趙崇基:樓市專家

香港地少人多,一屋難求,炒樓又是熱門行業,於是,有一事,人人是專家,那就是樓價。 不用正式統計,日常生活中,香港人最常聊到的話題之一,就是樓價。不論有樓冇樓,不論金融炒家、地產大亨、經濟學者、維園阿伯、牛頭角順嫂,對於樓價,人人都有一套理論,人人都是預測大師。 身邊有從事地產的朋友,滿以為熟悉市道,一直相信樓價不可能只升不跌,好幾個階段都估樓價會跌,有些甚至身體力行,在以為最高峰期將房子賣掉,等樓價下跌再出手。可是,他們的預測沒有一次準確,賣了樓的,在地產代理舖前,看着天天創新高的樓價,欲哭無淚。 我不是專家,從不炒樓,買樓只為自住或改善生活。對於樓市,我只相信最簡單的經濟理論,就是供求問題。 回顧歷史,所謂跌市,都跟香港人的信心有關。第一次是1966年,正值中國文化大革命,波及香港,樓價從高峰往下跌。八十年代初,美國加息,中英談判,香港前途未明,樓價又跌。之後是1997的暴跌,跌到2003年沙士,香港儼如末日。 每一次樓市大跌,都有歷史因素,就是人們對這個城市的信心,人心惶惶,自然不敢買樓,沒有需求,樓價自然會跌。這幾年,香港人對磚頭渴求不變,加上北方走資散水豪客,官商同坐一條船,樓

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分析下屆政府房屋政策

根據林鄭月娥政綱,下一屆政府的房屋政策應該會繼續輕微增加房屋供應,繼續全力推升樓價;但目標改變為推高置業率,主要房屋新政策有兩大試點:一是「港人首置上車盤」(下稱「港首居」),二是「免補地價居屋可出租」(下稱「免補租」)。 「港首居」的提議主要仿效從前夾屋,在私樓和居屋之間加多一層階梯。由於現時樓價超出一般市民負擔能力太遠,導致沒有房產的中產或年輕人怨聲載道,房屋流動階梯出現斷層,有大量家庭(或想組織家庭人士)的入息既超出居屋的入息資格上限,遑論申請公屋資格,但因私樓太貴,即使供得起,亦難以儲到昂貴首期,變成夾心階層,苦無出路。 似乎下屆政府會為他們提供一種新置業機會,解決這一部分家庭的需要,前提是他們必須符合「港人」和「首置」的條件,避免予人濫用公帑助人炒樓之嫌。然而,由於政策尚未出台,未知詳情,只好憑政綱內容加以想像,推斷未來或會出現以下情況。 料港人首置盤真正幫助在首期 首先,「港首居」的售價必定會高於居屋定價(居屋現為市價七折)。假設「港首居」的售價為市價的七七折,使房屋階梯由3層變成5層,即公屋(租金資助)、綠置居(市價五五折)、居屋(市價七折)、「港首居」(市價七七折)和私

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要衝破三大管治迷思

新特首會否施行新政?新政會否為社會帶來新契機和新氣象?這當然是香港人的期望,但如果執政者無法衝破管治香港的迷思,恐怕這些期望只是一廂情願。所謂香港管治的迷思,就是某些關於管治香港的理論、觀點和看法,沒有根據更未經證實,但社會大眾、意見領袖和政府高官卻把它們當作事實一樣深信不疑。結果,香港的管治水平無法提升,撕裂社會的深層次內部矛盾愈演愈烈。這些迷思包括: 傳媒不可碰 新聞自由和獨立媒體是文明社會的重要支柱,乃行政、立法及司法以外的第四權。這老早已經是社會的共識甚至常識。在這樣的情?下,政府幾乎是別無選擇地要尊重新聞機構的編輯自主和採訪自由。問題是當新聞專業淪落為散播謠言和扭曲現實的洗腦機器,或者與居心叵測的人狼狽為奸,甚至被人利用借刀殺人,政府視若無睹置之不理,就必然會應驗英國政治學家伯克(Edmund Burke)的名言:「壞人所以囂張,因為好人袖手旁觀。」(all that is necessary for the triumph of evil is that good men do nothing) 傳媒牽?民眾的鼻子走,它的失實報道有害健康,甚至可以致命。在今天資訊爆炸,充斥

