新地產霸權?

本屆政府以房屋土地政策為主打。然而5年下來,私樓的升勢一浪高於一浪,「上車」置業愈來愈難;公營房屋方面,輪候公屋排隊的時間愈來愈長,且短期內看不到改善曙光;與此同時,新樓的「納米房」數量不斷增加,港人居住質素正在下跌,而政府在覓地方面也未見任何突破……交出這樣一張成績表,房屋土地政策還可以說是成功嗎? 過去5年,政府不斷發出信息,表示房屋供應會漸漸增加,土地開發也「重回正軌」,可供建屋的地皮陸續有來。這些信息目的十分清楚,就是令人產生樓市供應源源不絕的預期。而眾所周知,樓市受預期牽動,當知道未來供應驟增,有意置業者自然不急於入市,靜待樓價回落。這種心理預期一旦成為主流,樓市自然會降溫! 事實卻是另一回事:本地樓市不但沒有降溫,樓價反而不斷創出新高!香港已連續7年成為全球住宅價格最高的城市。資料顯示,去年樓價中位數是本地家庭收入的18.1倍,而2010年該比例為11.4倍(5.1倍以上即視為樓價嚴重超出負擔水平)。 即使政府調控樓市的「辣招」一再「加辣」,但據差餉物業估價署公布的數據顯示,今年2月私人住宅售價指數為312.8點,按年升14.3%,已是連升11個月,二手市場亦不斷錄得破頂成

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一人一屋 港人住港

香港政府快將換屆。特首選舉在下周日(3月26日)舉行,新特首由1194名選委選出。 現屆政府視房屋問題為重中之重,先後制定「長遠房屋策略」和推出多項「需求管理」措施(俗稱「辣招」)。很可惜,事與願違,這些政策無法冷卻樓市,樓價不斷升破歷史高位;香港樓市更連續7年被列為「全球最不能負擔」(可參閱Demographia「中位數倍數」)。無論誰當上新特首,必須實事求是,承認過去房屋政策無效,汲取教訓,重訂房策,令到樓價回落至可負擔水平,方可徹底解決香港的房屋問題。 盼新特首把私樓供應發揮最大效用 下一任特首不需完全否定現有房策。「長遠房屋策略」的大原則是增加供應,此大原則適用於新房策;新房策的目的是令樓價下降至可負擔水平。「長遠房屋策略」卻十分粗疏,它只定下一個10年總供應量,而這個總供應量不分單位大小、不分公(屋)私(樓)。近年來,私樓單位愈建愈小,是因為樓價愈來愈高,買家只可負擔更小的單位。單位面積縮小後,單位數目自然增加,但總樓面面積卻沒有增加。現屆政府不斷強調成功增加私樓單位數目,但這只是表面的,下一任特首應引以為鑑。 同樣地,私樓供應和公屋供應不能混為一談。樓價不能負擔是因為私樓供

