風水與權益

橫洲風暴拉扯出連場好戲,讓香港市民看清楚新界所謂「鄉紳」如何千方百計抵抗官權謀地。他們提出諸種反對理由,或說交通,或說人口,或說賠償,統統構成了謀地困難,大大考驗高官們的應對智慧,而最終,又總能令高官妥協、退讓、屈服,保住了「鄉紳」眼中的所謂傳統權益。這遂令市民更為不解:回歸前,港英政府發展新市鎮,遇佛殺佛,遇鬼驅鬼,縱有障礙亦能妥善解決,難道上述困難皆不成困難?為什麼上述困難於當年總能解決或被解決,反而到了華人當家作主之今天,阻礙重重,關山難渡,萬般不成?到底是因為港英政府比較粗暴橫蠻而今之政府比較看重「鄉意」,抑或只因前朝高官有計而今朝高官無能?新界「鄉紳」最近提出的一項刁難理由比較有趣:風水。這理由,頓時替廿一世紀的香港添回幾分廿世紀的老氣息,頗有懷舊十足的戲碼張力。是的,風水。華人信風水,不獨新界專利,問題是《基本法》第四十條誓言「保障新界原居民的傳統權益」,所以,城市人沒法用風水做阻擋收地的公開理由,新界人卻可以,這是他們「被保障」的部分,破壞風水便是破壞權益,立場清楚,藉口堂皇,特區政府確實不能置之不理。假如特區政府咬一下牙,完全不理會風水之說,新界「鄉紳」(因為懶得用括號,下文乾脆喚之為土豪)能夠如何還擊?會否提出司法覆核?希望會,因為可替新界爭議再添好戲,令「花生指數」暴漲爆燈。不妨想像司法審判的開庭景象:土豪們找來司徒夾帶——不,應是司徒法正——出場作供,從風水玄學角度立論,證明政府的發展藍圖將嚴重影響新界風水,若強收地,將令六畜不寧、人心難安、經濟蕭條、爭產內鬥,破壞效果比什麼水星逆行更嚴重十倍。特區政府當然可以找蘇民峰之類術數名流撐場反駁,指稱風水之事乃動態行為,注重佈局設局,絕非命定,只要於發展時規劃得宜,多種幾棵風水樹和金魚缸之類,即可保住好運。更何况風水向來配合流年,2016年以後的新界流年已經改變,所以,收地發展,以變應變,不僅不會破壞風水,反可增強地運云云。術數大戰於法庭上演,何等獨特,必上國際傳媒頭條。但特區政府可能不屑於此,於是改請專家助陣,由科學角度駁斥風水謬說,誓把風水掃除於「傳統權益」之外,斬草除根,一了百了。好戲在後頭,吃不完的花生,在香港。原文載於《明報》副刊(2016年9月28日) 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展 橫洲事件

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摸底,正常不過!

摸底(soft lobbying,或曰刺探、非正式諮詢)根本是任何社會,包括國際社會、商業社會以至是人與人之間接觸的常態,尤其當不同持份者對某件事情有不同立場時。自香港的立法機構引入選舉元素後,行政機關和立法機關便經常就法案互相摸底。回歸前如是,回歸後,立法會的選舉元素不斷增加,政府和立法會的摸底也不斷增加。與此同時,不同陣營的立法會議員之間也會就政府政策和法案相互摸底。政府的方案也會影響社會不同群體,立法會議員也會就此向個別群體的意見領袖摸底。這種情况在西方民主政體,司空見慣。難道大家認為美國總統提出一個法案,可以不用理會國會議員尤其兩院領袖的看法嗎?香港其他法定機構如市區重建局,也要經常就搬遷事宜向不同持份者摸底。否則搬遷舊區涉及方方面面的持份者,有居民、租戶、舖主、店舖經營者、區議員、立法會議員、政黨、地區團體、以至傳媒等,市建局怎可能不摸底便訂出搬遷和發展的先後次序和安置方法?摸底在古今中外都是政治生活的常態。有些人凡事民粹,刻意把摸底妖魔化,根本是別有用心,有歪常理,是反智的行為,令識者竊笑。作者是新聞統籌專員原文載於《明報》觀點版(2016年9月29日) 土地 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展 摸底 橫洲事件

