踢爆「買樓夢」

早前做了個訪問,講房屋政策,記者朋友以至不少讀者誤會我想買樓。我須指出,在今時今日的香港,買樓未必是好選擇。我也感嘆,社會衡量年輕人成就的唯一標準,就是那年輕人有沒有樓,這也間接使一些年輕人追錯「夢」,作出錯誤決定。切勿相信「自住樓幾時買都不會輸」自住須衡量長遠租和買的成本差距。長遠來說,租金升得快過樓價,應買,而且買是資產、租是支出,在樓價不斷升值的情况下,買比較划算,不過也要計維修地租管理費等開支,所以問題在於租與買的相對成本,及長遠升跌。樓價與經濟發展緊密聯繫,經濟發展、人口擴張、購買力上升,樓才會愈來愈貴。經濟衰退,投資者首先第一個走,需求難以承載,樓價自然下跌。得少少錢走去買樓,即是「All in Hong Kong(SAR)」,落重注,買重香港的光明前途。過去6年,其他發達國家有2% GDP(本地生產總值)增長已經算不錯,香港受惠於中國因素,年均GDP增長達6.3%,極不尋常,是否能持續,得看中國的表現。有很多上一代基於自身經歷相信「自住樓幾時買也不會輸」,所以叫人一儲夠錢就買樓,很多父母鼓勵甚至幫子女置業。我不知道這種想法有多少信徒。做一個思考實驗:如果你是先知,知道明天樓市肯定下跌50%,基於「自住樓幾時買都不會輸」,所以你今天買,永遠也不會輸,是不是這樣呢?因此這是一個謬誤。顯而易見,如果我等到明天才買同一層樓,價格省卻一半,剩餘的錢足夠去10次歐洲旅行,再開間「文青」cafe、搞startup或營運社企。「自住樓幾時買都不會輸主義者」會話,你點知明天樓市肯定跌50%?我不知道,但假設我認為明天樓價有一半機會跌50%、一半機會平穩發展,以上論據依然成立,還是不應該買。有些人相信樓市長期必然向上升,這是不對的。大家看看日本的樓市就知道。香港整體樓價在經歷1997至1998年亞洲金融風暴後,根據差餉物業估價署的售價指數,至2011年才恢復當年價格。買樓是投資所以一定涉及風險,大家怕「迷債」,倒不怕樓債了。有趣的是,為何上一代的人愛磚頭?買樓比30年前難一倍 租樓相對划算1980年代工資增長相當快,1981至1986年,5年間家庭入息中位數上升了75%,1986至1991年升了93%,即一年15%至20%,買樓當然容易,租樓也不成問題。1986年,一層新界區的甲類單位,假設40平方米,根據差餉物業估價署數字,平均售價31萬元,供20年,九成按揭(為了方便與現時比較,當時可能得七成),按揭利率7%,供樓約佔家庭入息中位數的41%。新界區居屋根據房委會數字,40平方米約18萬元,7%利率,供20年,供款是收入中位數的25%。上世紀那個黃金時代,正好港英政府推動置業階梯,很多人買自住樓然後跟隨升浪,現在坐擁一千幾百萬樓並不出奇。2015年同樣單位平均價格升到432萬元,同樣20年供款期,2%利率,按九成,供款額達入息中位數80%,負擔是30年前的兩倍。有人會話20年供不到,可以供30年,重點在於同樣單位、同樣按揭成數,在人工跑輸資產升值底下,下一代是艱難的。就算供30年,也要用人工六成供款。根據售價指數,現在各類單位的樓價比1997年還高82%。發展後經濟放緩,工資增長緩慢,這是很多國家都有的問題,不是香港獨有,是時代造成,不是個別能力的問題。2010年至2015年,家庭入息中位數5年只升了35%,比起以前一年升20%差得遠。那些開口埋口以自己為例子證明自己成功買樓升值的人漠視大勢,「傑青」也只是少數。計負擔能力,以40平方米以下甲類單位為例,從1986年到2015年,平均呎價升了16.8倍,但家庭收入中位數只升了5.81倍,即是說要供一層樓,比以前難3倍;各類單位的平均租金升了4倍,即是說租樓相對於供樓,負擔是以前四分之一。租樓比以前划算,收入升幅更追過租金升幅。買樓須考慮周詳香港非民主地區,政治風險較高,評級機構已經開始因為政治風險考慮降低香港的評級。與香港緊密相連的中國,政治及經濟不確定性更高,買樓的人其實是賭中國政府能擺平經濟問題,長遠賭中國的政治前景。梁振英上任後,很多人話移民、很多人說失去希望,但樓價依然高企,證明投資者仍然有信心。很多香港人看香港的政治和經濟前景,結論截然不同,一方面很樂觀一方面很悲觀,真是奇哉怪也。香港風雨飄搖 「今日唔知聽日事」施永青說得對,年輕人應該放眼世界,不應「為樓死為樓亡」。買樓以流動性高的錢買流動性低的樓,而且買的人往往向銀行借貸,因此當樓價下跌時,樓賣不出,才有「負資產」這回事。樓是很多人一生人買最貴的一件東西,而且買樓是槓桿非常高的投資,近年雖然金管局下調按揭成數,但還是有「二按」、「三按」,售賣一手樓的地產商已出動120%按揭。現在利率低,一旦加息,負擔就更重。按揭即「孖展」,很多人非常懼怕風險,但講到買樓又不怕了,怪哉。投資還有其他選擇,可以買股票債券讀書創業古玩威士忌名畫,不必孤注一擲。所謂買不買只是居住成本加上投資回報及風險所作的決定,財富的價值和財富的形態是兩件事。’不動產額大、固定支出高、流動性低,出來工作幾年的年輕人實在不要胡亂聽信傳媒炒作報道和唆擺,急於購買。香港風雨飄搖,「今日唔知聽日事」,局勢快速轉變,說不定幾年後人已身在外地發展,正如到外地讀書工作,除非是「富二代」、「土豪」,可以一擲千金,否則也是慢慢置業。倘若施主深思熟慮後,鐵下心腸落地生根,要在這裏安身立命,與香港特區同生共死,無人能阻,就請去吧。作者是香港大學經濟金融學院助理講師原文載於2016年10月29日《明報》觀點版 樓市

