馬家輝:Singapore-ing?

居屋價格可能跟市價脫鈎,一旦成事並成功,可以想見必有下一波的相似動作。然後,政府又說考慮公私房屋比例六四改七三,一旦成事並成功,住「政府樓」的人數大增,私樓市場變成少數人的「殺戮戰場」,必掀起更慘烈的搶樓狂潮。再然後,政府又說只要民意支持,多個填海方案可以立刻「擺上枱」,地從海上生,樓從平地起,很快能夠大幅增加房宅的供應量。這一切,如林鄭自己所言,已是進一步趨近新加坡模式,或許正是她幾個月前到新加坡考察時所暗下的決心和決定。Singapore-ing,其實前兩任特首皆曾提及這可能性,萬料不到,男特首們僅是嘴巴喊喊,到了女特首時代始見起步,說得出做得到,不一定因為性別差異,而或因為香港樓市已到了瘋狂界點,瘋狂的樓價迫使市民瘋狂,狂城亂樓,再不來個強勢處理,城崩人裂,香港再美亦不宜居。然而,你欲新加坡化,就真能新加坡化?新加坡之異於香港,先不談其對言論自由之嚴控和民主政治之扭曲,僅就社會狀態而言,有兩大特色。一者在於當地政府對人口政策有話事權,有心有力去控制人來人往的數量和素質。當新加坡政府說要「引進優才」,她引進的便是優才,並能使人才安心落戶貢獻,並非只是高速取得公民身分、安頓了子女和神秘錢財之後立即往外散水;優才到了新加坡,成為「新加坡優才」而不只是「有新加坡身分證的優才」。至於香港此城,人來人往,來者是誰,數字多寡,大部分由不得特區作主,公共房屋的供應量增長速度恐怕遠遠追不上新來者對樓房的需求量,部分新來者或許有能力買私樓,但大多數仍然只能蝸居於劏房窄戶,跟其他本土居民一樣遙遙等候上樓。可以預見,人口政策一天不改變,六四變七三,杯水車薪,只是好過冇。另一點差異是新加坡很早以前已不容地產霸權橫行,當地有地產小獸卻無地產巨獸,房屋政策運作遂可在官員掌握之內設計落實。至於香港此城,地產巨獸已經巨到連政府都無能為力,你出一招,他有三招回應;你再出一招,他另有五招對付,甚至擺出司法覆核的關刀,別人JR是「濫用司法」,他們JR卻是訴諸法治,反正有權有財有專家,地產巨獸說什麼都有理,唯一目標是要擋住政府辣招。Singapore-ing is a long way,即使走得下去。Good luck。[馬家輝 http://www.makafai.blogspot.com]PNS_WEB_TC/20180704/s00205/text/1530642128472pentoy

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魯甦:政府只想在高球場蓋豪宅

千呼萬喚的粉嶺高球場發展方案,終於呈上土地供應小組。兩個方案,無論是局部發展或是全面發展,都是以中低密度為主。換句話說,發展高球場,只會讓發展商興建像古洞南的「天巒」和愛園別墅舊址的「高爾夫.御苑」一類的豪宅。激進左翼和民主派一廂情願地以為發展粉嶺高球場,就可以替代古洞北新市鎮或大量興建公屋,這兩個願望恐怕會落空。為什麼會如此?在整個新界東北發展大計中,覓地建屋只是幌子,發展新界北真正的目的,是為了深港融合。古洞北的發展,是要接通河套的發展。在剛剛公布的財政預算案,政府不是豪花數百億元給河套發展嗎?這也是為什麼新界東北發展計劃中,寧願推後打鼓嶺,也要強推古洞北的真正原因。香港是否真的缺乏土地?政府將啟德等大量靚地劃作私樓發展;北角邨、山谷道邨、黃竹坑邨等被劃為私樓;發展商坐擁過千公頃新界農地土地、政府為了丁權需預留大量土地給丁屋……土地供應小組只不過是為政府合理化盲搶地的政治把戲。■「自由談」歡迎投稿(約500字)投稿方法﹕電郵mpcolumn@mingpao.com或傳真2898 2539請附中英文全名、英文地址、電話、身分證號碼[魯甦]PNS_WEB_TC/20180309/s00200/text/1520532002859pentoy

