馬家輝:Singapore-ing?

居屋價格可能跟市價脫鈎,一旦成事並成功,可以想見必有下一波的相似動作。然後,政府又說考慮公私房屋比例六四改七三,一旦成事並成功,住「政府樓」的人數大增,私樓市場變成少數人的「殺戮戰場」,必掀起更慘烈的搶樓狂潮。再然後,政府又說只要民意支持,多個填海方案可以立刻「擺上枱」,地從海上生,樓從平地起,很快能夠大幅增加房宅的供應量。這一切,如林鄭自己所言,已是進一步趨近新加坡模式,或許正是她幾個月前到新加坡考察時所暗下的決心和決定。Singapore-ing,其實前兩任特首皆曾提及這可能性,萬料不到,男特首們僅是嘴巴喊喊,到了女特首時代始見起步,說得出做得到,不一定因為性別差異,而或因為香港樓市已到了瘋狂界點,瘋狂的樓價迫使市民瘋狂,狂城亂樓,再不來個強勢處理,城崩人裂,香港再美亦不宜居。然而,你欲新加坡化,就真能新加坡化?新加坡之異於香港,先不談其對言論自由之嚴控和民主政治之扭曲,僅就社會狀態而言,有兩大特色。一者在於當地政府對人口政策有話事權,有心有力去控制人來人往的數量和素質。當新加坡政府說要「引進優才」,她引進的便是優才,並能使人才安心落戶貢獻,並非只是高速取得公民身分、安頓了子女和神秘錢財之後立即往外散水;優才到了新加坡,成為「新加坡優才」而不只是「有新加坡身分證的優才」。至於香港此城,人來人往,來者是誰,數字多寡,大部分由不得特區作主,公共房屋的供應量增長速度恐怕遠遠追不上新來者對樓房的需求量,部分新來者或許有能力買私樓,但大多數仍然只能蝸居於劏房窄戶,跟其他本土居民一樣遙遙等候上樓。可以預見,人口政策一天不改變,六四變七三,杯水車薪,只是好過冇。另一點差異是新加坡很早以前已不容地產霸權橫行,當地有地產小獸卻無地產巨獸,房屋政策運作遂可在官員掌握之內設計落實。至於香港此城,地產巨獸已經巨到連政府都無能為力,你出一招,他有三招回應;你再出一招,他另有五招對付,甚至擺出司法覆核的關刀,別人JR是「濫用司法」,他們JR卻是訴諸法治,反正有權有財有專家,地產巨獸說什麼都有理,唯一目標是要擋住政府辣招。Singapore-ing is a long way,即使走得下去。Good luck。[馬家輝 http://www.makafai.blogspot.com]PNS_WEB_TC/20180704/s00205/text/1530642128472pentoy