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所謂樓市新政 無非向中央表忠

9月時一名朋友買樓,經紀不斷催促:趕緊簽約、辦貸款,國慶之後政策可能有變。原以為那只是營銷伎倆,沒想到一個國慶假,多地樓市政策出現了翻天覆地的變化。從9月30日到10月6日的7天裏,共有19個城市發布樓市調控政策。整體看,主流的收緊政策無外限購和限貸;具體看,就是從買樓者的身分、戶籍、婚姻狀况等角度,提高買樓的門檻、調高首期比例。只是為難剛到買樓「及格線」人群上海也在19座城市之列,但相關政策卻令人大跌眼鏡。上海市住建委公布了6條措施,包括加大土地供應、加強土地交易資金來源監管、加強新樓預售管理、查處房地產市場違法違規行為、全面實行存量住房交易資金監管制度、加強政策解讀和宣傳。相比其他城市,上海樓市政策向來更快更嚴。可奇怪的是,當一些二線城市都開始將「離異」納入單身限購,深圳甚至將二次置業首期比例提高到七成時,上海公布的政策中卻隻字未提限貸,限購也只是維持原樣,看上去有些敷衍了事。難怪有人質疑上海市政府不作為,甚至說:哪裏跌倒,就在哪裏躺着。但筆者反而奇怪,到底有誰相信,其他18個城市的那些收緊政策,真能夠管住樓價、解決問題、化解風險?那些看似嚴厲的政策,只是在為難剛到買樓「及格線」的人群;真正有實力的買樓者,多是擔心貨幣貶值的富豪。他們可以捧着現金,繞開銀行的各類貸款限制;也可以找擁有京滬等大城市戶籍之人代購,根本無視限購政策。看到這裏,那些拍手稱快的「圍觀群眾」的心,都要寒了吧?資產價格泡沫 始於貨幣超發筆者始終認為,市場自有其運行規律,絕對不會以人的意志為轉移。任何行政命令只是扭曲市場,表面看樓價上漲速度放緩,卻是報復性反彈的能量在暗中偷偷積攢。至於推高樓價的最根本的原因,壓根沒有觸及。無論對於哪個經濟體而言,包括樓價在內的資產價格泡沫,都始於貨幣超發:大量的紙幣流入市場,配合以低利率環境及高槓桿率的推波助瀾,所有資產的名義價格都會不斷走高。中國樓市也逃不出這個規律。回顧過去10多年的樓價走勢,每輪快速漲價的背後,總能見到寬鬆的貨幣政策,2008年的「4萬億」就是最好的案例。因此,不調整貨幣政策、不回收市場上多餘的現金,或者為現金找到更好的投資出路,而一味調整限購限貸政策,便是治標不治本。如果看穿了這些,大概也就不會責怪上海市政府意興闌珊的表態了,反正對老百姓來說都一樣。只不過,在這一輪向中央表決心、表忠心的樓市阻擊戰中,上海市政府八成是沒討得啥好處。原文載於《明報》觀點版(2016年10月24日) 樓市 中國經濟 中國

