鄭明仁:地產代理要食夜粥

近日可能天口熱,加上樓市熾熱,熱上加熱,新樓盤銷售處外連環出現地產代理爭客群毆場面,地產發展商循例警告會嚴懲違例 agent,稱必要時會罰整間代理行停賽(禁止代理銷售)云云。然而,利之所在,代理之間的肢體衝突在所難免,禁之不絕。筆者忽發奇想,為免發展商難做,agent們不妨改變行規,把群毆改為隻揪,勝者得一籌,憑籌引領準買家入售樓處交易,此舉定可大大改善場外秩序。地產代理公司為了確保奪籌成功,可把代理的入職條件加多一樣——食過夜粥者優先。 六七十年代香港武館林立,年輕人怕被黑社會欺負,或者黑社會要蝦人,都會上武館學番幾招,因此學武成風,街頭巷尾天台晚上不時傳來唏呵、唏呵練武叱喝聲音。練完拳後,師父都會招呼徒弟在武館踎街邊食粥消夜,故學過功夫者俗稱食過夜粥也。當年也流行踢館、食夜粥者比試功夫。 地產代理公司倘若同意吾之愚見以武定勝負,形式可仿效古代的鑣局,在售樓處外紮營,豎起「我武維揚」、「武林正宗」等旗幟助威,派出弟子在指定範圍內與對手較量,地產商、地產代理監管局和武術總會派員做評判,醫療輔助隊、聖約翰救傷隊駐場以備萬一,美食車也可進場做生意。呵呵呵,小弟的idea如果獲得接納推行,一

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趙崇基:樓市專家

香港地少人多,一屋難求,炒樓又是熱門行業,於是,有一事,人人是專家,那就是樓價。 不用正式統計,日常生活中,香港人最常聊到的話題之一,就是樓價。不論有樓冇樓,不論金融炒家、地產大亨、經濟學者、維園阿伯、牛頭角順嫂,對於樓價,人人都有一套理論,人人都是預測大師。 身邊有從事地產的朋友,滿以為熟悉市道,一直相信樓價不可能只升不跌,好幾個階段都估樓價會跌,有些甚至身體力行,在以為最高峰期將房子賣掉,等樓價下跌再出手。可是,他們的預測沒有一次準確,賣了樓的,在地產代理舖前,看着天天創新高的樓價,欲哭無淚。 我不是專家,從不炒樓,買樓只為自住或改善生活。對於樓市,我只相信最簡單的經濟理論,就是供求問題。 回顧歷史,所謂跌市,都跟香港人的信心有關。第一次是1966年,正值中國文化大革命,波及香港,樓價從高峰往下跌。八十年代初,美國加息,中英談判,香港前途未明,樓價又跌。之後是1997的暴跌,跌到2003年沙士,香港儼如末日。 每一次樓市大跌,都有歷史因素,就是人們對這個城市的信心,人心惶惶,自然不敢買樓,沒有需求,樓價自然會跌。這幾年,香港人對磚頭渴求不變,加上北方走資散水豪客,官商同坐一條船,樓

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回歸20年:領展奪去的尊嚴、選擇及人情

回歸20年,市民生活好過了嗎?有錢人還是基層過得好?客觀可看GDP(本地生產總值)看恆生指數看樓價,有錢人大概過得不錯;但看貧窮人口看堅尼系數看租金,基層過得辛苦。主觀可問生活感受:過得開心嗎?生活自主嗎?過得有尊嚴嗎?有錢人不懂說,就是聽過很多基層說過得差——愈來愈差。 這10多年,香港各個社區起了根本的變化,直接影響基層的生活方式。回歸以來,要數一件「改變香港走向」的事,關於民生、關於社區,非「領展霸權」莫屬。領展前身領匯於2005年正式上市,10多年來罵聲不斷,問題並不新鮮。但在回歸20周年,尤其在官方全力隱惡揚善、製造歌舞昇平卻無視小市民困苦之際,無法不回顧我們失去了什麼,亦希望為未來香港的社區民生尋找出路。 失去尊嚴的商戶 今年香港已連續第23年被評選為「全球最自由經濟體」。不過,這是什麼人的自由?屬於小市民小商戶嗎?筆者曾在社區跟進領展議題,見證領展如何令香港市民失去自由。 先說商戶,做生意不等於風光,尤其近年的小商戶,變得慘無尊嚴。一天,商戶突然接到消息,指要「升級」裝修,要求商戶離場,願意的可在裝修後再租,但將面臨大幅加租。商戶都十分不滿,有做運動用品的,表示由開邨服務

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浮誇地向罪人怒拋石頭.但罪又是由誰去定?