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辣招失靈自有因 正本清源解困局

去年末政府大幅提高物業買賣印花稅,官民樓價指數卻創新高,顯示加辣措施已失效,未能遏抑樓價攀升。回顧過往4年多,政府扭盡六壬,樓市依舊大漲小回。為何辣招不絕卻再三失靈,未能扭轉大局,更弄巧成拙?香港房地產如何走出螺旋困局?2008年環球金融海嘯後,美國大幅減息及放寬銀根,力挽狂瀾。港元掛鈎美元,必須同步減息,穩定匯率。不過美元氾濫,香港首當其衝,熱錢湧入穩賺負利率下資產升值潮,也看破美港經濟循環有別,掛鈎美元不穩妥,隨時生變,投機港元「轉錨」人民幣兼升值賺匯價,一舉兩得。銀行清算結餘比率即時飈升,從活期存款(支票加儲蓄帳戶)1%正常水平跳升至最高10%,而且長期偏高。游資熱錢來犯,影響社會民生,政府在2009年實施按揭分級管制成數,遏抑投資需求,冷卻炒賣熱潮。翌年更實施特別印花稅,先繳後退,針對短炒倒賣。不過政府未積極釋放供應配合,尤其恢復公開拍賣土地無期,耽誤戎機。炒賣收斂,投資仍熱,政府在2012年換屆時,樓價較3年前上漲50%之多。新班子坐言起行,供求雙管齊下,尤其針對外來投資者。不過遠水不能救近火,有賴「管理」需求措施降溫,緩和局勢。政府界定居民初次置業最優先,其他一概讓路,更加辣配合,遏抑本地投資需求。附表是辣招一覽,對照樓價指數及中文大學香港亞太研究所民意調查。照理稅務辣招之下,炒家絕迹、外來投資裹足、本地投資觀望,樓市應該是用家主導,按供求規律,樓價應該下調,卻是大漲小回。美國加息塵囂多時,終於2015年底實現,香港樓價回穩卻未回落。去年底政府終按捺不住,突然在11月初調升劃一置業印花稅,但師老無功,樓價續創新高。其實中大香港亞太研究所隨後民意調查已露端倪,一年內樓價看升者較前增加近一倍,並不尋常,顯示大眾市民對新措施不抱期望。按揭措施弄巧反拙 須撥亂反正為何辣招藥石無靈?既然人人讓路初次置業,為何樓價不跌反升?所謂辣招,分為稅務措施及按揭措施兩部分。稅務措施是寓禁於徵,排斥投機炒賣、內外投資,讓路予用家,特別是初次置業。此措施在當下環境無可厚非,我們沒有異議。按揭措施是優先分配置業信貸,物業愈高檔貴價愈嚴苛、愈低檔平價愈寬鬆,即是優惠初次置業。此措施出發點不壞,惟結果則弄巧反拙,必須撥亂反正。扼要地說,置業按揭雖然有抵押,物業市值卻非借貸關鍵,因為住房是人生最貴重資產,不到山窮水盡,絕不輕言放棄。銀行考慮點是就業及負擔為先,按揭成數為次,主要條件是負擔不超過月入五成,成數不高於估價七成。按揭特性是每月還本付息,息隨本減,而且負擔能力隨升職加薪而提升。所以置業按揭之風險系數是正常一半,即50%。遇上利率起跌,通常是調整還款年期,維持每月還款不變,待換樓提早清贖時結數,所以實際年期是10年以內,風險有限。「逆周期措施」荒腔走板按揭措施變本加厲顯然是財金官員對金融風暴猶有餘悸的反應,以為這樣既能消除負資產債務之患,也可減低銀行業系統風險之憂。