忽然棕地 無端摸底

由橫洲事件引起的討論,社會好像突然認識棕地這東西。其實在行政長官之前的施政報告都已經有所提及。而在年初的立法會會議中,范國威議員就棕地提問,發展局長陳茂波已經非常詳細解釋棕地發展其中的複雜性。范國威算是問得相當有條理,就是有3.7個啟德發展區的規模、也就是1100多公頃的棕地面積,僅僅是列為長遠城市規劃下的研究項目,卻把開發中部水域人工島及發展大嶼山列為較優先的中長期土地供應。范國威的提問相當合理,發展局長就詳細列出發展棕地的困難。所以及後橫洲事件引發出的先易後難的解釋,其實早有所本,而不是臨時堆砌出來。在「同等效益」的前提下,所有人類的正常行為都是先易後難。在港英政府年代,覓地發展的優先次序,前列的都是清拆市區的寮屋,以及移山填海。後者尤其成為中學生上常識課或公共事務課時,備受歌功頌德的事業。清拆市區寮屋比較困難,但市區地價值高,而且更是一些交通基建的必然之選,往往是避無可避。移山填海,是無中生有,一魚兩吃。山是政府的山,海是政府的海,所以要大規模用地,港英高官一定循此路徑。但現時維港受法例保護,不是隨便可填,而市區亦幾乎已無寮屋,政府依次的是改劃政府及社區用地和綠化地帶。這都是即食的,難還是難,但還算可以克服。然而,當那些即食的都食完,中長期更難的,就再避不了,特首經常提的那句「迎難而上」,似乎是有先見之明,又或者有感而發的語句。歷任政府無觸碰棕地棕地如何難,詳細答案,大家可以看陳茂波給范國威的回覆。b以前歷任政府(包括港英政府)因為棕地的難,所以從無觸碰。這和清拆寮屋或徵收其他閒置的農地完全不一樣,後者已經有幾十年經驗,而且形成了一個制度,這樣賠多少,那樣賠多少,哪一些又沒得賠,而且寮屋已經經過詳細的登記,政府早有一本詳細的名冊,所以「知」不是問題,「行」就算有問題,但還是有一個框架和基礎。要增加賠償,還是在這個框架基礎上變,但對於棕地的活動,政府不能說是一無所知,但知得並不詳細,而清拆賠償,亦無所本,一切都要從頭開始。/b而麻煩更甚者,就是這些在棕地上的作業,許多是香港重要經濟活動如外貿、物流、基建等重要而關鍵的一環,對寮屋的清拆賠償,也是以可以另覓家園為目的,但這些棕地作業者,也不能只是給錢賠償就了結,最典型的例子,大型基建用的機械,就是放在棕地之上,政府不能撒手不管,而棕地作業的多樣性和複雜性,亦不是寮屋的單一可比。所以要發展棕地,就不能不建構一個新的遷拆模式,而這個模式又必須由多個政府部門共同努力。特首覓地心切,當然全力以赴,整合各部門之力,務求集思廣益,多走一步。所以本人周一出席商業電台的訪問節目時,就有特首「拍門」之說。有報道說「梁振英曾為棕地『拍門』,張志剛爆料,後稱意指促各部門研究」,但翻聽本人發言的語音紀錄,本人當時清楚指出,「很多這些東西牽涉跨部門……」,「跨部門」三字是一清二楚,沒有含糊,只是後來有人誤把「拍門」另有所指,所以本人才在晚間再出聲明。「跨部門」是當時所說,不是後來所加。棕地的使用,除了在經濟上有其必要性之外,不同的使用方式對土地也有不同的影響,是否適合所有發展,都要經過實地調查勘探,而當中又夾雜着農地和寮屋,犬牙交錯,所以之前的政府都不碰。本屆政府就是要迎難而上,但迎難而上,也不是一蹴即就,陳茂波答范國威的問題,也要想辦法一一解決,特首政綱以房屋為主力,督促各部門去研究可行辦法,這都算是爆料,太大驚小怪了吧!摸底是門政治藝術讓香港市民改善生活環境,尤其是讓在公屋輪候冊上輪候的市民早日上樓,不止是特首的責任,也不止是政府的責任,而是所有從政者和公職人員的責任。所以正確的態度,不是無事生非,小題大做,炒作些什麼「摸底」。看外國的政治評論和著作,都可以發覺摸底根本就是民主政治生活的一部分,甚至可以說是我們生活的一部分。國會山莊日日摸底,白宮天天摸底,生意拍檔和對手經常互相摸底,企業內的管理也不斷摸底,怎樣摸、跟誰摸,就是各師各法,反正摸完底也要走正常和正式的程序。鄺俊宇認為他涉及的不是摸底,那就不當摸底好了,反正摸底這門政治或做事藝術就是有這個好處,彈性十足,心照不宣。認還是不認,這藝術還是會一直存在下去,稱它作什麼,悉隨尊便好了!(文章僅代表個人立場)張志剛一國兩制研究中心總裁原文載於《明報》筆陣(2016年9月28日) 土地 橫洲 橫洲風雲 橫洲事件