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辣招失靈自有因 正本清源解困局

去年末政府大幅提高物業買賣印花稅,官民樓價指數卻創新高,顯示加辣措施已失效,未能遏抑樓價攀升。回顧過往4年多,政府扭盡六壬,樓市依舊大漲小回。為何辣招不絕卻再三失靈,未能扭轉大局,更弄巧成拙?香港房地產如何走出螺旋困局?2008年環球金融海嘯後,美國大幅減息及放寬銀根,力挽狂瀾。港元掛鈎美元,必須同步減息,穩定匯率。不過美元氾濫,香港首當其衝,熱錢湧入穩賺負利率下資產升值潮,也看破美港經濟循環有別,掛鈎美元不穩妥,隨時生變,投機港元「轉錨」人民幣兼升值賺匯價,一舉兩得。銀行清算結餘比率即時飈升,從活期存款(支票加儲蓄帳戶)1%正常水平跳升至最高10%,而且長期偏高。游資熱錢來犯,影響社會民生,政府在2009年實施按揭分級管制成數,遏抑投資需求,冷卻炒賣熱潮。翌年更實施特別印花稅,先繳後退,針對短炒倒賣。不過政府未積極釋放供應配合,尤其恢復公開拍賣土地無期,耽誤戎機。炒賣收斂,投資仍熱,政府在2012年換屆時,樓價較3年前上漲50%之多。新班子坐言起行,供求雙管齊下,尤其針對外來投資者。不過遠水不能救近火,有賴「管理」需求措施降溫,緩和局勢。政府界定居民初次置業最優先,其他一概讓路,更加辣配合,遏抑本地投資需求。附表是辣招一覽,對照樓價指數及中文大學香港亞太研究所民意調查。照理稅務辣招之下,炒家絕迹、外來投資裹足、本地投資觀望,樓市應該是用家主導,按供求規律,樓價應該下調,卻是大漲小回。美國加息塵囂多時,終於2015年底實現,香港樓價回穩卻未回落。去年底政府終按捺不住,突然在11月初調升劃一置業印花稅,但師老無功,樓價續創新高。其實中大香港亞太研究所隨後民意調查已露端倪,一年內樓價看升者較前增加近一倍,並不尋常,顯示大眾市民對新措施不抱期望。按揭措施弄巧反拙 須撥亂反正為何辣招藥石無靈?既然人人讓路初次置業,為何樓價不跌反升?所謂辣招,分為稅務措施及按揭措施兩部分。稅務措施是寓禁於徵,排斥投機炒賣、內外投資,讓路予用家,特別是初次置業。此措施在當下環境無可厚非,我們沒有異議。按揭措施是優先分配置業信貸,物業愈高檔貴價愈嚴苛、愈低檔平價愈寬鬆,即是優惠初次置業。此措施出發點不壞,惟結果則弄巧反拙,必須撥亂反正。扼要地說,置業按揭雖然有抵押,物業市值卻非借貸關鍵,因為住房是人生最貴重資產,不到山窮水盡,絕不輕言放棄。銀行考慮點是就業及負擔為先,按揭成數為次,主要條件是負擔不超過月入五成,成數不高於估價七成。按揭特性是每月還本付息,息隨本減,而且負擔能力隨升職加薪而提升。所以置業按揭之風險系數是正常一半,即50%。遇上利率起跌,通常是調整還款年期,維持每月還款不變,待換樓提早清贖時結數,所以實際年期是10年以內,風險有限。「逆周期措施」荒腔走板按揭措施變本加厲顯然是財金官員對金融風暴猶有餘悸的反應,以為這樣既能消除負資產債務之患,也可減低銀行業系統風險之憂。