馮檢基:盲目迷信自由市場下的房屋政策

九七之後十幾年,特區政府仍堅持奉行英國大市場小政府自由經濟那套法則,奉之為寶典,無視社會實況。尤其房地產政策,2002、03年是比較關鍵的轉捩點,一方面香港房地產供應開始銳減。當時孫九招核心就是大幅退出房地產市場,以無形之手讓樓市自行調節,政策如結束混合發展、私人參建居屋及房協資助自置居所計劃、停售居屋、大減公屋興建,均使整體房地產供應減少。據政府年報反映,2010年建成的公私住宅單位共約有 19,800 個。這套自由市場法則,最終釀成今天的惡果,普羅大眾近年就在孫九招的遺禍中苟延殘喘。 而另一方面內地經濟起飛,資金持續湧港,需求大增。姑勿論內地熱錢游資來港怎樣炒,有些需求是來自民間的,大家想一想就知,看結婚數字,再用2010年做例子,當年有結婚數字夫妻雙方是港人有27,534對,新娘是內地人有19,191對,新郎是內地人有4,836對,有50,000對新人,粗略說至少有三四萬房屋需求吧。還有不單看結婚數字,離婚數字也會造成需求呀,2010年離婚宗數為18,167宗。但當年的房屋總供應是19,800 個,2萬個都不夠。 長年的「大市場小政府」,至今物業價格居高不下,連帶很多租用者也需付

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程騰歡:房策「新風格」 糾正舊錯誤

新一任特首林鄭月娥是香港第一名女特首,她強調要為管治注入「新風格」。香港樓價不斷創新高,已經嚴重脫離一般家庭收入,亦證明政府多年的土地、房屋政策行之無效,實在有必要注入「新風格」,樓價才有望「正常化」。她提出「港人首置上車盤」,目的是讓一般家庭有機會擁有自置物業。更重要的是,「新風格」能否糾正政府多年來的政策失誤? 以往最大的政策錯誤是曾蔭權政府(2005年6月至2012年6月)沒有建立土地儲備。雖然梁振英政府(2012年7月至2017年6月)迅速地制定「長遠房屋策略」,定下房屋供應目標,銳意增加房屋供應,但奈何土地供應有限,而增加土地供應需時多年。土地供應不足,房屋供應自然不達標。 梁政府沒有周詳地制訂「長遠房屋策略」,定下不切實際的建屋目標,其間不斷向市場發放「不能達標」信息,即房屋供不應求。樓市本來已熾熱,這些信息簡直是火上加油。 樓價不斷上升,遠遠超過一般家庭收入升幅。隨着購買力減弱,新建單位的面積愈來愈小。原本一個大單位,現在「劏」成多個小單位,單位數目自然增加,卻完全是因為樓價愈來愈難負擔。負責任的政府應為此擔憂,但梁政府卻厚顏無恥,把小單位增加的問題當成是供應量增加,列為

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劏「火」無情

6月19日長沙灣永隆街唐樓一單位火警事件,引起關注。只是短短數個月,該棟唐樓分別先後在二樓和四樓發生火警(備註1)。筆者最擔心的是,三樓正正是一劏多戶板間房的唐樓單位,若然發生火警後果則不堪設想。 今年2月6日晚上,立法會福利事務委員會多名議員,包括邵家臻、劉小麗、田北辰及容海恩等曾經到訪上述永隆街三樓的劏房單位。他們均表示不能接受該劏房的惡劣程度,會促請政府解決劏房問題。時至今日,兩次火警經已發生,他們的促請似乎救不了近火。 近年劏房火警事故頻頻發生,劏房的消防安全備受關注。筆者最近接觸了幾位受劏房火警影響的居民,了解他們在故事的辛酸,心裡一直為他們的遭遇忿忿不平,故想公眾更深了解劏房居民的現況,正視劏房的消防安全問題。 昨晚探訪受永隆街火警影響的三樓街坊,他們表示已經第2次發生火警,擔心若發生在自己單位將會釀成更大危險,因為單位雜物非常多,加上房間間格的物料都是木板,容易引起火災。 「我都唔想住呢度。冇辦法,冇得揀。我臨老整親隻腳返唔到工,要拎政府錢,淨係可以租呢啲地方。」60歲的江生說。 「我又冇勇氣跳落去。」江生表示他的擔憂和無奈。 永隆街的唐樓劏房單位 昨天早上亦探訪了一位婦

