一男子 才是土地問題中的問題

執筆這篇文章時,原來的設定是想對於特首在橫洲風波中的角色及其決定作些評價。可是,當一面尋找資料、一邊寫作之際,愈來愈覺得,橫洲事件,撇開那些「官商鄉黑」勾結的指控外,正是他對處理土地問題(甚或是處理其他問題時)的寫照,也彷彿明白了:一男子,才是所有問題的所在。彷彿只有冰冷的需求數字為何會有這樣的看法?在橫洲事件後,特首被邀請到智經研究中心的周年晚宴發表演講。趁着大好機會,他洋洋灑灑的發表了對土地問題和劏房的看法。在他眼中,土地住房彷彿只有一堆冰冷的需求數字,而大道理就是解決那些數字。而在「要解決」的大道理之下,問題永遠都是因為別人的不合作:你逼遷人家,人家反對就是不合作;你要在人家地方興建,人家反對又是不對!總之,「解決問題」就是將對手/敵人解決,彷彿沒有反對聲音,就是對了!特首說他本人和政府很努力找地方興建住屋,就是「插針樓」、「屏風樓」甚或綠化地都不放過。他甚至豪言:「香港每一塊地都可以建屋,只要我們香港人說可以便可以。」一個專業的測量師,竟然可以說出這樣不專業的話,老實說,你還可以對香港城市發展有何期望?另一邊廂,只要是他自己的意見,又或是他認為對的,就算是多麼的自相矛盾,甚至是「今天的我打倒昨天的我」,都是無問題的。特首語重心長,說時常為劏房戶不能安居而輾轉反側;然而,房屋署將工廈單位夾硬改作住宅單位,條件多多、租情欠佳,居民更批評該屋邨根本不是安居之所,特首又不覺得是個問題。特首說現在少人提及「地產霸權」了,但最近新開的一些樓盤、一些小單位,洗手間如廁時連門也關不上、主人房連牀也放不下,單位人均面積,竟然比罪犯入獄的監房還少!住進這些單位,真的比住劏房好嗎?真的就如特首所言,多建單位就能解決劏房的問題?還有那些「插針樓」、「屏風樓」,破壞原有社區的和諧。單位數字看上去是多了,但這究竟是解決問題,還是製造出更多更扭曲的問題?特首在記者會時,漏口說了一句:「工作小組不止涉及橫洲,也要負責皇后山,皇后山都是政府土地,無任何鄉事介入,都是由我做主席。」這個皇后山,正正指出了「單看數字盲搶地」的弊端:皇后山地段原在曾蔭權時代已規劃作發展私立大學之用,後來梁振英一個「盲搶地」「柯打」,皇后山建校規劃就此推倒。特首說,將皇后山拿回來大建公屋,多少年了?到現在還是「規劃階段」而已。原因是:皇后山連基建也沒有,連接道路連設計也未完成。那裏環境原來就像中大、科大一樣,一個山頭,用來建大學校園就是最理想的了。現在結果是大學建不成,說好了的公屋,連影也未見。給你「盲搶地」了,又如何?土地不又是在白等、曬太陽,如西九、啟德一樣?有供有求 永遠「不能解決」其實,城市一路發展下去,土地有供有求,這本來就是一個動態平衡(dynamic equilibrium)的情况,也是永遠都「不能解決」的問題。一個城市發展,需要的是規劃,有序、合理地將土地發展,用以滿足人們於城市生活,並最終為建構一個健全的社群而努力,而不止單單着眼於滿足「需求」與「供應」、只為滿足於填滿數字。要達到完善的規劃,香港以往是靠着周全、大型的規劃:可以是靠移山填海,或是建立新市鎮等方式達成。今天的現實是,可供發展的土地是少了,主流發展只能靠市區重建。就是能開發新地域,也必然會影響到原來地方的持份者。規劃建設時,必須由下而上,將各持份者都認真當作有份的參與者,計劃才有機會發展下去。如果還以昔日的手法,「政府已經有晒計劃,你哋一定要跟,不同意就是反對」的心態去做事,哪會有不出事的道理?可能有讀者認為,又要發展又要賺錢、又要顧及原居民利益,皆大歡喜,實在太天方夜譚了。但事實上,在香港就是有這樣成功的例子:在港島大坑原麗星樓重建計劃(現址重建後為「上林」),正正做到了對所有原居民賠償,更在新樓完成後,每戶都能分配原址單位,而同時間發展商也可賺到利潤。連發展商都做得到了,為何我們的特首就是無這樣的心胸,只看別人就是錯誤呢?不止數字 更要願景說到尾,發展城市,不止數字,更要願景。偏偏我們的特首,好像從來都沒有這樣的貢獻。還記得他在這幾年的施政報告,提及「智能城市」(Smart City)之類的發展。「智能城市」不就是主張所有持份者都能參與發展,要更公開透明地管理城市嗎?「摸底」是哪類型的「智能城市」發展模式?「智能城市」、規劃願景,是不是只像流水帳一般,在施政報告重寫一次,開過研究小組,「講咗就當做咗」的門面工程而已?如果這一男子,繼續以這樣的態度去處理土地問題,就是給你1000個橫洲來蓋房建屋,也只會繼續有問題。作者是香港大學地理系榮譽助理教授文:陳永浩(棕地爭議系列:立法會議員朱凱廸早前稱因介入元朗橫洲公屋發展計劃而遭恐嚇,事件令土地問題再度成為社會焦點。橫洲計劃當中包括10多公頃的棕地,涉及倉儲、停車場、物流、廢物回收等活動。發展棕地面對什麼困難和挑戰?政府政策可如何應對?目前香港土地管理和規劃有何不足或缺失?《明報》觀點版就此邀請各界人士撰文,探討香港棕地和土地問題。)原文載於2016年10月14日《明報》觀點版 土地 棕土 棕地