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富二代與仇富港人的 Pride and Prejudice

Pride and Prejudice 是 Jane Austen 著名的愛情小說。Elizabeth 與 Mr Darcy 從相識到互相初步了解,再因不同誤會關係惡化後重新認識對方,經過不同阻撓後終互相明白對方的愛意,最後大團圓結局,有情人終成眷屬。經典的小說不只講述令人盪氣迴腸的愛情故事,Jane Austen 在故事中還探討了不同主題:社會階層的差異、角色們的「傲慢」與「偏見」。Mr Darcy 是位聰明有禮的紳士,繼承了家族豐厚的財產,正是現代我們說的富二代;Elizabeth 雖是位美貌與智慧並重的年輕女子,但只出身於最多只能說是 middle class 的家庭,代表了社會上難以與上流社會扯上關係的大部份人。他們有各自的傲慢,對對方有不同的偏見,社會階層的不同做成故事中不同的衝突。與十九世紀的英國比較,現今香港沒有當時明顯的階級觀念和差別。但筆者看了青年事務委員會主席劉鳴煒的受訪片段,以及網民對其「上車」言論的猛烈抨擊,不其然就想起 Pride and Prejudice……1)富二代的傲慢Mr Darcy 是典型英國十九世紀的上流社會人士,非常著重階級的分別,所以起初即使被 Elizabeth 的美貌與智慧吸引著,也「理性」地告訴自己 Elizabeth 是配不起自己的女子。Mr Darcy 的「理性」其實就是傲慢,因自己高尚的出身和豐厚的財富,還有因受高等教育而學識淵博,所以自命不凡,高人一等。其實筆者看畢整段訪問片段,沒有感受到劉鳴煒一點傲慢的態度。但當他以「月薪萬五儲三千」這例子作為「上車」策略的建議,這就反映了他內在的傲慢,自以為掌握不同資訊,自以為了解社會現況。他怎樣「離地」,相信筆者不用再重覆各網民的話大家都已非常清楚。筆者本人亦正正是其口中月入萬五的年輕人,想到起碼十多年的犧牲亦未知能否換來百多二百尺的蝸居……不要再說鳥。2)仇富者的偏見Elizabeth 由故事開首就對Mr Darcy 充滿偏見,因此每有與 Mr Darcy 相關的事,Elizabeth 都會將不好的結果歸咎於 Mr Darcy 的自私和傲慢。直至 Mr Darcy 向她表達愛意及解釋她對自己的誤解後,Elizabeth 才意識到自己的偏見。對於網民對劉鳴煒言論的抨擊,雖然筆者也同意其例子的拙劣,但客觀地作進一步思考,不難解讀其例子只為表達年輕人應裝備好自己,待機會來時才有能力好好把握。網民對劉鳴煒整段言論中的一例狂轟猛炸,而忽略其背後想表達的意思,筆者感到是與仇富的偏見有關,認為有錢人就大多都滿口歪理,根本不懂基層的疾苦。這種偏見封閉了網民的耳朵,別人的建議根本聽不清,就抓住別人「痛腳」不斷攻擊。筆者設想如果劉鳴煒的建議例子改為積極裝備自己,賺取更多金錢,並作點投資,為「上車」作充分準備,不知此事件的反應又會否如此熱烈?3)各人不同的選擇Elizabeth 曾有一個與有錢人 Mr Collin 結合的機會,但 Elizabeth 深知除物質的享樂外,她與 Mr Collin 不會有一個快樂的婚姻生活,因而拒絕了 Mr Collin 。而 Elizabeth 的好友 Charlotte 其後就正正因金錢而與 Mr Collin 成為夫妻,Elizabeth 亦因此而對她的好友感失望。Charlotte 解釋說每人都有自己的選擇,她的選擇已是她認為對自己最好的選擇,別人未必了解,所以亦不用失望,反而應尊重他人的選擇。對於網民的批評,劉鳴煒都有以類似的說法回應,說是否儲蓄和儲蓄的多少只是個人選擇,他只想帶出做好準備的重要。沒錯的,有些人認為有車有樓才是理想的生活,為理想的生活而犧牲是理所當然的。有些人則認為趁年輕有精力應盡量多探索世界,到不同地方體驗,再者人生苦短,及時行樂,不要對自己太刻薄,才是理想人生。筆者畢業一年,去了兩次日本,平均每月看齣戲,這是個人選擇,請不要稱筆者為廢青。分享此文是希望大家反思自己的 pride and prejudice,放下傲慢與偏見才能有效地接收別人的意見,進行反省和改進。 青年 樓市

