橫洲事件:「亂七八租」的短租政策

在橫洲事件中,除了揭開了「官商鄉黑」關係網中發展優次的土地實况外,如果我們從公共政策角度出發,直接牽涉到短期批租政策:明明是霸地者,到頭來可以透過現行短租制度成為佔用地之租用者(即所謂「規範化」處理),容許「先霸後租」,地政總署署長甯漢豪更稱是「好過分毫收不到」和「善用土地」。適逢申訴專員公署在早前發布有關非法佔用官地規範制度的調查報告,當中再度批評「規範化」的制度安排。其實審計署和申訴專員公署近年已多次狠批短租制度,這不是第一次,亦肯定不是最後一次,反映短租的合理性已在橫洲事件之前長期備受質疑。橫洲近大路的短租不合理早前《明報》揭露橫洲向佔用者新批的短期租約集中在福喜停車場入口,其實除了有學者擔憂變相將路口「私有化」,本身這些短期租約的審批都有問題,尤其在福喜停車場入口附近的8份短期租約(STT1785、1787、1795、1909、2912、2914、2915、2918),當中部分是新批的「規範化」,另外是早前已經存在但不確定是直接批出或「規範化」(我們已翻查過往16年的公開招標紀錄,並沒有發現任何橫洲的土地作招標)。從短租政策的角度來看,事件令人質疑的地方,它們並不符合一貫直接批租和「規範化」的準則——沒有商業價值或只有單一人士/機構會有興趣,其位置在福喜街路旁,進入時不必通過私人地和用途有商業價值,而且與毗鄰官地加起來的面積逾5萬呎,如果出租都理應以公開招標形式放進列表,以價高者得的方式競投。念茲在茲,數年前同樣是霸佔官地耕作的馬屎埔黎先生,就與橫洲場主的對待很不一樣。據我們進行的個案研究(註1),當時農戶申請「規範化」不果,地政處稱由於該農地有市場價值和佔用範圍大而堅持要收回重新公開招標,最後被僅註冊3天的神秘公司投得。農夫就要重新招標,橫洲場主就可以「特事特辦」直接批出,可見地政部門在審批準則上可謂「亂七八租」。「佔咗先講」與拉布策略有關佔用官地資源,地政總署良好主觀地認為「規範化」是「務實」的做法:為免土地閒置而再被免費佔用,又可減輕地政總署看守土地的費用。但現實上,「規範化」成為霸佔官地者使用的「拉布策略」,在現有土地行政安排上只要向署方申請便可暫時停緩執管行動。其中較為經典的例子就是梁福元家族持有的荔枝山莊,被發現非法佔用8.2公頃官地,透過不斷向地政部門申請短期租約拖延管制行動,被拒又再申請,與地政部門持續拖拉近18年,最終申請被拒但只被票控罰款1.2萬元。「規範化」的漏洞造就了這「霸來的空間和拖來的時間」,但卻收不回應有的租金。早前地政總署證實在橫洲有3.8公頃官地被非法佔用,當中2.6公頃已經圍封,餘下的1.2公頃成功申請「規範化」,以20份按季續租的短期租約租出。那2.6公頃因為「乖乖聽話」配合,只需向地政部門補償清拆費便可一筆勾銷。另外那1.2公頃即使需要被追回佔用期間的市值租金,也是無額外成本的「先佔先享受」。這3.8公頃官地一年所產生的租金收入已可以是數以千萬元計,罰款和追溯的租金對比起佔用作倉地或停車場的龐大利潤根本不算什麼。以上例子可見不論申請最終成功或被拒,佔用者也有好處,當然「佔咗先講」,變相鼓勵佔用,反而需要花費更多行政成本去處理,請問如何「務實」和節省成本?謎一般的短期租約謎一般的短租像是帶着神秘,市民大眾一般不太了解,但往往是愈探究反而愈不解。現時公眾只能透過購買「地段索引圖」(Lot Index Plan),才能得悉一小區內有沒有短期租約和位置所在,整個香港短租用地的分佈至今仍然是個黑洞。除了佔小部分的公開招標可以有多一點詳細批租內容外,大部分租約是連租戶、批租方式和條款細則都無從得知,即使向地政部門查詢也以「租約是與私人機構簽署」為由拒絕披露。當涉及公眾利益的土地資訊愈見封閉,當中部門能夠選擇性執法的空間則愈龐大。公眾連地政部門應該如何做和現時實際在做什麼都不能得悉,在這個封閉黑箱的制度下根本無法監督和問責,地政部門容易拖延和蒙混過關。例如現時的短期租約制度的準則和具體程序,只零散地記錄在各政府文件、對立法會和傳媒的回覆以及申訴專員公署、審計署的調查報告,需要左拼右湊才能勉強還原。再者,公眾現時亦沒有完善機制和途徑去得悉整體和個案的處理進度。而且,在拼湊時往往會發現前後不一而大相逕庭的講法,令人無所適從。例如上面多番提及的「規範化」,其租金應追溯至什麼時間,就有兩種實為截然不同的講法——「開始佔用該政府土地的時間」(註2)和「最初發現『佔地』情况當日」(註3)。第一種意味着會追查何時開始佔用,但第二種就直接以最初發現佔用的日子計算,兩者所計算的金額可以相差很大,到底以什麼為準?短租制度應公開透明申、審兩署幾乎每隔一兩年就會揭發和批評一次短租制度的漏弊,但地政總署每次都只以「擠牙膏」式交代或在政策上小修小補而最後問題依舊,變成「永續」被批和檢討。要做到徹底的改革,必須做到開誠布公,打破土地行政制度的黑箱。首要是公開短期租約批租和管理制度的細節,例如具體的準則和程序,而且要設立機制向公眾交代個案的處理進度,讓市民重新掌握地政部門的工作和這些「公有地」的狀况。註1:詳情請參閱本土研究社2014年發布之《租地任我行——馬屎埔短期批租土地個案研究報告》(goo.gl/KtMohf)註2:立法會發展事務委員會,2016年3月,〈對非法佔用政府土地採取的行動及於元朗橫洲發展公營房屋的最新計劃〉,第2頁註3:申訴專員公署,2016年9月13日,《主動調查報告:地政總署就非法佔用政府土地及違反地契條款的個案之規範化制度》,第9頁文:楊夏至(本土研究社成員)原文載於《明報》觀點版(2016年10月21日) 土地 橫洲 橫洲風雲 橫洲事件

