁屋存廢 正當其時新界原居民一般將丁權視為一種賠償,認為原居民據《大清律例》擁有土地的永業權被港英政府轉成75或99年的可續期租約(跟港九土地一樣)。問題是,該等權利有何合理性可以跨過數個不同大時代,穿越百年時光,在21世紀仍被認可?丁屋政策在1972年推行,才首次界定「原居民」身分,乃港英政府為拉攏原居民支持開發新界的權宜之計。距清末已60多年,若說丁權是賠償在時間上很難說得通。當年新界主要為鄉郊農村,土地不值錢,香港人口也只有400餘萬。如今,彈丸之地的香港卻住了700多萬人,寸金尺土。丁屋存在的時空背景與政策對應的問題,跟40多年前已完全不同。因此思考丁屋政策的存廢,正當其時。「核心利益」與「核心價值」的對碰「套丁案」現實面是土地之爭,背後是歷史遺留下來的尚未解決的問題,而事件的深層則是新界原居民的「核心利益」與香港「核心價值」的對碰。除了司法獨立、新聞自由之外,亳無疑問地,公平公正亦是值得香港人捍衛的核心價值。丁屋政策,很明顯對女性是一種歧視,而作為一個與生俱來的權利,甚至移居海外的新界原居民男丁亦有份,對大多數香港人亦不公平。丁屋與普通香港人的住屋對土地的需求,是零和遊戲,也是對土地正義的追問。而落實這種正義,有賴公眾監督與施壓,同樣有賴政府決斷的勇氣與執行的效能。套丁突然被刑事化,明顯看到港府已下定決心打擊新界原居民長期濫用特權,一方面通過行政手段收緊丁屋審批,另一方面通過司法系統遏止不合法的套丁行為。隨着原居民不斷生育,丁權可以代代延續,理論上數量可以無限增長;相形之下,可供建屋的土地愈來愈少。因此,丁權被取締是必然的事,問題是何時、以什麼方式。文:陳立諾(資深媒體人)原文載於《明報》觀點版(2016年3月11日) 土地 丁權

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不是傳統權益:丁屋政策的迷思與真象

在「套丁」詐騙罪成及連番涉嫌套丁的調查報道後,丁屋政策又重新引起公眾關注。觀乎鄉議局起初於去年12月24日登報辯稱套丁非屬刑事,事隔一個月發公開信,只要求發展局澄清丁屋政策是受《基本法》第40條所保障,似乎亦自知理虧,態度開始軟化。鄉議局仍不停對外聲稱,丁屋政策乃原居民的「傳統權益」,受基本法第40條保障。但這是否合乎歷史事實?相信當未來若有司法覆核能作出公正的澄清,這或許會成為丁屋政策的「最後一根稻草」。關注土地利益多於「傳統」究竟丁屋政策是對原居民自有永有的「傳統權益」,還是一項爭取得來的特惠土地利益政策,本身亦是一個值得探討的歷史課題。翻查丁屋政策的歷史由來,可發現以往的政策用詞或鄉議局文件上,共有籠統的「新界人」或「鄉民」。1961年鄉議局把每年的10月21日定為「新界日」,成為「新界人」爭取權益的日子(註1)。在1966年的新界日的訴求中,鄉議局在爭取土地合理權益和全新界人民的土地使用自由的論述下,提出對土地政策的意見(註2):(1)就建屋安排:應改善鄉民生活水準、放寬土地使用及建屋限制、使用標準圖則簡化審批程序、減免建屋補價;(2)收地給予市價;(3)修改凍結發展藍圖,減少土地使用限制。1971年,新界民政署長黎敦義作出原則性的回應(註3):(1)同意合理使用土地,認為現已施行特別優待的方法,並提出細節可再作討論和修改;(2)收地問題上,認為政府出價合理;(3)同意發展藍圖內合理的土地使用,但重申必須有秩序地發展。以上鄉議局與政府的交涉過程,正正顯示出討論的要點是一些不分原居民與非原居民的新界土地政策,包括:農地轉屋地的補地價、村屋興建的減少限制和簡化審批、收地賠償和放寬規劃發展限制等。而1966年《華僑日報》報道的大標題其實是〈鄉民繼續爭取土地合理權益〉,非「新界原居民繼續爭取傳統權益」。原居民這身分,反而是在1972年丁屋政策出現後才被強調,目的顯然是為了給予新界人特惠土地利益而劃定了「原居民」的身分,而並非將丁屋政策看待為「傳統權益」來爭取。中短期措施不能千秋萬世但為什麼丁屋政策只適用於新界原居民?要合理解釋此政策結果,必須把丁屋政策理解為殖民的分治策略下,意圖收編原居民,合謀瓜分新界的土地資源,而作出的特許(concessionary)優待(註4)。歷史的事實證明鄉議局只着眼維持和擴張優待帶來的利益,再沒有改善新界土地規劃和發展政策的意圖。丁屋政策宣布時,當時的新界民政署長黎敦義早已強調只視丁屋政策為「短中期的措施」(”I should emphasize that I do not see these measures as anything more than interim measures……”,註5)。其後,港英政府並因政策成立初期西貢區內丁屋申請被嚴重濫用,曾一度禁止該區的興建丁屋申請。及後鄉議局與港英政府一直就丁屋轉讓限制爭持。鄉議局曾於1980年2月去信新界政務司,在同意丁屋政策宗旨非建屋轉讓下,爭取可轉讓丁屋的安排(註6);港英政府亦就丁屋建築標準、丁屋轉讓的補地價制度上作多次調整。由此可見,今天的丁屋政策其實在不同時候不斷轉變而成,又怎能說成「傳統」的權益?時至今日,政府應與公眾共同解決丁屋問題,考慮加強限制丁屋轉讓和申請資格,甚至終結這項本屬中短期的政策。我們要將可持續的新界土地利用及整體城市景觀問題帶回人人平等、無分特權階級的基礎上討論。註1:劉潤和,《新界簡史》,1999年,88頁註2:〈鄉民繼續爭取土地合理權益〉、〈新界土地漸繁榮土地利用受限制〉、〈鄉村建屋盼有自由土地使用應有自由〉,《華僑日報》,1966年10月21日註3:劉潤和,《新界簡史》,1999年,89頁註4:黃少雄,〈丁到無窮膽自大〉,2015年12月4日,《明報》觀點版註5:Hong Kong Legislative Council, Official Report of Proceedings(29th November 1972), Buildings Ordinance(Application to the New Territories)(Amendment) Regulations 1972, p.192註6:新界鄉議局,《新界鄉議局事務簡報》,1980年文:姚政希、林芷筠(本土研究社成員)原文載於《明報》觀點版(2016年1月28日) 土地 丁權