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橫洲是香港房地產利益爭奪的縮影

用《史記》和《晉書》上的話說,橫洲項目,「遂使豎子成名」。這是香港房屋政策和現狀的一個縮影。筆者評論香港時事近25年,作為香港一名工程師,並不多說香港的房屋問題。這不是因為無知,而是事情複雜,牽連甚廣,盤根錯節,不容易說得清楚。做起來比說更難,就不多說了。不比法律問題,一件件都是可以說得清楚的。同心協力的理想狀况只是烏托邦回歸以來,3位行政長官似乎都想解決香港房屋問題。董建華的八萬五是大手筆,但未能因應市場作出調節,公屋、私屋的關係未能處理好,內地來港人士等情况又有變化,結果是虎頭蛇尾。即使如此,現在還有人懷念當初。曾蔭權的7年,不論是年度批地,還是總體批地,都是3位行政長官中最少的,即使他任後香港經濟已經穩步上揚,也任由香港房屋處於部分短缺狀態。劏房、籠屋,應「運」而生,成為一門生意。但他還是想開發部分邊境禁區土地,這也是大手筆,結果卻是無疾而終。到梁振英上任,香港的房屋問題已經相當嚴峻,掣肘甚繁,短缺甚多。政府統計是40多萬個單位,這可能還是低估了的。如果在10年內能夠填補,也算一大政績,但卻舉步維艱,用梁的話說是「粒粒皆辛苦」。為什麼呢?因為政府的政策是「見縫插針」。在港島、九龍,幾乎沒有空地,「見縫插針」,只能是拆舊建新,項目很小,處理業權,周期很長,從供應側的角度看,成本也高。新界土地較多,但有相當一部分業權,已為蓄謀已久的大地產商所控制,有一部分業權在新界鄉紳手裏,只有一部分屬於政府。有些土地之上,又有各種經營者。如果這3部分業權者,加上經營者,可以同心協力,規劃協調,放棄私利,各自發展,共同解決香港的房屋問題,香港到2030年的房屋問題是可以解決的。但在香港,這種理想的狀况,只是烏托邦。以橫洲為例,港府打算拿來興建17,000間公屋和居屋,沒有私屋,但只是綠地部分可以開發,可建4000多間,作為第一期。港府打算分3期開發,先易後難。第二、三期的土地屬於棕地,政府已經分租給不同的經營者,有修車的,有停車的,有放置空櫃的,林林總總。對這些各式各樣的經營者,港府要收回土地就需要賠償安置。而部分業權可能也未必在政府手裏。對這樣的土地,本來還不到場地平整、安排配套設施、築基蓋樓的條件。開發居住小區,也要有綠化,把綠地拿來開發,開發後又要綠化,有些浪費。但開發需要交通設施,有了交通設施就可以提高臨近土地的價格。如政府還沒有收回全部業權,有些地主可能還希望賣給地產商,將來蓋私樓,甚至豪宅,比賣給政府建公屋的價錢好,就會阻止政府開發,港府徵地權雖大,但有限度,有的項目計劃可能就要泡湯。空缺單位是規劃事項 不是吵架問題政府披露,已經找到152幅土地,可以提供約21萬個單位。可以設想,儘管152幅土地不會全都像橫洲,但有部分也難免有橫洲現象。如果有十幅八幅土地都要行政長官開記者會解畫,是否很麻煩?加上有些議員、政客要利用機會曝光,香港的媒體又喜歡捕風捉影,就會添加變故。由此看來,「見縫插針」的政策還不如麥理浩當年的新市鎮計劃。香港空缺的40多萬個單位,可以居住100多萬人口。如果以40萬、50萬人作為一個新市鎮的容量,有這樣的兩三個新市鎮就足夠了。如果要建立一個衛星城市,有一個大嶼山也就足夠了。這是一件規劃事項,而不是在鎂光燈下吵架抽水的問題。與新加坡相比較,香港有更多的得天獨厚的條件:一、香港還有一些可以「見縫插針」的土地,等適當時機處理,會有較好的經濟效益。但如強行規劃,只能自找苦吃。二、香港還有邊境禁區,通過與深圳協商規劃,可以在將來發揮巨大的協同效應。三、香港可以開發離島人口稀疏的區域,發展交通網,成為優良的旅遊消閒區域。四、根據《林區及郊區條例》、《郊野公園條例》、《海岸公園條例》等的規定,香港還可以將郊野公園精緻化,更具有觀賞價值,充滿園林公園景觀,並拿一部分土地解決香港的居住問題。香港的土地儲備增加了,房價就不會居高不下,這比什麼「辣椒」(辣招)都有效。即使參照新加坡模式,進行填海造地,香港也還是有優勢的,香港的海域和島嶼遠比新加坡為多,香港日後的焚化爐的渣滓、建築廢棄物等就可以填海造地。有人以為,香港有《保護海港條例》,有禁止在海港內填海造地的推定,所以不得再填海造地。這是誤解,上述禁止的推定是根據終審法院的一個判決做出的,但僅限於海港。狹義地說,僅限於在港島和九龍之間的維多利亞海港,不涉及可以填海造地的其他廣泛的區域,港府填海造地並沒有法律上的障礙,只要符合《前濱及海牀(填海工程)條例》的規定就可以了。建議港府對豪宅丁屋僭建作深入研究與「見縫插針」尋覓土地一樣,填海造地也要成本。如果計算各種政治、經濟、社會帳,前者並不便宜,後者的效益可能更大。但無論如何,都要用錢。筆者建議,港府對豪宅地宮僭建和丁屋頂層僭建展開深入調查研究,到底兩者僭建的面積多少?居住使用情况如何?如進行刑事化處理將牽涉多少專業和其他人士,司法成本多少?如強制回填養蟲、養老鼠會造成多少浪費?如強制拆除(除危樓外)會有什麼後遺症?可否按非刑事化處理?修例情况如何?可否按市值補地價?如不能一次過補地價,可否利用銀行貸款分期付款?香港金融市場是否有所壯大?所得補地價的財富估計有多少?可否專款專用,用於扶貧和土地開發(包括填海造地)?總體社會的反應如何?這不但可以解決「有法不依」的問題,而且可以減少浪費,增強法治意識,造福社會,解決香港房屋的老大難問題,還完全符合香港《基本法》第119條促進和協調房地產業發展之要旨。文:宋小莊(香港工程師、資深評論員)原文載於《明報》觀點版(2016年9月26日) 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展