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梁振英的小動作只會惹怒北京

「橫洲風暴」記者會,梁振英「爆肚」承認自己拍板橫洲項目分3期進行,而非前兩天般卸責財爺曾俊華,指橫洲發展細節由曾領導的土地供應督導委員會負責跟進,臨結束時又突然哽咽說:「我哋做出嚟嘅成績(公務員覓地興建公營及私營房屋),粒粒皆辛苦!」對梁特如此「有承擔」的苦情戲,公眾似乎並也不買帳,因為整場記者會他都笑容可掬,到最後才突然哽咽,其理由也毫無說服力。公務員覓地辛苦,建築工人就不辛苦?賣樓的地產經紀不更是粒粒皆辛苦?供樓的業主就很舒服?各行各業的打工仔,誰不是粒粒皆辛苦?梁振英突然感嘆,不僅難有共鳴,反被視作矯情。誇大收地難度,以示自己有做事且很辛苦但仍做到一點成績,既可博同情亦可博掌聲!這種表演,騙不到市民,更騙不到主要對手的曾俊華。在整場記者會猶如觀眾的曾俊華,對梁的表演只以凌厲眼神回應,被解讀成「怒睥」,而他在橫洲發展中沒有角色卻要現身記者會,更被說成是拖財爺落水的「小動作」。近期,「梁粉」到處放風說梁振英已獲中央祝福。如果坐定粒六篤定連任,何須到處吹噓「政績」,還要不斷搞「小動作」去打擊曾俊華等主要對手呢?這些小動作,連香港市民都騙不了,更何况北京的領導人?他們本身就是政治表演大師,在中共官場打滾多年,什麼政治動作也難逃其法眼。相反,中共領導層雖未就下任特首人選達成共識,但習近平已多次透過「表演」,發出支持曾俊華的信號。兩度專門走一段路去找曾俊華握手,在中共官場誰能有此「榮寵」?每年兩會、中全會等,有多少中共官員想握習近平的手而不果?而且,曾俊華獲得習身邊紅人的中央財經領導小組辦公室主任兼國家發改委副主任劉鶴力挺,每次北上都與劉鶴見面,包括剛在杭州舉行的G20峰會。有說劉鶴跟習近平識於中學時代,一直都是習近平圈子的人,習上台後更是其核心智囊,被稱為習的「財金國師」。2013年5月,習近平向美國國家安全顧問多尼隆特別介紹:「這是劉鶴,他對我非常重要。」今年5月9日《人民日報》頭版刊發「權威人士」文章,不點名批評總理李克強的經濟政策,稱中國經濟運行會是L型走勢,「這個L型是一個階段,不是一兩年能過去的」。而這位「權威人士」據報正是劉鶴(另有說法是習本人,但那是劉鶴的意見)。曾俊華搭上劉鶴這條天地線,何懼梁的小動作?如果梁振英已不獲習的信任,還搞那麼多小動作,只會惹習討厭,何不老老實實認認真真的競選呢?原文載於《明報》觀點版(2016年9月27日) 2017行政長官選舉 特首跑馬仔 橫洲 橫洲風雲 橫洲事件

