貧窮線計公屋租金轉移好合理

扶貧委員會計劃修訂貧窮線計算準則,將公屋得到的實物得益納入住戶收入,有團體質疑是造細貧窮人口條數。事實上,這是符合國際慣例的做法。所謂貧窮線,量度的是人的生活質素。社會福利轉移除了現金轉移當然包括實物,公屋這些只有部分人有的福利,而且是指明戶口的,當然要計算在內。以一間400呎的港島區公屋為例,與私樓租金相比,每月租金轉移平均達12,000元,九龍區9700元,新界區則是7000元(註)。試想,一個月入8000元住在公屋的家庭,與月入20,000元但沒有公屋的家庭,所享受到的生活質素相若。而其實,除了劏房和偏遠地區外,沒有10,000元根本不可能租到理想的私樓。有團體質疑以私樓價格來計算公屋租值轉移不公平,因為私樓質素較好,但跟劏房相比公屋的質素又較好,參照市場同類價格符合國際慣例。社會最應關注「三無」人士根據歐盟統計局計算國家開支的指引,那些由政府供應的服務,如果沒有市場價格參考,可以用生產成本計算開支。但房屋有私人市場,建公屋的地和公屋本身是政府的資產,這個資產不作社福用途可以拿去私人市場出租或出售,所以計算公屋的機會成本來入帳是正確的。不將公屋租值計入貧窮線,是誤導了公眾貧窮人口的數目。社會上最需要幫助的人,未必是公屋住戶,他們已經享受了政府每月上萬元的福利轉移,還有很多圍繞公屋居民的福利機構和政黨服務他們。那些「三無」人士,無福利又低薪或無工作,又無容身之所的人才是社會最應關注人士。再制訂貧窮線,將福利準確入帳,可以協助我們幫助真正窮人。註:根據香港房屋委員會《房屋統計數字2015》的各區平均租金數字計算原文載於2016年4月26日《明報》觀點版。 貧窮 公屋

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公屋置業有幾筍?

每逢到了樓市升勢周期的尾聲,總有輿論鼓勵基層市民置業,原因不外乎置業可以累積財富啦、置業可以幫助基層市民向上流動啦、自由買賣和租賃會更有彈性啦等等。只要讀者走進屋邨的議員辦事處,和街坊們打牙骹聊聊天,就會知道有很多屋邨居民是真心相信這一套,公公婆婆甚至會替其剛滿18歲的孫兒遞交公屋申請表,為的就是走進這流轉的階梯。不過,如果你有機會在屋邨辦事處再工作長久一些,總會遇到形形式式的、有著沉重過去的街坊來求助。現在的政論文章,喜好列舉「真實個案」,以證明市民真的很想買樓。本文無意反證市民想買樓的說法,只是希望提醒一些透過公屋置業(或者租者置其屋,又或者補貼置業計劃)以冀擺脫貧窮的住戶,你可能面對的後果是什麼。公屋置業政策的終極目標,並非公屋居民以補貼價購買自己現時居住的單位,而是希望透過提升公屋補地價的比率,使政府得以擺脫提供公屋單位所帶來的福利開支。所以,即使公屋居民如團結香港基金所建議的,以10萬首期購買400萬市價的單位,是完全無助於加快公屋流轉的速度,因為實際上可供再編配的舊公屋單位反而減少了─除非公屋居民可以動用200萬補地價,讓現有的租置計劃(約12萬個單位)市場可以活絡起來。在樓市氣氛活躍的環境下,整個市場經常充斥公屋破頂成交、甚至是公屋樓王等誇張的說法,公屋居民往往容易「雄心壯志」,急於置業以爭取換樓的機會。C女士與其丈夫原居於屯門區某公屋,本身已有一筆積蓄,於1998年透過自置居所貸款計劃,購買同區內的私樓單位,當時樓價已經較97高位大約下跌4成,但其後樓價一直反覆向下,到2003年時,C女士及其丈夫終因資不抵債,物業被銀行沒收。故事仍未完結。C女士與丈夫其後搬到二坡坊一帶的套房居住,後來C女士因工傷不能工作,收入只靠C女士的丈夫當看更來維持。禍不單行,C女士丈夫年紀漸大,到了65歲的退休年齡,公司不欲與他續約。時為2010年,租金開始漸次攀升,業主加租,他們負擔不了套房租金。收入不保的前提下,C女士希望可以再次入住公屋,但因為已經「曾經使用過公屋福利」,房屋署拒絕接納其申請,無計可施下只好申請綜援,臨老「流轉」到社會政經階級的底層,置業流轉彷如泡影。以為公屋居民可以用「超筍價」置業的讀者,閱讀C女士的故事時,是否以為這只是特殊案例?滿心以為可以一圓置業夢的街坊,有否足夠心理準備及風險評估,而隨時落入政府與地產商有意無意間共謀的一場大賭局?其實所有補貼公屋居民置業的方案都會面對以下兩難:假如補貼金額較高,居民自然較易負擔首期,但補地價的難度大增,有關單位便被「鎖死」,就好像現時的居屋第二市場及租置計劃市場一樣,令可供編配的公屋單位數目反而減少;假如補貼金額太低,公屋居民連首期也付不起,談何置業?一個更根本的問題是,究竟公營房屋的本質是什麼?是以置業為本,還是以安居為本?兩者又分別會導出一個怎麼樣的社會?以置業為本的社會,房屋主要的作用是累積財富,有資本者自會透過炒賣累積更多的資本,貧者越貧,富者越富,其中一個具體表現,就是公屋輪候冊數目不斷上升,輪候時間越來越長。為什麼呢?因為依照團結香港基金建議,新建的公屋都變成可租可買,隨著現有公屋居民逐一置業,可供編配的公屋單位數目將不斷下降。根據審計署第62號報告書所引房屋署的預測,一般公屋申請人的平均輪候時間,會由2014-15年的平均3年,大幅提升至2020-21年的5年。要達至香港市民8成置業的目標,需要多少個公屋編配單位?剩餘2成不能置業的基層,豈不是永不能上樓嗎?總體而言,由於近10年的公屋興建量不斷下降,可供編配的總公屋單位數目已經是自1980年以來的最低水平(見圖一)。雖然房屋署嘗試透過寬敞戶政策、富戶政策等回收公屋單位以供輪候冊編配,但其實供輪候冊的公屋編配亦已跌至歷史低位,要維持公屋編配與流轉,只好盡量優先把單位分配給輪候冊,造成近幾年公屋分配予輪候冊申請人的比例不斷上升(見圖二)。如是者香港社會將會進一步撕裂為兩大階級:有樓一族(8成置業者)和冇樓一族(2成無法置業者),那2成無法置業的人,便要不斷爭奪那越見罕有的租住公屋分配;而不慎在房屋階梯流轉中栽倒的人們,如文中的C女士,甚至連公屋的門檻也進不了,永不超生。圖一:輪候冊與總公屋單位可供編配數目比較 (來源:綜合自房屋署)圖二:公屋分配予輪候冊申請人比例變化(來源:綜合自房屋署)獲房屋發展小組委員會通過的日期公屋單位的淨需求2014-15(年)2018–19(年)2020–21(年)2012 年2 月22 日2011–12 至 2020–21年度(186 100 個單位)3.03.55.0表三:根據長遠房屋需求而推算的公屋輪候時間(一般申請者)(來源:審計署62號報告書)獲房屋發展小組委員會通過的日期 公屋單位的淨需求 2014-15(年) 2018–19(年) 2020–21(年)2012 年2 月22 日 2011–12 至 2020–21年度(186 100 個單位) 3.0 3.5 5.0 var js, fjs = d.getElementsByTagName(s)[0]; if (d.getElementById(id)) return; js = d.createElement(s); js.id = id; js.src = “//connect.facebook.net/en_GB/sdk.js#xfbml=1&version=v2.5”; fjs.parentNode.insertBefore(js, fjs);}(document, ‘script’, ‘facebook-jssdk’));評台 Pentoy 公屋