詳情

回應張志剛挺梁的理由

「梁粉」一直認為反對派只懂以政治問題攻擊梁振英,強調梁振英「民生無小事」的實務能力。但橫洲事件,徹底摧毁了梁振英「辦實事」的虛妄假象。面對土豪鄉紳的強烈反對,梁振英「遇難即縮」,兩次「摸底」後便改變建屋計劃。張志剛周三在《明報》「筆陣」用了許多篇幅介紹收回棕地的困難,但這正是我們需要梁振英發揮「鋼鐵意志」、「洪荒之力」的原因啊!如果收棕地輕而易舉,我們何須梁振英親自督師?難道梁振英的「鋼鐵意志」只能對付那些沒有反抗能力,或者用張志剛的術語,是早就有了既定收地賠償政策的綠化地持有人嗎?那這叫什麼「迎難而上」呢?還有一點,棕地上的所謂物流經貿活動,有多少是霸佔官地的非法經營呢?張志剛隻字不提這些新界土豪非法獲利嚴重破壞社會公平,反過來卻要保障這些違法分子的生意權益。你的主子究竟是要做香港人的特首,還是新界人的特首呢?已經去到競選連任的緊要關頭,梁振英連做個樣,當為了取悅市民而向土豪手上搶回1.3萬個公屋單位的能力都欠奉。梁振英其實有沒有能力支配新界的鄉紳?張志剛又指,梁振英從來不發脾氣。這和特朗普說自己脾氣比希拉里好,有異曲同工之「謬」。他向練乙錚出律師信;他呼籲選民要對泛民議員「vote them out」;示威者向特首扔蛋,他表示此乃「暴力襲擊行為」,中蛋的曾俊華卻笑說「醫生叫我唔好食咁多蛋」。誰才是脾氣好?梁振英口頭不發脾氣,但行為上卻發了許多政治脾氣,最大的脾氣便是成功激起港獨思潮。市民的確需要有「鋼鐵意志」才能承受梁振英這幾年的管治劣績。如果他要連任,市民只好「迎難而上」,向他說不。原文載於《明報》觀點版(2016年9月30日) 梁振英 特首選舉 2017行政長官選舉 特首跑馬仔 橫洲 橫洲風雲 橫洲事件