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【Kidult說之二】月儲三千買LEGO樓的男人

有一晚放工,我順道去油麻地現時點。假設你不諳行情,我可以為你簡單介紹一下:現時點(In’s Point)是香港其中一個最集中的玩具零售商場,專門零售具收藏和炒賣價值的Lego和Figure,貨品價格至少幾百,更往往以千甚至上萬元計,客戶絕大部份是成年的用家和炒家,絕不是你想像中的小孩子玩意那麼簡單。那一晚我去到現時點,打開門口,已見到一條人龍從一樓排到地下大門,情況比早上排隊攞頭條日報,或者過節時輪候大米的公公婆婆更厲害。看到這樣的陣勢,同好就知道Kanson的店舖一定有貨返。「蝙蝠車,啱啱返貨,千八。」 Kanson一邊收錢一邊包貨,滿頭大汗地回答。Kanson是一個很好脾氣,態度很好的店家,只不過在散貨的日子他實在是忙不過來。是的,每一件貨都要千八,有人買一件,有人買兩件甚至更多,Kanson就像街市菜販、、、不,更接近的情況應該是像奪命金裏面收買紙皮的大哥一樣,只能把鈔票一把一把的往腰包裏塞。不同的是收買紙皮最多一百幾十,現在他的袋裏張張都是大牛。Lego如是,Bandai的超合金亦如是,件件都千千聲。Hot Toy的蝙蝠俠和鋼鐵奇俠Figure就更瘋癲,像股市瘋狂時候的IPO一樣,開售時每件二三千元,往後還要賣到萬萬聲。這實在很難令人明白,大家不是都說生活逼人嗎?每個月萬零二萬蚊,看看戲,去去日本旅行,還哪裡來這麼多買玩具的錢?比較好玩具的朋友說我才是死腦筋:Lego每件貨一旦絕版,價錢就會以倍數上升。Lego的旋轉木馬和泰姬陵已經由五年前的幾千元升價到現在的兩萬至四萬元。Lego 的Star Wars 和Batman 系列外國又有死忠擁躉,ebay上出貨一直都有承接力,更加是有賺無賠、、、「更何況,師兄,唔通你唔買玩具,每個月儲幾千蚊就會夠錢買到樓咩?我夠知港交所保值啦,入場費都要幾萬,我買多兩盒Lego好過啦,肯定有賺添吖。」這真是抽進去的是香煙,呼出來的是無奈。千零二千蚊,買不了香港的半片磚頭,卻買得到一座Lego歐洲小鎮系列的Town Hall或咖啡店;幾棟合起來成為一條小街,即使冇錢冇假去歐遊卻也能在桌上神遊。當生活了無突破,男人看著高達,至少心神也能在宇宙翱翔,找尋可以靈魂合一的娜娜。這種浪漫,女人和外父當然唔明白。劉鳴煒公子教年青人月儲三千買一片會所地磚和懸棺露台,卻忘記了買樓宇首先要儲夠首期。要年輕人葬送了夢想與灑脫去儲五十多年*首期?我倒是覺得年青人每個月用幾千蚊買Lego更加合理。香港的男孩不願長大是有原因的。社會的階梯太嚴苛,平民爬不上去,於是你有你三千萬的離地,我有我三千元的幸福,大家都寧願躲在自己的夢境各不相干。我們都看膩了姚明教入樽,高官留學子女教英文這樣的把戲。下次再有富二代想要教人買樓,還不如教人投胎更是實際。最多我地教返你點炒Lego又點話。*【劉鳴煒教買樓】買華置樓的機會,不是屬於港青的!#劉鳴煒#買樓#首期#Lego#現時點#In’s Point#edkin作者Facebook專頁:https://www.facebook.com/edkinphoto 樓市