所謂「逆周期措施」——四成首期、壓力測試、年期設限、債務設限等關卡重重,已荒腔走板,令置業者望門興嘆、換樓者有心無力。美國風潮禍根,是銀行左手置業按揭優惠以支持社區重建、右手發行按揭證券以對冲信貸風險,衍生多層金融投資工具,散落零售投資市場。客觀環境突變遷,按揭拖欠牽一髮而動全身,產生骨牌效應。香港按揭證券市場未成氣候,不會重蹈覆轍。必須指出的是按揭措施變本加厲,加重換樓成本,打斷換樓鏈,癱瘓轉手市場,成交萎縮,無從發揮配對供求、議價平衡等功能。發展商反客為主,每年落成新盤約2萬,等於私營房屋5%,成交卻佔三成之多,更左右市場定價。原因何在?其一,轉手市場低價單位供應銳減,初次置業大多投向新盤市場;其二,發展商備有二按資助買家支付首期,繞過按揭管制,促銷新盤,而轉手市場業主礙於現實,無從仿效。此消彼長、主客易位,發展商有力支配樓市,為買家度身訂做樓盤,變相抬高樓價不跌,故此近月利淡因素瀰漫,民意反憂慮樓價上揚。應改弦易轍 讓轉手市場重拾主導稅務措施理應扭轉樓市,變成用家市場,卻事與願違,變成發展商市場,皆因按揭措施變本加厲,妨礙置業。初次置業雖有優先,卻為四成首期惆悵,首期在手又為壓力測試煩惱等,好比過關斬將。按揭措施之弊在於以個案為本而非組合為本,規管準則變成審批條件。正本清源,應大刀闊斧改弦易轍,讓轉手市場重拾主導。其實香港銀行經營穩健、按揭經驗豐富、風險管理成熟,即使亞洲金融風暴及SARS瘟疫雙重打擊下,呆壞帳損失也有限。財金官員何必越俎代庖、不自量力規管個別按揭?辣招是非常手段,本來已治標不治本,按揭措施變本加厲更令政策偏離原意、窒礙市場。當前急務是撥亂反正,轉以組合為本規管整體風險,以退為進,釋放市場力量遏抑樓價。具體步驟有三:其一,撤消個案為本按揭規管,即成數、利率、負擔、年期等,代以組合為本之整體風險規管。按揭個案之間有交互作用,個案風險總和未能充分反映組合風險。其二,制訂整體指標參數,規管按揭成數、還款負擔比率、壓力測試等,銀行若未達標,需購買「按揭放貸人保險」始能應用特惠風險系數(50%)計算資本撥備。銀行再不用按本子審批,可就個別申請調整按揭條件,包括「按揭借款人保險」等,控制整體風險,符合規管要求。其三,修正「換樓」定義,惠及「一換幾」個案,以示公允。徵「超級差餉」違經濟規律 絕不可行有學者以為辣招失靈因為用藥不當,甚至建議向出租及空置住房徵收「超級差餉」,等於年租估值,以釋放單位放售,增加供應。不過此舉根本違背經濟規律,絕不可行。道高一尺魔高一丈,辣招與樓價惡性循環乃意料中事,皆因管制措施脫離市場現實。房地產市場供求周期此起彼落,關係錯綜複雜,單憑三招兩式,豈能翻雲覆雨「逆周期」而行,遏抑樓價?文:鄭宏泰/陸觀豪作者鄭宏泰是香港中文大學香港亞太研究所助理所長,陸觀豪是退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員原文載於《明報》觀點版(2017年1月11日) 房屋 樓市 土地 辣招

