邀請候任特首再看一遍Jane Jacobs

復活假時看了一部紀錄片(Citizen Jane: Battle for the City),勾劃一位師奶如何讓美國城市規劃重生的故事。 一九五零年代的美國城市規劃,主要面臨都市更新的問題─城市有大量的貧民窟及破舊的建築。當時主導整個更新計劃的,是在紐約市如神一般存在的摩斯(Robert Moses)。他其中的一句名言,就是認為貧民窟及破舊的建築,通通都是癌細胞,只有把之割除,城市才得以更生。 在整個五十年代,美國城市規劃大抵就是摩斯的天下:大量的舊建築被連根拔起,不斷在近郊興建「新市鎮」,各種各樣的公營房屋計劃,以供低收入群體及無家可歸的人入住。 摩斯不單「好打得」,更被發展商及汽車商視為寵兒:他認為反對清除舊建築的人,只要給予足夠的賠償就可以「處理掉」;他主導的各項高速公路興建計劃,更讓他獲得由通用汽車設立的城市規劃大獎,一時風頭無兩。 摩斯也許沒有想到,他為疏導交通而興建的第五大道延伸,以貫穿華盛頓廣場公園的計劃,會遭到一班師奶阻止。 其中一位師奶,正正是鼎鼎大名的雅布斯(Jane Jacobs)。 沒有規劃學位,在《建築論壇》擔任副主編的雅布斯,認為城市的複雜性並非完全隨機;相

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自救達人陳允中:自己社區自己救 市建局不應做發展局

舊區重建,是否在該區建滿豪宅、大型商場,將舊區變成中高檔地段,市區重建局就叫做履行職責、功成身退?那原本居住在那裏的人呢?都到哪裏去了?舊區重建後,社區外表光鮮,有時更是奇怪突兀,背後一個個無形的人際社區網絡被摧毁,中低下階層居民被迫脫離原本的生活圈,在無甚選擇之下,無可奈何讓路給買得起天價樓的中上層階。五年前馬頭圍道塌樓,當年對面的春田街及鶴園街等舊樓岌岌可危,因安全問題,很多居民急切希望重建,料不到市建局一口回絕,後來春田街雙號業主再申請「需求主導計劃」亦不果。等至今年一月十六號,市建局終於宣布春田街/崇志街重建項目,這次聽不見「不遷不拆」,也不需勞動推土機出場,但這是否代表居民就真的可以求仁得仁、皆大歡喜?只怕,開心得太早。訪問嶺南大學文化研究系副教授陳允中,他對市建局恨之入骨,說出跟辭職求去的市建局行政總監譚小瑩同一句話﹕「市建局不應做地產商。」因為舊區重建最該保留的,不是表面繁榮,而是原本的人和社區網絡,同時也應建構民主社區。 「市建局是官版田生」這次春田街、崇志街的重建項目,會由市建局獨立發展,提到市建局的角色,陳允中大為氣結﹕「市建局之前做錯太多嘢,當自己是發展商,我叫它做『官版田生』,因為它有《收回土地條例》,一個區只要紅筆一劃,一年後就變成官地。市建局公權力很大,又不用補地價,比田生更不堪,更不公平。」市建局收地後,有時拍賣予地產商,或和發展商合作,他狠批﹕「市建局像發展商一樣,處處賺到盡,這個定位是完全錯的。」市建局之所以存在,是因為「市場失靈」,所以才需要由它來處理公眾利益問題,才不會偏袒,又即是社會公義。「發展商不會理會社會公義,趕人收地,起貴樓讓有錢人住,從而取代了原本的社區網絡,這就是社會不公義。」但偏偏,市建局就在做這樣的事。 免補地價 破壞社區建豪宅「原本住這裏的人,應該有權住在原本的地方,唯一改變的是生活空間有改善,而不應是離開。」所以,陳允中提出市建局的第二項職責應是,保存社區網絡,但市建局只說不做。由以前囍帖街開始說起,居民街坊在附近返工上學,住了兩三代人,「社區網絡是支撐一個人在這裏生活,不是以租金、經濟計算,而是社會上的支持,亦即是有社會資本」。