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富二代教買樓,即是好像……

富二代教買樓,即是好像……文盲教寫英文文章:「最關鍵是裝備好自己,找到一部功能不錯的電腦,你的上網服務有沒有能力讓你用 Google translate 。」坐 office 的老闆教跑街數的前線 sales 節省手機通話費:「當一個月費 plan 是萬五分鐘,你如果現在『洗盡晒』或者只剩下一千分鐘,你願不願意作出一些犧牲,『用固網電話聽留言』,『飛線返 office』。」有年輕人指參加 speed dating、玩 wechat 都追不到女仔,把妹達人 Dabino 擺出個 45 度三七面說:「我們先不要談追不追到女仔,就算女仔供應上升,你如果是不願意在你個 attractiveness 多加一點分,女仔多幾多,你要追到女也是『有排』。」一天操到晚的健身教練教骨感打工仔迅速變大隻:「問題是現在的人願意在一天二十四小時犧牲幾多,擺入健身房來做 gym 呢? 你願意犧牲五小時,還是犧牲三十分鐘,還是多少?」男婦科醫生教孕婦生仔:「現在個個產婦其實是有好多止痛的要求,用最強力的止痛劑,去無痛分娩,這些其實是普及化了……多了東西去止痛。以前我們阿爸阿媽的年代沒有笑氣、沒有無痛分娩,你自然是少了要求。」技安教唱歌:「我不想誤導人,我意思是你不做我剛才說的事,就算你有忠實粉絲如大雄和阿福坐在你面前也沒有用。」大概是這樣,即是說了等於沒說,廣東話俚語叫做鳩噏。原文載於作者網誌 樓市