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「竊丁風雲」之過橋抽板?!

當年撰寫《基本法》的草委,或真有「先見之明」,竟會把第四十條寫成:「新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護。」《基本法》在1990年通過之際,俗稱丁屋政策的「新小型屋宇政策」推出才不到20年,又豈能算是「合法傳統權益」?正如中大地資系姚松炎教授一語道破,新界丁權至今亦只有短短44年歷史,根本就不受《基本法》保障!取消丁權才算是真正回歸新界傳統!倒未知當年出任基本法諮委會秘書長、兼為土地契約專家的梁振英,是否也曾參與其事?自去年底涉及行使假文件的「套丁」被法院裁定違法後,一石擊起千重浪,近日更接連有報道指出,鄉議局主席劉業強、行會成員張學明等均涉及「套丁」活動。一時間鄉議局風聲鶴唳,原居民則成為眾矢之的,彷彿所有新界人都在參與非法勾當似的。但對原居民來說,當年容讓新界土地大事開發,沙田、屯門和大埔等新市鎮蓬勃發展,乃是他們對香港的一大歷史功績。只是現在特區政府不認舊帳,過橋抽板而已。「跨部門」協作支援當然,其實在1972年丁屋政策推出之際,早已清楚訂明丁屋乃是供申請人自住,及後經鄉議局強烈抗議,港英政府始容許原居民透過補地價轉讓丁屋。其後旋即進入香港前途問題談判,一向「愛國愛港」的原居民,更搖身成為北京統戰籠絡的寵兒。但正如本土研究社黃少雄和楊夏至指出,「套丁」和「轉讓丁屋」根本是兩回事,前者是指丁屋獲批之前,已與地產商私下簽署轉讓協議,這並非現行法例規定所容許的,乃是明目張膽的偷龍轉鳳。(《明報》觀點版,2016年1月2日)然而,原居民的抗議也不是全無理據。就正如《明報》近日的系列報道指出,規劃署對土地改劃一向極為手鬆,鄉郊農地經常被大片改劃為丁地。有大量案例顯示,丁屋補地價只及市值的15%左右,並且在丁屋落成後即獲地政署審批。(《明報》偵查報道,2016年1月18及19日)任誰對新界發展稍有認識的都知道,藉「套丁」興建的丁屋豪宅屋苑,在規劃設計上與一般丁屋截然不同,前線官員實地視察一下便一目了然。假如沒有政府眾多部門「隻眼開隻眼閉」,要「套丁」牟利得手又談何容易?早於2001年,廉政公署曾傳召多名地政主任查詢,懷疑他們在處理丁屋申請的過程中,有收受利益的行為。為此地政署一度聲稱將進行改革,但多年來情况卻沒有半點改善迹象。事實上,要勞動政府進行「跨部門」協作和支援,這顯然並非前線官員的個別行為,實有賴最高層官員的全力配合。但「套丁」案的客觀效果,一切責任皆被推在原居民的頭上,彷彿官員一直都被蒙在鼓裏,對早已遍地開花的「套丁」毫不知情。但既然現時政府反面不認人,鄉議局領導層對政治前景,又豈能不如坐針氈?2047前黃金機會不再面對「丁權無限、土地有限」的問題,早於2003年,時任房屋及規劃地政局長孫明揚曾一度揚言,會在任內解決丁權問題,結果自然是不了了之。但梁振英於2012年的競選期間,曾於港大城市規劃論壇上表示,「丁屋政策的問題要想方法解決」。同年陳茂波在接受專訪被問到丁屋政策時,亦回應「現屆政府有勇氣面對及解決」。