詳情

張局長護主有功

橫洲醜聞,真相大白。綜合常秘局長司長特首記者會證言,公屋規劃由萬七縮水至四千,原因正正就是官商鄉黑勾結,「鄉紳吹雞,官員跪低」。這並非官方之言,而是摸底游說的過程公諸於世後,公眾自然得到的結論。張炳良局長如是說:第一次就萬七單位計劃向五位鄉紳摸底,鄉紳強烈反對,但官員仍然企硬。第二次摸底的對象,同樣是那五位鄉紳,但加入的,包括了發展工業邨的技術官員,官方提出同樣的萬七單位計劃,鄉紳繼續反對。到了第三次摸底,面對同樣五位鄉紳,官員態度轉變,橫洲公屋,萬七失蹤,只提四千。為何官員突然轉軚?張局長輕描淡寫:「翻查資料,係冇搵到關於嗰次會面嘅更多資料。」摸底關鍵細節人間蒸發,被摸的鄉紳個個皆大歡喜,只知道公屋縮為四千。官員事後所說四千單位只是第一期,還有第二、三期,所謂分期發展,鄉紳們聽都未聽過。可見,分期發展只是愚弄市民的謊言,連時間表路線圖都欠奉,根本就可以不理,怪不得鄉紳們當從來沒有存在過。官員見到貨櫃突然下跪,不是什麼棕土作業有經濟價值,也不是什麼安置貨櫃場爛車場有實際困難,而是徹頭徹尾的「欺善怕惡」。遷走幾條村幾百個非原居民,當然比搬走月入幾百萬由土豪劣紳經營的貨櫃場,簡單又容易得多。梁特在記者會上「拍晒心口」,坦承縮水規劃是由他決定,說身為特首,要有擔當。但整個決策過程,卻頗堪玩味。房署官員摸底,鄉紳大力反對。官員向局長報告,主張分期發展。局長同意,將計劃向特首匯報,特首拍板,決定推行縮水計劃。梁特口中的所謂擔當,就是如此這般,聽了由下而上匯報,如果決策錯了,惹來民意反彈,下面畀錯料決定自然會錯,一切都與梁特無關。所謂擔當,就到此為止。如果說曾財爺與特首在記者會上表現得貌合神離,張局長與梁特首就合作得天衣無縫。張局長把責任百分百攬上身,多次挺身為梁特擋子彈。如果你們不相信縮水計劃真是摸底後審時度勢的結果,向鄉紳跪低的也並非梁特首,而是我張炳良。護主有功,最後必論功行賞。原文載於《明報》副刊(2016年9月27日) 橫洲 橫洲風雲 橫洲事件 張炳良