所謂「逆周期措施」——四成首期、壓力測試、年期設限、債務設限等關卡重重,已荒腔走板,令置業者望門興嘆、換樓者有心無力。美國風潮禍根,是銀行左手置業按揭優惠以支持社區重建、右手發行按揭證券以對冲信貸風險,衍生多層金融投資工具,散落零售投資市場。客觀環境突變遷,按揭拖欠牽一髮而動全身,產生骨牌效應。香港按揭證券市場未成氣候,不會重蹈覆轍。必須指出的是按揭措施變本加厲,加重換樓成本,打斷換樓鏈,癱瘓轉手市場,成交萎縮,無從發揮配對供求、議價平衡等功能。發展商反客為主,每年落成新盤約2萬,等於私營房屋5%,成交卻佔三成之多,更左右市場定價。原因何在?其一,轉手市場低價單位供應銳減,初次置業大多投向新盤市場;其二,發展商備有二按資助買家支付首期,繞過按揭管制,促銷新盤,而轉手市場業主礙於現實,無從仿效。此消彼長、主客易位,發展商有力支配樓市,為買家度身訂做樓盤,變相抬高樓價不跌,故此近月利淡因素瀰漫,民意反憂慮樓價上揚。應改弦易轍 讓轉手市場重拾主導稅務措施理應扭轉樓市,變成用家市場,卻事與願違,變成發展商市場,皆因按揭措施變本加厲,妨礙置業。初次置業雖有優先,卻為四成首期惆悵,首期在手又為壓力測試煩惱等,好比過關斬將。按揭措施之弊在於以個案為本而非組合為本,規管準則變成審批條件。正本清源,應大刀闊斧改弦易轍,讓轉手市場重拾主導。其實香港銀行經營穩健、按揭經驗豐富、風險管理成熟,即使亞洲金融風暴及SARS瘟疫雙重打擊下,呆壞帳損失也有限。財金官員何必越俎代庖、不自量力規管個別按揭?辣招是非常手段,本來已治標不治本,按揭措施變本加厲更令政策偏離原意、窒礙市場。當前急務是撥亂反正,轉以組合為本規管整體風險,以退為進,釋放市場力量遏抑樓價。具體步驟有三:其一,撤消個案為本按揭規管,即成數、利率、負擔、年期等,代以組合為本之整體風險規管。按揭個案之間有交互作用,個案風險總和未能充分反映組合風險。其二,制訂整體指標參數,規管按揭成數、還款負擔比率、壓力測試等,銀行若未達標,需購買「按揭放貸人保險」始能應用特惠風險系數(50%)計算資本撥備。銀行再不用按本子審批,可就個別申請調整按揭條件,包括「按揭借款人保險」等,控制整體風險,符合規管要求。其三,修正「換樓」定義,惠及「一換幾」個案,以示公允。徵「超級差餉」違經濟規律 絕不可行有學者以為辣招失靈因為用藥不當,甚至建議向出租及空置住房徵收「超級差餉」,等於年租估值,以釋放單位放售,增加供應。不過此舉根本違背經濟規律,絕不可行。道高一尺魔高一丈,辣招與樓價惡性循環乃意料中事,皆因管制措施脫離市場現實。房地產市場供求周期此起彼落,關係錯綜複雜,單憑三招兩式,豈能翻雲覆雨「逆周期」而行,遏抑樓價?文:鄭宏泰/陸觀豪作者鄭宏泰是香港中文大學香港亞太研究所助理所長,陸觀豪是退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員原文載於《明報》觀點版(2017年1月11日) 房屋 樓市 土地 辣招