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庸明:香港住屋非人居

住宅樓價高企,長期攀升,每創高峰,根據現時的走勢,沒有最高,只有更高,是不爭的事實。政府苦口婆心,籲市民買樓要量力而為,找地建屋,加強供應,但對樓價毫無影響,管理樓價辣招只令二手市場成交萎縮,大地產商一手樓卻賺得盆滿鉢滿。 雖說樓宇供應量增加,其實是一個幻象,實為納米單位所賜。過往四百方呎小型單位,一劏為兩三個納米單位,將價就貨,現在三百萬元的樓就只有百多方呎,比以往三四百方呎的生活面積小得多,現在的單位就如大學生宿舍那麽細,公屋也要萬多元一呎,自二○一五年後成為業主只是樓奴,生活及住宿質素下降。 地皮批出呎價天天高,政府居屋又與市價掛鈎,形成公私樓價互相競逐,要樓價自然回落,只是癡人說夢。未成業主的惶惶終日,擔心不能上車,又或傾盡洪荒之力上車,但未來薪金增幅怎可能追上樓價。林鄭政府又要用一年來作「大辯論」,建社會共識去覓地,但建樓需時,只是有姿勢,無實際,估計落成之時,樓價又是比天高,正是市民現時上車又死,日後上車更無望。政府要遏止瘋狂樓價,定要「出口術」,給市民明確信息,樓價在未來的一段時間會有一重大跌幅,甚至預期樓價下挫的深度。 租金隨樓價攀升,板間房、籠屋、棺材牀位呎價及得上豪

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思言財雋:林鄭的理財新哲學是什麽?

繼金管局前總裁、行政會議成員任志剛日前批評過去十年政府守財奴政策,倡議增加政府開支、減稅和作出赤字預算後,特首林鄭月娥隨即跳出來接力,認同公共開支可以「大膽些」。兩人一唱一和,明顯點出了新一屆政府的「理財新哲學」。 公共開支主要包括教育、醫療、社福、公務員薪津、房屋、基建等項目。假若政府打算增加公共開支,主要會在哪些範疇上?林鄭認爲應增加投資性開支,以提高香港未來的經濟增長。教育是人才的投資,新增的36億經常性教育開支算是體現了這一點。至於醫療及社福等經常性開支,對林鄭來説不是投資,而是財政負擔,這在她當政務司司長時削減醫管局開支和否決全民退保上可見一斑。房屋方面,林鄭在競選時説過要減少興建公屋,改爲推動市民置業,這表示政府不打算花錢為市民提供保障性房屋。餘下有機會大幅增加的投資性項目,看來就只會是基建了。 林鄭這種理財思維,好像把政府看作一間商業機構,把自己看作CEO(她自詡為未來五年帶領香港再創輝煌的第一負責人),主要目標是要提高香港的GDP。這種想法非常不恰當,因爲政府作爲公共服務提供者和社會資源分配者,最重要是照顧社會各階層的需要,平衡各方面的利益,而非只著眼經濟發展。香港已經

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陳樹培:填平船灣淡水湖? 匪夷所思

早前香港大學發表一份土地研究報告,其中一項建議提出將船灣淡水湖部分填平造鎮。這報告針對香港土地不足的問題,以新思維大膽提出意見實屬難得。不過將一個運作良好的大水庫填平去增加土地供應,實在脫離實際。 筆者在水務署工作多年,我想就水資源、供水運作及環境保護這幾個角度,為公眾提供一些資料及觀點。 水資源破壞容易 建設困難 (1)水資源——香港土地有三分之一用作集水區,亦是郊野公園的主要構成部分,世界上少有一個地方在稠密的環境下,發展出具優秀集水功能的水庫群。現在東江水的長期供水協議確保了香港食水的穩定,不過本地集水區仍然提供約三成的食水。過去10年,按水務署公布的資料,平均每年有2.46億立方米的食水便是來自本地集水區。船灣淡水湖的儲水量有2.29億立方米,佔全港水塘的總存水量四成,如果將它填去,全港的儲水量便會少四成,全港的集水能力亦大約失去四成或更多,這樣是會影響食水供應的穩定。這建議與香港現採納的「全面水資源管理策略」是相反的。世界各地都想盡辦法發展及利用天然水資源,建造相關基建設施,發展「再造水」、「中水重用」等等,這是最符合環境保護、經濟及能源效益的水資源策略。海水化淡雖然是可以作

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龍子維:陳帆局長面對的兩座大山

運輸及房屋局局長陳帆甫上場便拋出的「社福劏房」方案,引起是否認可劏房合法性的爭論。不過,無論「社福劏房」方案的具體內容為何,都並沒有改變香港公營房屋數量少,市民普遍居住質素差的事實。 擺在陳帆眼前有兩大問題:房屋方面,如何可以讓更多的基層可以上樓,改善居住質素;運輸方面,如何可以抑制交通擠塞,減少市民通勤時間。上樓難,住得差,交通時間又長又迫,都是一般市民面對的日常,要改善問題,就非得有新思維不可。 前任行政長官梁振英,曾矢言要解決基層上樓難的問題。究竟公屋供應在過去五年是否有增加?政府聲稱公屋供應的確有所上升,但實際上2012-17年的年均公屋興建量是12500個,比起曾蔭權2007-12年的年均興建量14600個,還要少2100個。 比起公屋興建量更可以準確反映上樓難的問題,我們還應該觀察公屋輪候冊可以供應的單位數目。這個數字由回歸首十年的平均每年25000個,減至後十年平均每年18700個;影響所及,政府只能透過推行寬敞戶政策及富戶政策,來驅趕公屋居民,騰空單位增加可供調遷的舊單位數目以完成所謂的公屋流轉。 值得留意的是,透過不斷把住戶驅趕至細單位的寬敞戶政策,能夠可以驅趕的住戶