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21世紀楢山節考

是咁的,話說荃灣有個新樓盤叫「#海之戀」,它的最新一期叫「#愛炫美」。名字騎呢不是重點,畢竟香港樓盤名字再騎呢也可以賣兩萬蚊一呎,雖然這個名真的有一陣惠州味。 新聞報導說這個新盤的發展商不單提供二按(即是以高於按揭利率借錢給你做首期),而且還找了銀行為買家的父母做逆按揭。 什麼是逆按揭?即是老人家把物業按給銀行,然後銀行每月付錢給老人家,直至按揭一方百年歸老,銀行就收回物業,如果老人家長命百歲便有著數,但如果大吉利是早走的話,便賺死莊家,所以逆按揭基本上是跟銀行對賭鬥長命。 發展商為買家父母安排逆按揭是什麼一回事?簡單來說就是《楢山節考》的故事。 《楢山節考》是一齣經典電影,講日本有個窮鄉僻壤,因為生活太過困苦,所以村民有個習俗,就是老人家到了七十歲,便由兒子背上山等死。 現在的樓市已經是瘋狂狀態,年輕人根本負擔不到那些天價物業。不少人其實是父母出首期買樓,然後自己供。如果父母夠錢,那就是成功靠父幹的故事,但如果父母也不夠錢,怎麼辦?那就拿自住的物業來做按揭借錢,如果父母還得到,那便沒有問題。要做到逆按揭這一步,基本上就是最後一步,問銀行借錢,然後等自己仙遊之後把祖屋交給銀行。 這個故

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金融風暴下的「八萬五」 謀殺了獅子山

「八萬五」,我幾歲人仔就聽過這個數字。上一代香港人的價值是搵食和炒賣,少理政治,23條和雨傘運動對很多香港人來說仍未必很重要,但房屋卻決定了港人的財富和生活質素。如果要找中國收回香港20年裏的大事,非「八萬五」莫屬。「八萬五」一數字貫穿了香港的政經脈絡,影響了一代香港人的際遇。 「八萬五」象徵的是,香港房屋政策最後一次轉向機會。當年董建華見樓價高企,宣布每年要供應不少於8.5萬個住宅單位,希望10年內全港七成的家庭可以自置居所,以及把輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。1990年代私樓及居屋供應一年約3萬至5萬,「八萬五」旨在讓市民置業儲蓄財富。 不幸地,這個政策遇上了亞洲金融風暴,樓價插水式下跌,2002年的樓價比1997年高峰期下跌超過六成,當時周街負資產,盡是「燒炭跳樓」的消息,大家都歸咎是「八萬五」之誤。及後「八萬五」叫停,「八萬五已不存在」這句說話,17年後仍記憶猶新。雖然樓價最初下跌時是因為外圍經濟困素,但「八萬五」是在滑坡滾下的石頭,加劇創傷。 「八萬五」牽連各項政策 影響至今 「八萬五」的影響不止於此,有幾項樓市政策改動仍影響深遠。當年政府不再定期拍賣土地,改做

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今日拆我屋,明日拆你局

我知道市建局呢隻大怪獸,已悄悄地研究攪緊油麻地旺角嘅舊區,一個我住左十幾年嘅好地方。 依家香港住屋問題,經過曾蔭權梁振英嘅玩法,可以話已經係去到人道災難級數,根本唔係要諗人人住豪宅嘅問題,而係你唔好攪啲舊樓等佢唔好再瘋狂起租,留番啲中下層生存空間透透氣。 但你個市建局就倒行逆施,開始又要向旺角油麻地啲舊區開刀,30年樓齡就當佢舊樓研究點重建,韋志成你係咪有病呀? 你會唔會太貪得無厭? 根本你就係想造大條數話有嚴重赤字,然後就合理化市建局賺到盡揸乾舊區嘅行徑,你以為你啲低級財技普通市民睇唔出? 市建局言詞間仲成日暗示香港人仇富,話市民成日話市建局益發展商,其實講到唔勾結佢地去幫手唔得架,實際上依家市建局根本就係「仇窮」,唔抵得啲低下層唔駛交稅$5000就可以租住市區套房咁開心,未來一定要迫到你$10000先可以0係市區租到劏房,令到你班窮人交番「合理」嘅租金,趕到你入窮巷。 大家可以冇留意到,今次要開展既旺角油麻地地區重建研究,可以話係一個全面嘅市區窮人大清洗計劃,會研究送好多新既特惠畀發展商 (如地積轉移),「鼓勵」佢地拆哂依家好多中下階層住緊嘅舊樓起豪宅,你揸取嘅就係香港普羅市民既血