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社會風險 道德解決

請問以下兩人,誰是香港樓市的炒家?誰是用家?個案一:甲以600萬元購入一個單位,與家人同住;入住3個月後,以800萬元放出單位。個案二:乙是內地人,以600萬元購入一單位,再把單位租出;10年後,以2000萬元放出單位。如今中港矛盾情緒熾熱,不少人一聽到乙是「內地人」,並在香港買樓,自不然冒火三丈,大罵「內地人炒香港樓」。不過,如果把「內地人」的身分抹去,討論則會變得頗為有趣。驟眼看來,甲與家人同住,乙則是把單位租出去,甲應是用家,而乙則是炒家。然而再看持貨時期,甲在購入單位後3個月便把單位易手,乙則持貨長達10年。如果你不知道他們如何使用單位,則有可能把甲當作是「短炒」的投機分子,而乙則是「長揸」的投資者。至少,在政府的額外印花稅政策下,買樓後的持貨時間,便是用以區分炒家和用家的主要標準:持貨時間愈短,便愈大機會繳交額外印花稅。為何產生區分用家炒家刻板印象?問題是,我們的社會是如何及為何會產生一套區分用家和炒家的刻板印象(stereotype)?用家,會被社會同情和諒解,並要求政府照顧其住屋需要;炒家,則會被輿論批判為社會風險的來源,其負面的道德印象甚至可以成為政府訂定政策的依據。用家和炒家的道德含義強烈,而且可能產生政策效果,但其定義則可塑性甚大。一個「短炒」的投機人士,如果跟家人同住於所炒賣的樓房,則可以自辯為用家;一個買樓或租住的住客,亦可以因為其「非香港人」的身分,而遭受輿論責難為「炒貴香港樓」。用家及炒家的社會符號,反映了社會風險道德化的學術議題。科技及人類文明的發展,原本是為了讓人們有更舒適、更美好的生活。不過,科技與文明在日趨成熟和複雜之際,亦同時為人們帶來一些難以預計的社會效果。例如金融系統的建立,原本是用以把儲蓄轉化為投資,促進經濟發展——人們把儲蓄起來的財富投放於金融機構,以賺點利息;金融機構則把存戶的財富用以投資及放貸,賺取回報,滾大機構和客戶的財富之餘,亦把社會的儲蓄釋放於投資活動,增加市場的資金供應。當然,以上的闡述不過是金融系統運作及其社會功能的理想狀况。在現實世界中,金融機構及投資者為了追求高回報,於是不斷把資金投放或撤出不同的投資產品,造成價格波動。住房,原本是社會的基本需求;不過在金融系統中,社會的住房需要及樓房價格,便成為了一項投資產品。房地產市場亦自然跟金融系統建立密切的互動關係——如按揭、利率以及樓房的投資價值等。輿論對炒家定義 反映如何界定樓市風險樓房價格可升可跌,而且跟金融投資息息相關,買樓亦不止是住屋的問題,同樣也是投資的重大決定。即使是一般所謂「自住」的用家,少不免也會留意自己物業的樓價走勢,金融機構也乘勢推出物業貸款、「加按」等融資服務。如果炒家的定義是投資房產以求獲利,那一眾得益於樓價上升又或者看準時機「出手」的「用家」,跟所謂炒家的買賣行為,其實又相差有多遠?姑勿論如何,社會輿論對炒家的定義,反映了香港公共論述是如何界定樓市風險,尤其是誰人是樓市風險的「禍首」。在近年中港矛盾的強烈情緒下,內地人及內地企業買香港樓,先不論其動機及物業用途為何,幾乎會被輿論「定罪」為製造「樓市泡沫」。不過有趣的是,如果是內地以外的外資企業或人員抱怨樓價貴而無法定居香港或於香港展開業務,則可能會被香港輿論所同情,繼而指摘香港政府無法調控物業市場、不利營商環境。此外,「短炒」一詞的「短」字亦意味着社會輿論普遍覺得「快買快賣」便是炒家行為。這也許跟大眾的生活經驗息息相關:在傳媒的畫面裏,炒家往往在彈指之間完成交易、賺盡利錢;在炒賣最新的智能電子產品時,往往亦看見人們這刻排隊購入產品,一踏出商場便有人「接貨」。「走得快好世界」的刻板印象,使炒賣行為跟「快」及「短時間」扯上關係,並轉化為以持貨時間區別樓市炒家和用家的慣性思維。其實,只要翻開投資書籍,便不難發現要投資獲利,並不一定要「快」和「短時間」進行買賣,尤其如果你相信「股神」巴菲特的價值投資法。道德批判無法解決樓市走向爭議當然,本文並非要定義何為炒家。不過,炒家和用家這於道德上一負一正的文化符號,彷彿成為香港樓市問題的答案:只要杜絕炒家、把炒家趕走,那用家便可以在樓市正常買賣。「炒家」一詞,有點如一個「文化稻草人」,成為社會輿論及政府政策針對的對象,被認定是樓市風險的「禍首」。然而在現實世界中,樓市走向的爭議卻是這些道德批判所無法解決的。以道德批判處理一些難以研判的社會風險爭議,即使未必有明顯的政策效果,至少亦能讓公眾消消氣。原文載於《明報》觀點版(2017年1月5日) 傳媒 樓市 土地