詳情

風水與權益

橫洲風暴拉扯出連場好戲,讓香港市民看清楚新界所謂「鄉紳」如何千方百計抵抗官權謀地。他們提出諸種反對理由,或說交通,或說人口,或說賠償,統統構成了謀地困難,大大考驗高官們的應對智慧,而最終,又總能令高官妥協、退讓、屈服,保住了「鄉紳」眼中的所謂傳統權益。這遂令市民更為不解:回歸前,港英政府發展新市鎮,遇佛殺佛,遇鬼驅鬼,縱有障礙亦能妥善解決,難道上述困難皆不成困難?為什麼上述困難於當年總能解決或被解決,反而到了華人當家作主之今天,阻礙重重,關山難渡,萬般不成?到底是因為港英政府比較粗暴橫蠻而今之政府比較看重「鄉意」,抑或只因前朝高官有計而今朝高官無能?新界「鄉紳」最近提出的一項刁難理由比較有趣:風水。這理由,頓時替廿一世紀的香港添回幾分廿世紀的老氣息,頗有懷舊十足的戲碼張力。是的,風水。華人信風水,不獨新界專利,問題是《基本法》第四十條誓言「保障新界原居民的傳統權益」,所以,城市人沒法用風水做阻擋收地的公開理由,新界人卻可以,這是他們「被保障」的部分,破壞風水便是破壞權益,立場清楚,藉口堂皇,特區政府確實不能置之不理。假如特區政府咬一下牙,完全不理會風水之說,新界「鄉紳」(因為懶得用括號,下文乾脆喚之為土豪)能夠如何還擊?會否提出司法覆核?希望會,因為可替新界爭議再添好戲,令「花生指數」暴漲爆燈。不妨想像司法審判的開庭景象:土豪們找來司徒夾帶——不,應是司徒法正——出場作供,從風水玄學角度立論,證明政府的發展藍圖將嚴重影響新界風水,若強收地,將令六畜不寧、人心難安、經濟蕭條、爭產內鬥,破壞效果比什麼水星逆行更嚴重十倍。特區政府當然可以找蘇民峰之類術數名流撐場反駁,指稱風水之事乃動態行為,注重佈局設局,絕非命定,只要於發展時規劃得宜,多種幾棵風水樹和金魚缸之類,即可保住好運。更何况風水向來配合流年,2016年以後的新界流年已經改變,所以,收地發展,以變應變,不僅不會破壞風水,反可增強地運云云。術數大戰於法庭上演,何等獨特,必上國際傳媒頭條。但特區政府可能不屑於此,於是改請專家助陣,由科學角度駁斥風水謬說,誓把風水掃除於「傳統權益」之外,斬草除根,一了百了。好戲在後頭,吃不完的花生,在香港。原文載於《明報》副刊(2016年9月28日) 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展 橫洲事件

詳情

摸底,正常不過!

摸底(soft lobbying,或曰刺探、非正式諮詢)根本是任何社會,包括國際社會、商業社會以至是人與人之間接觸的常態,尤其當不同持份者對某件事情有不同立場時。自香港的立法機構引入選舉元素後,行政機關和立法機關便經常就法案互相摸底。回歸前如是,回歸後,立法會的選舉元素不斷增加,政府和立法會的摸底也不斷增加。與此同時,不同陣營的立法會議員之間也會就政府政策和法案相互摸底。政府的方案也會影響社會不同群體,立法會議員也會就此向個別群體的意見領袖摸底。這種情况在西方民主政體,司空見慣。難道大家認為美國總統提出一個法案,可以不用理會國會議員尤其兩院領袖的看法嗎?香港其他法定機構如市區重建局,也要經常就搬遷事宜向不同持份者摸底。否則搬遷舊區涉及方方面面的持份者,有居民、租戶、舖主、店舖經營者、區議員、立法會議員、政黨、地區團體、以至傳媒等,市建局怎可能不摸底便訂出搬遷和發展的先後次序和安置方法?摸底在古今中外都是政治生活的常態。有些人凡事民粹,刻意把摸底妖魔化,根本是別有用心,有歪常理,是反智的行為,令識者竊笑。作者是新聞統籌專員原文載於《明報》觀點版(2016年9月29日) 土地 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展 摸底 橫洲事件