鄰居可幫忙照顧小朋友,店舖有隔籬檔主幫手睇住,若要你搬到別處,這些人際脈絡便隨即斷裂,沒有街坊支持,小店舖無以為繼,執紙皮的公公婆婆也失去了回收網絡,社區網絡崩塌。第三是,隨之而來的仕紳化(gentrification),陳允中帶筆者到土瓜灣春田街走一回,可見附近多入住中低收入家庭。他說﹕「一拆一建豪宅,估算呎價一萬四千元以上,建一百五十個中小型單位,太貴了,能負擔的人走來買,會排斥原來的居民。」翻查資料,之前馬頭圍道賠償業主呎價九千七百八十五元,比市價還差一大截,業主其實買不回同類型單位。不止如此,「連帶旁邊住戶也受影響。這邊租金一升,隔籬的租金也升,整個地區全部高級化、仕紳化。市建局完全沒有做周遭街舖和住客的影響評估。」由此他下了一個精闢結論﹕「如果市建局是一個發展局,那就不需要存在了。」 土瓜灣、將軍澳同區? 狡猾的原區安置春田街及鶴園街雙號重建,受影響約有一百一十六戶家庭及約十五所地舖,現下政策有樓換樓、現金補償、租戶特惠金及原區安置,至於在春田街興建一百五十個中小型單位,在現下呎價飈升的市道,對居民來說根本無任何幫助。陳允中愈說愈激動﹕「土瓜灣不能變成第二個觀塘,觀塘是一個災難!」如果市建局要做到符合社會公義、保存社區網絡和避免士紳化,他提出這樣的方法﹕「未來的方案,這裏最少要建部分公屋。假設春田街/崇志街現有一百一十六戶人受影響,約七十戶有上樓資格,將旁邊馬頭圍道現址的一半建成公屋,再建一部分資助房屋或居屋,以及一些私樓,便可將居民全數搬過隔籬街。」他說這種混合收入社區(mixed-income plan),是國際趨勢,可以避免一個地方成為有錢人的門禁社區(gated-community),鐵閘保安處處,這既會將地區標籤化,也加劇仇富情緒。而這種「原址安置」可以保留社區網絡,給居民更好的選擇,至於市建局的「原區安置」,陳允中則批﹕「好大鑊啊!這裏是九龍東,遠至將軍澳也算是原區安置,這是很狡猾的方法。」 自己做影響評估陳允中的混合式方案,聽起來很理想,但市建局怎會從善如流?他也承認的確很難,不過,既然市建局只用發展商的思維做凍結人口調查,當苦主和居民都是賊,只想將賠償減至最低,那麼民間便要「自己社區自己救」,走上社區民主之路。現在所聽到的居民聲音說,希望早走早解決,他認為,這句說話的背後,有一種無力感,因為「權力小的人,很怕手上那微小的權力都會失去」,加上重建局社工也會「落藥」勸導,disempower你,一味說和市建局打官司打不贏,居民只能有限度地選擇,不敢妄想原址安置。但儘管居民現在覺得「無用」,但陳允中和其他社運人士卻落力游說居民說「可以試」,幫居民慢慢建立信心。市建局不做影響評估,他們便靠民間的微小力量,自動自覺,在受影響的五百米範圍內開始做調查,但民間調查無身分無資源,實行得分外吃力。但他說﹕「這個過程需要轉化,像雨傘運動一樣,也需要時間。」 民主不一定比對抗慢「所謂民主模式,即是『內化衝突』。獨裁即是關上門,任由你在外面拍門抗議,但民主呢?是打開門,有意見啊?進來傾,大家一起傾。」由下而上的規劃,是居民、街坊、附近商舖,甚至已搬走的馬頭圍居民,都可以坐埋一齊,說說他們需要什麼,大家傾出民間方案。而他強調﹕「民主不一定慢,其實對抗更慢。」現在春田街這個項目,市建局預計二○二三至二四年落成,一個小重建項目,足足花費八年長時間,因為準備有居民對抗延誤工程,但陳允中估計﹕「真正民主的話,最多四年,一半時間已做到。」若市建局以參與(engage)的方式,取代衝突,仔細調查,以及由下而上聽取居民意見,兩年已可有定案,然後再花兩年時間修建,馬上變成「雙贏局面」。再加上現在有幾個政治機會,像二十六萬人等公屋大隊已經太長,在土瓜灣興建公屋,可以避免插隊,所以他有信心,香港社會都會同意。