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治港必先治樓

踏入2017年前夕,政府在上周五公布差餉物業估價署的最新數字:2016年11月樓價指數升至306.6點的歷史高位,已經連升8個月,反映過去3年政府為治理樓市而推出的「辣招」毫無作用,既冷卻不了樓價,反而令有意置業者更難「上車」(住宅物業印花稅15%令置業成本大增)、發展商推出的單位更細。置業難而居住質素變得更差,本屆政府自誇房屋土地政策有成績,到底成績何在?1997年之後歷經3任特首,在房屋土地政策上都無法交出一張合格的成績表。董建華以八萬五供應量希望達到七成港人有自置物業,但遇上金融風暴令樓價暴跌造成大批負資產苦主。結果到曾蔭權任內厲行緊縮,房屋和土地供應都壓在低水平,樓市終於喘定。但到經濟復蘇之後需求回升,政府卻沒有適時回應,結果供應和需求脫節,令樓市迅速升溫。到梁振英上任,標榜施政重點設在房屋土地問題,為了貫徹增加供應的承諾,政府四出覓地,但勞而少功,可以建屋的都是小地皮,還因過於勇進而被批評為「盲搶地」。不少人應記得梁振英在競選特首期間經常說香港「大把地」,只是沒有認真開發應用,這跟他上任後覓地的狼狽情狀,似乎顯示出他對房屋土地問題的認知和現實有頗大距離。倘房地政策一事無成 社會怨氣難消特首選舉如箭在弦,參選人對解決房屋土地問題有何良方,將仍是選戰的其中一個焦點。已經宣布角逐的葉劉淑儀上周六在香港電台的節目中表示,她的政綱主打將是房屋土地政策,希望在市區重建上着手,解決供應問題。胡國興政綱的房地政策太簡單,但他跟鄉議局見面時,認為應研究靠近市區的丁屋可以「起高啲」,也是解決供應的一個方法,而且新界土地有龐大發展潛力,胡官循這方面入手,也是一種新思維。另外兩名有意角逐特首的人選,皆有處理土地的經驗:林鄭月娥在曾蔭權政府內當發展局長,是掌管土地供應的主要官員;曾俊華以財政司長身分,身兼土地供應督導委員會主席,對土地問題也不會陌生。他們在房屋土地問題上有沒有什麼新思維,以及是否令人相信他們有足夠執行力去落實政策,將是下屆政府管治成績的一次考驗。如果在房地政策上一事無成,社會怨氣將難以消弭。土地供應不足,是房屋問題其中一個死結。原因之一,有分析認為是可用土地都集中在發展商手上,他們持有的土地面積加起來比政府更多,可以調控市場供應,而政府的土地儲備不足,無法抗衡地產商,結果房屋供應滿足不了市場需求,樓價也就拾級而上……此說是否成立?大陸最近的樓市「新說法」,也許可以作參考。上月召開的中央經濟工作會議,特別提出了內地樓市的發展方向,強調「房子是用來住的,不是用來炒的」,大陸評論界都認為是點中了問題要害。內地自2009年起一直主張買房是為了住,不是為了賣,但效用不大,內地樓市繼續被炒得熱火朝天,中央也束手無策。按道理,大陸不像香港,土地資源完全掌握在政府手中,發展商成不了「地產霸權」,政府更有不同政策工具可以調控樓市;為何大陸的房屋問題也一如香港,樓價大上大落,年輕一代同樣嘆「上車」難、置業難!對土地供應有足夠控制權的內地政府,同樣「馴服」不了樓市,人民對住的問題也是怨聲載道;說特區政府因土地儲備不及發展商而無法治好樓市,明顯欠缺足夠說服力。土地供應固然直接影響樓宇供應,但要「解決好」房屋問題,除了土地供應,還要配合其他政策。增自置物業率 安定民生且有經濟效益房屋政策背後除了有民生的考量(住屋基本需要),也有社會目標,例如照顧基層、社會安定等等。經常拿來跟香港比較的新加坡,房屋政策甚至有強烈的政治功能,就是以相對廉價、面積寬敞的組屋(政府以低價出售的平民住宅)爭取人民支持執政黨。新加坡政府每發展一處組屋,就會派人民行動黨的幹部進駐,發展基層組織,培植組屋成為執政黨的票倉。為了達到這個目標,新加坡八成人口住在政府補貼的組屋,成為新加坡政府有效管治的重要基石。香港很難抄新加坡模式,但大幅提高港人自置物業比率,是安定民生且有經濟效益的政策,更可在短期內見到成效,做法包括以極低價出售公屋,及以成本價把居屋「賣斷」給業主(王于漸教授有專論),這些都是在單靠覓地增加新樓供應以外的新辦法。走不出一條新路,香港房屋土地問題仍會是下屆政府的計時炸彈。中國大陸常說「治國必先治水」。在香港特區,則是「治港必先治樓」。原文載於《明報》觀點版(2017年1月4日) 樓市 土地 居住