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樓市用錯藥 降溫需換藥

樓價不可負擔的問題已困擾香港多年。政府亦不敢怠慢,連番出招,就像早前調高和劃一非首次置業買家從價印花稅至15%(這些措施統稱為「辣招」)。類似「辣招」近年不少,全是由從價印花稅演化出來。雖然政府「辣招」多多,但樓價仍然高企不下。究竟政府是迎難而上、適度有為,還是藥石亂投?本文的目的是檢討和分析近年政府種種「辣招」,然後提出替代建議,以供參考。長期以短期措施應付樓價高企政府以往的印花稅措施比較簡單,只有從價印花稅一種。調高印花稅便成為打擊樓市的一大措施。在調高印花稅時,政府一貫把它說成是「短期措施」。事實上,自1988年4月1日起,政府只有提高而從未調低過從價印花稅稅率(註1)。政府長期以短期措施應付樓價高企問題,難怪香港樓價一路升多跌少。政府在2010年11月20日開徵額外印花稅(額印),簡單的從價印花稅制自此變得複雜。起初,「額印」向兩年內同一物業買賣徵收5%至15%稅率。後來,政府於2012年10月27日「加辣」,把徵稅年期由2年增至3年和調高稅率至10%至20%。「額印」的目的是打擊短期買賣,藉此減低投機需求;但「針無兩頭利」,「額印」亦同時減低短期供應,因「額印」提供誘因,令業主把2至3年內購入物業轉售為租。需求和供應同時減少,互相抵消。因此,「額印」對樓價壓力有限,主要作用是令成交量下跌。在「額印」「加辣」同日,政府亦開徵買家印花稅(買印)。「買印」向買家徵收15%印花稅,而香港永久居民可獲豁免。此舉的目的是減低海外需求,但也無可避免地減少供應。非香港永久居民業主會變得「惜售」,因他們將來購入物業需要繳付「買印」。同樣地,需求和供應同時減少,互相抵消,「買印」和 「額印」的作用相似。辣招對成交影響大於樓價另外,政府在2013年2月23日引入「較高印花稅」(高印),向非首次置業買家徵收雙倍從價印花稅,「高印」稅率高達8.5%。政府在2016年11月4日「加辣」,調高和劃一「高印」稅率至15%。雖然「高印」可以減低投資需求,但持有一個物業以上投資者會因一賣一買多繳稅款而「惜售」,供應隨之減少。綜合以上分析,「額印」、「買印」和「高印」三「辣招」其實有辣有不辣,對成交影響大於樓價,所以「加辣」令成交銳減,卻不能有效地阻止樓價上升。上述分析是較基本的經濟分析,更全面的經濟分析需要考慮市場如何預期政府未來會否「加辣」,甚至「減辣」。市場的預期是不可觀察的,我們只能大膽假設、小心分析,然後讓讀者自行判斷是否合理。政府一方面認定從價印花稅是短期需求管理措施,但自1988年4月1日起從未調低過從價印花稅,已經超過28年。因此,我們假設市場預期將來從價印花稅是有加無減。在2010年底,從價印花稅已實踐超過22年,事實證明效果不佳;政府卻在此時「加辣」,引入「額印」。約兩年後(即2012年底)「額印」開始失效,但政府仍然執迷不悟,為「額印」「加辣」和引入「買印」。「雙辣」(「加辣」後的「額印」和新的「買印」)失效更快,數月後(即2013年初)政府便要另外引入「高印」。這些所謂「辣招」明明對樓價無效,政府卻自以為「迎難而上」,繼續「適度有為」地「加辣」,在一個多月前為「高印」「加辣」。政府從沒汲取教訓,不斷地重複錯誤。我們可假設市場預期印花稅「辣招」有加無減。一再加辣 不斷證明自己無知市場預期印花稅和「辣招」有加無減有什麼意義?政府罔顧這些措施無效的事實,一而再再而三「加辣」,只是不斷向市場證明自己無知。每一次「加辣」只會令市場更相信政府對樓價無計可施,也想不到其他有效措施,市場便預期樓價繼續上升。在此預期下,買家追價、需求增加、業主「惜售」、供應減少、樓價上升,應驗市場預期。政府頻頻出招、「辣招」多多,其實是藥石亂投。既然用錯藥,解決的方法不是加藥或減藥,而是換藥。印花稅和「辣招」的「負」作用是減少供應,換藥的目的是避免「負」作用,甚至是轉負為正,增加供應(註2)。我的建議是向持有一個以上物業投資者(註3)和非香港永久居民業主徵收「超差餉」,「超差餉」等同現時應課差餉租值。應課差餉租值由差餉物業估價署評估,該租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,按年出租,估計可得的年租」(註4)。現時差餉為應課差餉租值5%,即「超差餉」是20倍差餉。「超差餉」可減少投資需求和海外需求,因投資者和海外買家需要每年繳付20倍差餉。「超差餉」可同時增加供應,由於持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主需要每年繳付「超差餉」(即20倍差餉),但只要他們出售單位,便能避免繳付「超差餉」。「超差餉」不單沒有「辣招」的「負」作用,它還能轉負為正,在減少需求同時增加供應。政府應立即停藥換藥政府一方面把增加印花稅定為短期需求管理措施,但印花稅長期(超過28年)有加無減,可見政府目光如何短淺。政府近年更變本加厲,把簡單的印花稅制化為多種「辣招」,「辣招」其實對樓價「不辣」,明顯是用錯藥。政府現在應該立即停藥和換藥,停藥是把印花稅回復至最低水平,而換藥是引入「超差餉」,減少需求和增加供應,才能有望令高企樓價下跌。註1:請參閱〈印花稅收費——不動產買賣或轉讓:由1988年4月1日至2010年3月31日)(www.ird.gov.hk/chi/pdf/sd_pty_rates.pdf)註2:以下的建議受郭國全先生啓發註3:香港永久居民投資者的自住單位可獲豁免註4:www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html作者是香港大學經濟金融學院副教授原文載於《明報》觀點版(2016年12月21日) 房屋 土地 辣招