他說得眼神堅定﹕「若不爭取,很快放棄、周圍的人都告訴你要放棄,你就變成了順民。」經歷過天星、皇后碼頭事件,陳允中到了二○○六年灣仔藍屋重建,也曾加入爭取「留屋留人」的戰線。當時街坊沒有信心,認為沒有政策怎可留低,於是有些人接受賠償後悄然離開,兩年後,終於爭取到,三分一人留了下來,但離開的已不能再回頭,追悔莫及。他又舉另一例,如菜園村,猶記得他們的「不遷不拆」,但村民也不放棄,到最後小部分人原村留下,大部分村民可搬到二十分鐘路程的菜園新村,領到復耕牌,雖然新村因路權等問題尚在修建,村民仍住在臨時屋,但至少大部分村民仍能聚在一起生活。甚至早在他到台大修讀建築與城鄉規劃碩士時,也投入了社區運動,在新北市三重區後竹圍(厚德)社區,後來也爭取到興建公園、親子會堂等設施。社區運動,就如他所說,有時「階段性勝利」,也是需要的。 默默播種 「民主可當飯食」陳允中是馬來西亞華人,在一九八七年到台灣留學,當時正值台灣爭取民主的年代,至一九九六年碩士畢業後離開,他看着台灣民主化的進程,有所感慨﹕「如果大家可以選舉投票,卻對自己的社區漠不關心,只交由代表處理,那很不可靠。所以我們說直接民主也很重要,有議會民主的同時,也要有社區民主,大家要關心社區大小事務,例如興建公園、老人院或關心託兒政策等,除了由區議員、地方代表去出面,居民和街坊也可以自我組織,成立關注組,主動團結爭取或阻止一件事情發生,培養公民意識。」換句話說,如果大家都想有一個公園,透過爭取,公園便會出現,如果大家都想保留一家小食店,也透過爭取,小食店也可以留下,自己的社區自己救,民主體現於生活當中,如陳允中所說﹕「民主可以當飯食。」 有民選政府 才有民主化市建局在台灣畢業後,陳允中到美國UCLA取得城市規劃博士學位,為何最後會選擇留在香港?他說﹕「我是一個『國際主義者』,有需要我的地方,我便留下來。」那時他看到香港有當年台灣民主進程的影子,他說﹕「民主,北京給你幾多就是幾多,這是獨裁者的邏輯。你不能反抗,他們背後有權力,也說你阻住其他人,不斷給你搞分化和壓力,將爭取民主變成『搞搞震』,所有對抗獨裁者的過程都是一樣的。」既然如此,他便索性留在這裏當「搞搞震」的人。雨傘運動之後的香港,在爭取民主的道路上,更是尷尬難行,但他想﹕「雖然暫時未想到辦法,但有些事情還是可以繼續做的」。由學生罷課開始組織公民學堂,到雨傘廣場的流動民主課室,這樣的社區講堂也不是順順利利,有一次,雨傘運動還未結束,他和公民黨議員到美孚,辦座談講民主,有親建制派到來踩場,原本兩小時的座談,一小時便被迫收隊。「其實要接觸街坊,已經很難,若對方有策略要封殺你,更是辛苦。」直到現在,每逢星期六繼續有流動民主課室,請來不同學者開講,他和其他學者還在籌備網上雜誌,他認為﹕「現不能稱為後雨傘革命時期,因為雨傘運動還沒有完。」一天未有真民主,一天雨傘運動還未完結。「獨裁政權想要控制你,所以理想的社區現在還不會在香港出現,除非換政府,單是換長官沒有用,換成一個民選政府,用真民主選出來,有民意壓力,迫使市建局民主化、城規會民主化,由下而上的社區規劃,才有可能發生。」現在,他仍穿梭於社區街道之間,以他的行動力,一步一腳印,為社區民主播種。文/ 李寶瑜圖/ 葉家豪、受訪者提供編輯/王芷倫sundayworkshop@mingpao.comfb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao原文載於明報星期日生活 重建

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最有潛力的發展商──發展局