詳情

忽然棕地 無端摸底

由橫洲事件引起的討論,社會好像突然認識棕地這東西。其實在行政長官之前的施政報告都已經有所提及。而在年初的立法會會議中,范國威議員就棕地提問,發展局長陳茂波已經非常詳細解釋棕地發展其中的複雜性。范國威算是問得相當有條理,就是有3.7個啟德發展區的規模、也就是1100多公頃的棕地面積,僅僅是列為長遠城市規劃下的研究項目,卻把開發中部水域人工島及發展大嶼山列為較優先的中長期土地供應。范國威的提問相當合理,發展局長就詳細列出發展棕地的困難。所以及後橫洲事件引發出的先易後難的解釋,其實早有所本,而不是臨時堆砌出來。在「同等效益」的前提下,所有人類的正常行為都是先易後難。在港英政府年代,覓地發展的優先次序,前列的都是清拆市區的寮屋,以及移山填海。後者尤其成為中學生上常識課或公共事務課時,備受歌功頌德的事業。清拆市區寮屋比較困難,但市區地價值高,而且更是一些交通基建的必然之選,往往是避無可避。移山填海,是無中生有,一魚兩吃。山是政府的山,海是政府的海,所以要大規模用地,港英高官一定循此路徑。但現時維港受法例保護,不是隨便可填,而市區亦幾乎已無寮屋,政府依次的是改劃政府及社區用地和綠化地帶。這都是即食的,難還是難,但還算可以克服。然而,當那些即食的都食完,中長期更難的,就再避不了,特首經常提的那句「迎難而上」,似乎是有先見之明,又或者有感而發的語句。歷任政府無觸碰棕地棕地如何難,詳細答案,大家可以看陳茂波給范國威的回覆。b以前歷任政府(包括港英政府)因為棕地的難,所以從無觸碰。這和清拆寮屋或徵收其他閒置的農地完全不一樣,後者已經有幾十年經驗,而且形成了一個制度,這樣賠多少,那樣賠多少,哪一些又沒得賠,而且寮屋已經經過詳細的登記,政府早有一本詳細的名冊,所以「知」不是問題,「行」就算有問題,但還是有一個框架和基礎。要增加賠償,還是在這個框架基礎上變,但對於棕地的活動,政府不能說是一無所知,但知得並不詳細,而清拆賠償,亦無所本,一切都要從頭開始。/b而麻煩更甚者,就是這些在棕地上的作業,許多是香港重要經濟活動如外貿、物流、基建等重要而關鍵的一環,對寮屋的清拆賠償,也是以可以另覓家園為目的,但這些棕地作業者,也不能只是給錢賠償就了結,最典型的例子,大型基建用的機械,就是放在棕地之上,政府不能撒手不管,而棕地作業的多樣性和複雜性,亦不是寮屋的單一可比。所以要發展棕地,就不能不建構一個新的遷拆模式,而這個模式又必須由多個政府部門共同努力。特首覓地心切,當然全力以赴,整合各部門之力,務求集思廣益,多走一步。所以本人周一出席商業電台的訪問節目時,就有特首「拍門」之說。有報道說「梁振英曾為棕地『拍門』,張志剛爆料,後稱意指促各部門研究」,但翻聽本人發言的語音紀錄,本人當時清楚指出,「很多這些東西牽涉跨部門……」,「跨部門」三字是一清二楚,沒有含糊,只是後來有人誤把「拍門」另有所指,所以本人才在晚間再出聲明。「跨部門」是當時所說,不是後來所加。棕地的使用,除了在經濟上有其必要性之外,不同的使用方式對土地也有不同的影響,是否適合所有發展,都要經過實地調查勘探,而當中又夾雜着農地和寮屋,犬牙交錯,所以之前的政府都不碰。本屆政府就是要迎難而上,但迎難而上,也不是一蹴即就,陳茂波答范國威的問題,也要想辦法一一解決,特首政綱以房屋為主力,督促各部門去研究可行辦法,這都算是爆料,太大驚小怪了吧!摸底是門政治藝術讓香港市民改善生活環境,尤其是讓在公屋輪候冊上輪候的市民早日上樓,不止是特首的責任,也不止是政府的責任,而是所有從政者和公職人員的責任。所以正確的態度,不是無事生非,小題大做,炒作些什麼「摸底」。看外國的政治評論和著作,都可以發覺摸底根本就是民主政治生活的一部分,甚至可以說是我們生活的一部分。國會山莊日日摸底,白宮天天摸底,生意拍檔和對手經常互相摸底,企業內的管理也不斷摸底,怎樣摸、跟誰摸,就是各師各法,反正摸完底也要走正常和正式的程序。鄺俊宇認為他涉及的不是摸底,那就不當摸底好了,反正摸底這門政治或做事藝術就是有這個好處,彈性十足,心照不宣。認還是不認,這藝術還是會一直存在下去,稱它作什麼,悉隨尊便好了!(文章僅代表個人立場)張志剛一國兩制研究中心總裁原文載於《明報》筆陣(2016年9月28日) 土地 橫洲 橫洲風雲 橫洲事件