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當年欲除後快 今日不可移除

橫洲建公屋,棕土本先行,原計劃興建1.7萬單位,竟因官鄉「摸底」反對,就「縮水」變成只建4000個單位,改為發展綠化地,要趕走非原居民。特區政府不肯承認向鄉紳「跪低」,只編寫出一個什麼「重置棕土作業困難」的藉口,自相矛盾。前後矛盾 不合邏輯運輸及房屋局長張炳良在2016年9月21日的記者招待會上如是說:「目前要推進橫洲第二、三期(即發展橫洲棕土,使公屋建屋量達1.7萬個),我們仍然預計需要克服很多實際的困難,包括來自北面工業邨的污染、基建配套,以及如何處理棕地作業的問題。」政府以「重置棕地作業困難」作為拖延發展的原因,認為棕地作業對香港經濟及就業有重大貢獻,不可在沒有重置安排前收地發展。這套理論實在前後矛盾、不合邏輯。所謂棕地或棕土,以發展局長陳茂波的定義,泛指新界已改用作露天儲物場、貨櫃場、倉庫、鄉郊工業及回收場等與環境並不協調用途的荒廢農地(註1)。這類土地的出現,源於1980年代政府輸了「生發案」的官司,導致新界農地用途「無王管」,讓這些倉庫、貨櫃場如雨後春筍,遍佈新界。當年政府認為農地不可作非農業用途,窮追猛打,上訴至英國樞密院,最終敗訴而回,浪費大量公帑。如果政府認為棕地作業對經濟和就業有重大貢獻,當年為什麼要控告土地業權人?誓要終止棕地作業而後快,不惜對簿公堂,亦要停止棕地作業,豈不是政府故意作出破壞香港經濟和就業的行為,搞亂香港?其後,政府在1990年代和2000年代修訂《城市規劃條例》,引入「發展審批地區」(development permission area, DPA)和執管權,令到棕地作業較難在新界部分地方擴張。這豈不又是政府破壞香港經濟和就業的行為?為公眾利益收地應理直氣壯其實,道理很清楚。政府不應為了少許的經濟和就業利益而犧牲重大的環境和市民健康成本,更不可在沒有民意授權下長期在地價上補貼棕地作業。事實上,政府若能收回棕地,既可糾正過去的政策失誤,又可解決周邊環境的污染問題,更可增加土地供應,一舉三得,公眾利益遠遠大於保留作業的產業價值。為了整體公眾利益,合理賠償土地業權人,收地發展應該理直氣壯、天經地義。正如1980年代的「順風鐵廠案」(Director of Buildings and Lands v. Shun Fung Ironworks Limited),該廠1960年代開始在將軍澳區經營,主要收集從拆卸廢船收集回來的廢鐵。1981年11月,政府為了發展將軍澳新市鎮,向船廠發信,要求收回用地,當時並沒有為廠房重置。然而工廠一直未有遷出,政府決定於1985年引用《收回土地條例》下令鐵廠離開。根據第12(c)條的規定,政府的賠償金額甚至不包括「希望值」(hope value),鐵廠控告政府,最終敗訴。如果單單因為「重置作業困難」就應放棄或延後發展,那麼政府為什麼強行發展將軍澳新市鎮?換言之,為了重大公眾利益,法律賦予政府實權,只需合理賠償,可以徵收土地。故此政府藉辭推搪延遲發展橫洲棕土,非不能也,實有內情。橫洲棕地作業沒重置困難况且,橫洲棕地作業根本沒有重置困難。首先,早在2013年和2014年,發展局長陳茂波在其網誌已經分別提出,在洪水橋和元朗南分別預留72公頃(註2)和20公頃(註3),總共92公頃土地,發展所謂「特殊工業」。這些地段可興建特別設計的多層樓宇,安置受影響的棕地用家。其他未能搬進上述多層樓宇的作業,大致可以分為車場、回收業和大型機械存放。以橫洲34公頃的土地為例,當中有一半、約17公頃是車場。這是極其浪費的土地運用;將車輛駛走,輕而易舉,建個多層停車場,更有效益。