套丁係乜東東?

「投票日前有原居民提供套丁個案資料。」候任立法會議員朱凱廸說。「你知道有人販毒,你會唔會周圍同人講你知邊個販毒?」候任立法會議員何君堯如是說,認為朱將自己暴露於危險中,實為不智。回帶到八月份,何君堯在立法會競選論壇上稱,套丁是原居民憲法權益,套丁亦是必要過程,因為若不套丁,就不會有地去建屋,問題是在套丁過程中作虛假聲明。愈聽愈亂。究竟,套丁是否合法?虛假聲明又是什麼一回事?什麼是套丁?如果套丁沒有問題,為何公開表明掌握套丁資料是「將自己暴露於危險中」?根據近月新聞報道,套丁和橫洲棕地這兩個關鍵詞,令人聯想到是朱凱廸受威嚇的相關事件。最近大量套丁、丁屋政策資訊湧現,不同立場的人有不同說法,要判斷誰是誰非前,宜先認識套丁和丁屋政策是乜東東。丁屋政策是 新界傳統土地權益?丁屋政策於一九七二年出現。城市規劃師、本土研究社成員林芷筠說:「六七十年代,殖民政府意欲在新界開展新市鎮,為了安撫新界原居民,殖民地政府在一九七二年冬天推出了小型屋宇政策(Small House Policy),即所謂丁屋政策,某程度上權宜之計。這點未必能在官方歷史文件中找到,因為殖民政府從來只說丁屋政策原意為改善鄉村居住質素,不會扣連起新界發展大計。但時間上,連同換地權益書,就在六七十年代發生。換地權益書是當時港英政府為了要在新界作大規模收地發展而發明的,換地權益書是一種徵收土地賠償方式,先收農地,其後再按比例換取屋地。丁屋政策只是實行了四十年的政策,跟傳統扯不上關係。」根據政府在一九七二年十一月二十九日發出的新聞公布,小型屋宇政策及實施旨在「讓鄉郊地區村民可以在條件較佳、安全、面積較大、較永久而衛生標準有所改善的樓宇居住」。在丁屋政策下,年滿十八歲,父系源自一八九八年時為新界認可鄉村居民的男性原居村民(男丁),可一生人一次向地政總署申請,在其所屬鄉村內的合適土地上,免補地價建造一所不超過三層高,每層面積不超過七百平方呎的小型屋宇自住。點解有人話 套丁違反丁屋政策原意?丁屋政策原意為方便新界原居民在自己所屬鄉村建屋自用,並改善鄉郊居住環境,但推出後被部分原居民濫用,目的只為套丁圖利。地政總署至今已批出逾四萬宗丁屋申請,在一些原居民村,不難發現圍封管理的別墅式屋苑。為限制丁屋轉讓,條例設有五年的轉讓期限,村民若在建屋後五年內轉讓,須補地價,但這地價會按年折扣遞減。五年後則可自由買賣其丁屋,免補地價。據本研究社調查,二○一○至二○一四年,有2413間丁屋在落成五年內補地價轉讓,佔同期落成丁屋總數約47%。何謂「套丁」?男丁申請興建丁屋時,須在申請表聲明,他是有關土地的唯一合法註冊業權人,亦須保證他從未就其發展小型屋宇的權益或申請批建小型屋宇的資格作出轉讓安排。男丁要行使丁權,他還需要擁有土地,方可向地政總署申請在其土地上興建丁屋自住。現實情况是許多男丁沒有地,加上丁屋發展有價有市,促成「套丁」情况出現。套丁三部曲1。有權無地的男丁與發展商達成協議,男丁將丁權售予發展商,發展商將土地轉名給男丁2。男丁向地政總署虛報自己是真正的土地業權人,申建丁屋3。男丁獲發展商支付一筆賣丁費用,而建成的丁屋全歸地產發展商所有林芷筠:「他們申建丁屋並非用來自住,純粹牟利,整個過程事先和發展商有協議。如果男丁向發展商買地建丁屋自住,嚴格來說不算套丁。」現在的法律漏洞是針對聲明一刻,原居民是否作不誠實的虛假聲明。「有很多商業化的丁屋屋苑,一落成便賣出去,為何經常拉不到哪些人?跟地政總署投訴,獲得的回覆是沒有證據證明他們和發展商之前有協議。」