詳情

梁振英的小動作只會惹怒北京

「橫洲風暴」記者會,梁振英「爆肚」承認自己拍板橫洲項目分3期進行,而非前兩天般卸責財爺曾俊華,指橫洲發展細節由曾領導的土地供應督導委員會負責跟進,臨結束時又突然哽咽說:「我哋做出嚟嘅成績(公務員覓地興建公營及私營房屋),粒粒皆辛苦!」對梁特如此「有承擔」的苦情戲,公眾似乎並也不買帳,因為整場記者會他都笑容可掬,到最後才突然哽咽,其理由也毫無說服力。公務員覓地辛苦,建築工人就不辛苦?賣樓的地產經紀不更是粒粒皆辛苦?供樓的業主就很舒服?各行各業的打工仔,誰不是粒粒皆辛苦?梁振英突然感嘆,不僅難有共鳴,反被視作矯情。誇大收地難度,以示自己有做事且很辛苦但仍做到一點成績,既可博同情亦可博掌聲!這種表演,騙不到市民,更騙不到主要對手的曾俊華。在整場記者會猶如觀眾的曾俊華,對梁的表演只以凌厲眼神回應,被解讀成「怒睥」,而他在橫洲發展中沒有角色卻要現身記者會,更被說成是拖財爺落水的「小動作」。近期,「梁粉」到處放風說梁振英已獲中央祝福。如果坐定粒六篤定連任,何須到處吹噓「政績」,還要不斷搞「小動作」去打擊曾俊華等主要對手呢?這些小動作,連香港市民都騙不了,更何况北京的領導人?他們本身就是政治表演大師,在中共官場打滾多年,什麼政治動作也難逃其法眼。相反,中共領導層雖未就下任特首人選達成共識,但習近平已多次透過「表演」,發出支持曾俊華的信號。兩度專門走一段路去找曾俊華握手,在中共官場誰能有此「榮寵」?每年兩會、中全會等,有多少中共官員想握習近平的手而不果?而且,曾俊華獲得習身邊紅人的中央財經領導小組辦公室主任兼國家發改委副主任劉鶴力挺,每次北上都與劉鶴見面,包括剛在杭州舉行的G20峰會。有說劉鶴跟習近平識於中學時代,一直都是習近平圈子的人,習上台後更是其核心智囊,被稱為習的「財金國師」。2013年5月,習近平向美國國家安全顧問多尼隆特別介紹:「這是劉鶴,他對我非常重要。」今年5月9日《人民日報》頭版刊發「權威人士」文章,不點名批評總理李克強的經濟政策,稱中國經濟運行會是L型走勢,「這個L型是一個階段,不是一兩年能過去的」。而這位「權威人士」據報正是劉鶴(另有說法是習本人,但那是劉鶴的意見)。曾俊華搭上劉鶴這條天地線,何懼梁的小動作?如果梁振英已不獲習的信任,還搞那麼多小動作,只會惹習討厭,何不老老實實認認真真的競選呢?原文載於《明報》觀點版(2016年9月27日) 2017行政長官選舉 特首跑馬仔 橫洲 橫洲風雲 橫洲事件