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何以公屋居民難以向上流動?

公共房屋是為了低收入家庭解決住屋問題而設,現時有接近三分之一的港人居於公共租住屋邨,縱然他們的生活得到改善,亦可享受廉租,較易積累財富,但公屋予人的印象始終是基層人士的聚居地,主因是缺乏流動性,反映現行公屋政策有檢討的空間。問題一:想買的人買不到1998年租者置其屋計劃(下稱租置計劃)開展,但隨着2005/2006年第六期乙推出後,租置計劃已經終止。根據現行政策,現居於39個租置屋邨的租戶仍可選擇購買其租住單位。然而,39個租置屋邨以外有意置業的公屋租戶只有羨慕的份兒。部分公屋居民被迫困在公屋租戶的行列之中,即使想做業主也苦無渠道。例如1980年代,劉小姐一家搬入黃大仙竹園南邨,該屋邨沒有被納入租置計劃。劉小姐憶述,「雖然當時租金只是幾百元,但先父眼看隔鄰北邨可供購買『口水流』」,畢竟公屋比居屋便宜一大截,而且能夠在自己熟悉的地區安居置業自然是最好不過。這說明,現行政策的限制剝奪了部分公屋住戶的置業夢。第二種情况是租置屋邨的住戶縱然有優先購買現居公屋的資格,但中下階層置業需要時間累積財富,現行政策就未有顧及這一點。這是一個真實個案:王先生6年前搬入黃大仙竹園北邨,他說,「6年前入住時購買價只是30萬左右,現在買要約80萬」。雖然金額較買私樓的首期為少,但育有兩個小孩的他說:「生兒育女和安居置業似乎只能擇其一,而我就選擇了前者。」從事建築業的他大嘆私樓多年來狂升,公屋價位也水漲船高,即使公屋也買不起,只能寄望子女長大有多點積蓄才可考慮置業了。問題二:想出租的人出租不到以下故事最能夠說明這一點:曾為製衣工人的陳太,2000年以20多萬元透過租置計劃,購買觀塘彩霞邨一個實用面積約500方呎的公屋單位。自從製衣廠倒閉後,她長期失業,現時靠替兒子照顧孫兒幫補收入。她自稱「唔夠錢開飯」,有意出租一個房間,以租金收入維持生計。但公屋要在公開市場出租,前提是要補地價。陳太說,現時樓價過高,其單位已飈升至二三百萬元。對於現在補地價動輒過百萬元,她大喊離譜,「高到可以交私樓首期」。這可能就是即使明知未補地價不能出租單位,仍然有人鋌而走險的原因。據了解,無論想租住,抑或想放租公屋單位都同樣不容易。在屢屢出現「公屋王」的黃大仙鳳德邨,情况就更為嚴重。本身住在該邨的地產代理陳先生表示,其單位的補價折扣率接近七成,有單位更高達82%,即以作價400萬元計,近330萬元需用以支付補地價,業主實際所得只有70萬元。基於業主沒有誘因主動補地價,在二手市場上放租和出售的已補地價公屋盤源極少,除非有財務困難需要急讓。改善公屋政策 從根本入手綜上所述,現行公屋政策未能與時並進,公屋租戶難以升格成為業主,而公屋業主因補地價難,無法擁有完整業權,以致資產難以流通及創造財富;可見,公屋住戶確實難以向上流動。有見及此,香港大學經濟學講座教授王于漸為團結香港基金撰寫研究報告時,提出了以下建議:(1)公共房屋以置業為本政府可推行「補貼置業計劃」,以後新建成的公共房屋都以「置業」為目標。有能力置業者可購買「補貼出售」單位,未有能力置業者則可繼續租住,日後再買也可以。該計劃的好處是讓未有能力負擔首期和供款的住戶,在若干年後仍可以入住年份的樓價購買單位。長遠來說,能令更多人晉身成為業主。(2)地價不與市價掛鈎截至2012年年底,租置計劃單位達12萬個,但已補地價的則只有1300個,佔總數僅1%。針對補地價難的問題,王教授從補地價政策入手,建議在新計劃下的公屋如要出售,業主仍需向政府補回地價連同利息,但地價不會和市價掛鈎。新補地價方法的優點在於地價不會跟着市價攀升,為公屋業主補地價提供更大誘因。舉例說:一個新建公屋單位市值400萬,政府以市價五折出售,住戶只需200萬就可以「上車」。在現行的補價政策之下,補價金額會隨住單位市值浮動而轉變。王教授則建議,不論單位市值升跌,以後補價金額都鎖定於入住時所欠的200萬。住戶有了清晰、明確的目標,便可更好地規劃自己的財政及其他需要。按照上述計劃,想置業的公屋居民有望達成置業夢想,想出租的人有望出租。有關補地價的建議,不但解決了業主融資問題,同時有助活化公共房屋的二手市場,加快公屋流轉。補貼置業計劃讓更多市民能成功置業,意味着業主可享受地價升值的好處,從而增加他們及下一代向上流動的機會,減輕跨代貧窮問題。原文載於《明報》觀點版(2015年11月28日) 公屋