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馬家輝:對地產獸宣戰

「混帳局長」阿煩前一天才說公私營房屋比例六四維持不變,老闆娘卻於翌日唱了反調,但她並未把話說死,說的只是why not,或許可以改,或許不會變,見機行事,打開了彈性的大門。這便是政治了。 相比之下,阿煩局長顯得死板僵化,純屬「一個口令,一個動作」的技術官僚,難怪被老謀深算的「風塵三俠」之首港鐵馬某食硬。老闆娘日前提出可能考慮把「運房局」一分為二,看來甚有必要,以阿煩局長的腦袋容量實在應付不了如此繁重的雙重任務,若不拆局,最好盡快換人,否則「房混」事宜必繼續混帳下去。特區樓價瘋狂飛升,過去幾任政府並非未曾出招,但招數都被地產商或市場化解吸收,政策效果幾近於零。當然,你亦可以辯稱並非零效果,若全不出招,樓價結局必更恐怖,政治永遠有「如果」的想像空間,此之所以政治糾纏難辨,任何一方都可以在「如果」的假設上自稱掌握真理,反正真理無法被有效驗證,到最後,might is right,權力便是裁判。由權力的角度看,地產商顯然比政府「有能」。這些年來,他們在自由市場的名號下,或巧取,或豪奪,或偷工減料,或囤地自肥,賺取了暴利樓價,卻沒給買樓者合理的對等享受,所以香港業主其實受著雙重苦楚,樓價瘋狂是一回事,用高價買回劣質的居住環境又是另一回事,唯一「超值」的東西或許是那些響噹噹得有點無厘頭的樓盤名號,什麼豪庭,什麼海天,什麼山巒,什麼灣畔,僅是掛在嘴邊即覺自豪,儘管十居其九的現貨仍然只是美化了的牙籤樓,買樓高潮往往發生在雙唇之間,樓盤名號給了香港人最大的口慾快感,不能不算是世界奇觀。地產集團是巨獸,誰都不怕,只怕無肉可噬。政策一放風說要徵收空置稅,地產商組織立即兇臉抗議,揚言必會司法覆核。所以,林鄭若真把六四改為七三,等於硬生生地在地產富豪眼前割走讓他們虎視眈眈的肥肉,無異於對其宣戰。「阻人發達,如同殺人父母」,當六四變了七三,樓價或許仍會狂升,但畢竟可吃的肉量變少了,「地產獸」必不甘心,由之把她視為「殺父仇人」,如果沒有阿爺在背後頂住,可憐的特首必萬箭穿心,如她自己先前預告,委屈無限。到底是六四抑或七三,仍未定局,但敢提此議,林鄭已算甚有吉士,不可不讚。[馬家輝 http://www.makafai.blogspot.com]PNS_WEB_TC/20180703/s00205/text/1530555280265pentoy

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趙崇基:樓市專家

香港地少人多,一屋難求,炒樓又是熱門行業,於是,有一事,人人是專家,那就是樓價。 不用正式統計,日常生活中,香港人最常聊到的話題之一,就是樓價。不論有樓冇樓,不論金融炒家、地產大亨、經濟學者、維園阿伯、牛頭角順嫂,對於樓價,人人都有一套理論,人人都是預測大師。 身邊有從事地產的朋友,滿以為熟悉市道,一直相信樓價不可能只升不跌,好幾個階段都估樓價會跌,有些甚至身體力行,在以為最高峰期將房子賣掉,等樓價下跌再出手。可是,他們的預測沒有一次準確,賣了樓的,在地產代理舖前,看着天天創新高的樓價,欲哭無淚。 我不是專家,從不炒樓,買樓只為自住或改善生活。對於樓市,我只相信最簡單的經濟理論,就是供求問題。 回顧歷史,所謂跌市,都跟香港人的信心有關。第一次是1966年,正值中國文化大革命,波及香港,樓價從高峰往下跌。八十年代初,美國加息,中英談判,香港前途未明,樓價又跌。之後是1997的暴跌,跌到2003年沙士,香港儼如末日。 每一次樓市大跌,都有歷史因素,就是人們對這個城市的信心,人心惶惶,自然不敢買樓,沒有需求,樓價自然會跌。這幾年,香港人對磚頭渴求不變,加上北方走資散水豪客,官商同坐一條船,樓