詳情

元朗模式

橫洲事件在官方解畫之後,繼續燃燒,確實罕見。在執筆之時,其中一個被「摸底」的主角梁志祥說了一句「元朗模式」,有力地描述了政府發展新界土地的潛規則。「元朗模式」就是「畀錢」模式所謂「元朗模式」,其實只有一個,就是「畀錢」模式。這個模式放諸屯門、天水圍、北區、西貢均差不多,但在收地的過程之中,各地情况略有不同。但問題的核心,大抵就是錢。「元朗模式」的邏輯是:任何地主都不會阻止政府收地,前提是「畀足錢」,因為政府是向地主收地,就應該要賠償。對某些地區領袖而言,為何被收地之村民不願離開,並非基於在地感情或熱愛鄉郊生活,只是政府賠償未夠而已,只要政府願意付多一點,或者用一些方式如恩恤、安家費等給多一點錢,問題就會迎刃而解。過往這種模式運作「暢順」,因為在這個模式下,加上其他收地手法,包括威嚇、滋擾以至暴力等,相關人等就可以迅速「協助」及「加快」收地的過程。某個程度上,過往幾十年,政府都是這個模式的得益者,因為官府中人,毋須天天帶頭出面收地,身水身汗。至於在政府收地範圍附近的私人土地發展商,更會積極配合,在政府收地範圍附近加快囤積土地,整合不同發展方式,交予城規會考慮,以達至所謂協同效應。例如政府領導層念茲在茲的皇后山,原擬作私立大學發展用途,在3年前沒有通知有意辦學的團體下,忽然收回,並聲稱發展公屋。去年,就有皇后山附近的土地持有人,希望手上的土地能與皇后山共同發展,形成一個較大規模的社區云云。當然,政府暫時仍未有皇后山的詳細規劃方案出台。但據報道,有說皇后山土地的發展構思,分為3個部分,一為公屋,一為中低密度住宅,最後一部分為國際學校。市民會問,當初收回皇后山不搞私立大學時,不是說過全部發展為公屋嗎?為何現在卻有私樓發展的構思呢?正正因為皇后山有個私樓發展部分,就吸引了附近的私人發展商,希望積極配合了。問題是這模式應否不斷重複下去說到底,這個模式的精髓在於「錢」,而不是政府有沒有決心發展土地。橫洲不會不被發展,現在的僵局,只是棕土的賠償價錢未談妥。問題是,橫洲規劃之初,政府已處於談判劣勢,因為在4年前,政府急着要向外公布可以有多少個單位可以興建公屋,以顯示行政當局好「着急」地搵地。但假如要待橫洲的所有土地,傾好賠償及搞定之後,才公布有多少個單位供應,政治上不可行,於是為求交數,政府就「4000個都殺」,可以先「殺掉」非原居民村,其他的留待下一次再傾。至於政府為何有信心(但無時間表)橫洲可以起到共1萬7000個單位呢?無他,因為根據過往經驗及模式,只要賠足,就可以收回土地。當然何謂「賠足」,就要與土地持有人坐下慢慢談,通常一談經年而已。問題是,這個模式是不是應該不斷重複下去呢?觀乎現在各界的反對聲音,政府不應只是交代橫洲的發展時間表,而是更進一步宣示有沒有決心,拆散元朗模式!原文載於《明報》觀點版(2016年9月27日) 橫洲 橫洲風雲 橫洲事件