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住屋公義和擔當

什麼是住屋公義?每個人每個家庭都要有瓦遮頭,住屋問題不能完全交給市場,有需要的時候,政府必須制定政策,讓廣大市民安居樂業,過有質素的生活,便是最大的公義。面對長期積壓的住屋短缺,樓價高、租金貴,解決房屋問題一直是梁振英政府的重要工作,即使得失既得利益者,照樣一往無前的去做,這便是擔當。過去一周,在應對釋法的同時,梁振英還在處理樓價上升的問題。9月份,投資者買住宅單位的個案突破2000宗,政府密切關注。10月份,投資個案維持在2000宗的高水平。在11月的第一個星期五(11月4日),梁振英召開行政會議,通過建議,待股票市場收市後,同日宣布全面提高原來雙倍印花稅的稅率至15%,讓未擁有住宅物業的香港永久性居民優先置業,堅持港人自住優先的政策。在政府猛推土地的情况下,在興建中的私人住宅單位比梁政府上任時增加逾40%,但如果不繼續壓抑投資需求,買樓自住的家庭,尤其是年輕家庭,仍然爭不過投資者。樓價上升5%,投資者把心一橫:照買。但是對小家庭來說,5%就要多付二三十萬,是多少年的積蓄?樓價升,市民大眾可以沒有怨氣嗎?這次加辣,和梁政府增加供應,及之前的辣招一樣,難免會影響到地產界和社會富裕階層的利益。且看下列《明報》標題及數字:11月7日(周一,新辣招出台後的第一個股市交易日)恆生地產分類指數收市是31,416,較上周五(11月4日)的收市指數33,078,下跌1662點。11月8日(周二)明報B1版〈地產股狂跌一成 瑞信料樓價跌22%〉。另一份財經報紙的標題更寫道「地產股蒸發千億」。壓抑樓價,不會有人公開稱讚,影響到某些人的利益,就會被人批評。為了港人自住優先,梁振英一如既往,劍及履及,無畏無懼。從事公職,最重要的是兩個字:擔當!作者是新聞統籌專員原文載於《明報》觀點版(2016年11月10日) 梁振英 房屋 樓市 土地