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歐劍清:致房委會公開信反對綠置居計劃

致房屋委員會公開信——各委員務必釐清「綠置居」事實,亦須緊記毋忘初衷。房屋委員會諸君:自特首在施政報告宣布計劃出售公屋,將構建置業階梯之不可能任務,強加於出租公屋身上。房委會主席張炳良即時和應,表示將推行綠表置居先導計劃(綠置居),並為強推劣政偽稱此舉可加快公屋流轉,又稱不會減少公屋供應。梁振英由中共所謂均衡代表的選舉委員會選出,施政無視月入少於14K(一萬四千港元)家庭需要毫不稀奇。張炳良主席遵從長官意志,妄顧事實賣弄花言巧語,試圖蒙騙公眾令出售公屋計劃過關也不會令人意外。可是作為香港公共房屋政策決策組織成員,諸位有不可推卸的責任,在決定綠置居政策前釐清有關事實。更須緊記房委會自稱「主要工作,是為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供資助公共租住房屋(公屋)」(轉載自房屋委員會 2015/16 年度機構計劃)。斷不可因長官意志而違背提供公屋根本目的,更不可盲目相信主席信口開河指稱的好處,諸君切勿支持綠置居計劃。公屋流轉,可能嗎?貴會張炳良主席早前已承認綠置居即時效果,會拖慢輪候冊家庭上樓,亦自知出售新建公屋予公屋居民,只是新公屋換舊公屋。故此買得新公屋住戶並沒有交出公屋單位,張主席所指公屋流轉不可能發生,又何來加快的好處?事實剛剛相反綠置居只會減慢公屋流轉,因為有收入上升的公屋住戶,更不願意交回公屋。收入上升的公屋戶縱然有能力自置私人樓宇,與其交回所住公屋,倒不如用以購買綠置居,自住或炒賣賺取升值豈不更妙。房屋委員會諸君還有另一批公屋戶不會交回公屋,他們就是不合資格享有繼承權的居民。現行政策下入息高於限額三倍居民沒有繼承權,戶主去世須交公屋。若綠置居推出,這些住戶大可在戶主在世時買入新公屋,便不須在戶主去世後遷離公屋。綠置居減少公屋供應房委會諸君綠置居不會減少公屋供應也是謊言,公屋者何也?房委會自行定義為可供出租的公共房屋,原本興建用作出租的公屋,賣出之後再不能用作出租,怎可能不減少公屋供應?故每出售一間公屋可供出租的公共房屋便減少一間。再者若然綠置居可自由轉售,無論有沒有禁賣期及補地價要求,也不能改變自由出售的綠置居,等同私人樓宇的性質。現時租置計劃下,及將來綠置居自由轉售的公屋,再不是房委會管理下的公屋,公屋供應不會減少不是謊言是甚麼?諸位政府若要提供廉價居屋,討好家庭月入14K以上的市民,大可另覓土地或將計劃用作居屋的土地,興建廉價居屋讓公屋居民購買。這才是加快公屋流轉又不影響公屋供應的可行方法。小結請諸君毋忘初衷,房委會自稱主要工作是為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供資助公共租住房屋(公屋),諸位豈能在近三十萬戶正在苦苦地等候入住公屋同時,支持減慢公屋流轉,又會減少公屋供應的綠置居計劃。諸位出任的房委會指稱公屋只是為低收入家庭提供租住房屋,何曾改為用公帑興建的公屋,用於成全公屋居民的置業夢。當數以萬計香港市民居住環境奇劣,又苦等多年期望可入住公屋,諸君真的可以違背動用公共資源興建的公屋,竟然可以售予因入住公屋增加財富的一群,而非最需要幫助的市民!房委會諸君切勿忘掉初衷!香港一市民歐劍清謹啓2015年3月3日(小標題為編輯所擬)作者簡介:生於斯長於斯的60後香港人,居所由床位、木屋、公屋到私樓,上半生經歷香港經濟起飛期,本慶幸生得逢時。當目睹今天香港因為政制處於發展瓶頸狀況,有時對社會事件不免偶有不吐不快之感,故間中為文抒發鬱悶。 公屋 樓市