{編按:市建局行政總監譚小瑩以自己跟主席蘇慶和在市建局的理念、使命和方向有基本分歧為由請辭,她在內部電郵中談到:「市建局是運用公帑和有權力收地,我們在取得土地、安置居民和清拆方面,必須向公眾負責。我認為,將市建局定位為發展商,或者為發展商提供土地的收地經紀,是完全不能接受的。」如果市建局變成發展商,究竟會發生甚麼事?這篇文章原刊於2008年《中大學生報》,細數市建局的種種特權,例如不用交稅、收購物業時不用補地價、可以政府擔保低成本融資,最最令人擔心的是,市建局有權引用《收回土地條例》來強制徵收業權。如果市建局變身發展商,恐怕後果不堪設想。}作者:陳嘉銘「我認為聆聽雖然重要,但一旦認清目標,掌握主流民意,便要坐言起行。對十多萬舊區居民來說,一天的延誤,代價是十萬個困境的延續。市建局面對最大的挑戰,是要實事求是,找出一條既能改善舊區居民生活環境,而又能照顧社會上不同意見的可行方法。在眾聲紛紜的香港,市建局希望成為十一萬舊區居民改善生活訴求的一把聲音。」時任市區重建局主席張震遠,《信報》| 市區更新的核心任務與平衡取向,2008-11-18仔細咀嚼謝安琪的《最後晚餐》,發覺歌者要教我們學懂橫眉冷對大規模土崩瓦解的宿命:嘉咸橫街的特色雖則可愛,可是受影響的居民最後都必須分手,舊區總敵不過急速的時代巨輪,歌詞更犬儒地肯定「建設推進著行走,沒法逆流」。身邊的朋友都愛上這首以重建保育為賣點的最後輓歌,它叫我們停留在「欣賞」轉瞬即逝的舊區,但現實發生的卻是一幕幕市建局地產商密謀下所引爆炸藥的場面。發展局局長的「天職」: 發展2008年1月下旬,馬頭圍塌樓事件發生後,時任發展局局長林鄭月娥在立法會的休會辯論承認了塌樓事件暴露了一連串的社會問題,指出香港最弱勢的社群,其實都聚居在這些失修最嚴重的舊樓,由此指出重建舊區工程刻不容緩。可是,林鄭大概察覺不到她所謂的「社會問題」是由發展局及旗下的市建局造成的。馬頭圍塌樓事件引伸的問題其實是市建局的收樓策略:董建華當年要求土地發展公司(市建局前身)在十年內開展二百五十個市區重建項目,令舊樓業主抱著「等重建、拒維修」的心態,使樓宇失修問題惡化;同時政府容讓私人發展商在舊區的「落釘」行為導致弱勢租戶捱貴租。如果林鄭試圖對上列由市建局釀成的矛盾絕口不提,反將看似自然的「社會問題」扭轉成重建舊區的動力,試問這不就是將始作俑者的責任推向舊區區民身上嗎?地球是很危險的,舊區就更危險市民可能認為市建局亡羊補牢,未為晚也:重建舊區工程始終有需要,因為舊區的建材總會老化,當地的區民會很危險,就如文首張震遠所言:「一天的延誤,代價是十萬個困境的延續」。不過,市建局真的在重建有老化的舊區嗎?翻查零九年初市建局所做的調查,在九個目標區內有1.8萬幢三十年樓齡以上的舊樓,當中兩成,約3,600幢評為「明顯失修」(poor),比十年前大升50%。為什麼市建局一邊廂做重建工程,另一邊廂舊樓失修卻日益嚴重呢?莫非重建工程做得不夠快?原因是七十年代地產開始活躍,有較多樓宇落成,基數比十年前增加外,也因七十年代落成樓宇屬多層大廈,業權分散,業主重建和維修難度都較五、六十年代低矮樓宇為高,而五、六十年代的樓宇大致已被收購或重建。如果地產商重建目標轉移到七十代年代樓宇,利潤會相對低。由是觀之,市建局做重建工程其實是選擇性的──市建局要在地產商賺大錢的前提下才會進行重建工程。這個斷言當然有其假設:市建局是服膺於地產商的。進入台後:市建局地產商的勾當說市建局是服膺於地產商還不算太恰當,因為這忽略了兩者之間的勾結關係。要說兩者之間的勾結關係,就不能繞過市建局的組織特性:市建局其實是獨立於港府的機構卻又有半官方性質。換言之,它雖名為「局」,但實際上沒有任何民意機關可監督其運作。