但原居民精英的另一大隱憂,卻是近期樓市已見下滑,梁振英卻仍在施政報告中,大談增加私樓土地供應,陳茂波更以「 下大決心,堅定不移」,來形容他的「盲搶地」政策。已有愈來愈多的迹象顯示,現屆政府正致力推倒樓市,讓不同的利益集團洗牌再來。加上外圍因素如美國加息、中國經濟放緩等影響下,香港樓市即使不患SARS,也肯定是嚴重的禽流感,沒有三五年也難以恢復。而問題更加在於,《基本法》的「五十年不變」承諾,距今只有僅逾30年。待日後樓市復蘇過來,住宅按揭年期很可能只剩下約二十年左右。2047年後的土地契約和補價安排,至今乃然充滿未知之數。一幢「套丁」穩袋幾百萬的日子,很可能已在2015年成為歴史陳迹。在可見未來,原居民精英的形勢其實相當被動。當然,跨越2047年的議題,已經超出香港特區自治範圍,一切仍要看北京最高層的取態。即使現屆政府不處理,最遲在二十大之後也要展開工作。屆時主責港澳事務的張德江亦會換班,誰來接掌仍是難以逆料。無論如何,鄉事利益在中央眼中只屬蠅頭小事,根本不值得花太大力氣來擺平,小題大做。原居民是鐵板一塊?上文一直討論的焦點,皆只集中在新界精英和鄉議局領導層,而並非普羅原居民,更遑論另撐半邊天、卻備受歧視的女性原居民。顯易而見,沒有相當的政治和經濟實力,根本就難以在丁屋市場分一杯羹;相反迫於無奈賤價出售丁權的男丁,實際收益就只得「套丁」暴利的零頭,根本長期飽受世叔伯的欺壓剝削,卻有苦自己知。至於那些並不涉及丁屋市場的原居民,則只會面對鄉郊土地不斷受破壞,傳統社區網絡崩解,村內惡勢力橫行無忌,以至環境污染和交通擠塞等問題,對濫建丁屋豪宅的怨氣亦可想而知。不同階層原居民的利益,從來均不見得是鐵板一塊。尤其是新一代的原居民,不但村界內丁地已買少見少,輪候興建丁屋愈見遙遙無期,更長期背負着「貪得無厭,特權階級」的污名,心理上其實一點也不好受。普遍獲得更多教育機會的年輕人,不少亦已接受現代文明思想的洗禮,包括自然保育的意識亦會有所提高,亦會抗拒與世叔伯的陳腐思想為伍,毋須繼續在「傳統權益」的問題上作繭自綑,畫地為牢。隨着「套丁」漁利的空間不斷縮窄,分贓不勻的風險大大提高,精英內部的分化勢必急速加劇。站在原居民整體長遠利益的角度出發,徹底改革「百年老店」般的鄉議局,打破烏煙瘴氣的寡頭壟斷和私相授受,讓它重新建立原應具備的民意認受性,應是正本清源的正確方向。但世事又豈能盡如人意?一個更大機會出現的可能,則是年輕一代的原居民站出來,另立門戶,為敢怒而不敢言的兄弟姊妹發聲。興建丁廈癡人說夢?當我們自今仍聽到興建多層「丁廈」,作為解決丁地不足的建議,實在難免感到萬二分的驚訝。心想除非鄉事精英擁有通天本領,能人所不能,否則便很可能只是在癡人說夢。試問他們又何來談判籌碼,令當權者容許其勢力進一步坐大?或許特首選委會中的26席,加上「等埋發叔」功能組別的一票,已是他們手上最大的政治本錢。然而最近不少建制派政黨亦正逐步與原居民劃清界線,關係破裂已是眾所周知的事實。一葉知秋,鄉議局領導層都是明理人,實不可能不深明箇中道理。原文載於2016年1月24日《明報》星期日生活 丁權

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