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梁美儀:瘋狂遏抑需求 租金上揚難免

細價樓樓價升勢厲害,按樓市過往的周期觀之,當樓價最低的細價樓也炒得熾熱的時候,可能就是樓價到頂的信號。當然在目前樓宇單位供求嚴重失衡的情况下,若沒有發生如金融海嘯或類似SARS的突發事件,樓價暴跌的情况未必會重演。不過為減低市場的風險,金管局再次出招,大幅收緊細價樓的按揭成數。此招一出,細價樓市場頓時風聲鶴唳。起樓有時,即使現屆政府拚命覓地建屋,現距樓宇供應相對充裕的狀况,至少還有五六年時間,加上低息條件持續,樓價愈升愈有,升勢終於蔓延至最後一個戰場——細價樓。說實在,四五百萬的樓宇,對一般打工仔而言,價值一點也不細,尤其對未上車的無殼一族而言,拿百多萬元首期絕非易事,但在現時私樓呎價過萬的情况下,四五百萬元的單位無法不成為「窮人恩物」。樓價價超所值,當局看在眼裏,不得不出手遏止,故金管局宣布將樓價700萬以下的自用物業最高按揭成數由七成降至六成。重招在前,相信細價樓市道會如當年「雙辣招」出台時,交投霎時進入冰河時期,樓價升勢亦可暫時煞住,但市場上對細價樓有需求的有意置業人士,卻因按揭成數降低,樓買不成,唯有繼續租住樓宇,另一邊廂,業主們在當前超低息環境下,他們有足夠本錢將樓保留在手,改為出租單位。在供不足、需求卻甚殷的情况下,擔心未來租金可能會出現更厲害的升幅,望樓興嘆的市民,又要再勒緊一點褲頭。特區政府時不時四出宣揚當局如何努力覓地建屋,惜地區人士處處阻撓,結果樓起不了,苦了市民。其實以現屆政府在政治上經常施硬招,不少政策都敢於硬闖,為何在這些關乎市民安居樂業的政策上,政府卻只得如家嫂般訴苦,而無迎難而上的政治力量?原文刊於明報觀點版 樓市

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葉一知:不收緊按揭,你就會興奮高追嗎?