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為何挑戰單身公屋配額及計分制?

本會近日協助一個案,就公屋「配額及計分制」擬提出的司法覆核官司獲批法律援助,並在5月12日召開記者會,向公眾解釋是次司法覆核之理據。可能公眾會有疑問,究竟該政策有什麼重大問題,需要訴諸法律。筆者希望藉此機會作一解釋。根據房委會最新數字,截止2015年3月,公屋輪候冊上有近28萬宗申請,其中超過一半(140,600宗)為非長者單身(即58歲以下)申請。與長者單身及一般家庭申請不同,非長者單身人士要在「配額及計分制」隊伍下輪候公屋,每年能夠上樓的配額不足2200個。而且,其申請更不計算在平均3年輪候目標之內,這明顯與一般家庭申請人有截然不同的對待。 引入「配額及計分制」之背景在引入「配額及計分制」前,非長者單身和其他家庭申請人屬同一輪候冊並獲相同的對待,而過往曾出現一年內有超過3000名非長者一人申請能順利獲配單位。但在2005年,房委會檢討非長者人士申請公屋問題,認為非長者一人申請住屋需求日增,將會削弱房委會協助有更迫切需要的家庭之能力;故房委會在同年9月29日通過建議,引入「配額及計分制」,將非長者一人的每年編配單位的配額上限設定在最多每年2000個,同時設立按申請人年齡等因素而釐定的計分制,並將非長者一人申請者剔除在公屋的平均輪候時間之外。及至2014年10月,房委會通過《長遠房屋策略——合理分配公共租住房屋資源》文件,修訂配額及計分制,將每年配額上限增至2200個、申請時年齡每增一歲增加至9分、向年屆45歲申請人一次性加60分等,並在2015年2月生效。 50歲以下人士上樓無望政府及房委會一直表示,應給予年紀較大人士有較高的優先次序,故修訂計分制。可是,自2005年實施配額及計分制以來,從來沒有30歲以下單身人士循配額及計分制獲公屋編配。絕大部分配額(超過97%)均分配予40至49歲和50歲或以上的單身人士。可見,舊制本身對年紀較大人士已提供較高優先次序。與舊制不同,今年2月實施的新制更為重視申請人年齡,而不是輪候時間。申請人每大一歲會增加9分,而年逾45歲更會一次性增加60分。可見,申請人年齡成為獲配公屋的關鍵因素。但在改制後,配額僅增加每年最多200個,但已接受配屋的最低分數由100多分激增至超過430分以上;這不單將所有35歲以下申請人上樓夢粉碎,就連50歲以下人士隨時要輪候近10年時間方有機會上樓。截止2014年3月底,公屋輪候冊50歲或以上非長者單身人士有13,800人。基於每年配額最多只有2200個,故單是消化50歲或以上申請人已需要近6年時間。可是,只要輪候冊上繼續有50歲或以上申請人新登記,50歲以下申請人根本上樓無望。 向上流動並非必然房委會因應長策會建議,給予向上流動能力相對有限的年長申請者較高優先次序。而長策會當時主要考慮是年逾35歲人士教育程度較低,難以改善生活環境,故以35歲作為分水嶺。但是次司法覆核申請人由26歲輪候至現時35歲,由於只有初中教育程度,根本不足以為其帶來任何向上流動機會,可見兩者並沒有必然關係。截止2014年3月,仍然有58%為中學程度或以下,即超過73,000人。就算未滿30歲申請人,仍然有33%,即超過22,000人為中學程度或以下。房委會一刀切將申請者年齡視為分配公屋最重要準則,只有年紀大人士方有機會獲得上樓,漠視其他人之住屋需要,這違背房委會「為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供公屋」之宗旨。 求助無門,只好訴諸法律不少人認為,公屋資源應優先給予有需要長者及家庭,本會並不反對有關說法。可是,這並不等同近乎完全剝奪所有非長者單身的上樓機會,不少公屋申請人,仍然要租住劏房單位。本會過去多年多次向不同政策部門反映,要求檢視「配額及計分制」,但不得要領,故我們只好以司法覆核重新檢視「配額及計分制」的合理性。作者是香港社區組織協會主任原文載於明報觀點版 公屋