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元朗模式

橫洲事件在官方解畫之後,繼續燃燒,確實罕見。在執筆之時,其中一個被「摸底」的主角梁志祥說了一句「元朗模式」,有力地描述了政府發展新界土地的潛規則。「元朗模式」就是「畀錢」模式所謂「元朗模式」,其實只有一個,就是「畀錢」模式。這個模式放諸屯門、天水圍、北區、西貢均差不多,但在收地的過程之中,各地情况略有不同。但問題的核心,大抵就是錢。「元朗模式」的邏輯是:任何地主都不會阻止政府收地,前提是「畀足錢」,因為政府是向地主收地,就應該要賠償。對某些地區領袖而言,為何被收地之村民不願離開,並非基於在地感情或熱愛鄉郊生活,只是政府賠償未夠而已,只要政府願意付多一點,或者用一些方式如恩恤、安家費等給多一點錢,問題就會迎刃而解。過往這種模式運作「暢順」,因為在這個模式下,加上其他收地手法,包括威嚇、滋擾以至暴力等,相關人等就可以迅速「協助」及「加快」收地的過程。某個程度上,過往幾十年,政府都是這個模式的得益者,因為官府中人,毋須天天帶頭出面收地,身水身汗。至於在政府收地範圍附近的私人土地發展商,更會積極配合,在政府收地範圍附近加快囤積土地,整合不同發展方式,交予城規會考慮,以達至所謂協同效應。例如政府領導層念茲在茲的皇后山,原擬作私立大學發展用途,在3年前沒有通知有意辦學的團體下,忽然收回,並聲稱發展公屋。去年,就有皇后山附近的土地持有人,希望手上的土地能與皇后山共同發展,形成一個較大規模的社區云云。當然,政府暫時仍未有皇后山的詳細規劃方案出台。但據報道,有說皇后山土地的發展構思,分為3個部分,一為公屋,一為中低密度住宅,最後一部分為國際學校。市民會問,當初收回皇后山不搞私立大學時,不是說過全部發展為公屋嗎?為何現在卻有私樓發展的構思呢?正正因為皇后山有個私樓發展部分,就吸引了附近的私人發展商,希望積極配合了。問題是這模式應否不斷重複下去說到底,這個模式的精髓在於「錢」,而不是政府有沒有決心發展土地。橫洲不會不被發展,現在的僵局,只是棕土的賠償價錢未談妥。問題是,橫洲規劃之初,政府已處於談判劣勢,因為在4年前,政府急着要向外公布可以有多少個單位可以興建公屋,以顯示行政當局好「着急」地搵地。但假如要待橫洲的所有土地,傾好賠償及搞定之後,才公布有多少個單位供應,政治上不可行,於是為求交數,政府就「4000個都殺」,可以先「殺掉」非原居民村,其他的留待下一次再傾。至於政府為何有信心(但無時間表)橫洲可以起到共1萬7000個單位呢?無他,因為根據過往經驗及模式,只要賠足,就可以收回土地。當然何謂「賠足」,就要與土地持有人坐下慢慢談,通常一談經年而已。問題是,這個模式是不是應該不斷重複下去呢?觀乎現在各界的反對聲音,政府不應只是交代橫洲的發展時間表,而是更進一步宣示有沒有決心,拆散元朗模式!原文載於《明報》觀點版(2016年9月27日) 橫洲 橫洲風雲 橫洲事件