另外關於重置回收場,外國經驗告訴我們,將回收場設於堆填區門口,省卻回收工人的運輸費用和減少碳里程,更可減輕堆填區飽和壓力,這才是對香港和對回收業最有利的做法。拆村趕人不遺餘力 非法霸地手下留情至於貨櫃場,近年葵青碼頭的貨櫃吞吐量,自2014年8月開始,已連續25個月,吞吐量持續出現年度下跌(註4),可以預計貨櫃場業務應該跟着一同萎縮。政府應藉此機會重新規劃港口後勤設施,例如考慮在貨櫃碼頭附近找地方安置空櫃和拖架等,騰出棕地建屋。最後,政府指出橫洲土地上有8.5公頃官地,其中3.8公頃官地曾被非法霸佔(註5),16年來政府共損失估計高達數千萬元的公帑收入,直至傳媒揭發事件,政府才採取執法行動。過去我們見到政府在拆村趕人「不遺餘力」,卻對非法霸佔官地的車場手下留情;即使被揭發,政府既沒有罰則,反而使之合法化,批賃短期租約繼續經營,變相鼓勵更多非法霸佔官地。政府需要解釋這項施政的背後邏輯。當年政府既然不惜工本、對簿公堂,誓絕棕土,說明政府根本認為棕土違反地契的土地用途,今日不應容忍棕土擴張。在當前急需興建公屋的大環境下,為了公眾利益,只要作出合理賠償,收回棕土,理所當然。註1:陳茂波網誌(www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_109.html)註2:陳茂波網誌(www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_27.html)註3:陳茂波網誌(www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_74.html)註4:香港港口的貨櫃吞吐量(至2016年8月;www.hkmpb.gov.hk/docs/HKP_KTCT-stat.pdf)註5:〈橫洲車場霸官地 逾16年涉3.8公頃〉,2016年9月16日《星島日報》文:姚松炎(立法會議員)/李志榮(議員助理)(系列之二)原文載於《明報》觀點版(2016年10月12日) 棕土 橫洲 橫洲事件 棕土爭議

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為香港棕地平反

土地問題困擾香港多時,覓地建屋是本屆政府工作的重中之重。最近的一連串事件更令社會熱烈討論發展土地的先後次序,不少人更提出由於棕地「無用」,所以政府應優先收回建屋。棕地在不同的地方有不同的定義,在英國泛指之前曾經發展並有潛力日後作重新發展的土地。但在美國則泛指受污染的廢棄工業用地,在清理後才適合重新發展。在香港,棕地一般指位於新界鄉郊地區的農地,由於農業基本上不再存在而改為用作各式各樣的工業活動的土地。香港棕地絕非無用根據民間的一項調查,香港棕地面積總共有1192公頃,當中作儲物、廢物回收等用途的棕地佔473公頃,貨櫃場佔306公頃,露天停車場佔171公頃,其他用途的有242公頃。事實上香港的棕地與歐美的情况大有不同,尤其在香港的物流業中扮演重要的角色,絕非部分人所指的「無用」。貿易及物流業是香港經濟四大支柱行業之首,佔GDP(本地生產總值)的24%。其中物流業的直接經濟貢獻是GDP的3.2%、就業人口的5%,涉及18.8萬個職位。用作貨櫃場的306公頃棕地對物流業有多麼重要?我們可以將之與貨運量佔香港港口吞吐量80%的葵青碼頭的面積作比較。葵青碼頭的貨櫃堆場總面積只為279公頃,換言之棕地貨櫃場的面積比葵青碼頭的還要大,重要性可想而知。有政客指近年香港的吞吐量下跌,再不需要這麼多的貨櫃場。但這說法絕對是顛倒因果,罔顧香港港口正在轉型的事實!香港貨櫃碼頭商會其實早已於多年前向政府反映碼頭面對的問題,無論是供貨櫃堆存的土地或駁船的泊位均嚴重不足,由於未能應付日趨增加而需要更多後勤用地的轉運貨運,導致碼頭擠塞,令香港的競爭力下降。用地不足正是香港吞吐量下降的原因,若在未有妥善安置辦法前收回棕地貨櫃場,對香港物流業將有災難性的影響。另一類對物流業重要的棕地是露天停車場。香港現時的中型、重型貨車共有約4.2萬輛,而根據政府的泊車研究,貨車約短缺9000個泊車位,即是香港大約有3.3萬個貨車泊車位。但由於政府多年來一直拒絕正視貨車或其他重型車的泊位需求,沒有提供足夠的泊車用地,棕地就成了貨車的「避難所」,現在的貨車泊車位大都是在棕地之上。