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政治風波中的樓市辣招

上周五大家都在等北京釋法的消息之際,政府突然出稿,稱特首會在下午開記者會。消息廣傳,大家以為是宣布釋法的安排;到最後,原來是特首率領房屋、地政等政策局長和相關官員見記者,談的是對樓市再「加辣」:自11月5日午夜起,所有住宅物業不論售價,印花稅一律調高至15%。政府解釋,原因是近期小型單位樓價反彈比較厲害,近期投資需求一直主導樓市,政府需要採取新的壓抑措施,為樓市降溫。釋法迫在眉睫,大部分人都在等候消息,政府卻突然開一個記者會,宣布的卻是樓市要降溫。前者是當下要「拆彈」的敏感政治事件,後者則是持續了多年的民生難題。緩急之間反差太大,令人揣測是否政府借樓市「加辣」的消息,引開公眾對人大釋法的注意力!運房局長張炳良在上周六的電台節目,就鄭重否認有關揣測,認為純屬巧合!兩件事表面不相干 背後卻有關連是巧合還是故意安排,我們無從深究,然而兩宗表面不相干的事,背後卻有關連:釋法是北京主導的事,特區政府只能被動地等;為了顯示政府施政並沒有因釋法而受影響,表面上要維持着一切如常。這次釋法安排對現任政府有利,因為人大常委已經公開「認頭」,釋法是由人大委員長張德江提出,不是特區政府請求,政治上大大減少了對特區政府的殺傷力。在內政上,特首仍然「如常」推動政務,樓市「加辣」的記者會也親自出席,以表重視。這種「分工配合」,應該是京港之間經過溝通協調才出台,有利現任特首角逐連任時免受衝擊。一直以來,中央對特區政府的訓示都是要搞好經濟和民生。本屆政府循着這個思路推動各項政策,到底成效如何?明年3月特首選舉,就是現屆政府交出成績表的時候,如果是有競爭的選舉,對手一定會對準現任特首的「政績」作評分。房屋政策是本屆政府的重中之重,在競選過程必然會成為挑戰者重點開火的「戰靶」。有評論曾經推斷,本屆政府推出「雙辣招」令樓市受壓,為了營造特首選舉前的良好氣氛,令樓市重現生機,特首極有可能在今年底放寬或取消「辣招」,認為此舉對爭取連任有利。我對此說完全不同意(當時在財經版寫了幾篇回應),因為本屆政府在房屋工作上建樹無多,「雙辣招」是其中主要「貢獻」,被認為是「果斷措施」,是成就而非缺失,怎會貿然解除?果然,「辣招」不但沒有撤,反而在特首競選快將開始前夕再度「加辣」!以「辣招」為樓市降溫並非始於本屆政府。在2010年11月,上屆政府已推行額外印花稅(SSD),直到2012年10月,本屆政府「加辣」,推出加強版SSD及買家印花稅(BSD)。推出之時,政府還表示會不時檢討,待樓市降溫後就會考慮取消。然而事隔幾個月(2013年2月),政府即再加推雙倍印花稅(DSD);再計及上周五調高印花稅至15%,本屆政府已為樓市三度「加辣」。換言之,4年多以來樓市根本沒有冷卻過,政府唯有不斷築堤防「洪」,壩愈築愈高,但洪水卻沒有退過!本屆政府雖然標榜房屋土地政策做出了成績,然而「辣招」遏不住房屋需求,樓價不斷上升,跟市民入息增長步伐愈拉愈遠。公屋輪候時間沒有縮短反而加長。私樓供應在數量上有所增加,但新樓的面積不斷「微型化」,出現了廁所要使用時門關不上的「慘劇」,跟行政長官在上任時反覆強調的「適切居所」改善居住質素目標完全相反。多年來搵地難、「上車」難、供樓難等房屋老大難問題,似乎看不見任何好轉迹象。如果說房屋土地工作有成績,到底何所據而云?加辣新措施目的何在 令人不解上周推出的「辣招」不論樓價高低,印花稅一律徵15%。以200萬元以下樓價計,印花稅由1.5%升至15%,增幅達9倍。此外,首次置業者可以一次買多個單位,毋須繳15%印花稅,精明的投資者可以循另類方式轉手牟利,成為打擊投資買樓的漏洞。事實上,內地資金對香港物業興趣甚濃,經過今年樓市暴漲,內地一線城市樓價已貼近香港。樓價不斷上漲,增加了「上車」置業的本地年輕人的壓力,但對內地資金影響卻極微。上周再加辣的新措施目的何在,令人不解。釋法過後,政治風波相信仍會繼續。但隨着特首選舉臨近,除了政治議題,房屋仍然會是角逐特首各路人馬主打的政策範疇。現屆政府相信會繼續推出房屋土地新政,以增加連任本錢。原文載於《明報》觀點版(2016年11月9日) 樓市 辣招

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內地房地產泡沫有多高?