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橫洲登山記:東南西北,官商鄉黑

丫髻山北望,豐樂圍魚塘濕地是日登山,目的地,乃有「官商鄉黑,東南西北,一覽無遺」之橫洲丫髻山。(明報星期日生活陳劍青語)丫髻山只約百米高,比遠處的嘉湖山莊還要矮,有北面盛屋邨出發,不足十分鐘就能登頂,北望豐樂圍的魚塘濕地;向西日落方向則見遠近馳名的「嘉湖山丘」,違例傾倒的泥頭山瘡疤,多了一層草皮,正是聊勝於無的補救措施。聽說,這裏是風水寶地。丫髻山西望,「嘉湖山丘」開始重鋪草坪頑石上作畫,題曰「湖光山色」山頂附近,有人新近在一塊石頭上作畫,題曰「湖光山色」,畫中人泛舟湖上,曲徑通幽,一切只屬美好幻想而已。作畫人甚有幽默感,皆因畫作正對之處,就是「橫洲風雲」的那塊醜陋的棕地。「湖光山色」之下,見貨倉貨櫃一直以來,每次走在元朗至上水一帶山頭,俯瞰元朗大平原,你就會見到,地、平地、一大片平原,誰說香港缺乏土地?當然,平原中,散布村落,無論原居民非原居民也好,拆人祠堂搬人家園,不容易亦不應該;但更大地方,乃荒廢農田,當中一片雜亂,就是眾多廢車場、貨櫃場、露天倉庫、大型機械停車場,而且不少乃遭霸佔的官地。丫髻山東望,橫洲風雲上演之處丫髻山之巔望向東,看清楚那一大片遙遙無期之橫山公屋地,政府不發展,實在說不過去:(1) 土地就在大路邊,西鐵站在不遠處,基建開發已備,那條福喜街其實頗闊,也有擴建空間,所謂交通問題肯定是藉口;(2) 土地早已破壞,成為廢車場貨櫃場,改建公屋,理應方便又快捷,不須搬人也不用砍太多樹;(3) 大片遭霸佔的官地,屬短期租約,收地不應有困難;(4) 若說那些廢車場與露天倉庫也是經濟產業鍊的一部分,我就不相信這些極低端經濟活動,政府找不到善用土地的替代方法;葵涌貨櫃碼頭就有很多多層倉貯與貨櫃交收場,向高空發展,不是甚麼尖端科技登月探險。不過,本人素來寬宏大量,看「橫洲風雲」之官商鄉黑指控,就讓疑點歸於被告。例如,鄉事大佬夥同潮爆金毛飛,到社區會堂踩場力撐梁振英,可視為純粹出自真心的愛慕與欽敬;例如,我們也應相信,梁振英與新界不同社團關係良好,純粹出於識英雄重英雄的俠義;又例如,那次小桃園飯局,都是本着「黑社會也有愛國的」國策,忍辱負重,梁粉們都很偉大;至於針對朱凱廸的死亡恐嚇,只是有些義氣仔女,食飽飯無嘢做,想全世界都知道他們的低調而已。就算相信這些,沒有官商鄉黑「勾結」,只有無間斷「合作」,官員的說辭,仍然充滿破綻。不是先易後難,是欺善怕惡。滅三條村,怎會容易過收回爛地停車場?不是分期發展,根本就是遙遙無期。政府的長遠建屋計劃,計數計到十年廿年後,若認真想發展,不可能無時間表無詳細計劃。不是摸底,根本就是跪低。為何只摸鄉事數人,摸足三次,然後政策大改?最後,狗急跳牆,謂也摸過民主黨,以示「廣泛摸底」,只係補飛;最後政府澄清,只是與民主黨人談過興建第一期的四千個公屋單位,根本同爭議中的橫洲棕土地無關,張炳良局長公然誤導。橫洲地段部分是被佔用官地,面對橫洲地霸,官府不止容忍,還轉為短期租約,不敢動人半條毛。政府盲搶地時,在其他社區見縫插針,地區人士多反對,政府還不是堅持上馬?又不見政府押後三五七期才發展?走到丫髻山之南,近朗屏邨,有一片森林一樣的茂密綠化帶,正是「第一期」公屋計劃選址,將要毀滅三條非原居民村落。霸地者,政府寬容,容許他們繼續賺大錢;蟻民住的小村,就可以隨意宰割,叫你犧牲小我。丫髻山之南,三條非原居民村落在掙扎正是,學生爬牆,佔公民廣場一晚,沒有任何私利,你兇狠追殺覆核判刑;霸佔官地數十年,獲利豐厚,你就純良如羔羊。蟻民不服,大有道理。丫髻山山徑,一小時能走完,山路平緩,但思潮澎湃,土地爭奪戰的張力,東南西北,一望到底。有評論說,這次「橫洲事變」乃「關公災難」,我真係想噴飯。這不叫關公災難,因為不是公眾溝通出問題,是大官心態有問題。講多次,這不只是摸底,是跪低;不是先易後難,是欺善怕惡;不是分期發展,是遙遙無期;這裏也沒有風水寶地,亦無所謂傳統權益,風水早已破壞,廢車場不是傳統。若在丫髻山標桿柱上,掛一幅「官商鄉黑,東南西北」的大幡,你說是多麼的宏偉。原文載於作者網誌 行山 橫洲 遠足