根據業界的資料,每公頃土地可停泊110輛貨車,171公頃棕地即有近1.9萬個泊車位,佔全港貨車泊車位接近六成,絕非「隨時駛走」就可以用來發展。如何妥善安置才是收回棕地停車場要解決的先決問題!應重置先行再發展香港棕地以善用土地資源絕對可以,但前提是要肯定棕地對香港經濟的貢獻和重要性,妥善安置現時棕地上的作業,包括在新發展區或新口岸預留足夠物流用地、興建多層貨倉及重型車停車場、擴展路旁夜泊試驗計劃等。提出「棕地優先」前更應重置先行,確保香港經濟四大支柱行業之首的貿易及物流業能持續發展。作者是立法會航運交通界議員文:易志明(系列之一)原文載於2016年10月11日《明報》觀點版 棕土

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官商鄉黑 盡在橫洲

在橫洲事件還未變成全港議題前,我們有朋友試過走入元朗鄉郊地方,當場被當地村民問「你們是否做那些乜乜棕土研究的?」意味着今天「棕土」已經成為新界的敏感詞。作為一個土地研究者,經過連日橫洲事件的討論,完全能夠預視到我們未來的新界田野考察工作將會阻礙重重,再無所謂先易後難,迎難而上。其實橫洲發展計劃,早已在數年前成為政府被民間批評沒有優先善用棕土時「交功課」的旗艦項目,去年我們發布棕土研究《棕跡》及牽涉綠化帶滅村計劃再被重新討論一遍,當時以為已是公眾關注橫洲案例的巔峰,無法想像事件會因朱凱廸被暴力威嚇再度發酵,讓橫洲棕土成為了香港土地規劃的關鍵詞。除了一些政府內部文件、前言不對後語或者自爆黑幕,各個關注土地的民間團體的研究調查工作,充當了議題的彈藥庫,在漫長儲備的過程很多人會覺得沒有價值,但時機一到整理齊全的資料則能大派用場。過往本土研究社着重發展地區的地權調查,我們的棕土研究也不例外,兩年前開始橫洲發展計劃時,我們已鎖定它為分析個案。關於實際土地持有的民間研究,對於認識現時土地規劃的實作相當重要,亦是可以公開查閱作印證的憑據,唯一的條件就是要有資源付款查冊。在一些囤地研究 (Land Grab Studies)中,近年世界銀行研究報告參考不少地方土地資料,指出我們「對在地真實發生何事意外地無知」 (astonishing lack of awareness of what is happening on the ground),做相關研究就如巨大黑箱內的拼圖遊戲。根據我們2015年2月進行約40塊地段的抽樣調查,發現元朗橫洲地權主要由黃、梁、蔡、楊等原居民地主集中持有,其中一些地權擁有的狀况更是「50年不變」。另有約8塊抽查地段,由「REALITY ENTERPRISES H.K. LTD.」自1976年起持有,資料顯示部分地段以每月60,115元租予曾樹和經營的福喜停車場,意味出現缺席地主(absentee landlord,意指地主只是收租,並不真正在此生活或經營)租上租的租賃關係。抽樣調查中,只有一間信邦有限公司(SHUN PONG LIMITED)於2009年收購兩塊抽樣的地段,亦意味近年該區地權變動的狀况相對微弱(只佔抽查數5%)。圖一、透過使用橫洲地段索引圖,我們將橫洲劃分四個小區進行地權研究,抽樣調查地區中40塊地權持有狀况以進行橫洲個案研究。地權研究發現,橫洲很多土地由原居民地主持有,主要透過出租棕地給臨時倉庫、停車場等作業圖利。地段資料內一份曾樹和與業權人的租約,啟發了我們棕土研究小組的興趣,及後再發現大部分橫洲土地以屏山鄉鄉事委員會主席曾樹和的福禧集團承租,以「包租公」的身分劏地出租棕土予百戶倉地散戶圖利。綜合現時資料,福禧集團以每月呎租約1元向原居民地主租用土地,現時元朗倉地租價約為每呎4元,估計包租劏地者可從中賺取3倍收益。數日前我與侯志強做節目時我更向他印證,當區有些倉地更可以每呎13元出租,是逾10倍的利潤。整個橫洲棕土帶近30公頃,當中曾樹和於棕土帶的利益涉及每月數百萬。試問現時香港還有什麼行業,可有如此高的租金回報?另一重要發現是橫洲官地與私人土地之比例。去年我們透過橫洲發展區中劃作「後勤用途」(Open Storage)的地段索引圖,判斷出區內政府及私人擁有的土地各佔50%,意味若收地發展,只須回收一半地權,其餘一半本身已屬政府土地資源,正常來說是很有空間進行地權整合。翻查官地範圍當中有沒有相關短租 (Short Term Tenancy)或臨時政府撥地(Government Lot Allocation)等,發現類似安排極少,去年得出了對於該區是否有非法霸佔官地的合理懷疑。