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歐劍清:致房委會公開信反對綠置居計劃

致房屋委員會公開信——各委員務必釐清「綠置居」事實,亦須緊記毋忘初衷。房屋委員會諸君:自特首在施政報告宣布計劃出售公屋,將構建置業階梯之不可能任務,強加於出租公屋身上。房委會主席張炳良即時和應,表示將推行綠表置居先導計劃(綠置居),並為強推劣政偽稱此舉可加快公屋流轉,又稱不會減少公屋供應。梁振英由中共所謂均衡代表的選舉委員會選出,施政無視月入少於14K(一萬四千港元)家庭需要毫不稀奇。張炳良主席遵從長官意志,妄顧事實賣弄花言巧語,試圖蒙騙公眾令出售公屋計劃過關也不會令人意外。可是作為香港公共房屋政策決策組織成員,諸位有不可推卸的責任,在決定綠置居政策前釐清有關事實。更須緊記房委會自稱「主要工作,是為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供資助公共租住房屋(公屋)」(轉載自房屋委員會 2015/16 年度機構計劃)。斷不可因長官意志而違背提供公屋根本目的,更不可盲目相信主席信口開河指稱的好處,諸君切勿支持綠置居計劃。公屋流轉,可能嗎?貴會張炳良主席早前已承認綠置居即時效果,會拖慢輪候冊家庭上樓,亦自知出售新建公屋予公屋居民,只是新公屋換舊公屋。故此買得新公屋住戶並沒有交出公屋單位,張主席所指公屋流轉不可能發生,又何來加快的好處?事實剛剛相反綠置居只會減慢公屋流轉,因為有收入上升的公屋住戶,更不願意交回公屋。收入上升的公屋戶縱然有能力自置私人樓宇,與其交回所住公屋,倒不如用以購買綠置居,自住或炒賣賺取升值豈不更妙。房屋委員會諸君還有另一批公屋戶不會交回公屋,他們就是不合資格享有繼承權的居民。現行政策下入息高於限額三倍居民沒有繼承權,戶主去世須交公屋。若綠置居推出,這些住戶大可在戶主在世時買入新公屋,便不須在戶主去世後遷離公屋。綠置居減少公屋供應房委會諸君綠置居不會減少公屋供應也是謊言,公屋者何也?房委會自行定義為可供出租的公共房屋,原本興建用作出租的公屋,賣出之後再不能用作出租,怎可能不減少公屋供應?故每出售一間公屋可供出租的公共房屋便減少一間。再者若然綠置居可自由轉售,無論有沒有禁賣期及補地價要求,也不能改變自由出售的綠置居,等同私人樓宇的性質。現時租置計劃下,及將來綠置居自由轉售的公屋,再不是房委會管理下的公屋,公屋供應不會減少不是謊言是甚麼?諸位政府若要提供廉價居屋,討好家庭月入14K以上的市民,大可另覓土地或將計劃用作居屋的土地,興建廉價居屋讓公屋居民購買。這才是加快公屋流轉又不影響公屋供應的可行方法。小結請諸君毋忘初衷,房委會自稱主要工作是為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供資助公共租住房屋(公屋),諸位豈能在近三十萬戶正在苦苦地等候入住公屋同時,支持減慢公屋流轉,又會減少公屋供應的綠置居計劃。諸位出任的房委會指稱公屋只是為低收入家庭提供租住房屋,何曾改為用公帑興建的公屋,用於成全公屋居民的置業夢。當數以萬計香港市民居住環境奇劣,又苦等多年期望可入住公屋,諸君真的可以違背動用公共資源興建的公屋,竟然可以售予因入住公屋增加財富的一群,而非最需要幫助的市民!房委會諸君切勿忘掉初衷!香港一市民歐劍清謹啓2015年3月3日(小標題為編輯所擬)作者簡介:生於斯長於斯的60後香港人,居所由床位、木屋、公屋到私樓,上半生經歷香港經濟起飛期,本慶幸生得逢時。當目睹今天香港因為政制處於發展瓶頸狀況,有時對社會事件不免偶有不吐不快之感,故間中為文抒發鬱悶。 公屋 樓市