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土地問題是權益分配問題

最近開始鬧大的元朗橫洲事件,高官的言詞自相矛盾,再一次的沒有任何人要負責,以及不斷爆出新的謠言和陰謀論。這使更多市民理解到,香港的政治背後,是錯縱複雜的土地利益問題。這個土地利益問題,被有些人略稱成「土地問題」,這個說法有點取巧,因為他把重點含糊了。土地問題4個字,很容易就會被理解成「土地供應不足」問題。無論增加多少供應 問題都不會被解決他部分是正確的,的確,香港任何時候都需要更多的土地供應。但我們用這角度去理解他,就會以為這只是一個供需問題,變成覺得只要增加土地供應,一切問題就能迎刃而解。這卻是錯的,香港無論增加多少土地供應,這個土地問題都不會被解決。諷刺地,如今天大家看到的,出現新的土地供應出現時,反而引爆了爭議。各利益集團都明爭暗奪土地權益,地產商、政府與原居民自然如此。哪怕是公屋的基層居民,都會在意新建的公屋單位,受惠的是正在輪候的土生土長的本地年輕基層,還是新移民?這一方面是基層家庭發展的問題,另一方面也是文化傳承的問題。基層的市民,每當看到自己的社區,愈來愈多不懂使用廣東話的人出現,甚至連兒童和學生都開始不用廣東話作為交談的語言,都會承受巨大的壓力與疑慮。對於這些所有不多的基層來說,文化的保障是非常重要的課題。令事情更複雜的,是有自置物業的中層也涉及其中。之前董建華下台其中一個原因,是因為製造了「負資產」,而製造了負資產,是因為他號稱的建屋計劃,刺激了香港的資產價格暴跌。香港如果不維持供應不足,資產價格就很可能再次崩潰。要怎樣維持資產價值?到頭來就是令基層更難得到住宅。對他們來說,土地供應不足不是問題,土地供應充足才是問題。要回復社會安寧 須平衡各板塊需求每當有土地供應,每人都需要計算自己的得失,地主是否能從中取利?中產的物業的價值是否能保持?基層是否有得到公屋的機會?這遊戲中,不是受益者的人就是受害者。對於中產來說,物業價值崩潰,隨時導致斷供而被拍賣。對於基層來說,得不到公屋的後果,就是把大量的收入奉獻在惡劣的居住環境下,面對永不超生的輪候冊。上層在爭奪土地暴利,基層在爭奪居住權利,中層在爭奪資產價值。香港的土地問題,終究不是供應問題,是「土地權益分配問題」。香港要回復社會安寧,就必須有效地平衡以上各板塊的需求。原文載於《明報》觀點版(2016年9月24日) 房屋 土地 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展