及後,再經明報記者的深入調查,就發現了多年佔用3.8公頃的官地,並牽起了後來地政總署姍姍來遲的執法工作。圖二、圖中顯示出政府土地與私人土地的分佈,有助發現橫洲非法佔用官地的情况。橫洲被佔用3.8公頃的官地,以呎租4元保守估算,單計佔用官地收租收入,每月約160萬。目前地政總署又重新批出當中1.2公頃土地共20個地段短租給霸地者,毋懼申訴專員公署批評地政鼓勵「先霸後租」繼續作出這種土地「規範化」。我們可以從新界地權狀况及租賃關係的視覺,看到元朗橫洲公屋發展項目中的官商鄉黑的處處蹤迹,相信連日的報道市民大眾已經清清楚楚,心中有數。仍未清楚的,是這種勾結不止橫洲棕土帶發生,其實是散落在橫洲的四面八方。我們去年製作包含全新界棕土分佈的《棕源地圖》(https://goo.gl/vKxNkr),發現元朗橫洲一帶上下左右土地規劃都相當可疑。現時橫洲東部屬元朗工業區,山貝河另一面是頻頻出現規劃申請的南生圍。近日南生圍旁邊,新鴻基地產正向城規會申請一個水貨城發展計劃(A/YL-NSW/241),可見其東面的地權已經基本由大地產商成功整合。橫洲南部除了是現時所謂第一階段4000個綠化帶公屋單位發展的所在,同時近日再被揭發恰巧在發展邊界旁,剛剛就是新世界地產正在申請一個3座39層高的高密度豪宅項目。雖然新世界地產否認知悉橫洲發展計劃,但其規劃申請圖則中顯示該發展申請完全知悉相鄰的公屋位置,就連計劃中的馬路也有顯示接通,引發出一個土地規劃的羅生門,以及一個為何只收綠化帶內三條的非原居民村,卻不收回新世界發展在綠化帶內擁有的土地作公屋發展的選擇性劃界。另一個未為市民關注的地方,是橫洲西部元朗蝦尾新村「鄉村擴展區」(Village Expansion Area)的借屍還魂。「鄉村擴展區」計劃在十多年前因「丁權無限,土地有限」而被擱置,近年政府重新啟動,蝦尾新村成為頭炮,將相鄰天水圍的一塊2公頃的政府土地資料,送予當區原居民作70間丁屋發展。在2014年元朗區議會會議的報告中,曾樹和歡迎政府重啟相關擴展計劃,並要求政府在鄉議局層面內部商討當中丁屋的申請與分配。整個項目已在今年財政預算預留了1500萬進行基建工程,預計2016年第三季展開工程,2018年第三季完成,將是下一屆立法會密切關注的潛在炸彈。橫洲北部為則為豐樂圍濕地,長實早年收購魚塘,歷經多年與漁戶村民的官私紛爭,數年前正計劃19座2000個單位的發展計劃。該區奉行濕地零損失(no net loss)的發展原則,當年發展商將魚塘間的塘壆地拆去充當濕地面積計算,「騰籠換鳥」充保育。另一個著名景點則是有「嘉湖山丘」之稱的泥頭山,也是朱凱廸直接挑戰過的案例。早於「官商鄉黑」成為熱議之前,一個個發展計劃與土地破壞早已在上下左右珠胎暗結。是山高皇帝遠,還是香港地少人多?站在橫洲丫髻山的頂端,可看到橫洲全景,官商鄉黑,東南西北,一覽無遺。橫洲個案,看到不分棕土綠地的色盲規劃,但「棕土優先」如此簡單的道理,我們是要用上數年的工作,合各人之力,才能將「棕土」一詞成為茶餐廳的日常話題,這裏不得不向曾經關注棕土政策的朋友表示謝意。暴力威嚇、官商鄉黑、發展取捨,歸根究柢,其實是新界土地應如何運用的問題。批判土地研究學者Derek Hall根據東南亞的土地政治實况,歸納土地運用涉及法例(Regulation)、市場(the Market)、暴力(Force)與規範 (Legitimation)等四權。不同人士、利益社群及機構如何運用上述權力將對方排除於土地之外,又如何讓他們得以操縱土地的使用。檢視元朗橫洲事件,既有法規體制容許「先佔後租」的短租安排,更會另設高層次橫洲工作小組特事特辦,透過提出出自真實需要及「棕土優先」的可持續土地發展概念,促成新界土地使用的新價值規範與政策規則,打破地區土地資源分配秩序、土地發展區位選取,也讓利用市場的囤地者無法再按「囤積、改劃、私人發展」的「市場秩序」主宰新界土地私人發展,同時亦讓被各種私人收地、棕土利益圈養的暴力逐漸在整合棕土的過程中消散,這樣才能真正還新界一個沒有官商鄉黑的鄉郊。是故棕土政策不止是一個環保或善用土地的政策而已,它正在直接挑戰着新界土地使用權的核心課題。而棕土政策仍可以走多高多遠,同志仍需努力。文﹕陳劍青編輯﹕曾祥泰fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao原文載於2016年9月18日《明報》星期日生活 土地 棕土