去年底,丁屋發展商與11名沙田原居民合謀瞞騙地政總署,轉讓丁權牟利,被判串謀詐騙罪成 ,判囚兩年半至三年不等,成為首宗因「套丁」入罪的案例。案件源於一宗廉政公署跟進的投訴,因而作出調查。起丁屋可賺錢?土地正義聯盟早前撰文披露起丁屋如何賺錢,丁屋發展收益龐大,改革丁屋制度,會觸動一連串利益關係。丁屋成本(每間/元):地價:約30萬丁權:約100萬建築費:約150萬補地價:約100萬地區有勢力人士顧問費:約20萬總成本:約400萬丁屋利益(元):售價:約1000萬淨盈利:約600萬利潤:150%-200%每年丁屋落成量:1000間總銷售額可達:100億丁屋屋苑發展涉及人士:丁屋地地主——出地發展商——出錢傀儡原居民申請人——賣身分原居民村長或鄉事委員會正副主席——核實原居民身分地政總署——審批承建商——建屋鄉村有勢力人士——透過控制鄉村道路,收取「路費」或「顧問費」,又或壟斷建築工程打擊套丁有何方法?林芷筠表示:「建議政府調查誰人賣地給原居民,紀錄有關人士的資料,或可增加阻嚇力,如懷疑有套丁情况,亦方便地政總署調查。此外,亦可增加轉讓丁屋的難度,例如增加丁屋補地價金額,減低地產商和原居民的投機意欲;延長轉讓限期,甚至禁止轉讓予非親屬人士。」丁屋政策應否廢除或改革?林芷荺認為應改革,甚至廢除丁屋政策,原因:1. 違反丁屋政策原意:丁屋政策原意是改善村民居住質素,但現在很多丁屋落成後便轉讓,明顯違反丁屋政策原意。2. 造成鄉郊破壞:丁屋利潤太大,吸引很多人先破壞農地,後發展起樓。3. 加劇原居民分化:牽涉丁屋生意的利益集團,包括地主(發展商或原居民),發展商(外人或原居民),現時制度的漏洞只會養肥這班人。為何有些人爭做村長?因為村長是男丁申請建丁屋時的見證人,證明男丁是村民, 一個人成為村長,很容易成為被巴結的對象,村長決定哪些地應該被誰人申請,哪個人有沒有資格等。身為原居民的楊先生,也同意廢除或改革丁屋政策。他指:「丁屋政策實行四十年,性質上已變了很多,很多地方變成地產項目式發展,眼見成個鄉效環境、來村居住的人,以及整個鄉村氛圍已經不同。在香港,除了地產商可容易起樓之外,就是有丁權的原居民做到。我同意最低限度要改革丁屋政策制度,現在集團式興建丁屋,有律師團隊幫手,在現存的法律下,難以對他們造成威脅。」有何改革丁屋政策建議?楊先生無奈說,暫時想不到有效的建議,改革村代表(村長)選舉方法或許能改善套丁問題,但實際上難實行。「在申建丁屋過程上,村長擔當重要角色,因為他要證明申請丁屋的原居民是本村村民。村長是義務工作,大部分原居民起丁屋時,也會給予村長利市。村長是村民一人一票投出來,但實質操作下,村內一些勢力人士會令有意參選的人知難而退,很多鄉村的村長選舉,村民表面上有得選,實際上無得揀。」不久前,原居民李先生在電台烽煙節目中直斥新界「鄉黑一體」,建丁屋都要付「保護費」,更指唔畀就被人燒物料。楊先生稱沒見過有人燒物料,但要付路費、保護費等很普遍,並非今時今日先發生。「路費沒有特定的給予對象,誰人阻你就要畀路費,畀吓所謂『開心錢』大家。因為地價炒起,收取的費用會提高,次數亦可能會增加。放火燒物料未見過,但攔路、阻止建築車駛入也會發生。老一輩原居民可能司空見慣,但年輕一輩會睇唔過眼。」文﹕李佩雯圖﹕資料圖片編輯﹕蔡曉彤fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao原文載於2016年9月18日《明報》星期日生活 土地 丁權 原居民 丁屋 橫洲 套丁

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