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橫洲是香港房地產利益爭奪的縮影

用《史記》和《晉書》上的話說,橫洲項目,「遂使豎子成名」。這是香港房屋政策和現狀的一個縮影。筆者評論香港時事近25年,作為香港一名工程師,並不多說香港的房屋問題。這不是因為無知,而是事情複雜,牽連甚廣,盤根錯節,不容易說得清楚。做起來比說更難,就不多說了。不比法律問題,一件件都是可以說得清楚的。同心協力的理想狀况只是烏托邦回歸以來,3位行政長官似乎都想解決香港房屋問題。董建華的八萬五是大手筆,但未能因應市場作出調節,公屋、私屋的關係未能處理好,內地來港人士等情况又有變化,結果是虎頭蛇尾。即使如此,現在還有人懷念當初。曾蔭權的7年,不論是年度批地,還是總體批地,都是3位行政長官中最少的,即使他任後香港經濟已經穩步上揚,也任由香港房屋處於部分短缺狀態。劏房、籠屋,應「運」而生,成為一門生意。但他還是想開發部分邊境禁區土地,這也是大手筆,結果卻是無疾而終。到梁振英上任,香港的房屋問題已經相當嚴峻,掣肘甚繁,短缺甚多。政府統計是40多萬個單位,這可能還是低估了的。如果在10年內能夠填補,也算一大政績,但卻舉步維艱,用梁的話說是「粒粒皆辛苦」。為什麼呢?因為政府的政策是「見縫插針」。在港島、九龍,幾乎沒有空地,「見縫插針」,只能是拆舊建新,項目很小,處理業權,周期很長,從供應側的角度看,成本也高。新界土地較多,但有相當一部分業權,已為蓄謀已久的大地產商所控制,有一部分業權在新界鄉紳手裏,只有一部分屬於政府。有些土地之上,又有各種經營者。如果這3部分業權者,加上經營者,可以同心協力,規劃協調,放棄私利,各自發展,共同解決香港的房屋問題,香港到2030年的房屋問題是可以解決的。但在香港,這種理想的狀况,只是烏托邦。以橫洲為例,港府打算拿來興建17,000間公屋和居屋,沒有私屋,但只是綠地部分可以開發,可建4000多間,作為第一期。港府打算分3期開發,先易後難。第二、三期的土地屬於棕地,政府已經分租給不同的經營者,有修車的,有停車的,有放置空櫃的,林林總總。對這些各式各樣的經營者,港府要收回土地就需要賠償安置。而部分業權可能也未必在政府手裏。對這樣的土地,本來還不到場地平整、安排配套設施、築基蓋樓的條件。開發居住小區,也要有綠化,把綠地拿來開發,開發後又要綠化,有些浪費。但開發需要交通設施,有了交通設施就可以提高臨近土地的價格。如政府還沒有收回全部業權,有些地主可能還希望賣給地產商,將來蓋私樓,甚至豪宅,比賣給政府建公屋的價錢好,就會阻止政府開發,港府徵地權雖大,但有限度,有的項目計劃可能就要泡湯。空缺單位是規劃事項 不是吵架問題政府披露,已經找到152幅土地,可以提供約21萬個單位。可以設想,儘管152幅土地不會全都像橫洲,但有部分也難免有橫洲現象。如果有十幅八幅土地都要行政長官開記者會解畫,是否很麻煩?加上有些議員、政客要利用機會曝光,香港的媒體又喜歡捕風捉影,就會添加變故。由此看來,「見縫插針」的政策還不如麥理浩當年的新市鎮計劃。香港空缺的40多萬個單位,可以居住100多萬人口。如果以40萬、50萬人作為一個新市鎮的容量,有這樣的兩三個新市鎮就足夠了。如果要建立一個衛星城市,有一個大嶼山也就足夠了。這是一件規劃事項,而不是在鎂光燈下吵架抽水的問題。與新加坡相比較,香港有更多的得天獨厚的條件:一、香港還有一些可以「見縫插針」的土地,等適當時機處理,會有較好的經濟效益。但如強行規劃,只能自找苦吃。二、香港還有邊境禁區,通過與深圳協商規劃,可以在將來發揮巨大的協同效應。三、香港可以開發離島人口稀疏的區域,發展交通網,成為優良的旅遊消閒區域。四、根據《林區及郊區條例》、《郊野公園條例》、《海岸公園條例》等的規定,香港還可以將郊野公園精緻化,更具有觀賞價值,充滿園林公園景觀,並拿一部分土地解決香港的居住問題。香港的土地儲備增加了,房價就不會居高不下,這比什麼「辣椒」(辣招)都有效。即使參照新加坡模式,進行填海造地,香港也還是有優勢的,香港的海域和島嶼遠比新加坡為多,香港日後的焚化爐的渣滓、建築廢棄物等就可以填海造地。有人以為,香港有《保護海港條例》,有禁止在海港內填海造地的推定,所以不得再填海造地。這是誤解,上述禁止的推定是根據終審法院的一個判決做出的,但僅限於海港。狹義地說,僅限於在港島和九龍之間的維多利亞海港,不涉及可以填海造地的其他廣泛的區域,港府填海造地並沒有法律上的障礙,只要符合《前濱及海牀(填海工程)條例》的規定就可以了。建議港府對豪宅丁屋僭建作深入研究與「見縫插針」尋覓土地一樣,填海造地也要成本。如果計算各種政治、經濟、社會帳,前者並不便宜,後者的效益可能更大。但無論如何,都要用錢。筆者建議,港府對豪宅地宮僭建和丁屋頂層僭建展開深入調查研究,到底兩者僭建的面積多少?居住使用情况如何?如進行刑事化處理將牽涉多少專業和其他人士,司法成本多少?如強制回填養蟲、養老鼠會造成多少浪費?如強制拆除(除危樓外)會有什麼後遺症?可否按非刑事化處理?修例情况如何?可否按市值補地價?如不能一次過補地價,可否利用銀行貸款分期付款?香港金融市場是否有所壯大?所得補地價的財富估計有多少?可否專款專用,用於扶貧和土地開發(包括填海造地)?總體社會的反應如何?這不但可以解決「有法不依」的問題,而且可以減少浪費,增強法治意識,造福社會,解決香港房屋的老大難問題,還完全符合香港《基本法》第119條促進和協調房地產業發展之要旨。文:宋小莊(香港工程師、資深評論員)原文載於《明報》觀點版(2016年9月26日) 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展