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開發郊野公園是梁班子遮醜布

梁振英政府尚有6周便卸任,上周突然發出新聞通告,表示「房屋協會接獲政府邀請,研究大欖和馬鞍山郊野公園邊陲兩幅土地,探討生態、景觀、美觀價值、康樂與發展潛力、實際限制等方面」。通告沒有說明政府推行研究的政策目標或為何偏要邀請房協操刀,只稱「研究旨在提供客觀分析,讓社會可進行理性討論」。但究竟為何討論?為誰討論?雖然市民對梁振英使用語言偽術已經見怪不怪,但明明政府意欲推行一項新政策,為何要遮遮掩掩、語焉不詳? 開發郊野公園並非新議題,2012年梁振英競選特首時已被多番追問。他當時含糊其詞,因為深知社會對此有極大反響。5年後的今天,他刻意啟動一項無法在落任前有實質進展的研究,只有兩種可能:一是脅迫下任特首延續他的政策方向;二是令社會轉移視線,不要聚焦於他任內無法兌現的政綱,甚至為自己的失敗尋找替罪羔羊。 梁振英一直聲稱土地房屋是他施政的「重中之重」,在任期間多次聲稱會「迎難而上」,2013年的首份施政報告更曾經說過「解決房屋問題,是本屆政府的首要任務」。5年任期將過去,事實勝於詭辯,客觀數字足以證明梁班子在土地房屋政策的三重失敗。 一、政策取向失敗 對於房屋政策,梁班子一直迴避核心問題:究竟

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郊野公園非圖騰 願建鄉村為屋邨

日前,特區政府公布委託房協,研究郊野公園邊陲建屋的計劃。愚以為,上述構想觸及香港城鄉發展史、城市規劃、房屋政策等不同領域、各具啟發性的課題。相關決策的影響,應當超出了一般公共政策的範圍,值得社會各界用不同角度去思考。 事實上,城市學(urbanism)、城市研究(urban studies),本就屬於近年興起、涉及多個範疇的跨界學科。亦因此,數年前中文大學成立未來城市研究所之始,就吸納了建築、規劃、測量、工程、社會學、文化研究、醫學、公共衛生等各個部門的長才,期望用綜合思維與視野,去探討一個新型亞太城市的生產、生存、生活模式。 在此,謹望提出3個問題,作為相關辯論的索引:其一,郊野公園的原意、現狀及價值為何?其二,政府委託房協構想郊野公園邊陲土地的運用,是否合適?其三,「城-郊」之間還有「鄉」,是否有活化、善用之可能? 非所有郊園範圍都具較高生態價值 首先,並非所有郊野公園劃定範圍,都具有較高生態價值。此一論斷或許在不同專業之間,都未有太大爭議。事實上,在1970、1980年代,從港島中央山脊、西貢半島東西,一直到「九龍半島-新界地區」自然分界山脈,悉數被納入郊野公園範圍,恐怕並非基於

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政府邀房協研究郊園建屋 6個反對理由

現屆政府本來承諾不會發展郊野公園,但在最後一份施政報告出爾反爾,提出要求市民考慮發展郊野公園的建議,然後親政府團體發動一輪文宣攻勢,甚至提出可發展的地點,聲稱早有研究可行云云,上星期政府更宣布邀請香港房屋協會(房協)就開發兩處郊野公園土地進行研究。短短幾個月,攻勢一浪接一浪,似乎有很急切的賣地需要,不惜違反程序公義,也要匆匆上馬。然而,政府邀請房協就發展郊野公園土地的技術問題進行研究是極之要不得的事情,原因最少有六大項。 1. 應受立會監察 根據基本法第73條規定,政府的開支,包括花在土地開發的研究,應受立法會監察。政府不應透過邀請房協等不受立法會監管的機構進行土地開發研究,企圖繞過立法會監管,研究工作將變成無王管。 大家不可不知,房協並非政府部門,連公營機構都不是,只是一所根據稅務條例第88條開立獲得豁免繳納稅項的私人機構,與香港平民屋宇有限公司屬同類機構,與政府關係特別友好(政府聲稱與房協是緊密伙伴),能夠以低於市價從政府處獲得土地發展房屋,而過程完全不受立法會監管,變成政府可以繞過市民監察的疑似官辦發展商。 表面上,今次的研究費用可能由房協支付,但報道引述政府發言人指:「如果政府

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