熟悉網上輿情,都應該清楚有種原罪叫「建制」,有另種原罪叫「領展」。 其實早在五月初,領展已經就何文田廣場街市翻新工程,出席房屋及基礎建設委員會,聆聽區議員的意見。民建聯陸勁光議員在會前提交文件,要求領展解悉翻新工程的詳情。奇怪是,當事過境遷,民主黨立會議員黃碧雲、區議員蕭亮聲及社區主任黃永傑,於昨日(5月16日)照辦煮碗,到何文田街市請願,又借領展「原罪」大造文章。 若民主黨黨員誠然對領展工程有意見,既可以在兩星期前的委員會中提出,又或者在會議上直面提問。然而,未知是否因為在區議會內的工作曝光率不夠,民主派議員要事後高調發起行動,彷彿非要當著全港市民面前放馬後炮,方能一洗白鴿的頹氣。 民主黨昨日的所謂訴求,包括要求翻新工程期間設立臨時街市,其實早前在會中已有委員提出過。支持「小店」的民主黨員,又要求領展縮短裝修時間,或將街市分區裝修,以減低對居民的影響。不過如果黨員開會時有留心的話,都應該知道領展代表曾在會中說過,分區裝修只會延長翻新工程時間,令商戶利益受損,對居民而言也不是好事。對比起面積相若的大元商場,當中兩期的翻新工程歷時超過18個月。今次何文田翻新工程大大縮減至三個月,已經是一

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新地產霸權?

本屆政府以房屋土地政策為主打。然而5年下來,私樓的升勢一浪高於一浪,「上車」置業愈來愈難;公營房屋方面,輪候公屋排隊的時間愈來愈長,且短期內看不到改善曙光;與此同時,新樓的「納米房」數量不斷增加,港人居住質素正在下跌,而政府在覓地方面也未見任何突破……交出這樣一張成績表,房屋土地政策還可以說是成功嗎? 過去5年,政府不斷發出信息,表示房屋供應會漸漸增加,土地開發也「重回正軌」,可供建屋的地皮陸續有來。這些信息目的十分清楚,就是令人產生樓市供應源源不絕的預期。而眾所周知,樓市受預期牽動,當知道未來供應驟增,有意置業者自然不急於入市,靜待樓價回落。這種心理預期一旦成為主流,樓市自然會降溫! 事實卻是另一回事:本地樓市不但沒有降溫,樓價反而不斷創出新高!香港已連續7年成為全球住宅價格最高的城市。資料顯示,去年樓價中位數是本地家庭收入的18.1倍,而2010年該比例為11.4倍(5.1倍以上即視為樓價嚴重超出負擔水平)。 即使政府調控樓市的「辣招」一再「加辣」,但據差餉物業估價署公布的數據顯示,今年2月私人住宅售價指數為312.8點,按年升14.3%,已是連升11個月,二手市場亦不斷錄得破頂成

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當中資走進你家門

近年中資大舉「襲港」奪地,過去5個財政年度,中資財團所投得政府賣地、市建局及鐵路項目的比例由過往1%至5%,增加至20%至25%(註1),引起本地資本階級「洗牌」的疑雲。當中資來到眼前,回到最基本的問題:我們是否認識何為「中資」?又如何從歷史維度去理解中資與香港房地產的關係?這也許是認識當前中資「泊港」以及中港關係的起點。 「中資」的界定與分類 到底什麼是「中資」?香港暫時未有一致的定義,亦比較少有討論,多數指來自中國或由中國資金所經營的企業。但這樣界定會忽略在金融操作下比較隱藏的中資,部分可能以投資、收購本地或外地公司,或在外地註冊公司變身「外資」,仍未被留意和納入討論。 台灣就中資(他們稱為「陸資」)的定義問題討論已久。由於台灣政府限制陸資湧入本地經濟,禁止投資國防事務和經濟上有壟斷性質的範疇,即使進入其他行業都需申請和經審核批准,他們的界定更涵蓋了陸資有份持股的外地公司:(a)直接或間接持股30%或(b)對公司有控制能力。但事實上仍可透過多種方式規避其投資限制,例如冒充外資或稀釋股權,最明顯的例子是連眾所周知的中國電商阿里巴巴,竟曾在台灣開放陸資前,以「新加坡商」身分在台灣成功註