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土地問題是權益分配問題

最近開始鬧大的元朗橫洲事件,高官的言詞自相矛盾,再一次的沒有任何人要負責,以及不斷爆出新的謠言和陰謀論。這使更多市民理解到,香港的政治背後,是錯縱複雜的土地利益問題。這個土地利益問題,被有些人略稱成「土地問題」,這個說法有點取巧,因為他把重點含糊了。土地問題4個字,很容易就會被理解成「土地供應不足」問題。無論增加多少供應 問題都不會被解決他部分是正確的,的確,香港任何時候都需要更多的土地供應。但我們用這角度去理解他,就會以為這只是一個供需問題,變成覺得只要增加土地供應,一切問題就能迎刃而解。這卻是錯的,香港無論增加多少土地供應,這個土地問題都不會被解決。諷刺地,如今天大家看到的,出現新的土地供應出現時,反而引爆了爭議。各利益集團都明爭暗奪土地權益,地產商、政府與原居民自然如此。哪怕是公屋的基層居民,都會在意新建的公屋單位,受惠的是正在輪候的土生土長的本地年輕基層,還是新移民?這一方面是基層家庭發展的問題,另一方面也是文化傳承的問題。基層的市民,每當看到自己的社區,愈來愈多不懂使用廣東話的人出現,甚至連兒童和學生都開始不用廣東話作為交談的語言,都會承受巨大的壓力與疑慮。對於這些所有不多的基層來說,文化的保障是非常重要的課題。令事情更複雜的,是有自置物業的中層也涉及其中。之前董建華下台其中一個原因,是因為製造了「負資產」,而製造了負資產,是因為他號稱的建屋計劃,刺激了香港的資產價格暴跌。香港如果不維持供應不足,資產價格就很可能再次崩潰。要怎樣維持資產價值?到頭來就是令基層更難得到住宅。對他們來說,土地供應不足不是問題,土地供應充足才是問題。要回復社會安寧 須平衡各板塊需求每當有土地供應,每人都需要計算自己的得失,地主是否能從中取利?中產的物業的價值是否能保持?基層是否有得到公屋的機會?這遊戲中,不是受益者的人就是受害者。對於中產來說,物業價值崩潰,隨時導致斷供而被拍賣。對於基層來說,得不到公屋的後果,就是把大量的收入奉獻在惡劣的居住環境下,面對永不超生的輪候冊。上層在爭奪土地暴利,基層在爭奪居住權利,中層在爭奪資產價值。香港的土地問題,終究不是供應問題,是「土地權益分配問題」。香港要回復社會安寧,就必須有效地平衡以上各板塊的需求。原文載於《明報》觀點版(2016年9月24日) 房屋 土地 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展

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橫洲的幾個關鍵問題

橫洲記招無助解謎,只成為官員表演劣拙遮醜雜技的馬戲。第一,特首承認自己拍板決定「分期發展橫洲」。不要被這份「承擔」迷惑,因為梁振英說「運房局提出若不優先興建4000個第一期單位,會拖累整個計劃」。即是說,梁振英把縮減橫洲的責任,推卸在運房局身上。特首只是「順水推舟」,支持部門朝該方向展開工作。問題來了,他作為最高負責人,不能只做決定,而是應該解決問題;否則何以要成立以特首為主席的跨部門工作小組?當運房局提議遭遇地區人士反對時,行政長官有無提出解決方法?部門估計處理棕地問題要有新的政策妥善處理,請問當時行政長官有無運用權力研究?若否,便是失職。第二,特首拍板,是在2014年1月的三司會議上。政府的摸底工作,第一次是2013年的7月,當時房署職員明白表示,拒絕縮減建屋的建議。第二次摸底,2013年9月,根據梁志祥提供的摸底內容,政府當時帶同元朗工業邨的經理到場,希望回應關於搬入大量居民卻未有足夠就業配套的問題。也就是說,在第二次摸底時,政府仍然希望興建1.7萬個單位。而且,當時的發展目標,仍然是橫洲北面棕地。問題來了,為何在第二次摸底後,2014年1月的三司會議上,運房局的官員竟然完全改變立場,建議政府放棄興建1.7萬個單位?中間發生什麼事?為何最高負責人梁振英特首,居然欣然接受,拍板決定呢?而三司會議後的第3次摸底會,已經是直接商討如何在橫洲興建4000個公屋單位的事情。內容為何?是否那次直接商討建屋地點由橫洲北的棕地搬至綠化地帶呢?最關鍵的一次,政府偏偏沒有紀錄。關鍵問題不答,這種政府,如何取信於民?原文載於《明報》觀點版(2016年9月23日) 橫洲 橫洲風雲 橫洲發展

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不建 一個都無!