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橫洲的幾個關鍵問題

橫洲記招無助解謎,只成為官員表演劣拙遮醜雜技的馬戲。第一,特首承認自己拍板決定「分期發展橫洲」。不要被這份「承擔」迷惑,因為梁振英說「運房局提出若不優先興建4000個第一期單位,會拖累整個計劃」。即是說,梁振英把縮減橫洲的責任,推卸在運房局身上。特首只是「順水推舟」,支持部門朝該方向展開工作。問題來了,他作為最高負責人,不能只做決定,而是應該解決問題;否則何以要成立以特首為主席的跨部門工作小組?當運房局提議遭遇地區人士反對時,行政長官有無提出解決方法?部門估計處理棕地問題要有新的政策妥善處理,請問當時行政長官有無運用權力研究?若否,便是失職。第二,特首拍板,是在2014年1月的三司會議上。政府的摸底工作,第一次是2013年的7月,當時房署職員明白表示,拒絕縮減建屋的建議。第二次摸底,2013年9月,根據梁志祥提供的摸底內容,政府當時帶同元朗工業邨的經理到場,希望回應關於搬入大量居民卻未有足夠就業配套的問題。也就是說,在第二次摸底時,政府仍然希望興建1.7萬個單位。而且,當時的發展目標,仍然是橫洲北面棕地。問題來了,為何在第二次摸底後,2014年1月的三司會議上,運房局的官員竟然完全改變立場,建議政府放棄興建1.7萬個單位?中間發生什麼事?為何最高負責人梁振英特首,居然欣然接受,拍板決定呢?而三司會議後的第3次摸底會,已經是直接商討如何在橫洲興建4000個公屋單位的事情。內容為何?是否那次直接商討建屋地點由橫洲北的棕地搬至綠化地帶呢?最關鍵的一次,政府偏偏沒有紀錄。關鍵問題不答,這種政府,如何取信於民?原文載於《明報》觀點版(2016年9月23日) 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展

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不建 一個都無!