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政治風波中的樓市辣招

上周五大家都在等北京釋法的消息之際,政府突然出稿,稱特首會在下午開記者會。消息廣傳,大家以為是宣布釋法的安排;到最後,原來是特首率領房屋、地政等政策局長和相關官員見記者,談的是對樓市再「加辣」:自11月5日午夜起,所有住宅物業不論售價,印花稅一律調高至15%。政府解釋,原因是近期小型單位樓價反彈比較厲害,近期投資需求一直主導樓市,政府需要採取新的壓抑措施,為樓市降溫。釋法迫在眉睫,大部分人都在等候消息,政府卻突然開一個記者會,宣布的卻是樓市要降溫。前者是當下要「拆彈」的敏感政治事件,後者則是持續了多年的民生難題。緩急之間反差太大,令人揣測是否政府借樓市「加辣」的消息,引開公眾對人大釋法的注意力!運房局長張炳良在上周六的電台節目,就鄭重否認有關揣測,認為純屬巧合!兩件事表面不相干 背後卻有關連是巧合還是故意安排,我們無從深究,然而兩宗表面不相干的事,背後卻有關連:釋法是北京主導的事,特區政府只能被動地等;為了顯示政府施政並沒有因釋法而受影響,表面上要維持着一切如常。這次釋法安排對現任政府有利,因為人大常委已經公開「認頭」,釋法是由人大委員長張德江提出,不是特區政府請求,政治上大大減少了對特區政府的殺傷力。在內政上,特首仍然「如常」推動政務,樓市「加辣」的記者會也親自出席,以表重視。這種「分工配合」,應該是京港之間經過溝通協調才出台,有利現任特首角逐連任時免受衝擊。一直以來,中央對特區政府的訓示都是要搞好經濟和民生。本屆政府循着這個思路推動各項政策,到底成效如何?明年3月特首選舉,就是現屆政府交出成績表的時候,如果是有競爭的選舉,對手一定會對準現任特首的「政績」作評分。房屋政策是本屆政府的重中之重,在競選過程必然會成為挑戰者重點開火的「戰靶」。有評論曾經推斷,本屆政府推出「雙辣招」令樓市受壓,為了營造特首選舉前的良好氣氛,令樓市重現生機,特首極有可能在今年底放寬或取消「辣招」,認為此舉對爭取連任有利。我對此說完全不同意(當時在財經版寫了幾篇回應),因為本屆政府在房屋工作上建樹無多,「雙辣招」是其中主要「貢獻」,被認為是「果斷措施」,是成就而非缺失,怎會貿然解除?果然,「辣招」不但沒有撤,反而在特首競選快將開始前夕再度「加辣」!以「辣招」為樓市降溫並非始於本屆政府。在2010年11月,上屆政府已推行額外印花稅(SSD),直到2012年10月,本屆政府「加辣」,推出加強版SSD及買家印花稅(BSD)。推出之時,政府還表示會不時檢討,待樓市降溫後就會考慮取消。然而事隔幾個月(2013年2月),政府即再加推雙倍印花稅(DSD);再計及上周五調高印花稅至15%,本屆政府已為樓市三度「加辣」。換言之,4年多以來樓市根本沒有冷卻過,政府唯有不斷築堤防「洪」,壩愈築愈高,但洪水卻沒有退過!本屆政府雖然標榜房屋土地政策做出了成績,然而「辣招」遏不住房屋需求,樓價不斷上升,跟市民入息增長步伐愈拉愈遠。公屋輪候時間沒有縮短反而加長。私樓供應在數量上有所增加,但新樓的面積不斷「微型化」,出現了廁所要使用時門關不上的「慘劇」,跟行政長官在上任時反覆強調的「適切居所」改善居住質素目標完全相反。多年來搵地難、「上車」難、供樓難等房屋老大難問題,似乎看不見任何好轉迹象。如果說房屋土地工作有成績,到底何所據而云?加辣新措施目的何在 令人不解上周推出的「辣招」不論樓價高低,印花稅一律徵15%。以200萬元以下樓價計,印花稅由1.5%升至15%,增幅達9倍。此外,首次置業者可以一次買多個單位,毋須繳15%印花稅,精明的投資者可以循另類方式轉手牟利,成為打擊投資買樓的漏洞。事實上,內地資金對香港物業興趣甚濃,經過今年樓市暴漲,內地一線城市樓價已貼近香港。樓價不斷上漲,增加了「上車」置業的本地年輕人的壓力,但對內地資金影響卻極微。上周再加辣的新措施目的何在,令人不解。釋法過後,政治風波相信仍會繼續。但隨着特首選舉臨近,除了政治議題,房屋仍然會是角逐特首各路人馬主打的政策範疇。現屆政府相信會繼續推出房屋土地新政,以增加連任本錢。原文載於《明報》觀點版(2016年11月9日) 樓市 辣招

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