對於最近爆發的所謂橫洲事件,其實只是近年,又或者是近10幾年的政治規律,用廣東俗語來表述,就是「有乜炒乜,唔好畀佢停」。社會上的不同背景人士,是不斷去炒作一些事件,一些是隨機的,一些是刻意的;一些是一手包辦的,一些是借來一用的;一些有炸彈般威力的,一些可能只是像炮仗般的。但政治角力本身就是一個成分複雜、變化多端的遊戲,橫洲本來只是一個政治炮仗,最後也可以成為一個政治事件,是典型本小利大的成功例子。不先起四千 等埋萬三?看報章透露的過程,其實沒有什麼好爭,計劃是建1萬7000個公屋單位,在進展過程中遇上種種棘手的問題,那就挑比較容易處理的範圍,先建4000個。政府立場是1萬7000這個目標沒有變,那所謂第一期發展的爭議,根本是無關宏旨。實話實說,有第一期的名稱,那自然有往後的後續發展。首先要討論的是,政府在發展棕地上遇到的困難是不是實在的?如果是實在的,那就解決需時,不先起那4000個,那就等埋「萬三」。那先起4000,再起1萬3000好一些,還是不起4000,等埋一次過起1萬7000好一些?這是小學生也可以用常理去回答的問題,有什麼好爭,有什麼好吵呢?發展公共房屋,是政府的責任,所以起多少,不是誰說了算,而是政府說了算。政府上下都已經表明, 1萬7000這一個建屋目標沒有任何改變,那又有什麼好爭,什麼好吵呢?棕地問題,過去政府是很少碰,為什麼?因為艱難複雜。而這些棕地又多是私人土地,並且已經用作林林總總的用途,部分用途的商業價值不算很高,但在社會上卻有一定的作用和必需性,一些像大型機械的擺置,那更不是市區地方可以取代。前任特首曾蔭權在落任之後,也一再表示,當年沒有開發足夠土地以作發展是失策。7年沒有做的工作,在2012年之後才急起直追,其困難是可以想見。當然,發展土地不是一件易事,某程度更是苦差。以前港英政府使硬手段,但面對種種激烈反抗,也不能不做妥協,丁屋政策就是一例。而現時對環境保護的意識提高,以其他法律手段阻撓政府的政策更是五花八門,根本不是1997年前可比。政府近年推出的用地和建屋量,完全有數可查,反對派年前不斷攻擊政府「盲搶地」,不是他們口中的「盲搶地」,有這個土地供應嗎?有這個建屋量嗎?政府要短期內加快供地,根本沒有戲法可變,把政府用地先改劃,並且把一些綠化地帶改劃不同的發展項目,然後再計劃填海和發展棕地,「先易後難」這4個字,講還是不講,都是人類的自然行為。過去4年的供地,都是「先易」,又或者「比較易」的一部分,再走下去,就是像新界東北那樣的整區發展。走到這一步,棕地的老大難問題,就不能不碰。碰,就得用決心和時間。政府的目標是很清楚,就是在橫洲建1萬7000個單位。那些以香港整體福祉為念的先生們,你們提出橫洲的難題,本身是一件好事,但前提是協助解決那些棕地發展的問題。4000個單位已放在前面,你們可以協助解決,那後面那1萬3000個公屋單位就可以隨後盡快完工,1萬7000的目標可達。但如果你們的目標是不拆不遷,1萬3000的後續計劃未解決就連前頭的4000都叫停,甚至乾脆地玩一招推倒重來,那就4000泡湯,1萬3000更是無蹤無影!結果就是:「不建,一個都無!」所以當大家去討論橫洲這個問題,請大家先表個態,你是支持先4000,後1萬3000,還是最終不拆不遷,一個都無!過去本欄曾經以「鋼鐵意志」去形容行政長官領導下的特區政府開發土地的態度,而行政長官最近也用上另一個潮語「洪荒之力」來形容,官員為爭取開發土地捱打捱罵之事不絕於耳。當然,這些鋼鐵意志再加「洪荒之力」,是影響到巨大的商業利益,遇到阻力和挑戰,是可以預計得到。其實只要政府輕鬆一點點,那些新開發的土地可能有一半不見了。對於目前的樓價水平以及建屋量,可能未是盡如人意,但如果真的是輕鬆一點點的話,那就可能是另外一個世界了。未摸過底的 請舉手!最後,本欄提一提所謂「摸底」,當大家都評論「摸底」一事時,請撫心自問,自己在公在私有沒有「摸過底」?反對派中人,有沒有跟政府官員以及派內中人「摸過底」,這包括「摸對手(或自己人)的底」和自動送上門給「摸底」,甚至「交底」。何俊仁先生在7月7日《明報》的專訪中,強調自己與內地交手有紀律,講的都是有理有節、不要錢、不求人。對,這態度很對!但何俊仁所謂的交手行徑不是「摸底」又是什麼?政改時天天「摸底」,佔中時日日「摸底」。各位政界大哥大姐和新晉師兄未「摸」過人的,又或者未被人「摸」過的,請舉手!(文章僅代表個人立場)張志剛一國兩制研究中心總裁原文載於《明報》筆陣(2016年9月21日) 公屋 土地 橫洲 橫洲發展