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中國房地產市場的最後瘋狂

中國的房地產市場如同正在演繹的一本小說,驚心動魄地迎來了最後的高潮:一切的矛盾是如此的尖銳,根本沒法解決;一切的存在又是如此的合理,根本沒人敢來辯駁。大家群情激昂、場面波瀾壯闊,但估計最後的結局卻不外乎是在悄然間迎來了最終的反轉,喧囂、貪婪、瘋狂都隨風而逝,回歸於沉寂。房地產價格將出現重大拐點我們認為中國的房地產價格將馬上出現重大的拐點,調整的空間很大,跨度將會很長。很多人會問:中國的房地產價格上漲一直是非理性的,被質疑有很大的泡沫成分,但為什麼要在這個時間點上判斷拐點即將出現呢?第一,國際經濟局勢正在發生新的變化,世界範圍內低利率的情况將開始出現轉變。從歐洲、日本、英國央行最近的舉措可以看出,低利率甚至負利率對經濟增長的刺激愈來愈無效讓各大央行開始警覺。「放水」的源頭美聯儲局也是一樣。9月這次的決議不加息,引來了眾多的批評聲音,質疑美聯儲局已經喪失公立和信譽。按照目前的市場估計,12月的加息已經勢在必行。總統大選的結果應該不會有太大影響。希拉里當選,市場對經濟增長可能會更有信心,可以加息;特朗普當選,美聯儲局也可一如計劃加息,一來避免特朗普說三道四,二來真出現災難性的結果也可以找特朗普當替罪羊。全球流動性氾濫的情况開始逆轉。雖然利率上漲的絕對值不大,但其帶來的去槓桿過程卻會影響深遠。全球範圍內各類資產的價格都會出現一定的下調。瘋狂購房正消滅最後購買力第二,資產價格的反轉往往發生在最後的購買力被消耗之後。這些年來加拿大、澳洲、英國,甚至日本、美國的房地產都有大量來自中國的購買者。這些海外房產已經消耗了中國富裕階層的購買力。而當下中國一線、二線城市的瘋狂購房正在消滅市場上最後的購買力。銷售的房屋面積愈來愈小,正是因為現在的購房者大都是購買力較低的人群。這些購房者當中,月收入遠遠低於月還貸金額的情况開始變得普遍。房地產貸款也出現了所謂的「氣球貸」,即每月只還很少的利息,多年後再一次還清絕大部分的貸款。房屋銷售中,高利貸做首付、刷幾十張信用卡做首付也很常見。通宵排隊去辦離婚買房、朋友之間一起集資買房,杭州甚至有購房群眾像殭屍一樣撞破售樓處房門,不問價格搶購房子。瘋狂的背後是貪婪的人心,種種迹象表明了這是最後的購買力。俗話說,「上帝欲使人滅亡,必先使其瘋狂」,人人都只想着發財致富、毫無理智的搶購房產的時候,財富其實已經遠離而去。定時炸彈變大 政府不會坐視不理第三,中國政府必然會出重手調控房地產市場。中國的實體經濟放緩已是不爭的事實,當前房地產價格的迅猛上漲不僅沒有如預期的對經濟增長起到支撐作用,對實體經濟的擠出效應反而變得愈來愈明顯,也完全打亂了原來政府淘汰、整合鋼鐵、水泥、煤炭等落後產能的計劃。中國的自住房屋擁有率、房屋負擔比率、人口的老齡化等等不利因素已經決定了房地產價格必然會出現重大拐點。但問題是到房價下跌時會帶來多大的衝擊。泡沫一直存在,這是一個定時炸彈,但現在這個炸彈正變得愈來愈大,開始將億萬老百姓的財富深度捲入。中國政府不會坐視不理,為避免出現更大的系統性風險,會有新的房產調控政策出來,人為引爆這顆炸彈。以前的限購政策其實都是推波助瀾,更像是搞「飢餓行銷」。政府真要扭轉房地產的不正常情况,其實還有很多辦法,估計很快就會看到。沒房子負擔 一切或變得更好趨勢反轉之後,將會是漫長的均值回歸過程。中國的人口紅利正在消失,製造業的競爭優勢也早已不再,社會消費的能力也將會被這次房地產瘋狂大大地蠶食。樓價的下跌和調整很有可能歷時數年。但中國長期經濟發展的潛力和未來的機會,永遠都在。沒有了房子這個惱人的負擔,一切或許只會變得更好。文:午言(對冲基金投資總監)原文載於《明報》觀點版(2016年10月3日) 土地 地產 中國房地產

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