中央政府這回是真怒了,掀起了「十一」房地產調控風暴,督戰16個城市地方政府在國慶黃金周裏加班加點,出台各種調控房地產政策。每當大事臨頭,官員們玩急就章,往往就會鬧笑話。年初的股市「熔斷」,就臭名昭著一回,4天就收回了。但這並不妨礙在樓市中一再玩弄。政府玩熔斷 直接定價好了比如先前有地方為控制地價上漲,搞土地拍賣熔斷,拍賣價格超過限定價格就熔斷、就流拍。結果,一些實力不濟的開發商紛紛玩這一招,我拿不到地也不讓你拿,大家一起熔斷。於是土地供應減少,反而使房價名正言順地上漲。在「十一」風暴中,東莞市也玩了一番熔斷,美名曰「備案」:開發商賣房要先到政府部門備案一個價格,如果不備案,或者銷售價格與備案價格相差上下15%,就熔斷。東莞文件稱,要對所謂違法企業「依法予以查處並責令整改」。可是,東莞政府出此違反市場原則的文件,依的是哪部法律?憑的是什麼實施處罰?若如此,何必還要改革開放?何必還要企業和市場?直接回到30年前好了,政府直接定價好了。地方陽奉陰違 國務院乾脆來狠的路人皆知,房價大漲,原因只有一個,就是鈔票多了。而能印票子的人,只有中央政府一家。票子多了,政府高興嗎?這就要看哪一級政府了。地方政府當然樂見多多益善,因為它們太依賴土地財政了。地方政府通過經營土地可獲得3部分收入:土地出讓金、與土地出讓相關的各種稅費收入、以土地抵押為融資手段獲得的債務收入。僅土地出讓金,1999年到2015年這17年間,全國土地出讓收入總額約27.29萬億元,年均1.6萬億元。而一旦房地產市場出現大波動,依靠房地產的幾十個行業都將受到禍害,甚或導致大量失業,令中國人財富嚴重縮水,最後中國實體經濟崩潰。那麼,地方政府就不怕房地產泡沫破裂嗎?不怕金融危機嗎?怕,但天塌下來有大個兒頂着,有中央政府戳着。地方官任期5年,任後留下的爛攤子關我屁事,誰管他洪水滔天。而在中央政府,不僅有長遠的經濟穩定的責任,在當下,中國剛剛加入SDR(特別提款權),人民幣正式成為全球流通貨幣,在其他國的外匯儲備中,人民幣配置比例高達10.4%,這對人民幣是一個巨大的需求量。只有人民幣不貶值,保持匯率穩定,他國才願意在國家外匯儲備中配置人民幣資產。所以,中央政府是不大願意做大房地產泡沫的。但地方政府不這麼想:房地產來錢快,當然最好高潮不斷,最好房地產連續高漲個兩三年,通過賣地,直接把30萬億元地方債都清零了。於是,16個城市出台房地產調控政策時都留了一手,表面上看繁花朵朵,但背後,真正有效打壓房地產的擴大土地供應,大家誰也不回應。你們不是陽奉陰違嘛,國務院乾脆來狠的,發布房地產調控意見,其中一條甚狠:允許商業地產改變屬性,做成住宅和公寓,水電費用按照民用住宅標準執行。這下子,不用批土地、不用建高樓,辦個手續、裝裝修修就可以了,住宅市場憑空多出了大批供應量,房價焉能消停?但是,可以想見,地方政府會在審批環節設置障礙,繼續陽奉陰違。房價收入比 中國24.98美國3.37如果將房產當作投資品看,必須要依據3個屬性來度量房地產是否出現泡沫。3個主要指標是:房地產投資佔GDP(本地生產總值)比重、房價收入比、租售比。內地房地產投資佔GDP比例一直很高,2013年是14.8%,2015年為14.18%。「房價收入比」是指住房總價與居民家庭年收入的比值,用於判斷居民住房消費需求的可持續性。據資料,在全球102個可統計的國家或地區中,中國為24.98,位居世界第6;美國為3.37,位居第99。「租售比」是住房售價與月租賃價格的比值,國際標準通常為1:100到1:200,目前內地房屋租售比排名前20的城市這一指標均高於1:300,其中第一名是深圳的1:732,第三名北京為1:625,第五名上海為1:607。從1960年以來,房地產投資佔GDP比例高於6%的國家,其房地產泡沫最後都歸於破滅。當年日本房地產泡沫破滅時,房地產投資佔GDP比重也不過是9%;而美國次貸危機爆發時,這一比例達到局部峰值6.2%。中國14.18%,有點恐怖咧。原文載於2016年10月29日《明報》觀點版 樓市 中國 中國房地產

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