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陳嘉文:大坑西邨愈坐愈冷的老人茶座

不知道是否因為四叔李兆基說要清拆、重建成青年單位的消息驚動了邨民,中午過後,我來到大坑西新邨邨,想找老街坊聊聊天,知道這裏的故事,卻只見來往地鐵站的路人,邨裏的公園、空地、幾張長櫈,都很冷清。「怎會?路邊的長櫈,常有公公婆婆吹水。或者你拍門啦。」我臉皮薄,怕被趕走。「不會,大坑西邨老街坊好好的。」一街之隔的南山邨嬸嬸說。於是,我在路旁樹下的長櫈等待,終於,第一個伯伯坐下,後來幾個圍着說笑,打發時間。伯伯說,長櫈叫「老人茶座」,是邨裏街坊的聚腳點,也是很多邨民年老時唯一的社交圈。直至夕陽西下,時光遠去。「老人茶座」,愈坐愈少人;大坑西邨,也愈住愈少人。??紳士樓 有搬出無遷入大坑西邨,是名副其實的老邨。負責興建和營運的平民房屋有限公司,早已凍結入住申請。近些年,只有搬出,沒有遷入,現在留在邨裏的千多人,大部分是老人。這天,我坐在邨裏最人來人往的路上,看見不少老街坊,他們人人手裏拿着一把當是拐杖的長傘,動作緩慢,有些坐在輪椅上讓菲傭推着出入。不過他們已是比較「好動」的一群,還有很多很多,足不出戶——邨裏共八座樓房,高八至九層,全都沒有升降機。「平民屋宇」 月租不過千大坑西邨是一九六○年代落成的「私人公共屋邨」。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎說,那個年代,香港有大量難民從內地湧至,政府為了加快興建公共房屋安置低下階層,於是與私人機構合作,由政府出地、私人公司負責興建和營運。大坑西邨是一個例子,一九六一年,政府以三分之一價錢,把逾二十萬平方呎的地皮批予「平民屋宇」興建大坑西新邨,地契寫明須最少提供一千六百個單位,廉價出租給低收入人士。八座樓宇,單位面積由二百六十一至五百二十三平方呎,二○一○年月租由五百至二千二百五十元。這天我遇到的幾個老街坊,都說自己住的單位幾百呎,月租不過千,相比起一般公屋,的確是便宜得多。當年的「平民屋宇」,由多個社會知名人士組成,是個非牟利團體,十個董事之中,六個是紳士,大坑西邨故此也叫做「紳士樓」。不過,平民屋宇本來的董事會並沒有李兆基,幾十年來,平民屋宇經歷多次董事變更,至九○年代,才多了李國寶和李兆基的名字。樓宇維修保養 私人機構未肯出錢這種公私合作而建的公共房屋,姚松炎說好處是可以加快落成速度,也可以減輕政府在公共房屋上的財政負擔,而因為往時的建築成本其實不高,私人機構即使以廉價出租,還是有利可圖。可是,隨着時間過去,壞處開始浮現,樓宇日久失修,私人機構未必願意再花巨額維修保養,「當時的私人機構,只是想獲得地價優惠,享租金回報」,要重建的話,也困難重重,「現在大坑西邨也一樣,公司其實已試過幾次,申請放寬地積比,但闖關幾次都不成功,才唯有轉而說『捐地』建青年單位。樓宇日益折舊,再不維修,也得重建,其實是逼政府出手」。另一個壞處,是難以控制屋邨的營運方法,另一條類似的屋邨、位於鰂魚涌的模範邨,現在的命運則與大坑西邨很不同,「本來的模範屋宇會,後來轉手交給房協,現在持續有維修保養,也讓居民成立組織參與邨裏事宜,大坑西邨則相對殘舊」。大坑西邨的命運大坑西邨現在的位置,原址是「光明邨」木屋區,一九五三年被大火燒毁。我原本以為,邨裏大多數居民都是大火災民,但這天遇到的幾個老街坊,來自五湖四海,全都說他們是因為「識朋友」,所以搬進來。一個九十多歲的婆婆說,當時是因為有個負責起邨的人,是她丈夫的舊同學,她丈夫於是在邨裏得到了一份保安工作,也有了一個居所,「當時的紳士,其實係起樓畀窮人、窮親戚」。姚松炎說,當時政府容讓這些屋邨自己找租客,給予一定指引,例如符合入息上限,就可以住進來,「那婆婆的說法,與我們所認知的脗合」。雖說重建看來還要一段時間磋商才有定論,可是大坑西邨事實上也在步入黃昏,沒有新住客入住,邨民只會愈來愈少,在「老人茶座」上開懷暢談家事國事的畫面,愈來愈冷清。?老人茶座街坊聚腳銀髮婆婆—入住無程序 靠人搭人將近黃昏,一個婆婆獨自坐在長櫈邊緣。她束銀色短髮,聽說每天都會來坐坐。我走近婆婆,想坐在她旁,她就拿起既是拐杖的長遮,想替我掃走櫈上水滴。「我住這裏,好耐喇,幾十年。」她九十多歲,活動不算自如,聲線柔弱,但說起往事,好想分享。她祖籍惠州,「共產黨打到嚟,咁點算?走啦,共產黨喎」。她與丈夫逃難到港,說本來一直住在「爛泥耙」上的木屋。「爛泥耙」在哪,她說不清,只指着南方,然後繼續說,「後來知道這裏起邨,原來其中有個負責起邨的,是我先生的同學,問我先生做不做工。於是我先生就在這裏做看更,做了幾十年」。