同時市建局基於半官方的地位,它可享有四項市場專利:1.不用交稅2.收購物業時不用補地價。3.遇到不肯就範的業主時,有權引用《收回土地條例》來強制徵收業權,3個月就能解決問題,以避開冗長的談判程序。4.有政府在後台擔保,令市建局可以低成本融資。零九年七月市建局有史以來首次發債,金額是十五億元,年期三年,獲得標普的評給是AA+,竟然與特區政府的主權評級看齊。高評級令到這批債券的利率只有2.08厘,遠低於銀團貸款的利率。市建局的營運模式其實十分簡單,逐一收購舊樓單位,統一業權之後即與地產商共謀。至於收入來源主要分兩種:首先向地產商收取一次性的訂金,當新樓建成後再與地產商分紅。原則上與港鐵地產業務「我出豉油你出雞」的生意模式無異:港鐵負責提供車站上蓋,發展商負責起樓,港鐵從中分紅。此其一。其二就是上述四項市場專利最尾一項:發債。零九年七月,市建局發債集資十五億港元,目標為機構投資者而非散戶小股民。集資的原理,就是把重建區居民貶為比債仔更不利的代罪羔羊,市建局收樓重建不成,就無法向利字當頭的機構投資者還債。市建局左手發債給唯利是圖的機構投資者,右手就和地產商握手言歡。零二年市建局以呎價4000元收購灣仔船街舊單位,舊樓的總樓面面積約為7.9萬平方呎,重建後變成四十六層高的豪宅嘉薈軒,總樓面面積增至超過20萬平方呎,目前平均呎價9000元,頂層單位呎價兩萬多。另外,長沙灣順寧道的豐盛居和深水埗福榮街的one new york是另外兩個市區重建項目,當年收購呎價3000元,如今總樓面增加一倍半,每呎賣6000元。市建局在給立法會的報告中毫不掩飾其戰績:自2001年起與房協開展的三十二個項目,總樓面由約360萬平方呎激增至約1000萬平方呎,發展商的利潤可想而知。革命前的戲劇式預演列寧在十月革命前便曾指出,革命的產生並非一朝一夕之事。革命成功之前,在政治領域裡必然需要一系列的戲劇式的預演來作前導:二月期間,立法會就政府計劃在四月一日開始把發展商申請舊樓強制拍賣重建的門檻由持有九成業權降至八成進行答辯大會。在議員多番質詢下,發展局副秘書長袁民忠在大會直言:「政府不是以這個法例去保障香港樓宇安全,這個法例是提供多一個途徑讓私人市場進行市區更新和重建,樓宇安全只有間接的關係。」也許這是Freudian slip,失言所泄露的真相是:重建跟樓宇安全正式脫鈎。不過脫鈎的何只是「建設」與「穩定」的固有想像。在跟發展商的勾結前提下,一切堅固的都煙消雲散,例如我們一直信奉的私有產權概念──如其說市建局是故作友善問舊區業主及租戶「請放下手裡那鎖匙好嗎」,不如說是迫令舊區市民賤價變賣他們花了半生積蓄買下來的居所。回到當下,謝安琪唱的最後一句歌詞:「窗內外耗費不菲 卻再也找不到我共你」大抵不會是假的。近日市建局表明馬頭圍道重建項目會以500平方呎以下小型單位為主,而市建局的所謂特事特辦還是要賺錢,因為接納收購的自住和商戶業主還是要被迫付新建設的七成市值樓價,付不下的話就無容身之所。台後的張震遠說希望市建局成為十一萬舊區居民改善生活訴求的一把聲音,可是他裝作看不到台下遍佈全港的「觀眾」已叫嚷著。他們呼喊著:「我們才應該是主角。」參考資料香港獨立媒體網|〈拜託,不要再說市區重建只是賠多賠少﹝兼譴責無線失實報道﹞〉|朱凱迪http://investing-of-life.blogspot.com|〈隱形地產商〉|廖匯恒《星島日報》7-Aug-09|舊樓失修 較10年前增50%標題為編輯所擬,原題為〈【市局重建 以X為本】謝安琪在台上唱歌,市建局地產商在台後勾結〉 重建

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