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橫洲風波 永寧村失安寧

(高女士(圖﹕梁仲禮))星期二,走在永寧村的綠蔭小道,迎面而來遇上村民高女士,推着自行車徐徐而行。五十六歲的她,身材肥胖,日光之下大汗淋漓。「去邊啊?」一旁的橫洲綠化帶發展關注組成員問。「去寶屏嗰邊,去睇我媽。」上氣不接下氣。(永寧村__橫洲三村由永寧村、鳳池村和楊屋新村組成。前兩條村據說已有近九十年歷史,其中的永寧村,根據現任村長陳愛金說,創村人為陳氏太公、著名潮商陳庸齋。一九三二年陳庸齋抵港從事墾殖,買下大片土地,戰後大量潮籍難民湧到香港,陳庸齋一一接濟收留,人口逐漸增加並形成一條村落。後來部分土地遭發展商新世界收購,加上二十年前興建西鐵,部分村民被安排遷出,餘下居於綠化帶的村民,一直相安無事,安居至今。(圖﹕梁仲禮))( 昔日陳庸齋在村中建有石屋大宅數幢,連地皮變賣後,今天變成露天倉庫。只有陳愛金家後方一幅矮牆(圓圖)仍然保留小量舊日石屋遺跡。(圖﹕梁仲禮)(永寧村旁邊有一條庸園路,得名自昔日陳庸齋購地開闢的庸園農場,農場舊址今為新世界的員工耕種園地,陳愛金說,每逢假日會有員工連同弱勢志願團體進內體驗耕作,採訪當日可看到園丁修剪農圃。今年六月,元朗駕駛學院申請遷址於該綠化帶,關注組批評此舉是「玩洗牌遊戲」,將土地變成綜合發展用地,為日後的建屋計劃開路。(圖﹕梁仲禮))(高女士說,往年每逢中秋,梁婆婆會包大大粒的無餡湯圓,大家不喜歡吃,她就是要包。今年婆婆臥病在床,想吃也吃不到,一家人也沒有心情慶中秋。(圖﹕梁仲禮))高女士媽媽姓梁,姑且叫她梁婆婆,永寧村村民,去年十二月中在家中爆血管,送院,癱在牀上,如今在高女士胞姐於朗屏邨的住所靜養。永寧村和旁邊的鳳池村、楊屋新村合稱元朗橫洲三村,屬非原居民村落,世代毗鄰而居,安於地圖上綠化帶一角,靜靜地搬運着日常。(永寧村和鳳池村之間,有一堆簇新整齊的三層高平房,那是丁屋屋苑。關注組指,政府收地規劃時,因為丁屋地房價貴,賠償高,故刻意避開。同一土地上,村屋與丁屋,非原居民與原居民,一牆之隔,捨難取易,命運差天共地。(圖﹕梁仲禮))去年政府刊憲,為元朗橫洲發展計劃進行工地平整和基礎建設工程,建四千個公屋單位,一言蔽之,封屋收地。從此永寧不寧,三村村民惶惶不可終日。後來朱凱廸將事件搬上選舉論壇,計劃背後的千絲萬縷暴露於陽光空氣底下,梁振英高調回應,說先易後難,六七旬村民走到鏡頭跟前,上衣寫着不遷不拆,成為風眼中的主角,那都是後話。(蹓躂於三村之間,會發現衛星地圖上的一片綠,除了來自本來的青山茂林 ,還有村民用心經營的小園圃。永寧村景致開闊,有退休村民特意在這裏租地開墾農田,自己搭建引水道灌溉;旁邊的鳳池村相對狹逼,村民也會花心思家門前或通道旁栽種農作物。(圖﹕梁仲禮))早上刊憲收地 中午入屋拉尺「媽媽在寶屏那邊,因為現在的路落雨爛晒,加上遲點會修路,不准入來。」高女士領着筆者,走過村路迂迴,回到昔日母親居所。「住了三十多年了。以前住橫洲路那邊,後來因為政府收地,補償元朗村那間屋給我們,之後元朗村又拆,我媽便在這裏向以前住的那個婆婆連屋連地買。」大閘拉開,兩條惡犬撲出,吠聲震天。張牙舞抓的一條叫「肥仔」,高女士端起掃帚柄趕肥仔入鐵籠。另一隻在一旁齜牙咧嘴的是「惡婆乸」。當日地政署人員上門,兩條犬鎖在籠中,知道政府要收地後,村內閒雜人等日多,才放出來看門口。(綠化地上滿是山丘,原居民山墳依山而建,然而政府規劃卻能匠心獨運,巧妙避開先人青冢,獨獨向活人家門上貼上清拆令。(圖﹕梁仲禮))「那天我上了班,只有我家姐、我媽和我哥在家,然後那些自稱不知道什麼人員,衝入屋內四圍拍照。」那天是二○一五年十月三十日,政府早上剛刊憲,十一時便有大批人員入村,逐家逐戶登記,碰巧有村民不在家,照樣開門入屋,照相,拉尺度地,貼告示,狂風掃落葉,如抄家。母親八十八歲,一心在該小村屋百年歸老,頤養天年:「那時候媽媽也無事,很精神,知道是地政署來登記後,情緒日益低落。不肯吃飯,無晒心機,終日在嘀咕:『無囉,無囉,住了幾十年,種了那麼多東西,無囉,無囉』。」高女士說着,聲音壓低至幾乎聽不見,如呢喃,邊說又邊揑緊雙拳,一下一下往大腿上搥下去。