「十紳士起條邨 畀窮人親戚」婆婆說,她每天下樓來坐,「我算好好彩。以前我住七樓的,地下的茶餐廳,有一段時間日日開雀局,後來有人投訴,個老細本來住在三樓,也被趕走了。我見有單位吉出來,就搬落去」。然後,她又想起,「往時邨裏有個經理,留起晒啲靚『冧把』(單位房號),有人要就收錢囉。最後又畀人趕走,話佢貪污,移咗民」。那年代,這條邨沒有統一申請程序,人人都是靠關係。「呢條邨,十個紳士起㗎嘛,起嚟畀啲窮人、窮親戚。」這裏將來或要拆?婆婆靜默了幾秒,然後繼續緩慢地說﹕「啲街坊笑話,遲吓無地方住,就齊齊瞓街囉。」維修伯伯那時「識朋友」 一住幾十年中午,兩個伯伯坐着閒聊,其中一個,拿着紅傘的,看來是邨裏的「活躍分子」,老街坊經過長櫈,不少都會跟他打招呼;看不見他的,也會被他喊住。「又去遊車河呀?」坐在輪椅上、後面有菲傭推着走的婆婆,笑口回應道﹕「係呀,遊吓車河,剛去完飲茶!」七十多歲的紅傘伯伯,住在民樂樓二樓,退休才一年多,此前他一直在邨裏做維修,怪不得在邨裏「有頭有面」。他說,未搬進大坑西邨之前,也做水喉電器,住在港島,後來因為「識朋友」,所以「入嚟住」。雖說「識朋友」所以搬來,但他說剛搬進來時,根本不認識左鄰右里。在這裏住了幾十年,也工作了幾十年,他的人際關係全都在這裏,當然,認識的人也走了不少,「老人茶座,愈坐愈少人,哈,好正常啫,個個都老人家」。他看透聚散,可是若要拆邨的話,又是另一回事。生活,會一下子被打散。「捐咩呀」 「奸商」這時候,有另一個伯伯經過,坐下就講起四叔捐地。「捐咩呀,計過晒啦,每戶賣100萬,我當你賺30萬,條數點計?」在其他人的翻譯下,我才知道他用鄉下話說了句「奸商」,然後,幾個老街坊說起自己腳下的地方,早變成地王,鄰近地鐵站,不遠處就是九龍塘。老街坊們唏噓,但除了樂觀,看來別無他法。「拆?都無咁快嘅。將來?唔知呀。無咁快嘅。」?抽煙老伯—殘酷樓巿避風港 「最好唔好搬」下午四時左右,一個抽煙的老伯,坐在「老人茶座」第四張長櫈,背靠自己住的民興樓,眼望前方路人不絕的屋邨通道。他手扙着一把當是拐杖的長傘,我走他旁坐下整頓行裝時,他轉身仰頭,向我微笑打招呼。行上行落 邨內過日晨老伯七十多歲,住在大坑西邨「幾廿年」,往時在九龍城的新華國貨公司工作,職至營業主任。耳朶已不太靈光的他說,以前一直住在上班的地方附近,租住私樓,但後來有朋友問他搬不搬來大坑西邨。「呢度平好多,幾百蚊租,出面私樓好貴」。大坑西邨沒有升降機,戶戶老人家都要靠自己雙腿爬上爬落,老伯比較幸運,住在民興樓三樓,二樓對出就是老人茶座,出入只需要一層樓梯的工夫。可是他行動不太方便,最遠會逛逛的地方,或許是旺角,不過絕大部分時間還是留在邨裏,「年輕時,四圍都去。現在不去了」。問老伯這裏要拆的話,有什麼打算,他只說了六個字,「最好唔好搬啦」。事實上不用問也猜到,若最後沒獲安排上樓,他也只有再次回到捱貴租的生活,而大坑西邨,就只是他暫避幾十年殘酷樓巿的避風港。花王叔叔—朝九晚五 打理盆栽花圃與兩個伯伯談得高興之際,一個看上去較年輕的叔叔停下腳步,搭訕了幾句。後來,我在民興樓對外看見他在整理路上的盆栽,才知道他原來是這裏的花王。花王叔叔並不是住在大坑西邨,這裏距離他家大概十五分鐘路程,每天來往上班,與這裏的老街坊都熟絡了。「這裏好做些,環境好一點,街坊個個都友善。」花王叔叔在這裏打工十幾年,此前是個製衣工人,事業軌迹與很多香港藍領一樣,先是工廠北移,在內地工作一段日子後「回流」,後來做過保安,「做保安好辛苦,十二碼(每天上班十二小時),朝七晚七,放工吃飯不久就要睡,無晒社交生活」。後來經哥哥介紹,於是在屋邨種起花來,朝九晚五。他說,每一兩個月便會更換邨裏的盆栽一次,換掉的運回花圃再種。大坑西邨裏,在民強樓地下,有個像地舖的地方,門外種滿了盆栽,記者一度以為那是間花店。「那也不是我們的花圃,是屬於保養部的。我們的花圃,在旁邊有鐵絲網圍起的地方。平日不用換盆栽的日子,有時就在花圃打理」。農曆新年快到,會否準備年桔?「不會喇,隔籬南山邨,曾經擺過年桔,一下子就畀人摘晒!」隔籬南山邨 街坊價車仔麵道別之時,我問老街坊,可以到哪裏填肚?「南山邨啦,那裏有排檔,又有餐廳。再唔係就窩仔街的麥當勞」。一街之隔,就是南山邨,這裏熱鬧得多,有排檔,有店舖,但大坑西邨的老街坊,頂多只來這裏的街巿,不會在這裏閒逛吃飯。正在排檔猶豫不決吃什麼,見到有幾個彪形大漢拿着刻有「雄」字的碗吃熱騰騰的車仔麵,好吸引。甫坐下,才知道要親自到「車仔」前買麵,我要了一個牛腩大腸魚蛋米粉,三餸麵才27元,還送飲品,「你自己在雪櫃拿啦,汽水大支細支都得!」記者誠意推介。原文刊於明報副刊 公屋