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何喜華:另類房屋助基層渡難關

新政府甫一上任,特首及主要官員均積極落區,了解基層及大眾生活。雖然新官上任,但老問題仍舊嚴峻。上屆政府視房屋為施政重點,惟過去數年住屋問題持續惡化,20多萬人仍坐困劏房、板間房、天台屋乃至工廠大廈等不適切居所,約50萬人輪候公屋,有些輪候時間更延長至逾7年。雖然政府積極興建公屋,惟建屋需時五至七載,預計未來5年供應量僅為7萬伙,每年新公屋落成量僅1.4萬伙,可見未來公共房屋供不應求情况難以改善。 遠水難救近火。試想想劏房孩子每日長時間屈膝牀上,學習、進食、玩樂和休息都在斗室,實在苦不堪言。孩子成長不等人,從小一念到升中仍未完上樓夢,多待一天也嫌多。覓地增建公屋長遠解決住屋問題固然重要,對於每日身處水深火熱、飽受貴租之苦的居民而言,當局以新思維適時推行中短期措施助居民走出困局同樣重要。 小型單位市場受壟斷 劏房租戶任人魚肉 民間團體一直倡議政府訂立中短期措施,包括為租住私樓的公屋輪候冊家庭提供租金津貼,甚或恢復租金管制,避免租客面對無良業主瘋狂加租之苦。奈何上屆政府斷然拒絕,擔心提供租金津貼後,業主隨之加租,租客生活毫無改善,最終只能讓業主受惠;至於訂立租金管制方面,又憂心業主寧願封盤不

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何濼生:安全衛生劏房 解燃眉急合情合理

運輸及房屋局長陳帆提出考慮資助社企租用唐樓,再以成本價劏出數間房,以2至3年租約租給有需要市民。陳帆強調:政府最重要是解決市民困難,劏房只要合法、安全、衛生就沒有問題。 其實在香港劏房本身並非違法。我們覺得住劏房的人很慘,主要是因為很多劏房環境惡劣,空氣混濁不流通,夏天溫度動輒35度以上,眾多住客擠迫在細小的空間又要共用廁所浴室,安全又沒有保障,呎租卻堪與豪宅相比,還往往遭濫收電費水費。陳帆落區目睹劏房住客苦况,哽咽強忍眼淚表現誠懇。他提出以安全衛生劏房去紓解問題,堪稱實事求是,值得一讚。 取締劏房 只會害苦劏房客 相反,「離地」的官員會不理後果,總之不合法就要取締。殊不知這樣做只會害苦了劏房客,對改善他們的處境毫無幫助,首當其衝的或會流離失所露宿街頭。由於取締了非法劏房,劏房租金進一步攀升,仍留住劏房的人士生活只會更困苦。 不論合法非法,劏房業主近年肯定享受豐厚利潤,因此往往會被視為剝削者。陳局長的建議會被一些人認為等同把劏房合法化、合理化,間接鼓勵投資者製造更多劏房應市。但劏房本身並非不法。如果投資者按法定要求,營造更多合法安全衛生的劏房應市,客觀上只會壓抑劏房租金的上升,又會提高

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阮穎嫻:「社福劏房」 杯水車薪

運房局長陳帆探望劏房居民,流下眼淚,終於肯承認香港低下階層的居住質素比1960年代更衰。他建議政府資助非牟利機構租私樓間劏房,確保劏房安全衛生,再以成本價租予有需要的市民。這個建議,跟很多社福項目一樣,採用「政府出錢,社福營運」的模式。本文想探討以公營、私營及社福模式解決房屋問題的優劣。 解決劏房問題的四大方法 劏房問題纏繞香港日久,問題是貴、細、劣。第一個解決方法是「政府出錢,政府提供」,加緊興建公屋,但現時覓地數目大幅落後目標。以僅有資源增加受惠人數的方法,是將未來公屋人均面積縮小,我在5月3日的《蘋果日報》已經寫過(〈劏細公屋救劏房居民〉)。但公屋居民反對,劏房居民繼續慢慢等上樓。 第二個方法是「市場出錢,市場提供」。政府使劏房合法化,訂立劏房的安全及衛生最低標準。這牽涉到放寬法例及監管私人市場。規管可能有兩個效果,一是為符合規管使成本上升,市場供應減少;相反的效果是因為將規矩寫清楚,令本來不想犯法的業主可以光明正大做生意,令更多業主願意做劏房。這樣劏房的整體質素會提升,但究竟會增加供應還是減少則是未知之數。另外,政府在私人市場的角色是監管,踢走違規者,好像上次去工廈劏房「封舖」

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