(關注組拿出不同年代的衛星圖片,指綠化帶土地在三村村民的悉心栽種打理下,變得比從前更見茂密翠綠。(圖﹕梁仲禮))終於,老人家經不起精神折騰,一個半月後出事。「半夜看她躺在牀上,眼定定,勢色不對,好像想講說話但講不到,便call了救護車來。」醫生診斷婆婆爆血管,不能行動,出院後給送到老人院,每個月一萬元的住院費,皮費太重負擔不來,輾轉搬回胞姐在朗屏邨的單位,高女士索性辭去保安工作,幾兄妹輪流照顧。婆婆有口不能言,有飯不能吃,中間插過兩次胃喉,高女士說情况已經算好,隔籬一戶老伯,捱不過年關,走了。無端被選中的綠化地環顧四周,陋室雖小,好歹也是家園,是心血。「這裏也不便宜,當年我媽自己花錢建的,一百一十幾萬;她不喜歡住樓,勸過她搬出去住,她總說外邊很嘈,喜歡鄉下地方的闊落。」小屋後還有一塊小田,說起這個四百來呎的天地,高女士從沉鬱中抖擻精神,興高采烈地介紹兩母女的傑作:「媽媽一向也很精壯,很精神,以前一向種田,種很多東西,拿出去光華戲院,周生生那條冷巷去賣。我現在也有種。種碌柚葉,琵琶葉,龍脷葉那些,她自己最喜歡便是碌柚葉,因為搵到錢嘛!」所謂搵到錢,不過是幾廿蚊貨仔。「很貴架!手掌那麼大,十三蚊一塊!」說時朗聲大笑。兩母女容易滿足,有收成時,賺幾個錢,遇上風雨失收,也樂天知命。好好經營自己家園門前的一小片綠,令「綠化帶」三個字,除了是規劃圖則上的一種分類外,平添一重意義。(山上有一學校,前身為惠州公立學校,該校於一九八六年遷到元朗朗屏邨,原校舍現為穆民國際小學,是以村內不時可看到少數族裔學童身影。關注組指村內民風簡樸,與少數族裔家庭相處融合。「換作是將該校放到區內其他屋苑中,你看他們會不會歡迎?」(圖﹕梁仲禮))談到最新發展,高女士又回復沉默。訪問當天早上,梁振英對傳媒說,橫洲棕地興建一萬七千個單位的目標沒有改變,只是採取「先易後難」的方式,先興建旁邊綠化地的四千個單位。事件受社會高度關注,卻換來官方的更強硬措辭。「我本還以為有翻生的機會,無了,無啦啦會選我們這邊那麼小,還要是綠化的地方,起丁屎那麼多單位,黐線。離晒譜。」她也不敢向臥病在牀的母親多講半句︰「不提了,今天公布了,提也不敢提。總之在她面前,報喜不報憂。」倉倉皇皇,不可終日,將成抗爭的日常;門外的「肥仔」和「惡婆乸」繼續蟄伏一角,時刻蓄勢待發,草木皆兵。文、圖﹕梁仲禮編輯﹕王翠麗fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao(原文載於2016年9月18日《明報》星期日生活) 土地 棕土 橫洲

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「摸底」與「勾結」

今時今日做香港人,耳朵和腦袋愈來愈攰。每逢特區官員公開發言,都要打醒十二分精神,生怕被他們的語言偽術騙倒。新界鄉紳說,「官商鄉黑」不是勾結而是合作,特區官員又拾人牙慧,在「摸底」不是「勾結」上咬文嚼字。候任立法會議員朱凱廸和姚松炎,到政府總部與負責土地房屋政策的官員陳茂波、張炳良見面,要他們交代橫洲公屋規劃,規模突然縮水,由本來萬七單位減到四千,是否鄉紳吹雞,官員跪低?中間是否存在「官商鄉黑」勾結?在兩位民意代表追問下,張局長不得不承認,在計劃拍板前,曾在食早餐的場合向鄉紳「摸底」,但張強調,這是例行做法,「摸底」不等於「勾結」。問題來了,如果「官商鄉黑」都是持份者,受影響的居民更利益攸關,為何只向鄉紳摸底?卻沒有向被迫遷的非原居民諮詢?跟什麼人見面?摸了什麼底?摸完底結論為何?為何計劃突然大規模縮到只剩四千?種種疑團無法解開,學者出身的張局長更說會面沒有紀錄,無法交代。張局長又重複他的長官梁振英的說法,由起初計劃的萬七單位減到四千,是先易後難,並非欺善怕惡。究竟迫遷非原居民的村落和墳地容易些?還是把原居民非法更改土地用途的貨櫃場爛車場搬走容易些?孰易孰難?心知肚明,心智稍為正常者,憑常識都可判斷。但可以肯定的是,政府的做法,是欺非原居民的善,怕土豪劣紳的惡。橫洲公屋計劃大幅縮水,只起四千單位,官員們再三強調,這僅是第一期,還有第二期、第三期,另外萬三單位沒有放棄仍然存在,但因涉及貨櫃場工業用地等問題,還要繼續研究。記者問區議會鄉紳和房委會委員,他們的回應,卻令「分期興建」的說法完全露餡。房委會高層和應長官,肯定還有第二期第三期橫洲公屋。但問到有沒有落實時間表?卻說「沒有」。連時間表也拿不出來,也算計劃嗎?再問其他委員,除了四千單位,有沒有第二第三期的計劃?他們眾口一詞,說「從未聽過」,也從來沒有討論過。未聽過未討論過也算的計劃?只有一個可能,計劃是從長官們的腦袋臨時生出來的。(原文載於2016年9月18日《明報》副刊) 公屋 土地 棕土 橫洲