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馮檢基:出售新公屋時辰未到

《施政報告》建議將部分新公屋轉租為售,勢必減少出租公屋供應,進一步加劇公屋輪候及劏房問題,對於資助置業模式的轉變,事前更是全無諮詢,梁政府必須先詳細交代讓社會深入討論,並在基層住屋問題得到紓緩後才考慮實施。在新一份施政報告,梁振英建議選擇部分正在興建的公屋作先導計劃,以較居屋為低的定價出售予綠表人士。表面上,綠表人士要交還租住單位才能購買新公屋,對供應沒有影響,實質上卻掩飾了減少出租公屋數量的事實。大家必須注意,梁振英餘下兩年半任期的公屋(出租)供應約為4萬個,居屋(出售)則為2200個,而先導計劃用作出售的單位竟源自出租公屋而非居屋,等同以減少出租公屋供應來增加出售單位數目,既違反出租公屋的政策原意,對於26萬輪候冊人士及8萬多劏房戶來說,更是個壞消息。還需注意的是,若然先導計劃得以落實,政府下一步勢必增加居屋的白表比例。可以預期,相對價格更低廉的新公屋單位,公屋住戶透過綠表購買居屋的吸引力將減低,加上白表需求殷切,居屋加白減綠是必然趨勢,結果將窒礙綠表居屋帶來的公屋流轉,進一步減少出租公屋的供應。對於先導計劃提倡資助置業模式的轉變,茲事體大,事前卻沒有諮詢,在上月才發表的長遠房屋策略更是隻字不提,反映計劃的急就章,未有全盤考慮。長遠而言,除了現有的居屋計劃,是否有需要多一層「平價居屋」的資助置業階梯?出售新公屋予綠表人士與綠表居屋,兩者將如何定位?是居屋綠表被取締?若是兩者並存,定位將有何不同?對於將來出租公屋與資助出售單位的比例,又會否因而有所調整?這些問題,梁政府需要認真思考和交代,讓社會作出深入討論。牽一髮而動全身,出售新公屋予綠表人士將引起連串的政策問題,從公營房屋制度來看,為有需要市民提供出租公屋是政府首要責任,絕不能因協助市民置業而貿然減少出租公屋的供應。在現時公屋需求巨大的前提下,轉租為售絕非合適時機。原文刊於明報觀點版 公屋

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一個公屋居民的心聲:平賣新公屋,梗係要!

特首梁振英喺最新一份《施政報告》提出將新建公屋全幢賣畀綠表人士,即係舊公屋租戶,認為可以騰出原有公屋單位畀其他輪候冊上人士入住,公屋單位「一換一」,唔會減少公屋供應咁話。聽到呢個最新政策,作為住咗公屋廿幾年嘅屋邨妹,呢個時候終於要爆──即時諗計誓死要搶買新公屋,兼夾叫家人親戚朋友符合資格者速速輪公屋,家姐亦第一時間下令就快滿18歲嘅大女,讀緊書都要開始申請單身人士公屋,「到時要盡快填表,輪耐啲多啲分,上到樓,住幾年就買新公屋」。我住喺新界公屋,當年前特首董建華推出公屋出售計劃,一心諗住輪到本邨就買,點知後來煞停,完全買唔起私人樓,梗係繼續住公屋啦。唔少朋友當年用十幾廿萬買入自住公屋,好多人有能力一次過畀晒錢,早兩年梁振英推出「白居二」政策後,連公屋都當私人樓咁炒,癲價之後係更癲價,有朋友近日以200幾萬賣咗間綠表公屋畀白居二,轉手賺咗十倍,啲錢用嚟畀東涌新樓盤單位首期,打算再租出等租客幫佢供樓,印印腳等發達也。 「離婚」帶女另申一屋買咗公屋嘅朋友話,以前要人放棄租住公屋去買另一間公屋係好難,加上公屋補地價比率好高(最高達65%,而一般居屋為30%),過往綠表公屋客源好少,通常做價唔過百萬,亦好少業主會放售。朋友談買賣心得﹕「嗰時一間綠表公屋最多賣幾十萬,全部自住,冇可能炒。但呢兩年有白居二加入綠表巿場,居屋已經炒到啲人買唔起,所以公屋都喪搶,個價升得好勁,上年頭到今年已經升咗超過三成,但係話晒供樓開支平過租私人樓,買到綠表公屋都袋住先啦。未補地價公屋家下炒到成兩球(200萬),可以賺咁多,梗係心郁郁啦」。可惜這些機會不屬於我的。至於我家姐,早年出嫁後脫離老家戶籍,加名入老爺間名下公屋,後來夫家成功分戶,佢搬咗去大埔另一間公屋,後來用咗約20萬賣斷。最近不斷有地產經紀話綠表價升到接近200萬,游說佢賣屋,家姐不為所動,因為要自住。身為精打細算嘅家庭主婦,家姐叫咗大囡以單身人士身分申請公屋,已經決定同老公「離婚」,諗住帶住個未成年細女,用單親家庭身分申請另一間公屋,目標係希望一家人可多買兩間平公屋,就算唔轉手炒賣,第日阿女結婚都唔憂無屋住。據佢所講,呢條「絕橋」並唔係佢原創,同邨早就有好多家庭係咁做,而且「贏在起跑線」,因為申請得早,有仔女以兄妹身分組織兩人家庭,申請到另一間公屋,亦有扮離婚嘅師奶同囝囝分多一間公屋。「佢哋『上晒岸』先同人分享『成功經驗』啫,話明嚟緊一定會買新公屋,到時全家一人一間平屋」。原來房屋政策真係會推高離婚率,但據講當中有人假離婚變真離婚,老公間公屋畀另一個女人入主,家庭悲劇背後,係繼續諗計再排多間公屋。原來個遊戲就係咁玩,早年一班公屋戶買咗自住單位後,只要識得計數,就可以「騎住一間公屋,再申請第二間」,家姐話﹕「反正特首同嗰啲高官,一個月人工都貴過間公屋,出咁多糧畀啲官,更加唔會有人同政府客氣。」家姐以師奶智慧分析,斷言政府賣新公屋,輪候公屋人龍非但唔會減少,反而單身或小家庭人數喺「近親繁殖」下急增,呢個道理,掌管房屋政策嘅高官,或者本身有山頂大宅嘅特首,唔知係諗唔到定睇唔到呢? 「公屋係一種福利,一生人要有一次」查實除咗低下階層同新移民不斷排隊爭上公屋,就連中產同上層人士都會叫仔女抽公屋。我識得一個家住沙田半山嘅富豪,佢叫個仔就同嫲嫲一齊輪公屋,嫲嫲年近80歲,帶住個廿歲男孫,等幾年就特快有屋,而嫲嫲根本無住過間公屋,冇幾耐就過咗身。雖然房署會進行資產審查,但個孫表面上係冇資產兼讀緊大專,成功以原有租金成為新租戶,間豪裝公屋現時畀佢女友嘅親戚住緊。我曾經問呢位富豪,點解要同窮人爭公屋,佢話自己年年交咁多稅,個仔又真係未有收入,「公屋係一種福利,一生人要有一次」。哦,原來係咁。好多人以為公屋無得世襲,傻嘅,就算原有租戶病逝,其他成員月薪超過限額,只要資產唔過就可以繼續做戶主。好多人表面冇資產,但實質過得好富貴,房署都冇辦法查出,亦有人臨審查前3個月辭工或叫公司減薪,好易過骨。就好似我隔籬屋個家庭,男戶主係公司老闆,著名牌西裝開靚車出入,一樣年年過審查啦,只要識得走下位,你以為咁容易踢到租客走咩?太天真太傻! 放公屋買私樓?唔會咁傻今時今日,要公屋租戶放單位買私人樓,就算中咗六合彩都唔會咁傻,而一般公屋戶的確係買唔起私人樓,以前仲有人會諗下買居屋,但白居二政策已成功將居屋價搶到天咁高,公屋住戶當然疊埋心水每月交兩、三千零蚊租金,實行住過世都願。直至今次政府話要賣新公屋,屋邨妹真係要講句:「就算借錢、唔食飯都要買!」唉,正所謂家家有本難唸的經,屋邨妹要養年邁父母,1個人搵3個人使,醫療開支好沉重,積蓄唔多,如實交代嘅資產亦唔過政府限制,除咗上次董建華話賣公屋之後,根本無諗過買樓。但今次實在係逼上梁山,試諗下,新公屋就算再平都要百幾萬,月供20年最少五、六千蚊,加上管理費,點計都比而家租金最少貴兩倍,超低收入、綜援戶係負擔唔起,但有收入嘅家庭相對可以接受,加上眼見以前買公屋轉手原來有得賺,負擔得梗係買啦。最重要係,如果有關計劃長遠行落去,舊屋邨慢慢只會剩低老人家、綜援戶、較貧窮或無力搬遷等低質素住客,加上隔籬左右肯肯定會不斷翻新裝修,實行嘈到無朋友,咁樣仲唔係此地不宜久留?屋邨妹真係唔走唔得咯。其實喺現時遊戲規則下,所謂公屋「一換一」,梗係多人交出細單位、買入大單位,結果唔係單純地「一換一」,而係「細換大」,公屋租戶多交出中小型單位,去換購一間新公屋嘅大單位,然後肯定會造成惡性循環,鼓吹更多人以單身人士或小家庭方式輪候公屋,結果條龍愈嚟愈長,大家排隊喺度玩緊類似音樂椅遊戲:排長龍→上舊公屋→買新公屋→自住或炒賣。喺新政策下,有入咗紙申請新居屋嘅朋友已經講明抽中都唔買,因為有更平嘅新公屋等緊佢,「新居屋係巿價七折,新公屋就五折樓下,機會只有一個,梗係等平貨啦」。梁振英同一班天才精英構思嘅香港新置業階梯,明顯將「解決住屋需要」,變成令到大家都覺得有購買資助房屋需要,有平樓,真係唔要?文__屋邨妹編輯/方曉盈fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao原文載於明報星期日生活 公屋