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趙崇基:兇案後顧樓不顧人認真涼薄

油麻地發生倫常慘劇,一對夫妻墮樓死亡。電視台的時事八卦節目,探討的不是婚姻問題,八卦的不是夫妻感情,而是急不及待研究兇案對樓價有何影響。主持人煞有介事,談論一單兇案,帶來三間凶宅,然後找來「專家」,談談凶宅會否讓樓價大跌。大家侃侃而談,「專家」認為今時今日樓市缺盤,即使凶宅也不一定跌價。主持人更認為不少人視凶宅為投資良機,凶宅也可以是大好商機。不少人諷刺這間電視台的新聞節目,早變了大陸中央台,故有CCTVB之稱,可是到了這些關口,你又不能不覺得他們其實很香港。只有那些事事向錢看的香港人,才會從一宗家庭慘劇聯想到凶宅樓價。北韓狂人揚言核武,美國狂人罵聲四起,對於這些香港人來說,什麼中美韓關係,國際社會如何應對,口水戰會否變成核戰,統統都不比股票會否大跌來得重要。君不見這些時刻,跑出來說話的,最多不是國際關係專家,而是炒股專家。因此,佔中期間,那些年輕人被罵得最多的就是阻人搵食,還好那段日子,香港的樓市股市屹立不倒,經濟專家預言一一落空,否則可能會引發另一場「動亂」。也難怪那位炒樓炒到有幾十層樓的行政會議前成員,叫那些儲不到首期的年輕人,不如考慮到印度、墨西哥、越南發展。不夠愛國又叫你走,買不到樓又叫你走,面對這樣一個既涼薄又發錢寒的社會,相信絕望的年輕人都會考慮離開,至於去哪裏,不用這些既得利益者操心了。[趙崇基 derekee@gmail.com]PNS_WEB_TC/20170908/s00305/text/1504807656134pentoy

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庸明:香港住屋非人居

住宅樓價高企,長期攀升,每創高峰,根據現時的走勢,沒有最高,只有更高,是不爭的事實。政府苦口婆心,籲市民買樓要量力而為,找地建屋,加強供應,但對樓價毫無影響,管理樓價辣招只令二手市場成交萎縮,大地產商一手樓卻賺得盆滿鉢滿。 雖說樓宇供應量增加,其實是一個幻象,實為納米單位所賜。過往四百方呎小型單位,一劏為兩三個納米單位,將價就貨,現在三百萬元的樓就只有百多方呎,比以往三四百方呎的生活面積小得多,現在的單位就如大學生宿舍那麽細,公屋也要萬多元一呎,自二○一五年後成為業主只是樓奴,生活及住宿質素下降。 地皮批出呎價天天高,政府居屋又與市價掛鈎,形成公私樓價互相競逐,要樓價自然回落,只是癡人說夢。未成業主的惶惶終日,擔心不能上車,又或傾盡洪荒之力上車,但未來薪金增幅怎可能追上樓價。林鄭政府又要用一年來作「大辯論」,建社會共識去覓地,但建樓需時,只是有姿勢,無實際,估計落成之時,樓價又是比天高,正是市民現時上車又死,日後上車更無望。政府要遏止瘋狂樓價,定要「出口術」,給市民明確信息,樓價在未來的一段時間會有一重大跌幅,甚至預期樓價下挫的深度。 租金隨樓價攀升,板間房、籠屋、棺材牀位呎價及得上豪

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新地產霸權?

本屆政府以房屋土地政策為主打。然而5年下來,私樓的升勢一浪高於一浪,「上車」置業愈來愈難;公營房屋方面,輪候公屋排隊的時間愈來愈長,且短期內看不到改善曙光;與此同時,新樓的「納米房」數量不斷增加,港人居住質素正在下跌,而政府在覓地方面也未見任何突破……交出這樣一張成績表,房屋土地政策還可以說是成功嗎? 過去5年,政府不斷發出信息,表示房屋供應會漸漸增加,土地開發也「重回正軌」,可供建屋的地皮陸續有來。這些信息目的十分清楚,就是令人產生樓市供應源源不絕的預期。而眾所周知,樓市受預期牽動,當知道未來供應驟增,有意置業者自然不急於入市,靜待樓價回落。這種心理預期一旦成為主流,樓市自然會降溫! 事實卻是另一回事:本地樓市不但沒有降溫,樓價反而不斷創出新高!香港已連續7年成為全球住宅價格最高的城市。資料顯示,去年樓價中位數是本地家庭收入的18.1倍,而2010年該比例為11.4倍(5.1倍以上即視為樓價嚴重超出負擔水平)。 即使政府調控樓市的「辣招」一再「加辣」,但據差餉物業估價署公布的數據顯示,今年2月私人住宅售價指數為312.8點,按年升14.3%,已是連升11個月,二手市場亦不斷錄得破頂成

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