詳情

橫洲是香港房地產利益爭奪的縮影

用《史記》和《晉書》上的話說,橫洲項目,「遂使豎子成名」。這是香港房屋政策和現狀的一個縮影。筆者評論香港時事近25年,作為香港一名工程師,並不多說香港的房屋問題。這不是因為無知,而是事情複雜,牽連甚廣,盤根錯節,不容易說得清楚。做起來比說更難,就不多說了。不比法律問題,一件件都是可以說得清楚的。同心協力的理想狀况只是烏托邦回歸以來,3位行政長官似乎都想解決香港房屋問題。董建華的八萬五是大手筆,但未能因應市場作出調節,公屋、私屋的關係未能處理好,內地來港人士等情况又有變化,結果是虎頭蛇尾。即使如此,現在還有人懷念當初。曾蔭權的7年,不論是年度批地,還是總體批地,都是3位行政長官中最少的,即使他任後香港經濟已經穩步上揚,也任由香港房屋處於部分短缺狀態。劏房、籠屋,應「運」而生,成為一門生意。但他還是想開發部分邊境禁區土地,這也是大手筆,結果卻是無疾而終。到梁振英上任,香港的房屋問題已經相當嚴峻,掣肘甚繁,短缺甚多。政府統計是40多萬個單位,這可能還是低估了的。如果在10年內能夠填補,也算一大政績,但卻舉步維艱,用梁的話說是「粒粒皆辛苦」。為什麼呢?因為政府的政策是「見縫插針」。在港島、九龍,幾乎沒有空地,「見縫插針」,只能是拆舊建新,項目很小,處理業權,周期很長,從供應側的角度看,成本也高。新界土地較多,但有相當一部分業權,已為蓄謀已久的大地產商所控制,有一部分業權在新界鄉紳手裏,只有一部分屬於政府。有些土地之上,又有各種經營者。如果這3部分業權者,加上經營者,可以同心協力,規劃協調,放棄私利,各自發展,共同解決香港的房屋問題,香港到2030年的房屋問題是可以解決的。但在香港,這種理想的狀况,只是烏托邦。以橫洲為例,港府打算拿來興建17,000間公屋和居屋,沒有私屋,但只是綠地部分可以開發,可建4000多間,作為第一期。港府打算分3期開發,先易後難。第二、三期的土地屬於棕地,政府已經分租給不同的經營者,有修車的,有停車的,有放置空櫃的,林林總總。對這些各式各樣的經營者,港府要收回土地就需要賠償安置。而部分業權可能也未必在政府手裏。對這樣的土地,本來還不到場地平整、安排配套設施、築基蓋樓的條件。開發居住小區,也要有綠化,把綠地拿來開發,開發後又要綠化,有些浪費。但開發需要交通設施,有了交通設施就可以提高臨近土地的價格。如政府還沒有收回全部業權,有些地主可能還希望賣給地產商,將來蓋私樓,甚至豪宅,比賣給政府建公屋的價錢好,就會阻止政府開發,港府徵地權雖大,但有限度,有的項目計劃可能就要泡湯。空缺單位是規劃事項 不是吵架問題政府披露,已經找到152幅土地,可以提供約21萬個單位。可以設想,儘管152幅土地不會全都像橫洲,但有部分也難免有橫洲現象。如果有十幅八幅土地都要行政長官開記者會解畫,是否很麻煩?加上有些議員、政客要利用機會曝光,香港的媒體又喜歡捕風捉影,就會添加變故。由此看來,「見縫插針」的政策還不如麥理浩當年的新市鎮計劃。香港空缺的40多萬個單位,可以居住100多萬人口。如果以40萬、50萬人作為一個新市鎮的容量,有這樣的兩三個新市鎮就足夠了。如果要建立一個衛星城市,有一個大嶼山也就足夠了。這是一件規劃事項,而不是在鎂光燈下吵架抽水的問題。與新加坡相比較,香港有更多的得天獨厚的條件:一、香港還有一些可以「見縫插針」的土地,等適當時機處理,會有較好的經濟效益。但如強行規劃,只能自找苦吃。二、香港還有邊境禁區,通過與深圳協商規劃,可以在將來發揮巨大的協同效應。三、香港可以開發離島人口稀疏的區域,發展交通網,成為優良的旅遊消閒區域。四、根據《林區及郊區條例》、《郊野公園條例》、《海岸公園條例》等的規定,香港還可以將郊野公園精緻化,更具有觀賞價值,充滿園林公園景觀,並拿一部分土地解決香港的居住問題。香港的土地儲備增加了,房價就不會居高不下,這比什麼「辣椒」(辣招)都有效。即使參照新加坡模式,進行填海造地,香港也還是有優勢的,香港的海域和島嶼遠比新加坡為多,香港日後的焚化爐的渣滓、建築廢棄物等就可以填海造地。有人以為,香港有《保護海港條例》,有禁止在海港內填海造地的推定,所以不得再填海造地。這是誤解,上述禁止的推定是根據終審法院的一個判決做出的,但僅限於海港。狹義地說,僅限於在港島和九龍之間的維多利亞海港,不涉及可以填海造地的其他廣泛的區域,港府填海造地並沒有法律上的障礙,只要符合《前濱及海牀(填海工程)條例》的規定就可以了。建議港府對豪宅丁屋僭建作深入研究與「見縫插針」尋覓土地一樣,填海造地也要成本。如果計算各種政治、經濟、社會帳,前者並不便宜,後者的效益可能更大。但無論如何,都要用錢。筆者建議,港府對豪宅地宮僭建和丁屋頂層僭建展開深入調查研究,到底兩者僭建的面積多少?居住使用情况如何?如進行刑事化處理將牽涉多少專業和其他人士,司法成本多少?如強制回填養蟲、養老鼠會造成多少浪費?如強制拆除(除危樓外)會有什麼後遺症?可否按非刑事化處理?修例情况如何?可否按市值補地價?如不能一次過補地價,可否利用銀行貸款分期付款?香港金融市場是否有所壯大?所得補地價的財富估計有多少?可否專款專用,用於扶貧和土地開發(包括填海造地)?總體社會的反應如何?這不但可以解決「有法不依」的問題,而且可以減少浪費,增強法治意識,造福社會,解決香港房屋的老大難問題,還完全符合香港《基本法》第119條促進和協調房地產業發展之要旨。文:宋小莊(香港工程師、資深評論員)原文載於《明報》觀點版(2016年9月26日) 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展

詳情