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一句棕土 惹毛香港土地霸權

現今不論是立法會候選人的政綱、「造王」智庫、城規專業及一般關注香港土地發展問題的市民,都開始從不同角度談到香港的「棕土政策」(brownfield policy),即使在近月令人窒息的政治陰霾中亦興趣無減。回顧有關爭議,自2010年民間開始醞釀及引進概念,到2012年首次出現比較完整的本地政策研究,直至今年才成為官方已不能迴避的土地議題,直至近日本土研究社出版棕土研究《棕跡》及開展相關政策討論活動,再度引來不少土地發展方向的爭論。為何棕土掀起了公眾關注為何「棕土」(brownfields)這個相對陌生的詞彙,會惹來現今眾多社會反響?究其原因有以下4方面:一、打破都市迷思——全港1192公頃棕土資料的民間發現,揭破了「香港地少人多」的都市迷思:原來香港還有不少土地資源未被善用。政府在未有仔細研究這些已破壞土地如何優先修復及善用之前,已急於選址進行大規模填海及開發綠化帶,明顯違反可持續土地發展原則,因而形成社會話題。二、觸碰土地霸權——當香港土地問題不再是土地不足的客觀地理問題,而是有關城市如何發展、土地如何分配的選擇問題,就無可避免觸碰到政府土地規劃上及地產發展租值上的壟斷問題與檢討,牽涉到過往甚囂塵上的「地產霸權論」。所產生的輿論局面,將對現時依靠着這套壟斷性土地發展制度的既得利益者不利。三、環境問題嚴重——新界棕土的研究不斷讓新界各種臨時用途的問題嚴重性及普遍性放在公眾視界,包括回收場火災連年、殘留毒害、泥頭處處甚至違規佔用官地。棕土的擴散成為了香港自然土地破壞的元兇,公眾不再認為這是屬新界某事某地的孤例。四、影響鄉紳利益——不少棕土案例揭開了新界鄉郊在違規套丁、協助發展商收地以外另一種潛藏土地利益。如果按現時元朗倉地市價4元/呎來看,地區鄉紳作為承租地主再劏地出租的中介者,當中牽涉出租上千公頃的持續土地利益,即可跟套丁所獲取的一次過利益匹敵,直接叩問着特區政府多年來放任鄉紳的新界土地管理方式,收回棕土進行房屋發展的建議亦將影響既有鄉村土地利益格局。土地爭議無礙政策共識就上述分析,棕土議題的關注不止是因為增加土地供應的考慮,亦與環境保育及既得利益結構攸關。惟現今政府會認為當中的土地爭議,只會導致紛爭及拖延,故此選擇充耳不聞地「迎難而上」。但事實上,在近日我們舉辦一次民間棕土政策研討會中邀得「團結香港基金」的代表到場分享,發現爭議其實也能促進幾方面的政策共識,包括「團結香港基金」代表都表示支持政府應建立「棕土資料庫」促進民間研究、認同加重罰則規管棕土擴散至農田與自然濕地,亦承認早前指香港未來需要9000公頃土地發展只屬「blue-sky approach」(即不涉及現實情境的估算方法)。事實上,優先善用棕土一直具有較大的民意基礎,包括早前有規劃專業論壇LEAPS(躍動菁專)現場的調查,現場專業界別朋友在聽過眾多不同土地發展的意見後,有過半數(52%)支持「發展棕地」作為「政府最應從哪方向增加可供發展的土地」的答案,高於排名第二位的「開發新市鎮」(22%)。以往在未有棕土發展作為正式選項時,政府在過往的優化土地供應策略公眾諮詢,有不少意見質疑為何沒有放置「棕土」作為當中一種土地供應選項,同時在官方隨機抽樣的電話訪問中也有46.4%不支持填海,與現時大規劃填海有很大偏差。現時亦有不少專業界靜觀其變,察視未來走向及專業領域介入的空間。由此可見,這些土地爭議並非沒有意義甚或阻礙發展,反能讓社會大眾更清晰香港未來土地發展的共同選項與實况,協助政府作出一個尊重民意而非向既得利益靠攏的土地發展選項,亦是即將步入「跑馬仔」時期的特首參選人不得不表態的土地議題。文:陳劍青(本土研究社成員)原文載於《明報》觀點版(2016年8月16日) 規劃 發展 土地 棕土

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