對於最近爆發的所謂橫洲事件,其實只是近年,又或者是近10幾年的政治規律,用廣東俗語來表述,就是「有乜炒乜,唔好畀佢停」。社會上的不同背景人士,是不斷去炒作一些事件,一些是隨機的,一些是刻意的;一些是一手包辦的,一些是借來一用的;一些有炸彈般威力的,一些可能只是像炮仗般的。但政治角力本身就是一個成分複雜、變化多端的遊戲,橫洲本來只是一個政治炮仗,最後也可以成為一個政治事件,是典型本小利大的成功例子。不先起四千 等埋萬三?看報章透露的過程,其實沒有什麼好爭,計劃是建1萬7000個公屋單位,在進展過程中遇上種種棘手的問題,那就挑比較容易處理的範圍,先建4000個。政府立場是1萬7000這個目標沒有變,那所謂第一期發展的爭議,根本是無關宏旨。實話實說,有第一期的名稱,那自然有往後的後續發展。首先要討論的是,政府在發展棕地上遇到的困難是不是實在的?如果是實在的,那就解決需時,不先起那4000個,那就等埋「萬三」。那先起4000,再起1萬3000好一些,還是不起4000,等埋一次過起1萬7000好一些?這是小學生也可以用常理去回答的問題,有什麼好爭,有什麼好吵呢?發展公共房屋,是政府的責任,所以起多少,不是誰說了算,而是政府說了算。政府上下都已經表明, 1萬7000這一個建屋目標沒有任何改變,那又有什麼好爭,什麼好吵呢?棕地問題,過去政府是很少碰,為什麼?因為艱難複雜。而這些棕地又多是私人土地,並且已經用作林林總總的用途,部分用途的商業價值不算很高,但在社會上卻有一定的作用和必需性,一些像大型機械的擺置,那更不是市區地方可以取代。前任特首曾蔭權在落任之後,也一再表示,當年沒有開發足夠土地以作發展是失策。7年沒有做的工作,在2012年之後才急起直追,其困難是可以想見。當然,發展土地不是一件易事,某程度更是苦差。以前港英政府使硬手段,但面對種種激烈反抗,也不能不做妥協,丁屋政策就是一例。而現時對環境保護的意識提高,以其他法律手段阻撓政府的政策更是五花八門,根本不是1997年前可比。政府近年推出的用地和建屋量,完全有數可查,反對派年前不斷攻擊政府「盲搶地」,不是他們口中的「盲搶地」,有這個土地供應嗎?有這個建屋量嗎?政府要短期內加快供地,根本沒有戲法可變,把政府用地先改劃,並且把一些綠化地帶改劃不同的發展項目,然後再計劃填海和發展棕地,「先易後難」這4個字,講還是不講,都是人類的自然行為。過去4年的供地,都是「先易」,又或者「比較易」的一部分,再走下去,就是像新界東北那樣的整區發展。走到這一步,棕地的老大難問題,就不能不碰。碰,就得用決心和時間。政府的目標是很清楚,就是在橫洲建1萬7000個單位。那些以香港整體福祉為念的先生們,你們提出橫洲的難題,本身是一件好事,但前提是協助解決那些棕地發展的問題。4000個單位已放在前面,你們可以協助解決,那後面那1萬3000個公屋單位就可以隨後盡快完工,1萬7000的目標可達。但如果你們的目標是不拆不遷,1萬3000的後續計劃未解決就連前頭的4000都叫停,甚至乾脆地玩一招推倒重來,那就4000泡湯,1萬3000更是無蹤無影!結果就是:「不建,一個都無!」所以當大家去討論橫洲這個問題,請大家先表個態,你是支持先4000,後1萬3000,還是最終不拆不遷,一個都無!過去本欄曾經以「鋼鐵意志」去形容行政長官領導下的特區政府開發土地的態度,而行政長官最近也用上另一個潮語「洪荒之力」來形容,官員為爭取開發土地捱打捱罵之事不絕於耳。當然,這些鋼鐵意志再加「洪荒之力」,是影響到巨大的商業利益,遇到阻力和挑戰,是可以預計得到。其實只要政府輕鬆一點點,那些新開發的土地可能有一半不見了。對於目前的樓價水平以及建屋量,可能未是盡如人意,但如果真的是輕鬆一點點的話,那就可能是另外一個世界了。未摸過底的 請舉手!最後,本欄提一提所謂「摸底」,當大家都評論「摸底」一事時,請撫心自問,自己在公在私有沒有「摸過底」?反對派中人,有沒有跟政府官員以及派內中人「摸過底」,這包括「摸對手(或自己人)的底」和自動送上門給「摸底」,甚至「交底」。何俊仁先生在7月7日《明報》的專訪中,強調自己與內地交手有紀律,講的都是有理有節、不要錢、不求人。對,這態度很對!但何俊仁所謂的交手行徑不是「摸底」又是什麼?政改時天天「摸底」,佔中時日日「摸底」。各位政界大哥大姐和新晉師兄未「摸」過人的,又或者未被人「摸」過的,請舉手!(文章僅代表個人立場)張志剛一國兩制研究中心總裁原文載於《明報》筆陣(2016年9月21日) 公屋 土地 橫洲 橫洲發展

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