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「農村革命」現代版

政壇從來不論資歷,新晉立法會議員朱凱廸就是最佳例子;他以8萬多票當選,成為分區直選票王,媒體的焦點自然放在他身上,但他沒有着意表現票王的「強勢」,反而擔心人身安全、恐懼報復,甚至聲言要全家搬入立法會希望求個安心,帶出他多年來關注新界土地問題的艱辛,連消帶打,從自己力爭要合理開發新界土地,到橫洲發展計劃政府不敢碰新界地主的利益,出現了「官商鄉黑」勾結,自己卻因力抗鄉事利益而致個人安全受威脅。一場典型哥利亞對抗巨人的故事,實力不成對比,政府卻袖手旁觀……經過一連串行動,從報警求助、與特首通電話,到跟發展局長陳茂波及運房局長張炳良面談,事後媒體指雙方就橫洲發展計劃「進行了個半鐘激烈討論」。還未上任,朱凱廸已成功把新界土地問題搬上政府議事日程。朱凱廸活躍於社運界,2011年政府因興建高鐵要遷拆菜園村,朱凱廸與他的關注組「戰友」在菜園村組織村民抗爭。當年我和幾位同事曾到菜園村「了解情况」,想知道多點內情,當時入村後負責帶我們參觀的「導遊」就是朱凱廸。在我記憶中,朱凱廸跟村民混得很熟,同吃同住,還組織村民賣些地方小食給我們,搞些「地方經濟」。如果不是在香港,這種下鄉搞基層組織應該可以搞出不少名堂,成為一股「地方勢力」,很多發展中國家便是循這種「農村包圍城市」的方式鬧革命,奪取政權,中共便是走這條路的祖師爺。今日的朱凱廸跟20年前的馮檢基有很多相似地方,都是走入基層,從最基本的民生社會議題入手組織居民,一同抗爭、並肩打拼,鮮有提出「高層次」的政治議題,但在凝聚基層居民的力量中卻足以左右政府的決策。朱凱廸從菜園村起步,爭取「土地正義」,這次他把矛頭對準的橫洲發展計劃,其實包羅了土地供應、鄉郊用地、房屋供應、政府與鄉郊地主的關係、鄉村和城市的關係,以至城市的合理規劃等多個議題,環環相扣,觸及面甚廣。朱凱廸「從鄉村攻入城市」的攻略,對政府的衝擊比當年的公屋問題更深更廣。議題沒變 但年輕一代有新的訴求本屆政府經常掛在口邊的覓地困難、迎難而上,不會偏袒利益集團等說法,在橫洲發展計劃的一波三折之中似乎折射出另一景象:新界其實有不少可供開發的土地,到底覓地為何會有困難?為何可以建1萬多個單位、增加房屋供應的橫洲計劃,只得第一期的4000個單位,第二、三期在棕地建的1.3萬個單位卻被擱置?到底是否有官員「迎難而止」,跟鄉事勢力暗中達成某些「默契」而放慢或修訂了發展計劃?特首辦在上周曾經發聲明,表示行政長官從沒有與政府以外任何人士就橫洲發展進行商討,稱指控(就橫洲發展與鄉事「摸底」)純屬捏造。非建制派議員正聯手要求政府公布更多橫洲計劃的詳情,如果更多文件可以公開,政府在發展鄉郊土地時到底有沒有向鄉事勢力「摸底」兼讓步因而大幅縮減發展規模,將會是對政府施政誠信的一次嚴峻考驗。今屆立法會加入了6名本土派成員,當大家以為議會「第一擊」將來自有關自決或獨立等議題時,原來鬧得沸沸揚揚的反而是最基本、爭持了最長時間的新界土地問題;本地政客對這個問題大多避之則吉,但敢於去碰的,如1980年代的已故吳明欽和現在加入了政府的陸恭蕙,都因為曾跟鄉事勢力短兵相接而「一戰成名」!朱凱廸現在爭取的,30多年前已經有代議士在發聲力爭,議題沒有變,但朱凱廸等年輕一代有新的訴求,他的政綱倡議「城鄉共生、復興農耕」,而不是強調城鄉矛盾(「新界人『霸晒』啲土地」)、縮減農地,據他的團隊說,新界不少原居民其實都支持朱的理念,因為並非所有新界居民都是地主,他們也有生存權的訴求。議會新血,確實可以為香港的老問題帶來新思維,反而政府的因循,令政策仍然在各種難題前原地踏步(傳稿前的最新發展,是橫洲計劃演變成政府三巨頭的「暗戰」);面對新一屆議會,政府施政將陷入更大困境。原文載於《明報》觀點版(2016年9月21日) 土地 朱凱廸 橫洲 橫洲風雲

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