金管局出招,將價值七百萬元以下的自用物業,由過去的六至七成按揭成數,一律降至六成,變相令上車更難。看到很多網友狠狠批評,說令人更難買樓。我唱反調,原因就是以現在的樓價,按七成也是上不到車,就算上到車又是否幸福呢?我向來不願談投資或經濟,因為我不是投資或經濟專家(雖然有時我們的常識比經濟專家如雷鼎鳴之輩好),也沒有什麼實質投資成就可以拿出來唬一唬大家。寫這篇文章,一來,當然不是為政府說好話,我對特區政府的取態,不用多花筆墨,但我不能因為討厭這個政府,而扭曲自己一些想法去討好大眾。二來,這也不是什麼樓市、投資參考,只是講道理,談常識,大家看後想入市又好,罵政府又好,自行取態。一. 樓價是否瘋狂?調低按揭前,我聽到最多的評論是「樓價瘋狂」,樓價高得根本沒有人負擔得起。當李嘉誠早幾天叫年輕人買樓,有人即時製片指出買樓不可能,並被瘋傳,但按揭調低消息一出,大家彷彿又覺得其實是買得起兼買得過啊,為什麼政府要阻止我買?那麼,究竟大家覺得樓市是否「瘋狂」,是決定調低按揭是否恰當的關鍵。如果大家仍然覺得這種樓價還不算什麼,是可以應付的,是可以上車的,至少還有十幾廿年升的,大家絕對可以入市,並狂罵政府調低按揭,但請不要再胡說「樓價瘋狂」四個字。因為一個瘋狂的樓市,斷沒有理由有這麼多人覺得自己可以負擔又或願意負擔。但樓市是否瘋狂,大家是可以用理性判斷的。當二人家庭入息中位數大約是三萬時,六百萬單位竟然只是「上車盤」,誰會認為這是正常樓市?二. 財政欠佳者高追防守力低的價位面對一個瘋狂樓市,入市風險極高。投資最終講求的不是前景有多好,而是risk management,將風險控制好。在我淺陋的人生中,幾乎沒有見過任何人在投資上可因高追而獲大利,那些少數高追而獲利者往往是幸運,絕大部分人高追都是仆直收場。低價是最佳的防守,高追幾乎毫無防守力。假設樓市最終下跌四成,早兩三年入市的尚有中度防守力,即使以今日價位計算樓價跌四成,這班人可能只蝕兩成,兩成在任何投資上都不算很大的損失。但高追者則沒有這樣幸運。再者,在今日「瘋狂」的樓市下,已置業的本就是財政能力不錯的人。當細價樓都狂升,就意味一群財政能力欠佳的人(所以才要吼細價樓)在哄搶接棒。這群現在才入市的人,不少是按捺不住羊群心理,深信「有買貴冇買錯」、「唔買遲啲更上唔到車」的情緒。換言之,就是一群彈藥最少的人,選擇在防守力最弱的時機高位入市,當市況稍有不利,他們最先沒頂,也是最可能率先破產的一批。比起早兩年入市的,他們可謂毫無防守力。我們不妨逆向思考,如果金管局把按揭放寬到九成,結果會怎樣?就是一大群自以為有能力的市民瘋狂高追,入市門檻太低,需求大增,樓價會更瘋狂上升。到了經濟放緩,這群人必然首當其衝,情況就像美國次按危機,讓一群本來沒有財政能力置業的人瘋狂成為業主,爆煲便成金融海嘯。當然,可能「有買貴冇買錯」是真理嘛。我只能說,當初銀行推銷雷曼迷債時,Sales也是說「雷曼兄弟都會執粒成個世界都唔掂啦」。三. 中國模式會千秋萬世一直炒下去嗎?有人認為,高樓價是大陸人炒起的。這點無可否認,但問題是,我們何以假設中國會千秋萬世富裕下去?如果是的話,那麼「中國模式」豈不成了一種進步、不敗的模式?那麼大家還有什麼好批評呢?但大家相信嗎?相信這種模式和這種政治體制會有不衰落的一天嗎?如果大陸經濟一放緩,香港樓市還可以只升不跌嗎?有人也認為,大陸人是借香港將資產轉移,所以樓市沒有跌的誘因。這產生兩個問題:第一,大陸人要轉移資產,就是不相信中國模式,那麼我們憑什麼相信一個雞飛狗走的國家,其經濟會繼續繁盛下去?第二,大陸人為什麼用現金來香港買樓?因為作資產轉移,而這些資產是什麼?大部分是見不得光的錢嘛!他們要借投資產品漂白,即使損失也無關係,因為拿着可以見光的五千萬,總比拿着見不得光的一億來得好。四. 市場是恐懼與貪婪的角力場投資道理其實很顯淺,畢菲特早已點出:當別人恐懼時我貪婪,當別人貪婪時我恐懼。樓市瘋狂至此,竟然有很多人認為可以應付而高追,這不就是應該恐懼的時候嗎?道理很易明,為什麼不是每個人都能投資獲利?因為市場是由情緒推動的,沒有情緒,人人理性行事,市場根本無利可圖。情緒推動出來的泡沫,是投資者的紅利。世上沒有理性的市場,因為投資是貪婪與恐懼的遊戲,心理質素決定你的投資結果。貪婪與恐懼間拿得準,就是投資高手。但這樣的高手太少,人類總逃不過情緒的控制,即使高手也如是。不要問我樓市何時會跌。這個世界沒有人可以答到你。誠哥也不能答到你,他叫你買樓,因為他是一個大地產商,大地產商會不會叫你唔好買樓住,睇定啲,等樓價跌時,即誠哥公司賺少咗兼股票下跌時,你先買啦。你有冇咁天真相信?買不買,買後的風險,大家要自行評估。風險是很複雜的,例如你的工作是否隱定,樓價跌四成時你是否仍供得起兼很少機會失業呢?例如做政府工,那麼即使現在入市,你的防守力仍會比其他人高,但如果不是,你即使付得起首期,你也有機會變成負資產,公司可能會裁員,或你因高追而一世負債,失去了所有自由,包括選擇工作的自由,以及要有做公司的奴隸的心理準備。原文載於作者網誌 樓市

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