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陶囍:放棄自己

我在公屋長大,至今仍然記得那些暗黑的通道,幽靜得有點可怕的後樓梯;也記得鄰居孩子打鬧、夫妻爭執的聲音,以及大時大節,家家戶戶都在煲湯,走廊兩端瀰漫熱騰騰的香氣。屋邨偶然發生一些駭人聽聞的罪案,惹來人心惶惶,但過一陣子,大家不得不學會淡忘,繼續過日子。然後,舊鄰居搬走,新住客搬來,幾度來回,人面全非,有一天,自己都搬走了,住了很多年的單位,成為另一個有需要的家庭的安樂窩。小時候沒想得那麼複雜,只知道大人叫這做「廉租屋」,到自己當了大人,目睹樓價升升跌跌的瘋狂,才真正懂得了廉租的好處,深深感受到公屋是社會對基層的照顧,即使你家無恆產亦有瓦遮頭,社會不會放棄你。幾十年後,一個負責青年事務的社會賢達卻說,大學生申請公屋是放棄自己,還為此心傷云云。聽他真情剖白時,我也很傷心。過去幾年,身邊有年輕朋友住劏房,一百呎不到的地方,由三千加到四千五,伸展有困難,煮食有難度,住久了,人愈來愈抑鬱。我想起那些沒能力為成年子女付首期而自責的父母,亦不忘那些為了供一層私樓而節衣縮食的刻苦青年,他們先捱幾年,等房價漲了就加按,提取現金付另一幢樓的首期,未夠三十已有兩個物業。社會沒變,依舊有各式各樣的人,各有各的盤算,各有各的際遇,變了的是,身在領導位置的某些人,面對貧富差距,他們不會反躬自省何以至此,卻嘆一口氣,帶着同情地規勸在掙扎的人:力爭上游吧!別放棄自己!能不傷心嗎?[陶囍]原文載於明報副刊 公屋

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